シティタワー品川【５】

[中堅所得者代理]

何を言わんや祭りはすぐそこです！


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[820: 匿名さん]

つーか、当たってもいないのに、洗濯物の話なんて、釣りだな。
外れた後でも書くんだろうけどｗ

[821: 匿名さん]

それだ！
当初五年の買い戻し条件に『規約違反勧告を三回以上受けられた方』を入れてくれないかなあ、
大型犬買ったり、洗濯タワーにしたりする人はみんな退去。
そしたら倍率すごい減るのに…

[822: 匿名さん]

倍率が何で減るのよ。退去ならみんな守るだけでしょ。

[823: 匿名さん]

フツーは高層ＭＳは禁止。
中には低層階のみ、手摺の高さまで許可している所もある。
しかし、目立たないようこっそり干しているのが結構いる。
ただし、高く干したり、手摺に布団を掛けたりなどは都営のみです。

[824: 港区枠って・・・]

私は港区にオフィスがある某大手企業勤務です。
妻は港区三田の大学出身です。美人です。
息子は現在港区の御三家中学に通っています。
抽選で港区特別枠はないんでしょうか・・？

頭金・ローンの目処も立ってます。民度も高いです。
せめて抽選が外れたら優先して下さい！

[825: 匿名さん]

退去条件なきゃ守る気もなさそうな応募予定者がいるようですね。
がっかりです。

[826: 匿名さん]

824
わかりました。私がなんとかしましょう。

[827: 匿名さん]

当たらないんだから、がっかりする必要ないでしょ？

[829: 周辺住民さん]

>811
あなたのおっしゃるとおり！
収入が極端に低い人を都心に住まわせる必要は無い。
社会の効率から言えば、都心に勤めて帰りが遅く、少しでも通勤時間を短くすべきビジネスマンが住まうべきである。
年金暮らしのご老人までいるが、仕事をしない人は多摩ニュータウン等にご隠居願いたい。
スーパーと医療施設さえ近くにあれば事足りるはずだ。
多摩ニュータウンの活性化にもつながるだろう。

そしてインチキ母子家庭＋自営業ダンナのベンツ野郎どもははっきり言って詐欺だな。
ナンバー控えて、駐車場番号とともに東京都に訴えようぜ。
この年収制限の通りなら、新車のベンツは絶対に買えませんってさ。
そもそも、駐車場がある時点でおかしいんだけどな。必要が無いだろう。

おかしな都営住民がいたら、東京都に通報して退去させよう！
税金をほとんど払わずに税金の恩恵に預かる者たちが我が物顔で都民に迷惑をかけるのは許さない！

[831: 匿名さん]

今週末から、来週にかけて、お盆休みもあって、
見学がピークになるかな。
見学の際の参考に
http://www.jj-navi.com/house/mr/

[832: 匿名さん]

ここは今のマンションと同じ、ガスの浴室乾燥なので、
強力で早く乾きます。
床暖房込みだと料金割引になり、さほど高くありませんよ。

[833: 匿名さん]

カキコ多くて読むの大変だけど、ろくなこと書いてないじゃん！
　この物件に真剣に取り組もうって人が書き込んで欲しいよな。

[834: 近所をよく知る人]

>>833
たぶん真剣に、必死に知恵を絞って書いている人が多いのだと思います。
だから、ネガティブな話が溢れているのでしょう…。

[836: 匿名さん]

見に行ってきたけど、外観は良いけど廊下と室内は？？？
廊下の窒息しそうな空気と窓の格子が服に引っかかりそう。
室内も暗くて（照明消してみた）壁紙の白々と（この程度は張り替えれば済む）。
スーパーも、とてもメインには使えないし、牛丼やとか・・・。

でも安いことは確かなので、とりあえず申し込みだけはしてみるつもり。
どうせあたらないだろうから。
もし当たったらそのとき考えようと思う。
五年も住むのは嫌かも？

[837: 匿名さん]

この物件、現地見学要ですよ。
私の場合、使ってる素材は値段からして妥協できる範囲でしたが、安くても勘弁な間取りが多すぎでした。
実際の配置や動線考えて、希望していた部屋を変更したほどです。
売りにくい定借だけに、現地見学必須ですよ、ほんと。

[838: 匿名さん]

ここの間取りはほんとに最悪ですよね。
浴室入り口の段差がある部屋があったり、フラットな部屋もあったり本当に適当だなぁと感じました。部屋の間仕切り壁は40〜50ミリしかなくて、もたれるとしなってました。今住んでる賃貸ですら80ミリ壁厚あるのに。。
三角形部屋を平気で作ってしまうところなんて、購入者をほんとバ*カにしてますね。

[839: 匿名さん]

何のかんの言うても君達はここ申し込むんでしょ？当たればラッキーと思ってるんだよね？色々と探り合いが垣間見れますなぁ〜。

[840: 匿名さん]

通勤時間短縮用の賃貸感覚で見に行きましたが、気持ち悪くなって帰りました。
戸建て育ちだからかも知れないけど、縦横比が不適切な部屋を気持ち悪く感じてしまうようです。

唯一気に入った間取りの高層階でトライしますが、正直、外れたら外れたでいいです。
中古の所有権物件のキャッシュ購入に戦略を切り替えます。

[841: 匿名さん]

私もこの物件は妥協部屋であれば買いたいとは思いません。
高倍率だと思いますが、自分の気に入った部屋でチャレンジしたいと思います。
ダメなら諦めつきますし。

[842: 匿名さん]

私も同じです。ここなら妥協部屋は要りません。
ていうか、そんなにめちゃくちゃ欲しいわけでもない。

部屋によって、倍率０〜１００倍って感じですね。

[843: 購入検討中さん]

私も高倍率覚悟で高層階の気に入った部屋で申込ますが・・・。
でも０倍の部屋はあるかなぁ？
さすがにそれはないような・・・

[844: 購入検討中さん]

港区の幼稚園は１４時までしかやってないし、
延長預かりないし、夏休み預かりないし無いし、
品川区とは大違い。
子育て共働き世代は用済みか

[845: 匿名さん]

申込は中間倍率見てからが多いですかね。
でも金曜日に倍率見ながら再検討だと郵便局に行くのは月曜日のみになってしまいますね。
仕事抜け出せなくて〒いけなかったらやばいか。

[846: 匿名さん]

とにかく申し込んで当たって入居してから、
不平不満をここに書き込みする人が続出しそうな予感。

[847: 匿名さん]

港区って金持ってるはずなのに、微妙に子供持ちに優しく無いです。
確かに品川区の方が優しい面が多い感じ。
大人が住むには色々都合いいんですけどね。

[848: 匿名さん]

>>846
それはないでしょう、むしろ抽選で外れた人ですね。

ここに、わざわざネガキャンを書きに来るのは、倍率を下げたいからであって、
人気マンションの謂わば、常套手段ですよ。
（時に、競合相手の営業も）
それに、匿名ゆえ１人が大勢になりすまし連発している事もあるしね。

長年マンション探しをしていると、見えないものまで見えてくるｗ

私は値の割には機能的に作られた良いマンションだと思いますよ。
Ｍタイプの、道路と他の２棟のマンションに面した３階からのビユーバス以外は、
あれは設計が「遊んだ」としか思えないのですが。

[849: 匿名さん]

散々掲示板で議論された短所を、
入居してから初めて気が付いたように言う人って、
いるものですよ。

[850: 匿名さん]

現地見学は必見ですよ！
パンフレットとネット情報だけだと駄目だよ。

[851: 匿名さん]

普通入居者は、大枚はたいたＭＳの資産価値も下がるので
わざわざ欠点を、公の掲示板には書き込まないでしょう。
住民専用版でならともかく。

[852: 匿名さん]

逆だよそれ。

[853: 匿名さん]

Google mapのシティビューでマンションや周りの写真が見られますよ

[854: 購入検討中さん]

↑数年前の古い情報だけどね。

[855: 匿名さん]

数年前？
シティタワー品川は建ってるよ

[856: 匿名さん]

８月１日スタートのＣＴの保育所は、すでに待ちを登録状態。
港南芝浦地区はこの数年人口急増、しかも若い方が多く、
港区の保育所対策も追ったかないのが現状らしい。
ＷＣＴ内に出来た区認可の保育所も待機が多く、
あてにして購入した住民が他を探さなきゃと、ぼやいていました。

[857: 購入検討中さん]

シティタワーはもう建ってましたよ。最低でも一年前には

[858: 匿名さん]

一年前は数年前とはいわね〜

[859: 購入検討中さん]

お披露目は今だけど、もうだいぶ前から建っているんだよ。シティータワーは。そんなことも知らんのか。

[860: 周辺住民さん]

どうでもいいです。

[861: 匿名さん]

サンプルルームに(隠し)駐車場ありますか？Webには無いって書いてありましたが。

[862: 匿名さん]

駐車場はありません

[863: 匿名さん]

いいじゃん、みんなで申し込んで、みんなで外れれば。だめ？

[864: 匿名さん]

みんなで申し込もうがバラバラで申し込もうが
１戸に当選者は１人。

[865: 匿名さん]

いいよ

[866: 匿名さん]

５年後に売却する場合、今と同じ値以下なら、むしろ買う人は少ない気がする。定借は値上がりが見込めないことが証明される訳だから（今のこの人気は、この値段が実資産価値よりも割安という予想に基づいているので）。

逆に今より高い値の場合は売れるかというと、大きく値上がりすれば割り高感、定借義務のババ引き感、から買い手が付きにくい。１５％程度（５００万円程度）の若干の値上がりくらいが正解か？でも、５００万円のために引っ越し代を含めると諸経費２００万円以上必要？。

また、賃貸に出す場合、長期的には人口減の影響をモロに受けるし、借り手がついたとしても賃貸収入のかなりの部分を税金に取られるし・・。結局自分で住むのが正解か？

[867: 匿名さん]

でも、ほとんどが自分で住みたい人何じゃないの？　次に引っ越しても郊外になるだろうし。

[868: 買い換え検討中]

ここは固定資産税どれくらいで計算したら良いですかね？

[869: 購入検討中さん]

>>861
目の前の大通りに路上パーキングがあります。

[870: 匿名さん]

>>866
売却には仲介手数料が必要ですよ。
3%+6万円と、消費税。印紙代。
そして所得に課税。

[871: 匿名さん]

>ほとんどが自分で住みたい人何じゃないの？

元々ここは都の管理地、一般の家族用に、それも終生住むようにと、
頭のいい賢い人達が推敲を重ね、販売提供していると思う。

要は、ここで一儲けなんて、出来ないように成っているって事ね。

[872: 匿名さん]

>>870
>所得に課税。
自宅の売却益には３０００万円控除がありますね。

[873: 匿名さん]

だったら居住目的なら買っていいってことですかね？　止めている人がいますが。
年収５００くらいだとちょっときついと思いますが。5000万クラスとして考えても
世帯年収８００以上くらいあれば問題ないのでは？

[874: 匿名さん]

3000万控除を使うと、住宅ローン控除は使えなくなります。
あと、持ち金があるけど非課税所得の人がそれを使うと、翌年に健保代や介護掛金などが数倍になったりしますが、
該当者は少ないでしょうからいいか。

[875: 匿名さん]

>>870
ローン審査通って、かつ年間経費払う自信があれば大丈夫なんじゃないですか？
年収いくら以上あれば・・・ってのは、その他の生活レベルによって違うから一概にいえない
ですよね。

[876: 匿名さん]

＞3000万控除を使うと、住宅ローン控除は使えなくなります。
当然です。売却しちゃうわけですから、ローン自体がなくなるのです。
買換えするなら、買換え特例をつかいローン控除（が、まだ税制として存続していれば）
をもう一度受けたらいいのです。

[877: 匿名さん]

>>875
物件自体が高くはないし、年間諸経費と言っても、ほかのマンションだってかかるから、
ほかよりかかるのはだいたい２万×１２の２４万ってところですよね。
ある程度の年収あれば、自信があるといえる人は多そうですね。

[878: 匿名さん]

この価格をみると、
他の物件でいかに住友がボッタクリなのかが分かる。

定借だから安いんだよ！
という反論もありそうだが、
だったら定借で安く売り出したら人気出たんじゃないかと。

デベはマーケティングのプロ、都は素人なのになぁ・・・

[879: 匿名さん]

５年後転売する場合、それほど心配はないですよ。
中古の定期借地物件は、確かに銀行ローンがつきにくく買い手が少ないというの話ですが
実は、買い手がフラット３５を使えばローンは可能です。
新築時フラット３５融資物件については２０年間「物件審査」が免除されます。買主が
普通にフラット３５のローン審査を通ればいいだけの話。

[880: 匿名さん]

新築買主がキャッシュなら、
中古転売は不利になるわけ？

[881: 匿さん]

880　　　　　　　　　　　そうでなく、このマンション全部が対象。

[882: 匿名さん]

物件がフラット35に適合してるのと、借り主がフラット35の審査を通るのは別。

[883: 匿名さん]

定期借地権のマンションには、一般の銀行では融資しないのが原則で
プロジェクト段階で、銀行が提携して一括して融資をするかどうか決めるのです。
今回は、三井住友銀行ほかが、社内で一括決裁をとって「物件審査」を通して
担保掛目を決めているからローンがでます。
フラット３５についても一定基準を満たせば定期借地権でも融資が出ます。
中古物件の場合は、新築時フラット３５融資適合物件であれば２０年間は
その物件を売りに出す際「物件審査」なしにフラット３５融資適合扱いされます。
ただし、担保掛目がいくらになるか・・・その辺はよくわからないです。
地価に連動評価するなら売価の９０％までつくような気がしますが。

[884: 匿名さん]

>>879
フラット35の新築基準と中古基準は違うのですが、あなたはスミフの営業さん？
中古物件は再審査ですよ。

[885: 匿名さん]

Googleで『新築時 フラット35 中古』で検索してみたんだけど、新築と中古は違うみたいに読める。
中古には劣化や管理系の審査があると書いてあるページがほとんどなんだけど、ほんとに20年無審査？

[886: 匿名さん]

不審に思うなら、フラット３５を扱う金融機関にお尋ねください。
逆に、物件一括でフラット３５審査基準を通っているマンションの転売のたびに
同じ構造の同じ設備の建物を審査機関は審査をする手間を考えてみてください。
信じないなら自分で「電話して」確認してください。
20年間としたのは、管理状況にさしたる問題はないのが20年間だからでしょう。

http://www.shiawase-home.com/flat35/chuko.php
中古マンションの場合には、「中古マンションらくらくフラット35M」があり、物件によって、
住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たしていることが確認できるマンションについては、
適合証明の手続きを省略できます。

[887: 匿名]

永住で考えたが、希望の部屋のランニングコスト合計が4000万円超えるのね…

[888: 匿名さん]

このマンションは『マンションまるまるフラット35』には適合していなくないか？
（新築時適用外の部屋がある）

あと、中古でも確かに５年以内は無審査みたいなんだけど、この物件で５年以内じゃ意味ないよね。

[889: 匿名さん]

中古フラット35で省略されるのは、耐火性や耐震性審査だよ。
中古物件用の審査は別のはず。

[890: 匿名さん]

『無審査』と『省略』は違うってことか？

[891: 匿名さん]

>>876
>買換えするなら、買換え特例をつかいローン控除（が、まだ税制として存続していれば）
>をもう一度受けたらいいのです。

買い替え特例は、直前まで住んでいなければならないのではなかったでしたか。
間違っていたらごめんなさい。

例えば１年賃貸に出して、赴任先やまたは実家など別の場所に仮住まいした場合、
１年後に買い手が見つかって、自分も次のマンションが見つかった場合に、
「3000万円住み替え控除」と、新たに買った方の「買え特例ローン控除」は
両方使えますか？

[892: 匿名さん]

どうでもいいけど、仮に審査が必要なら、審査受ければいいだけの話ですよね。
フラット３５は定期借地権の融資に消極的ではないのは間違いないのだから。

今後、東京都が老朽都営の建て替えで今回と同じ方式をやっていくとしたら
定期借地権マンションの買換えのためのローンも整備されてくるだろうと私は思いますけどね。

[893: 匿名さん]

>>891
誤「買え特例ローン控除」　→　正しい　「買い替え特例ローン控除」

[894: 匿名さん]

新築時にフラット35適用外の部屋があるんだから、一部の審査すら省略できない可能性もあるだろ。
しかし、適用外の部屋はなんらかの欠陥があるってことなんだよな。
誰が申し込むんだ？

[895: 匿名さん]

>「3000万円住み替え控除」と、
居住用資産の売却の特例のなかに
3000万円までは、譲渡益に課税しない
または
住替えする場合の買換え物件が譲渡益よりおおきければ
簿価を繰り延べできる。
という話。詳しくは国税庁のページかＰＡＬＭＯＯＫ
住いの税金Ｑ＆Ａをご覧下さい。

・・・とすっかり住友口調になってみたりして（＾＾）

[896: 子持ち購入検討中]

やはり手持ち預金がなくなってでもキャッシュで買うのが
一番お得でしょうか？

[897: 匿名さん]

>>896
年収分くらいはおいておいたほうがいいんじゃない？　年収額にもよるけど。

[898: 匿名さん]

>>896
定期借地権物件ですから、仮に全額キャッシュで買っても
抵当権を設定して融資を受けることが難しいわけです。
「住友不動産に了解を得る」と書いてありますね。
だったら、同じカネを住宅ローン以上の利回りで運用したほうが
得ではないでしょうか。

[899: 子持ち購入検討中]

抵当権を設定して融資を受けることが難しいとの
意味もわかりません(--;)
運用という言葉だけでもストレスが溜まりそうな性格です。

[900: 匿名さん]

それは、失礼しました。本を読んで勉強なさってください。

[901: 匿名さん]

手持ちのキャッシュがなくて、お金が入用になったらどうするかです。

不動産を売るか、無担保の融資を受けるか、不動産などの担保融資をうけるか
いずれかです。
この物件の場合、5年間は売りたくても売れない。
無担保は金利が高い。６％〜？
不動産担保融資なら金利が低い。４％くらい？

＞運用という言葉だけでもストレスが溜まりそうな性格です。
それでも、キャッシュで買えるということは3000万近い貯蓄があるわけで
運用を考えずに積み立てだけでそこまできたのは、立派だと思います。

[902: 子持ち購入検討中]

子育てと仕事オンリーでお金を使う時間すらありませんでした。
立派と言われるにはあまりにも悲惨な毎日。。。

では、手持ちの預金もある程度残しておけるなら
キャッシュ買いですかね！
って当たればの話しですが。
当たらなかったらもう他を買おうという気持にならなさそうで
怖いです。

[903: 匿名さん]

>>902
１％の金利で毎月22万づつ10年積み立てて約３０００万ですね。
（賃貸にしろ持家にしろ社宅にしろ親と同居にしろ）住居費用払って
なおそこまでお金が貯まるのなら、買う必要ないですよ。

[904: 匿名さん]

中古フラット35の件ですが、住宅金融公庫のページに

『対象となっているマンションであっても、次のような場合などにはご融資できない場合があります。』

という例があげられているのですが、
『敷地が保留地、転貸借地等の場合』
と書いてありますよ。

つまり、この物件が対象になるかは、その時の不動産市況とここの評価次第でしょうね。

[905: 匿名さん]

>>902

キャッシュ買いできるなら５年居住＆貯蓄
その後市況をみて気に入った物件が安く購入でき
そうなら、もう一つのマンションローンで購入
シティタワー品川は賃貸にして家賃はローン返済
にまわすってことでどうでしょう。

[906: 匿名さん]

＞９２３さん

私は９０２さんではありませんが、そのご意見をもう少し詳しく教えていただけませんでしょうか？
今、賃貸で、月２０万円強で駐車場も借りてもそれ位の預金ができてるので。（私は専業主婦です

[907: 匿名さん]

間違えました。
＞９０３さんに質問です。

[908: 匿名さん]

>906さん
の手取り年収はいくらですか？

[909: 匿名さん]

901さん
この物件は不動産担保融資は受けられませんよ。

この物件に担保を設定するには、スミフの許可が必要です。
よって、ここ買ってお金がなければ、サラ金しかお金を貸してくれません。

[910: 匿名さん]

いま賃貸でこの物件をキャッシュで買う人は、
部屋金額＋手数料＋72年分の支払＋72年分の固定資産税を出してください。
そしてそれを950くらいで割る。
（950＝70年×12.5ヶ月＋引っ越し代。12.5なのは契約更新手数料が二年おき１ヶ月で算出）

これを同じ期間賃貸に住んだ場合に月々支払う金額だと考えて比較すると便利だよ。
もちろん、常に賃貸の方が新しい家には住めると思う。

ちなみに基本的に
・将来払う100万と現在払う100万は、現在の方が高くつく
（なぜなら、いま100万を預金したらちょっと増えるから、将来までの利息分だけ損してる）

ので、それも本当は計算に入れた方がいいんだけどね。

[911: 匿名さん]

なるほど。借地権者は港南四丁目開発株式会社。これがいましたね。

でも、これって都が個人と直接借地権契約を結べない（おそらくは決裁上の理由）
から便法として間に事業会社かませたわけで、実質は直接の定期借地とかわらない
わけですが・・

[912: 匿名さん]

それより、ここでさまざまな議論を読んでる人は別として、
一般的には細かいこと何もわからずに、契約しちゃう人いるんだろうね。

後でやりくりして、ん十年後に
困った〜なんてことにならなきゃいいけど。
強制退去させられた人は、優先的に生活保護受けられるのかな？

[913: 匿名さん]

>>911
70年先の現在価値　金利の効果抜きの計算は意味ありますかね？
インフレ効果とか考えるべきですよね。

[914: 子持ち購入検討中]

うわ〜っ

５年後に別のマンション探すってこれまた前向きで素敵ですが
忙しそ〜で自信がないなあ。
運用しようと考えられる心の余裕もないし・・・私って(--;)

でも、その選択は夢があっていいかもなあ。
賃貸に出して新しいところを５年後にって。

[915: 匿名さん]

将来、お金が入用になっても売りにくいとしたら貸すしかないわけで、
そうなれば新築時に組んだ住宅ローンのままで貸すしかないですよね。

ローン契約条項違反だから任意売却とか他行の借り換えといっても、
他行は貸さないいんじゃどうしようもない。せめて自行のアパマンローンへ
借り換えすすめるとかになるのでしょうか。
それとも、そういうケースでは、銀行も黙認ということですかね。

[916: 匿名さん]

あんまり考えすぎるのもどうかと思う、私は。
ま、この物件に限らないけど。

[917: 匿名さん]

あとは当たってから考えるとか。。。。

[918: 匿名さん]

５年後、
いっきに売りが出て、値崩れしそうだね。
その時は既に定借中古物件。
予想通り売れるのか心配。

[919: 匿名さん]

>>914

別に買わなくったってもいいんですよ。
好みの賃貸マンション借りてもいい。
自己居住用以外の収益物件もつと人生の選択肢が広がります。
もちろん利回り低けりゃ話にならないけど、家賃相場はある
日半額になったりしないから株よりはリスク低いと思います。
普通はお金持ちにしかできない業だけどここは普通の
サラリーマンが金持ち父さん側に行けるチャンスと思ってます。