シティタワー品川【５】

[中堅所得者代理]

何を言わんや祭りはすぐそこです！


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[519: 匿名さん]

＞517
513です。あたりまえでしょ！あなた白痴ですね。
そんなこと書いて恥ずかしくないのですか？

[520: 匿名さん]

エレベーターの許容人数や、制御プログラムの質にもよるので、簡単には待ち時間は出ません。
でも、都心に近いだけに通勤通学時間帯はかなりかぶりそうですよね。
簡便に出すなら、エレベーターの最大利用人数×５〜６くらいがコスト含めベストな戸数比だった気がします。
間違ってたらすみません。

[521: 匿名さん]

>>519さん
>>513です。あたりまえでしょ！あなた白痴ですね

513を書いたのは私です。
よって、上記519の書き込みは私がしたものではありません。
私の書き込みと思われてしまいます。恐縮ですが、間違えないようにしてください。

[522: 匿名さん]

私は金融系に勤めてますが、定借のローンがつらいのは常識ですよ。
ましてここは建物に担保を設定できないので、売って住み替えなんて考えのファミリーは危険です。
はっきりいって、リスクが高すぎます。
定借の出口戦略は業者に売るか、自分が賃貸オーナーになるかが普通です。
ただし、賃貸オーナーになると、後で買い手が現れたときに『収益物件』と見なされるので、税控除は期待できません。
（五年以上は住むので、控除ゼロではありませんが）

安さには理由があるんですよ。
悪いことは言わないので、住み替え派で賃貸で転がせる余裕がない方は、よく考えて申し込みしてくださいね。

[523: 522]

上の、わかりにくいですね。
要は『住み替えるときに、一般不動産市場に広く売れるという、夢は見ないでください』ということです。

もっともここは都有地だし、賃貸物件としては魅力的だと思いますよ。
だから業者が買ってくれる可能性はそれなりにありますが。

[524: 匿名さん]

552です。理解力のない人と、無能な無知人間しかいないのですか？ここは。
おーーーい、誰か助けてやってくれ。つきあいきれん・・・・。

[525: 匿名さん]

それなりって、買った値段より安くなるって意味ですか？　ならばそれは著しく安く
買いたたかれる可能性があるって意味ですか？

[526: 匿名さん]

５２２さん
５２２さんの私見で構わないのですが、ぶっちゃけこの物件で頭金１０％現金で入れた場合、年収どれくらい以上だと審査を通過しやすいと思われますか？

[527: 匿名さん]

40階以上のｊとｊ’はうちらでも申し込むので
積立君組で既に120倍だよ。

[528: 申込予定さん]

転売するときに、ありえそうな話が・・・

①　売却の際に、買い手が見つかる
　　個人の場合・・・ローンを組むとしたら、定借は担保評価が低いため
　　　　　　　　　　ローン審査が厳しいと思われるので、ある程度の
　　　　　　　　　　自己資金を持っていないと厳しい
　　　　　　　　　　（個人客の購入が中古の定借になると買えない人が多い）

　　法人（宅建業者）の場合
　　　　　　　・・・転売目的が中心なので、市場価格の２〜３割引で購入するのが
　　　　　　　　　　普通　若干リフォームをして、再販が普通

　　宅建業者買取が中心になりそうです。

　　この物件で利益を求めるのは「現金」を持っている富裕層ってことですかね

[529: 匿名さん]

転売考えずに、永住の場合
・・・上下左右のお宅と仲が悪くならないように騒音等も我慢。

[530: 522]

525さん。
買いたたかれるかどうかはタイミングだと思います。
以下は私の予想なので、クレームはお受けしませんが…
品川駅は2025年開業予定のリニア始発駅に内定してますし、今年のPERも良好です。
15年以内なら最悪でも買い値の50％を下回ることはないと思います。
（つまり、ここを賃貸したと思ったら諦められる程度の値下がりで収まる）
タイミングと部屋次第では元値を超えるのも無理ではないはずです。

20年を超える計画なら覚悟が必要です。
再開発地区のため近くに魅力的なタワマンができているのはもちろんですが、近くの都営が同じ様に定借になっているリスクがかなり高そうです。
住み替えの頭金程度に叩かれてもいいというわりきりがないなら、オススメしません。

以上、御参考になれば幸いです。

[531: 匿名さん]

2025年のリニアは名古屋まで。
珍しさから、乗客は多いでしょうが
名古屋までではビジネスなどの実用性はほとんど期待できません。

[532: 匿名さん]

高値で売ろうとかいうのでければ、大丈夫なんじゃないですかね？
仮に５年後に元値か多少安くなっても御の字じゃないですかね？

[533: 匿名さん]

業者にしか売れないんじゃ、不動産市況がかなりよくないと買い叩かれるよ！
普通は不動産をほとんど知らない素人に売って、売り抜けるんだから。

[534: 匿名さん]

５年後に、多量に売却物件が出ても多少安くなった程度で売れるのか？
ですね。
ローンという障害を乗り越えて。

[535: 522]

526さん
借入金は年収の五倍までの見積でどうぞ。
所有権物件なら七倍くらいまでいけることもありますが、定借なので無理でしょうね。

ちなみにこの物件の場合は手付金一割なので、自己資金500万程度は手元にないと厳しいと思いますよ。
（融資されるまで１ヶ月くらいはかかるので）

[536: 匿名さん]

だから、５年間賃貸できないのが辛いんだって。
５年分の賃貸料手に入らないからね。

たとえば、10年後に売るとして、５年分の賃貸料　１２００万円　

ランニングコスト４万×５年＝２４０万円　４．５万×５年＝２７０万　計５１０万円
固定資産税（建物）10年分＝２０万×１０年＝２００万
引渡し＆初期費用　＝１７０万

１２００−５１０−２００−１７０＝３２０万

３０００万の仲介手数料３％＝９０万　３２０万−９０万＝２３０万の＋

順調に５年後に借り手がいて、５年間退去ナシで、売却価格が２３０万の下落ならトントン。

ローンの人の計算ではないので、ここにローンの人は手数料１００万、金利が＋されるから、
元値で売れてトントンだね。

元値で売れる可能性も低いから、売却予定で買う人は損じゃないか？？？
１０％下がって３００万の損、２０％下がって６００万の損だぞ。

キーツ！！！

10年後売りそびれると、修繕積み立て費用４０万余分にかかります。
ちなみに、5年後の売却では、賃貸手数料がゼロなので、まったく損します。

今賃貸で高い家賃を払っている人にしか薦められないな。

それか、高倍率覚悟で元値で売れそうな部屋しかないな。

[537: 匿名さん]

５年後、３千万が例えば２千万くらいに値下がりするってこと？
それはあんまりなさそうな・・・売却益というのはないにしても。
あと、近い立地、職場至近でという考えの人はずっと住み続けるしかないとは思うから、
暴落するほど一斉に売りに出るってこと、あるんでしょうかね？

[538: デベにお勤めさん]

当たれば永住します。

なんだか分譲価格が所有権付きマンションより安いというだけで
５年後に賃貸出して利益！

という論調が目につきますが、
そういう人はキャッシュで購入できた人くらいですよね。

通常住宅ローンは自己居住目的に限定されているので、
賃貸にはなんらかの理由がないと賃貸にまわせず、
融資先から全額返済要求、
になりかねませんし。

定借物件は、中古の購入需要がとても低いので
賃貸もローンが完済していない内は出せないし、売却も難しいので
自分は永住覚悟で購入デス

[539: 購入検討中さん]

WESTやNORTH WESTは富士山の方角だよね。それもいいかも。

[540: 匿名さん]

つまりお勧めは
・永住覚悟で、老後も月々の支払の不安がない人
・いつかは売るけど月々の負担を賃貸感覚で出せるくらいの人

微妙なのは
・転売目的の人
・途中で住み替えるうえに、住み替え資金にここの売却代を期待してる人

ってことだよね。
都とスミフはすごくよく考えたってことか。

[541: 匿名さん]

５年後２千万になるなら買いたいかも。本当になる？？

[542: 匿名さん]

>>５２２さん
>>ただし、賃貸オーナーになると、後で買い手が現れたときに『収益物件』と見なされるので、
>>税控除は期待できません。

これについて調べてみたのですが、よくわかりませんでした。

ある程度の部屋が当たったら、キャッシュで買って住みます。
将来はわかりませんが、賃貸にするか売りたいと思います。

賃貸オーナーになると、売却よりも後で難しいのですか？
簡単に質問してすみませんが、可能であれば、教えてください。

[543: 購入検討中さん]

みんな死んでからも土地代や修繕積み立て金を払い続けなくちゃいけないことについてどう思ってんの？
子供とかに負担させようっていう話なのかね。
親が借地権を買ったばかりに築５０年とか６０年のタワーに住み続けて地代を払い続ける子供達。
かわいそうになってきたな。

[544: 購入検討中さん]

土地代はともかく修繕積立金は、分譲だろうが借地だろうが一緒だろ。

[545: 買いたいけど買えない人]

天井低いって、コスモポリス４０階（実質３９階）より４３階建てが低いのみれば想像つくでしょう？

[546: 匿名さん]

これ以上の立地を近い値段で買うのは無理ですよね？運が良くて、多少の売却益が出るとして
も都会志向の人は永住になるんじゃないですかね？

[547: 匿名さん]

高輪の台地を越えて　富士山　見えますかね。　それもいいですね
西かな、南西かな・・

[548: 匿名さん]

地図みると富士山は南西ですね。品川駅周辺の高層が視界をさえぎらないかしら。

４３階を見学したとおっしゃった方！！！富士山見えましたか。

[549: ご近所さん]

碓井氏の住まいサーフィンでここがお買い得だと宣伝しています。碓井氏自身は申し込まないそうですけどね。

[550: 購入経験者さん]

Vタワーに住んでます。
サンプルルーム見てきました。
内装が・・・おもわず上から目線で見学してしまいました。
デザイン、建材、etc。
全くこの近隣のマンションとは別物とおもわれます。
この土地に住む権利を買うって感じですな。
ハコそのものにはいっさい価値無し。とはいいませんが、
いくらリフォームしても、だったら中古で・・・
ネガキャンでなく、ようするに他のマンションみてから
冷静にかんがえようといいたいだけです。
初期価格が低いので、子供のいない住み逃げ可能な方には
とてもよいのかもしれません。
いちおう、親戚、友人、会社の人、御得意さん、みんなに
勧めておきました。いいじゃんすごいって言う人多かったですよ。
買う人によってはとてもよい物件だと思います。

[551: 匿名さん]

５０年後や６０年後に、親がいなくなるどころか孫の代じゃないの？
相続放棄する人が続出でしょうね。
地代その他を払ってまで住みたいような建物、を維持しているか疑問。

[552: ご近所さん]

ケープやキャピマの４３階くらいからは、富士山が綺麗に見えます。でも冬の間だけで、春から秋はだめです。

[553: 匿名さん]

子供にきちんと財産残したいと考えるような人は、ここ以前にタワー自体が向いてないのでは？
土地付き戸建てのほうがいいんじゃないかな？

[554: 匿名さん]

品川駅前は高層化計画があるので、富士山は仮に見えても見えなくなるのでは？

応募の前に都の『品川駅・田町駅周辺まちづくりガイドライン』くらい読んでおきましょう。
いま開けてるあたりも将来の期待は禁物なのがよくわかりますよ。

あと、定借以前にタワマンはこどもの資産になりません。
修繕できなくなったら解体してイチからやり直しがタワマンの基本。

[555: 申込予定さん]

よいマンションですよ。質実合憲。転移無法。転進爛漫。

[556: 匿名さん]

522じゃないですが、
・居住→売却＆住み替え
このパターンは税金控除や特例の対象です。
・居住→賃貸化＆住み替え→売却
こちらは上に書いた控除や特例の対象から外れます。

つまり、賃貸してる間の収益が、売却額の差分と控除を上回らないとメリットがありません。
このことだと思いますよ。

[557: 匿名さん]

Vタワーに住んでます。
当時では当たり前ではなかった装備が全部そろってあの値段。
価格と遠くの景色では勝ってますので、見下してます。悔しい。

[558: 買い換え検討中]

この物件はデベの営業が間にはいらない？ので
状況はちがうと思われますが、
私が購入した物件では営業の方が、
つみたてくんが入る部屋は教えてくれました。
あと、倍率は常に全部屋ガラス張りになっていて（公開されていて）
じぶんが登録した部屋の倍率が変わると教えてくれました。
又、後から倍率があがった場合などはもちろん低い倍率の部屋に鞍替え可能でした。
しかし、私は7倍になった時点で鞍替えしようと思ったのですが、
営業の方に絶対に大丈夫だからと留められ、
？？？と思いながらも抽選に臨みましたが、（結局9倍でした）
見事あたりました。操作があったのでしょうか
よくわかりません不思議な出来事でした。
ここは営業がはいらないのであれば
公平だと思います。
ただ、操作してもらえるような人には損かもしれませんけどね。

[559: 匿名さん]

業者リーマンですが、楽しみです

[560: ビギナーさん]

実際に21本のくじ（１本だけちがう）をつかって
シュミレーションしてみたが・・・
100回ひいて1本もあたらなかった。
実際の数字以上にこれはキツいで。
当たる気せーへん。

[561: 匿名さん]

451さんへ　

＞最上階の下は、４２階。
＞将来、転売しようとすると苦労しますよ。
＞賃貸でも敬遠されるかも。

なぜですか？　気になる・・・。

[562: 匿名さん]

住不ではないデべの、ガラポン抽選会の立会人をやったことがあるけど、
抽選の係員が玉をイチイチ取り替えたり、ドタバタやってたなぁ。
不器用なだけなのかもしれないけど、

[563: 匿名さん]

抽選で不正が万が一あったら・・・
スミフも傾くだろうね。

[564: ご近所さん]

たぶんVタワーさんはじめとする方々は、
物件が安くてひがんでたり、悔しかったりは
本当にしてなくて、
自分が普段見下してる人間が
近所にこしてくるのがいやな
プチ賤民主義のいやな人間なんです。
ちょい金持ちの自分だけの特権だったはずの品川高層タワーが
そんな奴らに買われるのがいやなんです。
でもVタワーさんが言ってることも正しい。
確かに内装は賃貸アパートみたい。エアコンが埋め込みで
ないのには度肝をぬかれました。

[565: 物件比較中さん]

そんな不正があるんでしょうか。大分県の教育委員会じゃあるまいし。本当なら不動産業界って一体なに？

[566: 匿名さん]

＞＞５３６ の計算で、＋２３０だが、
実は、３０００をネット銀行などで年率１％で預けると、
税引き後０．８％で１年当たり２４万になる。
１０年なら＋２４０ということに。
つまり、その程度の目論見ならば何もせずに銀行に寝かせておいたほうが
よほど確実で得だということ。
したがって、へたな投資家さんは、ここには手を出さないほうがよい。

[567: 購入検討中さん]

３０階以上の高層階に住んでいました。
でもそこは売り払いました。
一日家にいる主婦にとっては船酔いもいいところ。高層階は微妙に揺れるんですよ。
常に揺れている感覚で自律神経がやられて家を売りました。
高層階は二度とごめんです。
今回は低層を狙います。

[568: 匿名さん]

そんなこと言ったら傾かない業者はない
アイドルはみんなキスしたことないと
思ってるくらい妄想。