シティタワー品川【５】

[中堅所得者代理]

何を言わんや祭りはすぐそこです！


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【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
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[182: 申込予定さん]

Bタイプは良さそうだったけど、せっかく広いリビングなのに横断するおおきな梁になえなえでした

[183: 匿名さん]

ランニングがかなり高いね。

施設、店舗の管理費が安いのか、住友は管理費で稼ごうとしてないか？
地代もある意味常識的な金額で期待はずれ。

[184: 匿名さん]

積み立てくんで、Ｂ’の４３Ｆに決定！
クリリン、おらワクワクしてきたぞ。

[185: 物件比較中さん]

隣の部屋覗けちゃうね。

[186: 購入検討中さん]

うちもＢ’で。積み立てくん使い時だね！
４３階もういるみたいだから４２階でもうしこもっと。

[187: 購入検討中さん]

サラリーマンで転勤すれば賃貸に出せると思っている人がいましたが、パンフレットにもあるとおり、5年間はとにかく転売・賃貸できませんよ。

　地方に転勤となったら、現地の家賃とシティタワー品川の地代・住宅ローンの二重苦となってしまうので、サラリーマンには酷な話。地方勤務地の居住費用はある程度持ってくれる会社もありますが、それでも、シティタワー品川を空き家にしておくのはなんとももったいない話です。

　しかも、地方転勤時には「物件に自ら居住しない」という条件に抵触するため、住友不動産にお伺いをたててお許しをもらわないと買い戻し請求までされてしまうことに。サラリーマンには厳しい物件ですよね。「親の介護のため5年間は東京を離れられない」と人事部に打診しておこうかな。どうせ当たらないから杞憂ですけど。

[188: 購入検討中さん]

一番広い部屋２部屋は融資の優遇が受けられないみたいね。なんでだろ。

[189: 匿名さん]

やっぱりすごい人気になるね、このマンション。
色々カキコしている人、お勤めご苦労さんでしたが、徒労に終ってるみたいですよ。
だけど、ここを落ちた検討者がどっと流れ込む可能性もあるのだから、まああきらめずに
頑張ってください。

[190: 匿名さん]

＞179
近隣マンションの半額近い値なのに、
外廊下が狭いだの、天井が低いだの、ペアガラスでない等と、
よく云うよ。

本気で言ってるの？
建物だけですよ。この価格って。この掲示板で安いと言い張ってる人たちって将来払うべき地代は計算に入れないですよね。分割払い生活に慣れてしまうと、そういうのは気にならないのかなぁ。問題先送り体質な人が多く入居しそうでコワイ。。

管理費高ければ、将来的には管理会社変更なんてのもありますよね。

[191: 匿名さん]

189
業者のネガキャンだと思い込んでる人いるようですが、深夜早朝に書き込まれてるネガ投稿は業者ではないと思いますよ。そこまで仕事オタクではないでしょ。。
実際に見に行った方が失望投稿してるのは事実だと思います。
おそらく、これまで都内物件探してきた人と郊外や外周区を探してきた人とで意見が二分しているのではないかと思います。
内覧してから躊躇してる人は明らかに前者。それでもお構いなしで高評価なのは後者ですよね。
私は前者です。

[192: 匿名さん]

>>189
でも周辺は８５平米の中住戸が中古で８３００万近くもするような一等地みたいなのでとてもなだれこめません。
ここが当たらなかったらおさらばですね。
ttp://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTm5p64mz

[193: 匿名さん]

185
確かに。。これだと覗ける。。
設計ミスですね。こんな風なミスがたくさん出てきそう。
10分しか見せないのはそういう理由ってのもあるのかもね。

[194: 匿名さん]

>>185
普通は目隠しを付けるんですけどね。
付けないつもりかな。
隣りの部屋だけでなく、隣りの階下の部屋も覗けそう。

[195: 匿名さん]

192
その85平米8300万は新築時には5500万くらいだったんでしょうね。実際8300万では売却できていないから、相場ではないですよ。ただ売れればラッキーって感覚で出してるだけです。
築5年以内で売却すると税金余計にかかりますから高値設定なんですよ。中古狙うなら売り手心理からしても築5年以降でないと。

[196: 匿名さん]

3000万円控除使えば、５年以下でも関係なし。
高値設定は、単に儲けたいだけかも。

[197: 匿名さん]

おいおい、関係あるでしょ。あんたお金もちだねー。

[198: 匿名さん]

3000万控除、実際にこの前の申告で使ったけど？

[199: 匿名さん]

覗きって...

賃貸じゃないんだから、居住共同体で悪評立てられて嬉しい？

[200: 検討中]

老いたら老人に便利な家に住み替えるつもりの自分は、複利で地代の借金背負う方が＊＊らしい。
定借万歳だよ。
しかし普通のタワマンだって毎月出費や積立あるのに、ネガキャンして倍率さがると思ってるわけ？
あとここは、諸費用別の手付金一割なんだから、年収500のファミリーはこられないと思うけどなあ。
ちなみに自分も北東高層階狙い。
13〜20階くらいが不人気ゾーンだろうね。

[201: 匿名さん]

私は南狙い。
今、北東に住んでいるけど、お日様は、全く当たらない。
冬は、床が氷の様に冷たい。まじで辛いですよ。

[202: 匿名さん]

>>195
なるほど真の相場はもっと下ということですね。とはいえ６０００万円（私の不動産購入上限額）まで下がることもないでしょうからやはりこの地域は高嶺の花、この物件が宝くじみたいなものですね。

[203: 匿名さん]

覗かれるって箇所には、
目隠しの要望が出て、結局見えないような工事を後からするんじゃないの。

[204: 匿名さん]

タワーの南は凄く暑くなりますよ。
太陽の低い春や秋にね。

[205: 匿名さん]

北東寒いのか〜。床暖房あるからいけるかなと思ってるけど、甘いのかなあ。
でもいま南に住んでるんだけど、床や壁紙がすごい焼けるし、夏はげんなりするくらい暑いよ。
世間一般的には間取りは南東がベストらしいけど、どうなのかね。

[206: 匿名さん]

>>195
3000万控除があるから売却益が3000万以内なら税金でませんよ。居住していたことが条件ですが。
ですので投資物件以外で税金が出るなんてまずありえません。

[207: 匿名さん]

ここで仮に話しに出てる額、8300万-5500万（想定）＝2800万でこんな感じの売却益。　で、さらに無茶な値付けしてれば3000オーバーするし、この5500万（80平米）よりも高額なところなんていくらでもありますから、税金もってかれる可能性はありますよね。
ただ可能性の話をしてるので、マジレスしないでくださいよ。

[208: 匿名さん]

>>207
はぁ？何いってんの？
無茶な値付けを元に売却益かんがえんの？
つうか、206さんは「まずありえない」っていってんじゃん。可能性0なんて一言も書かれていないけど・・・。
207さんはもしかして煽りの方ですか？

[209: 匿名さん]

＞＞207
手数料3％、そして購入時の諸費用等で購入価格に含まれるものもあるから、全然そんな計算ではないですね。

[210: 匿名さん]

>>205
私は北東のタワー角部屋に住んでますが、お昼前まで太陽あたりますし、今時期は夕方、北側から太陽が入ります。微妙にですがね。

たしかに冬は201さんのおっしゃるとおり、南に比べたら寒いでしょうが、床暖の中程度で十分すぎるほどあったかいです。また、夏はエアコンのドライのみでほぼいける感じですね。
ご参考までに。

[211: 匿名さん]

207ではないですが、なんでこんなつまらないことで言い合ってるんでしょうか。
どちらも軽く流せばいいのに。

申し込み倍率、東西南北階数含めて穴場はどこでしょうかね。
どうせ当たらないなら人気のある部屋に挑戦しようか悩みますね。
Nの最上階が良いな。

[212: 匿名さん]

５年後の不動産市況をどう考えるかで判断が変わるでしょうね。
少子化やＲＥＡＴ・不動産不況がこのまま続けばリスクを抱えることになるし、逆に市況が何らかのきっかけで上向けば高いリターンもあり得るし・・

[213: 匿名さん]

ペアガラスだったら旭硝子のエコガラスに変更しちゃえばかなり省エネ＆外気温に関係なく快適に暮らせるのにね。サッシは替えちゃだめとしてもガラスは届出必要なのかな。

[214: 匿名さん]

このくだらんスレッドタイトルはいい加減どうにかならないものか

検討者のお里が知れるぞ

次はまともなの付けてくれ

[215: ビギナーさん]

いったい何のお祭りですか？　最近見に来なかったから浦島状態だわ。

[216: 匿名さん]

不人気は中層以下のMでしょ。
ビューバスに毎日入りたがるのは男だけ、女は見られるのがこわい。
しかも玄関あいたら一直線に屋内の見える上に使いにくい間取り。
高層階なら眺望派もいるだろうけど、中層以下は絶対に定倍率。
33階以下のAとA'も不人気確定。タワーパーキングの横で北向き2LDK。
確かに全部屋ベランダに面しているが、14ページの北向きを見ると、マンションとお見合いしてる。
11〜14ページでなぜか北向きだけ43階を二枚使ってるのは、『うっかり』じゃないだろうね。
そういう意味では、５階の写真を使える北西は中層以下の買い物件なのかも。

[217: 匿名さん]

>>191 業者よりも頑張っているのは、既存タワマンの購入者だと思うよ。心理学でいう正当化ってやつ。

[218: 匿名さん]

>>217

正当化　×
合理化　○

[219: 匿名さん]

高層階でもケータイは問題なく使えますか？

[220: 匿名さん]

窓の結露や断熱を気にするのなら、室内にサッシして二重サッシにすれば。
リフォームでできるから。防音にもなるし。学校って結構うるさいよ。

[221: 匿名さん]

>>212
この物件でそんなこと言ってたら、プチバブル物件なんてどーなるんだよ！！！

[222: 匿名さん]

５年後は、転売目的で大量に中古市場に出るのは確実でしょう。
その時、値崩れするかどうかですね。

不動産市況がどうなっていようと、供給過多なら安く売らざるをえません。
ここの供給過多を見越して、周辺のタワー中古物件が一足先に多数売り出してくる可能性もあるし。

[223: 匿名さん]

定期借地は売る時に安くなりすぎる。

普通は売らずに賃貸に出して利ざやを稼ぐことになります。

[224: 匿名さん]

>>217
近くのタワマン住民は、むしろ暖かく見守っていますよ。
願わくば、常識ある地域住民が増えることを（ベランダ越しに布団を干さないとか）。
ついでに、
ここのスーパーに満足できない時は、
少し歩くと海沿いに「マルエツ港南ワールドシティ店」があり、広くて安い。
一方、
品川シーサイドジャスコ店のシャトルバスが、この辺りを巡回しています。
又、
近くに港区の図書館があり、蔵書の多さと居午心地の良さは抜群です。

[225: 匿名さん]

224さんが近隣住民の代表…ってわけではないですし。
タワマン自体も多いし。

[226: 匿名さん]

苦い顔で見まもってる人もいるでしょ

[227: 匿名さん]

近隣住民の親や親族が申し込みするケースもたくさんあると思うよ。

この地域の利便性はわかってるし、いまのマンションを賃貸にして、こっちに住めばいい訳だし。

[228: 匿名さん]

明日、見に行く予定にしています。

何十人もで部屋に入るようですが、大勢で入り口で靴を脱ぐのですか？
それとも敷物ありの、土足で入りますか。教えてください。

[229: 匿名さん]

脱いだ靴を入れるビニール袋を渡されます。
スリッパも用意されないのははじめてだったのでビックリしました。
今までの内覧会の中では最高に扱い悪かったですよ。

[230: 周辺住民さん]

>>225
私も近隣マンションを購入する前から（4年前ぐらい）この物件を気にしてきましたが、結果、低価格低仕様のいろんな意味で納得の物件でした。

定借は債務となるリスクがあるため、正直微妙なのですが、安いのでとりあえず申込するかもです。

[231: 匿名さん]

>>229
情報どもうありがとうございました。助かります。

[232: 匿名さん]

マンションの仕様なんて基本一緒だよ。
トイレ、キッチン、バス、これがあれば普通に生活できる。豪華な設備なんてただのデコレーション。着けたい人が金出して付ければいい。住居選びで大切なのは立地。アクセス。

人呼べないとか恥ずかしいとか、なんでそんなに他人を気にするのか？そんな毎回来るわけ？(笑)
内装文句いう人はただの見栄っ張りか地方出身者ぽい(そうじゃない人もいっぱいいると思うから気に障ったらごめん)
今までの読んでると、簡素・古い→恥ずかしい、豪華・新しい→自慢、と言う田舎に多そうな思考回路。
港区の昔からの金持ちは皆質素に古いもん大切にしてる。派手なのは成金。マンションと関係ないけどなんかそんな思考回路っぽい

駐車場の車でレベルわかるとかいう人も、そんな事いちいち気にして生きてて人生楽しいんか。いいじゃん自分が好きな車乗ってたら他人なんか。

審査通って入居すんだからある程度信用も分別もある人達だよ。港南は治安だって悪くない。
匂いとか色々マイナスはあるけど、そんなんどこだってマイナスある。

交通も混雑時除けば、銀座、十番、六本木、車で１０〜１５分。
住みやすいよ、本当。

[233: 匿名さん]

港南で考えれば、駅に近いと思う立地ですが
都内全般で考えれば、駅徒歩10分は駅遠立地です。

[234: 匿名さん]

２３２に賛同です。
結局抽選にあたって審査通った人じゃないと住めないからそこまで変な人住まないかなって。
今って1年前に比べても審査基準は厳しくなっていますよね。
しかもここは借地権なので審査は他も分譲MSに比べても厳しくなりそうですね。
ここの物件が収入制限を設けなかったのはそういう意図もあるのかなって想像してます。

[235: 匿名さん]

駅近だってＪＲ乗り換えする所よりなんぼかまし〜
チャリ買えば？

[236: 購入検討中さん]

＞２３３さん

そうなんです〜！我が家もそれだけで悩んでいます。現在、駅徒歩３分住みです。随分、距離を感じました。

[237: 購入検討中さん]

確かに港南口のロータリーまでは10分ですが改札までは15分〜20分かかるんですよね。
ビックターミナルの分コンコースが長い・・・・

[238: 匿名さん]

２３４さん
確かに収入制限なかったのは気になってました。
厳しく審査されるんですかね。
あと、ちょっと土曜日にMR行って気になってましたが結構中国の方いらっしゃいませんでしたか？
永住権持ってる方だとは思いますが順番待ちだけでもマナーの悪さが。。。。

[239: 購入検討中さん]

まったく。。駅徒歩１０分くらい歩けよ。
だからメタボが増えるんだよ。

[240: 購入検討中さん]

現金持ってる変な人はいっぱいいるよ。
そいつらは審査通らずだけど？

[241: 匿名さん]

240さんに同感。
UR賃貸だって現に、色んな人が審査を通って住んでいる。

[242: 匿名さん]

＞２４０
ここで言ってるのはあなたのようなお金持ちではなくて
普通に１０％の頭金払って審査通りたいなと思っている人のことではないでしょうか。
現金たくさん持っている人が抽選に当たるとは限らないので普通に審査を受ける人のほうが多いのではないでしょうか。

＞２３８
私が見に行った時も中国人いました。
永住権もっている中国人は結構いるのでしょうね。
今はどこのMS買っても居るので気にしてもしょうがないですよ。

[244: 匿名さん]

歳をとってくると、駅１０分は遠いぞ〜
特に雨の日はね。タクシー使うと近距離で嫌がられるし。

[245: 匿名さん]

現金持ってない人が抽選に当たるとは限らない。

[246: 購入検討中さん]

＞２４４さん
そうなんですよねえ。昨日、とても暑い中に行って、帰路思いました。暇な主婦の私はいいんですよ。しっかりシニアの主人が可愛そうかも？と・・・男性の皆さんは毎日の通勤で思われないんでしょうか？

[247: 匿名さん]

>２４６

それは大変ですね？
ではこの物件は見送りですね、、、

[248: 購入検討中さん]

公開中のサンプルルーム以外が内覧したくて、販売センターに電話しました。
日にちによって、公開するタイプが変更されるのかと思ったのですが、そんなことはないようです。
できれば、北西や北東方向の確認。それに、違うタイプの間取りの確認などをしたかったんですが……。残念です。

[249: 匿名はん]

今日はどこの部屋を内覧できるのでしょうか？

[256: 匿名さん]

ここの掲示板はどこもそんなもの。
特にこの物件は近隣物件へのインパクトも絶大だから、荒れないわけがない。

[257: 匿名さん]

もっとここを罵ってほしいくらいだ。
ライバルは少ないほどいい。

自分は京葉線沿いに親所有の戸建てがあるが、ここを申し込む。
長い駅通路？
大歓迎、最高だね。
前からここを検討していて長い通路にげんなりしてる人は、勉強不足だよ。
わかる人はみんなわかってる。

[258: 匿名さん]

257
言ってることが矛盾してる。。大丈夫か？

[259: 匿名さん]

なんだかんだ言ったところで、格安マンションにはそれ相応の人間しか集まらないということには変わりないでしょう。
以前、安月給のびんぼーなサラリーマンが集まる・・・などと書いた人がいましたが、事実そういうことになるのではないでしょうか？
実際、金がない層をターゲットにしてるわけだから遠からずでしょう。
物件は最低ランクの仕様ですが、35階から上は眺望は最高ですね。価値があるとすれば眺望くらいでしょうか。

[261: 匿名さん]

http://www.fudousankeizai.co.jp/
平均倍率30倍以上。。。。
当たらないだろうなぁ。。。。

[262: 匿名さん]

つみたて君１人だけで２０倍になるのに、
平均倍率３０倍では見通しが甘いのでは。
最高倍率５０倍の見通しもね。

[263: 匿名さん]

土地が所有権だった場合の分譲価格を試算してみると、
路線価が104万/㎡だから、市場での土地値は、104万×敷地10,092.03×市場価値2.5倍＝約262億。
総戸数828戸だから、1戸あたり約3170万。平均83㎡とすると、坪126万円。
借地権割合は60％だが、定期借地権なので借地人の割合を20％とすると、126万×20％＝25.2万。
建築費単価が坪75万円とすると、原価は75万+25万＝100万。
分譲単価平均が120万だとすると、住友の粗利益は20万円/坪となり、それなりの数字になります。

土地が所有権の場合の分譲価格は、
（建築費坪75万+土地坪126万）×住友利益1.2＝241万　となります。
若干安い気もしますが、それほど外れていない気もします。

借地だからといって土地の値段は0ではありませんし、分譲価格に反映されています。

[264: 匿名さん]

しかし、解体費用を払っているのに、何故解体期間の２年分の管理費を負担しないといけないんだ。
住民は退去してるので、管理費がかからないはずなんだが。
誰か教えて。何故なのか？

[265: 匿名さん]

毎月の地代が固定資産税の何倍か調べてみると、
路線価104万円×敷地面積10,092.03㎡×0.8＝固定資産税評価額　約84億円。
84億×税率1.7％÷軽減措置6＝約2400万円。
2400万÷828戸＝約29000円　が土地の固定資産税額平均となります。

毎月の地代を16,000円/月とすると、
16,000円×12÷29,000円＝6.6倍　となります。
安くもないですが、ぼったくりの水準でもないと思います。

あとは、地代が固定資産税額に連動するのか、それとも物価上昇に連動するのかチェックするだけですね。

[266: 匿名さん]

住友さんが、解体してる間の現場を
「管理」するんでしょ。

[267: 匿名さん]

パンフレットは都内２ヶ所しか配布されていないとか騒いでいる人がいるようで
すが、住友不動産販売の事務所に山積みされていましたけど・・・
私も、会社の同僚や親戚のぶんも合わせて封筒入りを２０部ほど貰いましたよ。
全国の住友不動産または住友不動産販売の人に依頼すれば簡単にすぐ入手できる
と聞きました。住友不動産販売の賃貸、中古マンション売買のSTEPの支店などで
も山積みされているのでお近くのSTEPの販売員に電話してみてはいかがでしょう
か？

ちなみに第一刷は150000部用意していたそうです。でもすぐ無くなりそうな勢い
らしいですよ。なぜなら第二刷がすでに決まりましたから・・・。私は５口程登
録予定。勿論、親戚の名前を駆使してですが（笑）

[268: 匿名さん]

その親戚の名前で当たったら、親戚は住民票を移してくれるの？？
困らないのかな？

[269: 匿名さん]

住民票を移すだけではなくて、
支払いも親戚がやらないとね。

[270: 匿名さん]

それが見つかると買い戻しされますよ。
無駄なことはやめたほうがいいです。

[271: 申込予定さん]

267は釣りでしょ？
年1回の住民票提出の他にも抜き打ちチェックとかあるだろうし。

現地で1世帯1部づつしか配布してないのに、事務所に行ってもらいたい放題っておかしくない？

[272: 匿名さん]

２６５
確か建物にも固定資産税がかかりはずだから、それを加えて計算しないと。
誰かが、建物の固定資産税って高いのねー、って言ってたぞ。

地代＋建物固定資産税で、割安だとは思えない。
それに、売れなきゃ70年も永遠に払い続けなきゃならん。

土地あれば、子孫が家の立替できるけど、ここじゃそうもいかないし、
築３０年過ぎて、賃貸で借りてくれる人も少ないだろう。
それでも、管理費、地代、固定資産税（建物）はかかり続ける。

[273: 匿名さん]

マンション止めようかな〜。
今後タワーマンションの解体をめぐって、社会問題になりそうな気がする。
ここはまだ解体費用を積み立ててるからいいけど、
近隣のマンションは最後の住民がババをつかむことになる。
誰が解体費用を払うんだろう？

[274: 購入検討中さん]

＞２７１さん
ちなみに僕は住友三角ビルの別館のＤｏスポーツの前の特設カウンターで、１０冊もらいましたけど・・・。それなのに、現地では一世帯１冊って本当ですか？現地はとても厳しいですね。
新宿のほうの特設会場は人がほとんどいなくて、ガラガラでしたけど。。。パンフが確かに段ボール箱いっぱいにならんばかりに山積みされていますよ、行ってみてはいかがでしょうか・・・。

会社に持ってかえってマンションを探している連中に配りまわりました。
たいへん喜ばれましたよ＾０＾。
他の部署の人にも頼まれたので明日も１０冊ほど貰いに行って来ます。
おいしい情報は共有しないとね＾０＾

[275: 匿名さん]

>269実際はスライドするだけ。名義が一致していれば何ら問題なし
抜き打ち？アハハハ。あるわけがない・・・。騙されている人がいましたね。

あったとしたら、そんな重要なことがどこに書いてあるのですか？
不正の抑止力になるないようはきちんと最初に謳うはずでは？
まるで愚直な人が多いですね（笑）この掲示板に張り付いている輩って・・・^-^。

[276: 匿名さん]

名義なんてどうにでもなるし、そもそも登録方法が名前と住所だけって・・・・・・爆笑。

いまどきありえない簡易な登録だね。

このままじゃ、全国からそれこそ山のように応募者が殺到すると思うけど。
せめて、住民票のコピーをつけさせるとか、本人確認できる身分証明書のコピーをつけて後ほどデべから電話確認とかしなきゃ。他人名義で登録・応募できるところがファンドに狙われる要因になっているな。一方通行なんだよね、登録方法が。

住友は大失態を犯してしまいましたねｗ。

これじゃぁ、うちの近所のスーパーのポイントカードを登録・発行する方が厳しいねハハハハ。

どうなの？住友吉三右衛門さん？

[280: 匿名さん]

よーく読みましょう。
登録は誰でも出来るけど、当選後のことが全く見えてないですね。
他人名義で当選したところで契約条件が要綱に書いてあるので、それ通りに契約しないとどないなるかわかってまへんな。
買い戻し特約の登記が設定された上で、契約するんでっせ。。。
住民票の移転義務、賃貸禁止（マーケットに出したらすぐちくられまっせ）、売却禁止（買い戻し特約の登記がついていて買う人はいてないと思いますが）で他人名義で当選してどないするっていうんでしょうか？

10%の違約金と原状回復費用で泣きを見てくださいｗ
その後、住不が相場で売却して「がっちり！」ですんで。