二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[892: 匿名さん]

>>890
そうですね。
完売しても竣工まで2年もあると、ローンキャンセルや買主都合による手付流し契約解除、
転勤や転職、離婚による再販などの確率が高いですからね。
買った価格に上乗せして儲けようとする個人の単純転売も結構あります。
感覚的には竣工して50戸に1戸くらい出てきますので、1033戸もあれば20戸くらいは竣工して間もなく売りに出てくるはずです。
芝浦アイランドとかキャピタルマークタワー、WCTなんかも異常に売り物件多いです。
相場が下がっていれば自己都合売却は損して売らざるを得ないでしょうから安く買えるチャンスもあるでしょうからね。

[893: 匿名さん]

★

都心さえ　あこがれる街！　なんですのよ

憧れだけでは　手に入りませんのよ

★

[894: 匿名さん]

横浜ぐらいだったらまだあこがれても良かったんですけどね・・・
ニコタマかぁ・・・

[895: 匿名さん]

二子玉川ライズにあって、築年数5年以上のヴィンテージマンションにない設備。
（もちろんある場合もありますのでいちいち反論されても困ります。一般的に中古マンションに付帯されない設備とご理解ください。）

・免震構造
・カラーモニター付きハンズフリーインターフォン
・ディンプルキーダブルロック
・トリプルオートロック
・サムターン対応ロック
・非接触型キー
・ハイサッシ
・ディスポーザー
・タンクレストイレ
・24時間有人管理
・コンシェルジュサービス
・フィットネスルーム
・ゲストルーム
・展望ラウンジ
・居住者専用サロンとサンクンガーデン
・パーティーラウンジ
・2000㎡の敷地内提供公園
・内廊下
・洗車場付き地下駐車場
・敷地北側のカフェ等（入居テナント未定）

上記を考えるとやはり魅力的だと思います。

[896: 匿名さん]

我が家にもやっとカラーテレビがやってくるって　喜んでるみたいだよ

[897: 匿名さん]

みっともないひがみ根性は捨てて
買いたくて買える人だけ買えばいいのです。

[898: 匿名さん]

そうそう、金持ちならそんな些細な設備の有無など関係なく、ドーンと買うんですよ。
都心さえ、あこがれるぐらいですから。ドーンと。

[899: 物件比較中さん]

この物件は多摩川に近いだけに地盤はどうなのか気になります。
昨今のマンション購入は竣工前にいわゆる青田買いですのであくまで予想の範囲で買わなくては
ならないのが辛いところ。
実際建ってみて、その建物内の共用施設などで説明会を何日間か開いてくれたりすれば安心なの
ですけどね。

[900: 匿名はん]

地盤ご心配されておられる方って、現在お住まいの所はよくよく調査なされてお住まいなのでしょうね。
買う時だけ心配される方って、良く分かりません。(＠_＠;)
阪神大震災後も、姉歯事件後もそうでしたが、その時だけ騒ぐんですよね。
結局、調査費用が仲介業者、個人では大半投下出来ないので、中古物件は良く分からないまま現在に至って流通しております。
おそらく、5000マン以下の1住戸は投資的な感覚で売れてしまうでしょう。

億越えの住戸の販売が困難なのかも知れません。

値上がる、値下がるは時の運！

そんな事心配される方は、賃貸お住まいになって更新料　賃料値上と戦いましょう！

勝どきＴＴＴもリエトコート武蔵小杉賃貸住戸窓に灯が灯らないまま半年ほど経過してきましたですね。

[901: 匿名さん]

購入検討の時に色々調べるのって普通のことだよ。
それとも買った後に色々調べるのが普通なのかい?

[902: 匿名さん]

次々と出てくる災害時の書き込みを見ていると、この物件て弱点多いのね。

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

[903: 匿名さん]

あ〜あ、いぬたまとねこたま楽しかったなぁ・・・
再開発跡地のどっかに、また作ってほしいなぁ・・・

[904: 物件比較中さん]

もうネタも興味も失せた感じだね。
次に盛り上がるのは正式価格が出た時かな。
最初は10% DOWNからかな。ディスカウントすると買う人いそうだね。
１万円の壺でも最初に１００万円とか言われたら７０万切ったところで買いそうだもんね。

[906: 匿名さん]

そうかな〜。

ここは、23区内のMSで実際の販売価格は400切ってくるでしょ。特に高いって指摘はおかしいでしょ？。まあ川崎と比べちゃあれだけど、23区内物件のスレだし、ここ特に高額物件じゃないよ。それなりの土地にそれなりの価格という表現が23区内物件としての評価ではないですかね。

[907: 購入検討中さん]

895のリスト、、、、、

イラネ、、、、

[908: 購入検討中さん]

906

そうかな〜って、、、、、（眉毛ハの字）
常軌逸してるっての。

先祖代々、河原の民の聖地、かつ最近はヤンキーの集会場に
縦長の長屋おったてて丘の上の上の金持ちからは蔑まれて、
どーみても、公団レベル以下なんだから、坪３００万がせいぜいだろ。

[909: 匿名さん]

つかさぁ、

895！

こんなリストを作る奴の立場って決まってるよね。
寒いのーー。

「とご理解ください。」って完全営業口調なんですけどォ。ｗ

この団塊で既に必至すぎて聞いてる検討者側がひくっつーハナシ。

株安、デベ倒産で、半額でも売れない世界が見えてきてんのになぁ。

地主にゃ酷だが、お蔵入りが一番でしょ。

[910: 匿名さん]

>勝どきＴＴＴもリエトコート武蔵小杉賃貸住戸窓に灯が灯らないまま半年ほど経過してきましたですね。

つまり賃料がとれないつまらんマンションってことでしょ。
分譲価格がものすごい割高だってことの何よりの証拠だよ。

城南の下げはきっついぞー。投資家・投機家の死屍累々。

[911: 匿名さん]

地主連合、旗色悪すぎ。
不動産知らないんだから、不動産オタク相手に議論しても勝ち目はないよ。

[912: 匿名さん]

＞１万円の壺でも最初に１００万円とか言われたら７０万切ったところで買いそうだもんね。

「壺」ならまだしも、この「坪」単価が桁違いに割高なのは、
ガキの遣いでもわかりますよ。10%ダウンじゃ微動だにしない、、、というか、
もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
価格じゃないと。この企画のセンスなさ、ダサさにドンびきですかね。


キャッチフレーズの段階でさむーーーーい予感はあったのだが。

[913: 匿名さん]

まぁ、企画云々もあるけど、不動産としての素性が悪すぎますね。
湾岸も問題ある地域あるけど、ここはやっぱりUntouchableでしょ。

自分がよくても、親が許さない。

[914: 匿名さん]

909

禿同

[915: 匿名さん]

景気悪すぎだね。
株は下がる、長期国債利回り急落、円さえ弱含み（輸入物価上昇）と
なれば、金持ちも手が引っ込むし、普通の人は、生活防衛に励む
一方で、こんなリスク満載の物件をこのタイミングで買おうなんて奴は
まずいないよ。

10年は余裕で塩漬けだな。

[916: 匿名さん]

連続投稿お疲れ様です。
完全に検討のための材料提供ではなく
貶めることのみを目的にした中傷でしかないですね。

ところで>>905を削除依頼された方、あの程度の投稿であなたにどれほどの悪影響があるの?
ここの評価が上がるとあなたの手持ち物件を売るのに影響しますか。

[917: 匿名さん]

>>906

「常軌を逸してる」ってあなたの常識を越えてるだけの話じゃない。
自分が買って損と思えば買わなければいいはなし。でも買いたいんだよね。それが400万
なんて坪単価で出てしまったから辛いんでしょ？
市況というが、一般的に今販売中の城南物件、中目黒が450万、大崎・五反田が400万、
池尻も400万くらいだったか？を考えると、二子玉川のブランド力・知名度から言って、
デベが強気に出るのも無理はないでしょ？
近隣（丘の上）に住む私としては、渋谷にも我が家の方が近いし、高台だしと思うけど、
現段階で上野毛や用賀、桜新町ではなかなか大規模物件で400万は付けられないと思う。
※桜新町の地所低層物件には400万超の坪単価が付けられているが…。あくまで小規模。
これは二子玉川だから付けられる坪単価だと思うんだよね。そう言うと都心から遠い
くせにバカバカしい、みたいな反応が予想されるけど、ここにはここの価値を見出す
人が多くいるってことなんだよな。

もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
⇒そうは言っても結構問い合わせきているみたいですしね。

河川敷であることを最大のネガティブとされている方もいますが、プラウドが堤防の
外側に建っているある意味珍しいマンションで、あの値段だからね。
二子玉川なんて、電車のホームまで多摩川河川敷にかかってるんだから、この辺の人は
気にしないんだよきっと。
今更河川敷に近いから坪200万台が妥当なんて言ったら、プラウド住民から暴動が
起きそうだよ。


城南の下げはきっついぞー。投資家・投機家の死屍累々。

根拠が少なそうだが、湾岸既存マンションや郊外の新々価格マンションの下げが
真っ先に起きそうだよね。
昨今の新規分譲や売れ残り叩き売り物件を見ても、湾岸、郊外物件の方が、都心・
城南と比して、あっけなく下げに転じているよね。城南でも一部駅遠・バス便などは
既に下げている。日本全体・東京全体でも2極化が進んでいるし、城南の中でも
2極化が進むと言うこと。議論が中途半端過ぎなんで、最低限新築・中古物件の
価格動向でも頭に入れてから議論してみてはいかが？でなくちゃ、ただ単に感情的な
荒らしと思われても仕方ないですぞ。

[918: 匿名さん]

＞917

906へのレスではありませんよね908ですよね？。

907から915

の１時台の緑字は全て同一人物でしょう。無視しましょうこういうの。

[919: 匿名さん]

>>918さん

ご指摘ありがとうございます。
すみません、908へのレスでした。失礼しました906さん。

了解です、放置しておきます。

[920: 匿名さん]

この場所って買う人の目的によってずいぶんと価値が変わってくるので評価は難しいんですよね。

都心に勤めるサラリーマンからすると、都心へのアクセス等からするとどうしても割高に見えてしまうんだけど（田園都市線の混雑状況含めて）、そこそこの価格でも結構売れていく。
理由としては、単純ですが、この場所を求める人に比べて供給（土地）が無いからなんですよね。

この辺を買っているのは、
１．前からこの近辺（環八・２４６に沿って土地価格が変わらないレベル）に住んでいた人、
２．都心に住んでいたけどリタイアして郊外に住みたいという人（箱根へ行くにも高速が近いし、たまに都心で会食・買い物・コンサート鑑賞する時もそれほど苦にならない距離）、
３．川崎・横浜あたりに住んでいて都心は手が出ないが（金がもっとあれば青山に住みたいが）この辺までならと注目していた人、がメインだと思われます。

１、２の層は実需であり将来の再販時の価格はそれほど気にならないので少々高くても買っていきますが、３の層はぎりぎりのローンを組む前提で一番価格弾性力が高いため（例えば25坪で坪50万違えば1250万円の違いですがこれが吸収できない）手が出なくなってしまう。

恐らくこのプロジェクトが成功するかどうかは上記１、２、３の潜在需要数と３の購買能力がどこまであるか、にかかっていると思います。この辺は売り主は当然分析し判断した上で価格を付けてくるでしょう。

プラウドが200戸ですからその5倍を吸収できるかということろですが、あの時期にあの価格でと言われながら即日完売したことからして、潜在需要はそこそこあると思います。

景気は悪いと言われていますが、逆に個人資産1億以上の富裕層は増えているし、大企業では増益で
給与は増えているところが結構あります。

まあサプライズは無く、落ち着くところに落ち着くでしょう。

[921: 匿名さん]

>No.917
やっぱりポジレスは周辺地価高騰を狙った住民か。

>もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
>⇒そうは言っても結構問い合わせきているみたいですしね。
⇒誰も400なんてKYな数字だすとは思ってなかったでしょ。
問い合わせるのタダだし。

>今更河川敷に近いから坪200万台が妥当なんて言ったら、
>プラウド住民から暴動が起きそうだよ。
株価が10000円割ったら、日本中に暴動が起きるのかい？

>価格動向でも頭に入れてから議論してみてはいかが？でなく
>ちゃ、ただ単に感情的な荒らしと思われても仕方ないですぞ。
君もかなり感情的だけどね。

[922: 匿名さん]

で、あなたは何を目的にいらっしゃってるの？

[923: 匿名さん]

>>917みたいなヤツがいるから板が荒れるんだよなあ

深く反省して欲しい

[924: 買いたいけど買えない人]

上記３に該当するものですが、
無理して買うにも河川敷が気になっています。
それなりの価格になってほしいと思っています。
（河川敷を反映した価格）
自然災害はやはり気になりますからね。
気になる私は、買うべきではないのかもしれませんが。

[927: 匿名さん]

河川敷は、一方でウォーターフロントという価値があるのでその分が割り引かれるようなことはないと思います。

田舎でそこらが田畑だらけの場所であれば、わざわざ川沿いに建てるデメリットが土地の価格を下げるでしょうが、この辺であればやはり水辺に建つという価値の方が出てしまうんですよね。

土地の価値はその周辺の街の価値が元になるので（例えば軽井沢のような湿地帯が蓼科あたりより価値が高いのは街全体の価値があるから）、ここは今後の発展次第でもありますけど、自然災害のリスク＝土地の価値下落ということになならないでしょうね。

予算が限られている場合、割り切って利便性だけに着目して川向こうのウォーターフロントを安く買って、余ったお金を旅行なりグルメなりに使う方が賢いかもしれませんね。

[929: 匿名さん]

災害が気になる人は、ここをかうなってこと
でも一回でも災害が発生したら
価格暴落だろうね

[936: マンコミュファンさん]

マンコミュファン歴約１年の者ですが、こんなに罵詈雑言が飛び交うスレは初めてかも！？
二子玉川ファンでもありますし注目物件なのでちょくちょく覗いていますが
最近は呆れてしまいますね。
玉川ライスさんのような書き込みがあったのはせめてもの救いです。

[937: 物件比較中さん]

>>936
私もそう思います。
他の物件でここまで荒れるのはあまり見たことがありません。
とはいえ、周辺住民との裁判があったり、地権者が多数いる物件のスレは今まで
読んだことがなかったので、他にもその手の物件では同様なのかもしれませんが、
どうなんでしょうか？

[938: 匿名さん]

ネガレスは多いですが、もうパターンは決まっているので無視してます。
反対も多い再開発なので仕方がないと思いますよ。
でもそれだけ注目されているということだと思います。
ネガレスで抽選とかにならなければラッキーとひそかに思っています。
ただ、もっと入居ショップとか周辺環境の情報がもっと欲しいです。
玉川ライスさんなどの情報を期待しているのですが、まだ決まっていないのかも知れませんね。

[939: 賃貸住まいさん]

決まっていないと言えば駅との間のⅡ-a街区がまだ何も決まっていないらしいですね。
先日の説明会の時に担当の人に聞いたら一時ホテルなどの話があったそうですが白紙になったとか。

[940: 匿名さん]

是非　東急ｂｕｎｋａｍｕｒａを誘致してほしいものです。

[941: 匿名さん]

940さんに賛成!!
ぜひ文化・教養あふれる施設にしてほしいですね。

19日に説明会に行く予定です。玉川ライスさんほど詳細をお伝えできるか自信ないですけど、皆さんに有益な情報をアップできたらと思っています。