二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[852: 匿名さん]

あの土地で坪400！
これまでの堆積状態は大丈夫か？実質ぐずぐずの地盤のはずだが。
もっとまともな場所があると思うが。

[氾濫低地　玉川]
大河川流域（世田谷区では多摩川）に広く分布する標高の低い平坦面である。地下水位が高く、軟弱な粘土やシルトが厚く分布しているため、長期的な沈下（圧密沈下）が問題になっている場所が多く、適切な基礎補強策が必要となる。

[853: 匿名さん]

>850さん
都内にこだわられるのでしたら、以下スルーしてください。

そのご予算でしたら、まさに武蔵小杉のミッドスカイタワーがぴったりだと思ったので。
9000万円台で、50階以上の90平米〜が残りわずかになっていたと記憶しています。

ここは42階建てですが、あちらは59階建てです。
前のほうに、ここが高いので週末に武蔵小杉に行くという方がいらっしゃいました。
以上、ご参考まで。

[854: 匿名さん]

小杉は電車の便的には最高なんだけどね。
・買い物する場所がない。IYの食材なんて食えないし。
・高速のインター遠すぎ。
なんだよねぇ。
都内にこだわりはないけど。10年ぐらい待てばどっちも解決されるのかな。

[855: 匿名さん]

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf

今見つけましたが、やはりここは危険地域ですね。
この地図上、最悪の、「二メートル以上沈む」地域(そういう地域自体
そんなにおおくはないが）として、ここは最大の地域です。

ちゃんと対応するとしても、「筋の悪さ」は否定しがたい気がしますね。

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
No936さんの意見です。

[856: 匿名さん]

物件価格が出るまでは坪３００万以下なら中古で売ってもそれ以上の価格で
売れるから掲示板が熱かった。
坪４００万だとどう考えても倍率つかないし売れ行きもゆっくりで中古価値も
そんな値段で売れっこないから急に興味がしぼんだ。

坪３００万ぐらいなら２戸買って一戸即売りして儲けようと思ってたけど残念だ。

[857: 匿名さん]

確かにもう投資物件としての価値はないですね。

[858: 匿名さん]

>>852 >>855
　乙です。

地盤、水害の話はさんざん書き込まれているので、今更〜　ってな感じで皆見ています。
ネガキャンしたいなら、新ネタをどーぞー

　そうそう、風切り音、強風時の揺れ、河川敷からの騒音、公園に現れるかもしれない
ホームレス、混雑する田園都市線、２期エリアを通過する動線、豊洲・小杉との比較、
都心の人はあこがれない、等々もガイシュツです（ｗ

[859: 匿名さん]

858

で、検討者は既に霧散した、と。

[860: 匿名さん]

深沢パークハウス 1988
世田谷弦巻ハイム 1989
深沢パークマンション 1989
藤和マノワール用賀台 1989
パークコート弦巻 1991
グランコート弦巻 1991
等々力グランドヒルズ 1991
ラ・コルダ弦巻 1997
パークコート瀬田 1999
東急ドエルプレステージ瀬田 1999
パークハウス等々力 2001
弦巻グランフォート 2001
リジェ岡本 　　　　　2001
グランドメゾン深沢 2001
上野毛レジデンス 2002
パークコート二子玉川 2003
深沢ハウス 2004
プラウドタワー二子玉川 2005
岡本レジデンス 2007

田園都市線沿線中心に、私の知ってる周辺の既存　億ション、定評のあるマンション、大型マンションなんかを並べるとこんな感じですかね。これらの物件（基本中古物件）にリフォーム代のっけた価格と、ここを比べると、どうでしょうね？
このほかにも、高級賃貸専用マンションなんかもありますが。
注意が必要なのは、バブル期とかのマンションは内装グレードは高いものの、管理費がめちゃくちゃ
高いものが結構あります。
それから、駐車場の空きチェックも要。
個人的には、専有部分に含まれないサッシの程度も常に気にしています。
駅から10分程度のものが多いですね。

[861: 匿名さん]

860さん

これらの物件の新築時の平均坪単価はどの位だったかは
ご存知でしょうか？　今更その値段で買える訳は
勿論ないですが、非常に興味があります。
中古市場でも下がっていない（逆に上がっている？）
のであれば、その要因は、やはり、立地でしょうか、
仕様でしょうか、それ以外でしょうか。
当物件は、それらの要因に照らして
どうでしょうか？？

[862: 匿名さん]

よく比較にでるプラウドタワー二子玉川は坪単価平均344万円
最多坪単価帯としては、300〜349万円の107戸
価格としては、２８００万円台からあった。

買った人の３割以上は３０代。
同じく３割以上が神奈川県民。

上のリストのほかのマンションとはちょっと毛色が違うかも。
中古が（分譲時より遥かに高い）勘違い価格で売りに出されてるけど、
あまり長続きはしない気がします。

深沢ハウスは、大規模だけど、高級感ないから、
上のリストの中では、やはりやや異質かな。
ここも、分譲時価格を上回る中古物件を見ますね。
（でもその値段で売れてるとはとても思えない。駅遠だし）

バブル期（ラ・コルダ弦巻以前）のものは、ざっくり
坪単価７-８００万ってとこでしょうね。
今は、一声半額（以下）でしょ。

[863: 匿名さん]

結論書くの忘れちゃった。

基本、（立地・仕様その他が揃った）プレミアム物件でもやっぱり坪４００万超えたら、
少なくとも売却益を期待するのは困難ですね。

この板でも時々見る意見ですが、やはりバブル以前まで見て、長期的な平均を考えると、
坪３００万を挟んだあたりが妥当だと思います。（どちらかというと３００万切る感じ）

ここは大規模再開発ですが、駅距離も平均的だし、公園や河原に囲まれているのが、やや微妙。
地盤や地高を考えると、ややディスカウント要因、、、ということで、せいぜい３５０万、
飛び切りいい部屋で４００万くらいが妥当じゃないかと思うのですが。

ちなみに私は８６０さんじゃないです。

[864: 物件比較中さん]

>>827

>>ちなみに、音は上に上がると書いている人がいるが、人の話し声レベルはあまり上がってこない。
>>しかし、ある種の音は、30階でもかなり上がってきて最初はおどろいた。

タワーを選択肢に入れているのですが、騒音が思ったほどあると聞いています。
ご指摘のある種の音というのは、ドアを閉める音や足音ですか？
すみません、タワーは初めてなので、ご教示頂けると幸いです。

[865: 匿名さん]

タワーの高層階は風が強くて窓を開けられない日が多い。
幸か不幸か、騒音は窓を閉めていれば気にならない。

[866: 匿名さん]

現在タワーの高層階３７階に住んでいますが、風が強くて窓開けられない日は、そんなにありませんよ。
感覚としては地上と変わりません。地上でも風が強いと感じる日は当然ですが、
１５０メートル程度あがっても、そんなに変わるものではありません。

[867: 物件比較中さん]

この立地で平均＠４００万円なんて有り得ない！
低層階でも＠３５０〜３８０くらい？なんでそんな大金払わなくちゃいけないの？
川を渡れば８０㎡４５００万円で買えるのにここでは８０㎡９０００万円？
笑っちゃうね。そんなに二子玉川に住んで見栄はりたいの？
品川ナンバーつけてると港区に住んでる人と同じに見えるから？
そんなに見栄はりたいなら川崎に住んで蒲田（大田区は品川ナンバー、Pu）で
ワンルームマンションと駐車場借りてフェラーリーの中古車買って品川ナンバーつけたほうが利口じゃない？
電車１０分多く乗るだけでフェラーリーとベンツの中古車が余裕で２台買えるでしょう？
＠２７０万くらいなら考えてもいいかと思ったけど不景気ＫＹ売主の物件なんて怖くて買えないです。
ここが出来上がる頃には周辺相場が＠２５０万円切ってるし、Ⅱa街区にもっと安くて高級なマンションが分譲されて悔しがって地団駄踏めば？
私はこんなところ買いません（笑）

[868: 匿名さん]

イキがいいな

[869: 匿名さん]

よかったじゃないですか。また一つターゲットをしぼることができたわけですから。
ここも、もうくる必要はなくなりましたね。

[870: 匿名さん]

>>867
通訳いたしますと、ここ買って念願の東京都に住めると期待してたけど高くて全然買えないことが分かったので蒲田で賃貸マンションと駐車場借りて見栄はることにしました。フェラーリは高くて変えないからベンツの中古車買って見栄はります。
金持ちでここを買える人達と外見上同じに見えるようにしてやるから見て居ろよと。

ネガレス隊の代表的なご意見ですな。

[871: 物件比較中さん]

>>867

川を渡っても８０㎡４５００万円じゃ住環境のいいところは買えないよ・・・。その値段で買えるなら買いたい！！

[872: 匿名さん]

どうみても>>867が悔しがって地団駄踏んでいるとしか思えない件について

[873: 購入経験者さん]

PC赤坂が坪４００スタート
こんな怒田舎＠４００で買う気が知れない

[874: 匿名さん]

860-863さん

860さんのリストを見てみると、マンションのグレードという点では同じカテゴリーにありますが、規模やマンションのコンセプトがかなり違うことと、同じマンション内でも部屋の位置によってかなり値段がかわりますから一概には比較できませんが、中古を買ってクリーニング程度にして住む場合は新築より安いと思いますが、リフォームするとやはり新築より価格が割高になると思います。

理由は、まだリストのマンションは全面リフォームするまでの築年数になっておらず、中古で出ているものも内装部分の価値がまだ残っている状態であることと、ここ数年、都心の中古高級マンションの値上がりで（広尾ガーデンに象徴されるように）、欧米のようにマンションの価値は自動的には経年劣化しないという概念が広まってきたため（個人的には欧米とは気候も作りも違うものなので疑問ですが）中古高級物件の価格が意外に高くなっているためです。

当該物件に関しては、多くの皆さんが現在の景気動向や不動産事情からして予想より高いという印象を持たれていると思いますが、推測ですが、昨年の不動産ミニバブル時に想定した価格から土地価格等を現在の先安感に修正しただけだともっと安くなると思いますが、現在の急激な資材の高騰を織り込むとこのような価格になっているのだと思います。また、単なるマンション建設ではなく、地域再開発なので当然その辺のプレミアも入っていると思います。これらからすると、プラウド当時の状況と比較すればまあ妥当な価格ではないかと思っています。

また、ついでですが、このスレでよく地盤・地高からしての価格について議論されていますが、マンションは基本的には利用価値だと思っていますので、５０年程度の間に大規模自然災害が起こる確率をどう見るかですが、それが心配になる場合はそもそもこの物件は検討対象にならず、そのリスクは宝くじだと思うならば気にする必要もないかと思います。

と、ポジティブに見える意見になってしまったので回し者扱いされるかもしれませんが（笑）、個人的な意見としては、短期の転売目的ではなく自身の居住目的であれば（最低5-10年は住むと仮定したら）、まあ妥当な価格であると思います。

ただし、数が多いため方角・階数によっては売れ残りが出て瞬間的にかなり値段が下がることがあるので、とにかくこのマンションで割安に買えれば方角・階数にこだわらずという人は買えないリスクはありますが、待ってみるのも手だと思います。

私自身は、このマンションにはこだわっていませんが２−３年内に長期的に住めるマンション・戸建てを購入する目的で色々物件を見ていて、今回の再開発全体はかなり大きなものなので１０年後のこの近辺（電車で二子から２駅程度まで）のエリア全体の価値に大きな影響があると思って状況を見ています。

[875: 匿名さん]

861です。862さん、863さん、874さん有難うございました。
ご意見是非参考にさせて頂きます。

[876: 匿名さん]

資材の高騰を理由にマンションの値段は下がらないと言うけど、車の値段も今後上がっていくのだろうか。

[877: 匿名さん]

>>876
物件検討スレで回答すべきものじゃないけど、
資材が上がれば、車の製造原価もあがる。
だがしかし、車はまだ削る部分も組立て費用を下げることも方法論としてはある。
それより、ガソリンが下がる見込みがない以上、持っていても自由に乗れる人は減るかもね？

[878: 周辺住民さん]

7/19(土)・26(土)・27(日) 世田谷ビジネススクエア会議室でのプロジェクト説明会案内が届きました。

年収もそんな高く申告しなかったし、とりあえず・・という感じだったのに割と早く回って来たなという印象です。

3回/日　各回30組　計270組ですので意外と小規模ですね。

五島美術館の方でも大規模に同時開催なのでしょうか？

[879: 匿名さん]

＞８６７私はこんなところ買いません（笑）

買えませんの間違いでしょ。

[880: 匿名さん]

キミも無理でしょう？

[881: 匿名さん]

ここ安すぎ、お買い得すぎですね。
即日完売は確実でしょう。
坪500万以上が適正価格でしょうねｗ

[882: 匿名さん]

>874さん

>リフォームするとやはり新築より価格が割高になると思います。


いや、それはないでしょう。
ここを買うより、地元のヴィンテージマンションを買って、リフォームしたほうが大概は安いよ。
（リフォームを三井とか大手にお願いしたら、中間マージンを何度も抜かれてしまうだろうけど）

勿論、あのリストのヴィンテージでも、高いのから安いのまであるので、常にそうか
というと分からないけど、ここより高くなるものは比較的少ないでしょ。

120平米程度でも、1000万未満から、フル・リフォームは十分可能ですよ。
壁をどんだけ壊すかとか、造作家具をどれくらい頼むかとか、水周りにどんだけ
お金掛けるかで全然変わってくるが、表面上、今風のホテルライクにするだけなら
大してお金はかからない。但し、ある程度勉強してコストチェックを細かくして
かないと、リフォーム業者はすぐいろいろ乗っけてこようとするので要注意。

既に建っていて、実際の部屋の感じも分かる上、周囲の環境も安定していて、
住民の質なども分かる既存マンションはそれなりに魅力も沢山ありますよね。
（若い変な住民があまりいないというのは、現実的には大きなプラス。
ここは30平米台からあるので、個人的にはそこが最大リスクかな）

城南はいいマンションの蓄積も結構増えてきたので、この中古マンションにリフォームして
住むと言うのは、非常に合理性あるチョイスになりつつあります。

いいマンションに住みたい、きれいなマンションに住みたい、しかも、なるべく安く、
リスクを抑えて住みたいというのであれば、尚更です。

[883: 匿名さん]

882さんの言う通り、リフォームは程度問題で費用もピンキリなので一概にはいえないでしょうね。
スケルトンにして設備を全て新築と同じにするならば高くなってしまうでしょう。キッチンやバスなど新築マンションはボリュームディスカウントで買っていますしね。

中古はあくまで中古なので、新築ｖｓ中古＋リフォーム、でどちらがお得かというのは比べられないものを比べているようなものですね。

よって、予算の都合で新築には手が出ないが、古くても良いから同程度のマンションに住みたい＆中は人の手垢のついてないレベルにはリフォームしたい、という人には中古＋リフォームがお勧めということになります。

[884: 匿名さん]

ニコタマ・・・
早く都心からあこがれてもらえる街になればいいですね・・・

[885: 匿名さん]

ワタクシ、>>867さんの大大大ファンです！
朝っぱらとは思えない、ありえないテンションでの書き込み
本人にしてみれば、すっかりしてやった感のある「買いません」と言い切る文末
何もかもが、ス　テ　キ　！　！

どうか、どうか、明日も朝イチでブッぱなして下さい(^o^)/

楽しみにしてますよ！！


そうそう、フェラーリーって言うよりフェラーリで切った方が、よりホンモノっぽいゾ！
ガンバ！

[886: 近所をよく知る人]

用賀の説明会の案内来ました！
価格などある程度提示されるのでしょうか。

[887: 購入検討中さん]

882さん、

ためになる書き込みありがとうございます。
確かに手堅い感じはあります。

新築プレミアムってちょっと過大だったりしますよね。

[888: マンション投資家さん]

>No.885

No.867は、蒲田、フェラーリは別として、当を得たコメントでしょ。東京都世田谷区在住と言いたいだけのために、東京都の端（橋？）に坪４００万払う人は居ないでしょう。都心のブルジョアがわざわざこんな所に来ると思えないし。自称購入希望は、地権者及び周辺地価高騰を狙った周辺住民ぐらいです。

[889: 匿名さん]

>>888
世田谷区在住と言いたいだけだと、宇奈根・鎌田では？

[890: 購入検討中さん]

新築が買えないというより、新築買うのがもったいないと思う人（この差はビキョー）もいるようです。
たとえば、メルセデスなんかのほぼ新車並の認定い中古車を買う人みたいに。
（実質新車でありながら、新車よりかなり安い、あるいは、オプションなしの新車価格で、フル・オプションの車が買える、とか）

合理的といえば合理的ですよね。

ここも、かなり販売が進んで、あるいは終了してから、安く買うのが賢い方法かなと思います。

[891: 匿名さん]

思ったような間取り・位置の部屋をうまく築後２〜３年以内に中古が買えれば良いですけど、
流通しているかどうかは賭なので、この物件を欲しいと思って予算が許すならば買っておいて後悔することはないと思います。
クルマと違って部屋はそれぞれ違いますし買うのも売るのも引っ越すのも一苦労ですからね。

一時期（いまでもやっている人いますが）古いマンション（築後30年以上ぐらいのもの）買って完全リフォームして売り出す商売が盛り上がりましたが、いまは中古の流通市場が上がったので利益がなかなかでないようです。

中古ヴィンテージマンションも色々見てまわりましたが、安い物は部屋の位置に難があったりとそれなりに理由があります。２〜３年前はほんとうに安く買えたのですが、いまはうーんと唸るような微妙な値段設定でおいしい物件は見あたらないですね。

また、この物件に限らず中古をねらうのであれば、尚更いまではなくて少し待った方が良いと思います。いまは去年のミニバブルが忘れられずに強気の値段でまだ出ている状況ですから、ここ１〜２年でまた価格が動いた時を狙うのがベターでしょう。

[892: 匿名さん]

>>890
そうですね。
完売しても竣工まで2年もあると、ローンキャンセルや買主都合による手付流し契約解除、
転勤や転職、離婚による再販などの確率が高いですからね。
買った価格に上乗せして儲けようとする個人の単純転売も結構あります。
感覚的には竣工して50戸に1戸くらい出てきますので、1033戸もあれば20戸くらいは竣工して間もなく売りに出てくるはずです。
芝浦アイランドとかキャピタルマークタワー、WCTなんかも異常に売り物件多いです。
相場が下がっていれば自己都合売却は損して売らざるを得ないでしょうから安く買えるチャンスもあるでしょうからね。

[893: 匿名さん]

★

都心さえ　あこがれる街！　なんですのよ

憧れだけでは　手に入りませんのよ

★

[894: 匿名さん]

横浜ぐらいだったらまだあこがれても良かったんですけどね・・・
ニコタマかぁ・・・

[895: 匿名さん]

二子玉川ライズにあって、築年数5年以上のヴィンテージマンションにない設備。
（もちろんある場合もありますのでいちいち反論されても困ります。一般的に中古マンションに付帯されない設備とご理解ください。）

・免震構造
・カラーモニター付きハンズフリーインターフォン
・ディンプルキーダブルロック
・トリプルオートロック
・サムターン対応ロック
・非接触型キー
・ハイサッシ
・ディスポーザー
・タンクレストイレ
・24時間有人管理
・コンシェルジュサービス
・フィットネスルーム
・ゲストルーム
・展望ラウンジ
・居住者専用サロンとサンクンガーデン
・パーティーラウンジ
・2000㎡の敷地内提供公園
・内廊下
・洗車場付き地下駐車場
・敷地北側のカフェ等（入居テナント未定）

上記を考えるとやはり魅力的だと思います。

[896: 匿名さん]

我が家にもやっとカラーテレビがやってくるって　喜んでるみたいだよ

[897: 匿名さん]

みっともないひがみ根性は捨てて
買いたくて買える人だけ買えばいいのです。

[898: 匿名さん]

そうそう、金持ちならそんな些細な設備の有無など関係なく、ドーンと買うんですよ。
都心さえ、あこがれるぐらいですから。ドーンと。

[899: 物件比較中さん]

この物件は多摩川に近いだけに地盤はどうなのか気になります。
昨今のマンション購入は竣工前にいわゆる青田買いですのであくまで予想の範囲で買わなくては
ならないのが辛いところ。
実際建ってみて、その建物内の共用施設などで説明会を何日間か開いてくれたりすれば安心なの
ですけどね。

[900: 匿名はん]

地盤ご心配されておられる方って、現在お住まいの所はよくよく調査なされてお住まいなのでしょうね。
買う時だけ心配される方って、良く分かりません。(＠_＠;)
阪神大震災後も、姉歯事件後もそうでしたが、その時だけ騒ぐんですよね。
結局、調査費用が仲介業者、個人では大半投下出来ないので、中古物件は良く分からないまま現在に至って流通しております。
おそらく、5000マン以下の1住戸は投資的な感覚で売れてしまうでしょう。

億越えの住戸の販売が困難なのかも知れません。

値上がる、値下がるは時の運！

そんな事心配される方は、賃貸お住まいになって更新料　賃料値上と戦いましょう！

勝どきＴＴＴもリエトコート武蔵小杉賃貸住戸窓に灯が灯らないまま半年ほど経過してきましたですね。

[901: 匿名さん]

購入検討の時に色々調べるのって普通のことだよ。
それとも買った後に色々調べるのが普通なのかい?