二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[841: ↑]

こんな思想をお持ちの方々のマンションって…私生活までガタガタ干渉されそうですね。文の後半意味不明

[842: 匿名さん]

ネガレスだらけの割にはいっこうに皆さん検討対象から外すことができずに、
執着してますね。
どこが魅力だとお考えですか？

冷やかしの方には聞いてませんので、ご返答不要です。
現在も引き続き検討中の方のみお聞かせください。

[843: 購入検討中さん]

小さい頃から河原で生活していたので、河原近くの低湿地帯と言うところに心地よさを感じます。どんなにネガレス書かれても購入したいと思います。

[844: 匿名さん]

なるほど、しきりに高いと言われてますが、
この価格を出してでも購入したいと思われるほど魅力的ですか。
いやいや、こんなに熱烈なファンがいらっしゃるくらいなら、
もっと高くてもいいくらいですねぇ。

[845: 匿名さん]

ネガレス書いた張本人の書き込みには自演以外に反応もなくｗ
もう消えたら?

[846: 匿名さん]

いい遊び場だね

[847: 散歩にくる人]

556さんの情報をちゃんと評価しましょうよ。
　もとは河川敷だけど、補助金ももらって５ｍかさ上げした人工地盤の上に
立つマンションです。
　間取りをみると、ワイドスパンで行燈部屋はありません。お見合いを
無くすために、３棟にせず有明物件みたいに奥行きのある１棟の建物に
することも可能であったのでしょうが、建築コストが高くなることを
承知の上で居住性の良い間取りとなる形状を選んでいます。
　自分の予想よりも２割位高かったですが、価値にはほぼ見合っている
ように思えます。（低層階は予定価格より下がるとは思っていますが）

　交通の便には難点があるので、高い所得（フロー）を稼いでいるお金持ちの
方には不向きですが、資産（ストック）に恵まれたお金持ちには魅力ある
物件でしょう。
　私も、子供を巣立たせリタイアするころになって、余裕があったら検討
してみたいと思います。というより、検討できるようになりたいとの願望を
もっています。

[848: 匿名さん]

556？超ロングパスですね

[849: 匿名さん]

５５６とか匿名なのに何故わかるのですか？
不思議です。

[850: 申込予定さん]

う〜ん、思ったよりちょっと高かったです。
新玉川線か東横線でずっと探していましたが、もうここで決めるしかないと思っています。
マスタービューレジデンスとグランドヒルズ三軒茶屋を買う寸前まで行きましたが
予算は１億円未満、広さは85㎡以上、敷地の周りに緑が多く、グレードの高い出来れば免震構造のマンションというのが希望条件です。
他にここ以上の物件が出るとも思えず、このまま年老いていくのも限界がありますので決めるつもりです。
中目黒アトラスタワーは価格や広さは合うプランがありますが計画がいまいち冴えないので二子玉川にしようと思います。
何か他にお勧めあったら提案してください。築5年くらいなら検討します。

[851: 850]

MVR・GH三茶そしてRISE

駅遠ばっか（笑）

もっと良く探せ！

[852: 匿名さん]

あの土地で坪400！
これまでの堆積状態は大丈夫か？実質ぐずぐずの地盤のはずだが。
もっとまともな場所があると思うが。

[氾濫低地　玉川]
大河川流域（世田谷区では多摩川）に広く分布する標高の低い平坦面である。地下水位が高く、軟弱な粘土やシルトが厚く分布しているため、長期的な沈下（圧密沈下）が問題になっている場所が多く、適切な基礎補強策が必要となる。

[853: 匿名さん]

>850さん
都内にこだわられるのでしたら、以下スルーしてください。

そのご予算でしたら、まさに武蔵小杉のミッドスカイタワーがぴったりだと思ったので。
9000万円台で、50階以上の90平米〜が残りわずかになっていたと記憶しています。

ここは42階建てですが、あちらは59階建てです。
前のほうに、ここが高いので週末に武蔵小杉に行くという方がいらっしゃいました。
以上、ご参考まで。

[854: 匿名さん]

小杉は電車の便的には最高なんだけどね。
・買い物する場所がない。IYの食材なんて食えないし。
・高速のインター遠すぎ。
なんだよねぇ。
都内にこだわりはないけど。10年ぐらい待てばどっちも解決されるのかな。

[855: 匿名さん]

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf

今見つけましたが、やはりここは危険地域ですね。
この地図上、最悪の、「二メートル以上沈む」地域(そういう地域自体
そんなにおおくはないが）として、ここは最大の地域です。

ちゃんと対応するとしても、「筋の悪さ」は否定しがたい気がしますね。

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
No936さんの意見です。

[856: 匿名さん]

物件価格が出るまでは坪３００万以下なら中古で売ってもそれ以上の価格で
売れるから掲示板が熱かった。
坪４００万だとどう考えても倍率つかないし売れ行きもゆっくりで中古価値も
そんな値段で売れっこないから急に興味がしぼんだ。

坪３００万ぐらいなら２戸買って一戸即売りして儲けようと思ってたけど残念だ。

[857: 匿名さん]

確かにもう投資物件としての価値はないですね。

[858: 匿名さん]

>>852 >>855
　乙です。

地盤、水害の話はさんざん書き込まれているので、今更〜　ってな感じで皆見ています。
ネガキャンしたいなら、新ネタをどーぞー

　そうそう、風切り音、強風時の揺れ、河川敷からの騒音、公園に現れるかもしれない
ホームレス、混雑する田園都市線、２期エリアを通過する動線、豊洲・小杉との比較、
都心の人はあこがれない、等々もガイシュツです（ｗ

[859: 匿名さん]

858

で、検討者は既に霧散した、と。

[860: 匿名さん]

深沢パークハウス 1988
世田谷弦巻ハイム 1989
深沢パークマンション 1989
藤和マノワール用賀台 1989
パークコート弦巻 1991
グランコート弦巻 1991
等々力グランドヒルズ 1991
ラ・コルダ弦巻 1997
パークコート瀬田 1999
東急ドエルプレステージ瀬田 1999
パークハウス等々力 2001
弦巻グランフォート 2001
リジェ岡本 　　　　　2001
グランドメゾン深沢 2001
上野毛レジデンス 2002
パークコート二子玉川 2003
深沢ハウス 2004
プラウドタワー二子玉川 2005
岡本レジデンス 2007

田園都市線沿線中心に、私の知ってる周辺の既存　億ション、定評のあるマンション、大型マンションなんかを並べるとこんな感じですかね。これらの物件（基本中古物件）にリフォーム代のっけた価格と、ここを比べると、どうでしょうね？
このほかにも、高級賃貸専用マンションなんかもありますが。
注意が必要なのは、バブル期とかのマンションは内装グレードは高いものの、管理費がめちゃくちゃ
高いものが結構あります。
それから、駐車場の空きチェックも要。
個人的には、専有部分に含まれないサッシの程度も常に気にしています。
駅から10分程度のものが多いですね。