二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[803: 匿名さん]

高強度のコンクリートというのはガイアでもやっていた耐久性の高いマンションということでしょうか。100年持つと言っていたような。

[804: 匿名さん]

収益還元の考えを無視した近隣の最近の（高値）の取引事例での値決め…
いつかどこかで聞いた言葉だな。。。

@410万円で全戸売れれば二子玉川は人気が高く、富裕層、近隣住民層から一定の需要があり、今後もそこそこ供給しても需要が超過しているということになるんだろうが、昨年度1年間の世田谷区の供給戸数を上回る供給数が一つのプロジェクトで供給されるのに、その余力はあるんだろうか？この高値で？いま一つ、理解に苦しむ。
今の環境下でアゲアゲの相場見通しが罷り通っているのがよくわからん。阿呆みたいだ。
たぶん上層階のピンから売れて、キリも高そうだから中低層は売れ残る可能性が高そうだ。定価販売分で土地代と建築費を回収して、あとは数量効果で単価を下げて捌いて利益を稼ぐモデルなんだろうか？このプロジェクトは？
なーんて書くと、＊＊＊はすっこんでろなんてレスするんだろうな（笑）

[805: 匿名さん]

>804
＊＊＊→Poor Person
消えるんだな、すごいなこの掲示板

[806: 匿名さん]

>>784
>田園都市線と大井町線の騒音、
>河原からはDJパーティの重低音＋酔っ払ったニート系
>パーティ参加者の雄たけび、
>風きり音
>怖いくらいの川風・ゆれ

　君は距離減衰というものを勉強した方がいいな。風切音はあるかも。ＲＣ造だから揺れは
少ないよ。免震だから地震にも強い。

　内廊下だから風が抜けないので、玄関あけた瞬間「ゴー！」って心配もない。


http://www.miyazaki-kankyo.or.jp/kakeibo/sound1.htm

[807: 匿名さん]

用賀とか桜新町あたりのマンションが売れずに苦戦してるのは
ここを待ってるひとが多いからじゃないかと思ってるんですが
どうでしょう。

[808: 匿名さん]

＞８０５
そうなんですよ、ここの管理人は削除モラルに全く欠けています。
自分の考えに合わないちょっとしたネガスレにも反応するので、
おかしい方ですよ。おそらく、自分も投稿し、批判されると相手の
意見を抹殺しているのでしょう。ひどすぎますよ。
とくに、豊洲とか湾岸とかの文字に極端な拒否反応を示す方です。
これも抹殺されるかもしれませんね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＢＹ　以前削除された者

[809: 匿名さん]

削除と伏字は意味が違います。
荒れる原因になる投稿は削除対象の一つです。

[810: 物件比較中さん]

＞８０６
距離減衰はあるけれど、
それは低層の人だけじゃないかなあ。
音って上に向かって響くんですよ。
うちは比較的駅が近い物件のせいか、
金曜日の夜などは、学生の飲み会らしき
意味分からん雄叫びが響きます。

昼間はわかりませんが、
重低音系DJやら若者が意味なく河原に集まる
夏場の夜は意外にうるさいかもしれません。
まあ、河原に面した中高層階だけの話ですが。

[811: 匿名さん]

川原で騒がしいのは二子新地側の線路下近なので結構距離があります。
公園によってどれくらいの人が集まるかわかりませんが、現在は騒がしくて眠れないほどではありませんよ。

[812: 匿名さん]

春から秋まで、週末は、午前中から鳴ってるよ。
すごい音だよ。
川に架かった高架橋ごと鳴ってるし、
何より低音が不快。

とにかく、河原まで来てみなよ。偉そうにカキコしてないで。

少なくとも、窓を開けて、さわやかな川風を感じるなんてことは不可能。

なぜ、806は、自然現象である減衰を知ってるのは賢い自分だけ
と信じられるんだろう。そのこと自体が自分のおろかさを証明して
いることに何故気付かない。いつもの減衰万能論者は本当寒い。

実際音源でどれくらいうるさくて、共振がどれほどで、
建設予定地でどれくらいか、身をもって体験してきなよ。

あと、うちのマンションは内廊下だが、風の強い日は
やっぱりゴー・ヒューとなるよ。完全密閉した廊下などないしなぁ。

[813: 匿名さん]

807

普通に考えたらありえないですよね、、、、、

桜新町や用賀と、世田谷区玉川の川沿い低湿地では
似ても似つかないですから。
もし影響があるとしたら、三軒茶屋とか、溝の口
あたりでしょ。
雰囲気とか、環境とかあまり重視しない層。

ここが東急にとってほとんど土地代ゼロだから、
地元に利益還元の意味も込めて、超安値で出てくることを期待してた
やや予算が足りなめの人はいたと思うけど。

[814: 匿名さん]

つか、それが商いの基本。
不断のコスト削減努力・効率化。
もし安値で土地を手当てできたら、
それを売価に直接反映。
でないと、とても商売なんて続かない。

ましてや地元密着型商売ならなお更。

今回の東急のやり方は噴飯もの。

>ここが東急にとってほとんど土地代ゼロだから、
>地元に利益還元の意味も込めて、超安値で出てくることを期待してた

[818: 匿名さん]

＞今回の東急のやり方は噴飯もの。

ここんとこｋｗｓｋ。
簿価いくらなの？

[819: 申込予定さん]

いい加減買えないゴミ共は消えろ！
ここになんの用があるんだ？
早くどぶ川に帰って藻でも喰ってろ！

[820: 匿名さん]

>不断のコスト削減努力・効率化。もし安値で土地を手当てできたら、それを売価に直接反映。でないと、とても商売なんて続かない。

不断の利益追求へ向けたコスト削減、効率化。安値で土地を取得出来たら売れるだけ利益を乗せる。でないと商売なんか続かない、、、ってのが正解かな。

残念ながらデべはどこも特にそうだが、消費者の方向を向いてないね。利益、株主ばかりみている。これだけ建築技術の先進国なのに環境対策がしっかりした建物ができないじゃない。本気で外断熱の100年住宅なんて作ったら、建て替えが減少していくし。

東急が悪いと思うなら、電車のるの止めたら？。それよりも買わなければあなたに被害は無いですよ。

[821: 物件比較中さん]

今、世田谷、目黒、品川、大田区(田園調布付近)の戸建も含めて検討しているけど
坪350万も出せば、相当立派な戸建が買えるよ。
実際、ちょっと調べてみればわかるけど、8千万円を越す坪300万以上の戸建で
築3ヶ月〜1年近くが相当数売れ残ってて、かなりな値引きをしている。
ヤフーの不動産情報なんかに載っているのはごく一部で、
直接、不動産会社のサイトなんかに行けばよくわかる。
(宣伝になるから直接、不動産会社のリンクは貼らないけど)
6千万円以下のミニ戸建はグレードが低いけど、建売でも8千万円以上の戸建はかなりいい。
坪400万円出せる資金があるなら、注文住宅で相当いい、好みのものが建てられる。
それに、戸建は車も２台とめられるところ多いし、駐車場タダ。
でも、マンションは、毎月駐車場代・管理費がかかるから、自ずとローン組める金額も戸建より低くなる。

二子玉川ライズが、坪400万円前後で出すなら、それらの戸建と競合するし、
むしろ、戸建よりも狭いから、相当のグレードでないと購入者も満足できないと思う。

他の人も書いてるけど、１億円以上の物件と低層・日当たり悪しの6千万円以下の物件はそこそこ売れると思う。
でも、6千万円〜1億円の物件は売れ残り率高いだろうね。
８千万円出せる人はいるけど、坪400万円になると、狭い。
そんな狭さに８千万円出す奇特な人はそんなにいないだろう。

[822: 匿名さん]

車2台とめるには土地が40坪ちかくないと無理です。
木造でも3000万の費用は必要です。コンクリートですと4000万近くです。
さてそれではここの土地の相場を考えてどのくらいの費用を費やすのでしょうか。

[823: 匿名さん]

免震とセキュリティと共用設備の違いもありますね。

[824: 販売関係者さん]

あんまり言えないんですけど・・・
今後Ⅱ街区が重要なポイントになります。

[825: 匿名さん]

＞821
戸建とマンションで迷っているぐらいならそれを決めてから購入検討したほうが良いですよ。

この物件の何階あたりを検討しているのか知りませんが、５階の高さの戸建てってあります？。
お宅の自家用車にも地下に駐車場作れるんですか？。
トレーニングルームも作れのですかね？。
御親族が来られた時に泊まっていただける広い部屋も購入できるんですか？。
このマンションと同レベルのセキュリティーが戸建てでも確保できると？。

マンションと戸建てを金額と広さだけで比較するのって、申し訳ないけどあまりに初心者です。一度、大規模高層マンションに住んでみることをお勧めします。逆にもちろんタワマンに住んだことがない人にはわからない問題点もありますけど、821さんはそこまで行ってない。

もちろん、あんなにお金を出して団地といわれるタワマンに住みたいなんてと思う人がいるのも不思議ではありません、でもこれだけたくさんの人がマンションに住んでるんだからいいとこもあるのです、そこを検討してみてください。

[826: 匿名さん]

なんかこのレス、子供のケンカですね（笑）

[827: 物件比較中さん]

>>825
ちょっとでも、坪単価が高いことを書くと、そこまでムキになって必死になって書いてくる、
あなたはどんな立場の方なのだろうか？

イチイチマジレスするのもばからしいが、一つ言わせてもらうならあなたは人の状況を勝手に判断しすぎ。

>一度、大規模高層マンションに住んでみることをお勧めします。
>逆にもちろんタワマンに住んだことがない人にはわからない問題点もありますけど、821さんはそこまで行ってない。

勝手に決めつけないで欲しい。数年前まで数年間、港・渋谷地区のタワマンの30階に住んでいた。
だからこそ、タワマンのメリット・デメリットもよくわかる。
タワマンが数棟同じ敷地内に建っているとお見合いになる住戸もあり、
たとえ高層階でも日当たり眺望には恵まれない。
そこで、我が家は眺望日当たりのいい住戸を選んだ。確かにすばらしい景色だ。
が、しかし、ものすごい風。
風の強い日はベランダに出るのが嫌になるし、地震かと思うほど風で揺れることもある。

ちなみに、音は上に上がると書いている人がいるが、人の話し声レベルはあまり上がってこない。
しかし、ある種の音は、30階でもかなり上がってきて最初はおどろいた。

また、タワマンは超高層階と低層階では専有部面積と金額が大いに違うため
生活スタイルの全然違う住民が混在する。
一応、エレベーターは超高層階と、中層階以下では分かれているが、エントランスはもちろん
共用施設も全て一緒。

またあなたが書いている地下駐車場というか屋内駐車場など、戸建てもできる。(ミニ戸タイプではなく)
フィットネスルームなど、近くにスポーツクラブがあればOK。
ゲストルームなどなくても、坪350万の戸建と坪400万のマンションでは自ずと
住戸の広さが違うから客間もできる。

ちなみに、今は３軒目のマンションで、フィットネスルームもゲストルームもカラオケルームも
パーティスペースもある城南地区の大規模高層マンションに住んでいる。
ゲストルームは住戸数が多いので、土日を予約するのは競争。
フィットネスルーム・カラオケルーム等は、民間運営と違って、管理組合がオーナーだから
運営や使用マナー・衛生問題に関して管理組合(理事会)がちゃんと仕切らないといけない。
管理会社がちゃんとやってくれればいいんだけど、その管理会社をちゃんと動かすために
管理組合がきちんと見ないといけない。その管理組合(理事会)は区分所有者である住民。

しかも,その管理組合には色んな意見の人がいて、それぞれが区分所有者で権利があるから
誰が偉くて誰に決定権があるわけでもないから、何かを決めるのも理事会→総会の
手順が色々あって理事の負担は相当なもの。
総会で可決されても、必ず文句を言う人がいて、企業運営と組合運営の差の難しさを感じる。

マンションは３軒住んで、メリットもあるがデメリットも感じている。
マンションはほんとに色んな人間が住んでいて色んな考え方の人がいて
ちょっと何かを変えようとしても意志の統合が大変。

それでも、マンションが好きな面もあるのでここも検討している。
そのついでに、実際に戸建も数件見たら、今まで戸建は全く検討材料に入っていなかったが
8000万円超えるレベルの良質な物件がかなりな値引きしている現状を見て、
戸建も検討範囲に入ってきたということ。

それで、この二子玉川ライズが坪400万円前後という超強気な価格を見て、
これなら戸建のいいのが買えるな、という感想を書いただけ。

人の感じたことに突っ込みを入れるなら、まず、「タワマンに住んだことがないくせに」的な
決め付けはやめていただきたい。

[828: 匿名さん]

まぁ、書くだけなら好き勝手に書けるから。
証明のしようがないからね。

[829: 購入検討中さん]

>>827
あなたは是非戸建を買ってみてください。
一度住んでみたらいいと思う。
私は脱戸建組です。
8000万円台で駐車場2台付の建売を買って住んでいます。
もちろんいいとこも悪いとこもあるけど、若いうちは戸建がいいと思う。
でも歳取ったら戸建は正直きつい。それは住んでみれば誰でもわかるはず。

[830: 匿名さん]

>たとえ高層階でも日当たり眺望には恵まれない。

たとえ高層階でも日当たり眺望には恵まれない部屋もある、が正しい表現です。タワマンのお見合いは戸建の隣との間隔よりずっと遠いです。

＞風の強い日はベランダに出るのが嫌になるし
風の強い日は戸建でも風が強いです。

＞地震かと思うほど揺れる
残念な物件にあたりましたね。高層階は揺れるのは有名ですよね、日照も景色も悪くて揺れるなんてタワマンの高層はさっさと逃げ出す人がいるというのは有名ですもんね。私は高層を勧めた記憶はありません。5階の話をしましたけど。

＞生活スタイルの全然違う住民が混在する
生活スタイルが同じ人しか住んでない戸建の地区ってどこですか？。ここにも多くの人が余りやすくなくて逆にそれなりの住民層になってよかったという書き込みしてましたよ。

＞屋内駐車場建築費、スポーツクラブ入会金と会費
費用がかかったらここが割高だという主張が成り立たなくなりますよ。

＞総会で可決されても、必ず文句を言う人がいて
残念な物件ですね。渋谷あたりのタワマンの住民層なんでしょう。購入された戸建の家の前がゴミ捨て場にならないと良いですね。

何しろ、建物の強さ、防犯性、景色（これは予算次第です）など戸建てに取り入れられないものを魅力に感じてお金が出せるかなんですよ、マンションは。おそらく827さんはマンションと同じものを予算も十分で作れて、自分の家に防犯カメラつけて24時間監視してくれるひとを雇えるんでしょう。マンションと同じだけの機能を戸建てに作れる人ってわかりやすく言うととてもお金のある人です。827さんはそんな予算に余裕のある方なんでしょうね、羨ましいというのが本音です。

[831: 物件比較中さん]

>>829
ちなみに、実家や親戚が戸建なので、戸建には二十歳頃までずっと住んでいたので
それなりのメリットデメリットはわかります。

確かにおっしゃる通り、戸建は年取るときついですね。
階段の昇り降り。木造は1階が寒いし。

先日、築20年の１億を超える戸建を見ました。
木造ではなく、鉄筋コンクリートだったので、老朽化をさほど感じませんでした。
やはり、鉄筋コンクリートはマンションもそうですが、建物が長くもちますね。
また、この物件は立地が良いので眺望日当たりも良かった。
バルコニーの先の眺望は戸建数軒なのであそこがまとまって売られる心配もないと思いました。

実際、タワマン(超高層)に憧れ、住んでいました。
しかし、最近は、低〜高層棟の高級マンションの良さも改めて感じます。
(広尾ガーデンフォレストみたいなもの。どれほど高値であろうとも完売)

二子玉川ライズにはタワマン以外に、中高層棟もあるようですがどんなポジションになるのでしょうか。

>>830さん
「一度、大規模高層マンションに住んでみることをお勧めします。
逆にもちろんタワマンに住んだことがない人にはわからない問題点もありますけど、821さんはそこまで行ってない」

と、事実と違うことを勝手に判断された書き込みがあったので、実際にタワマンに住んだ経験と
なぜ、マンションと並立して戸建も検討しているのか、という理由を書きました。

あなたが825さんと同じ方かどうかわかりませんが、とにかく、私と考えが違うのはわかりました。
ただ、一つ一つ、私の書いたことに対して、揚げ足取りのように反論してくる姿勢に
正直・・・・・・・・・。

●これをご覧になっている皆様へ
管理組合などでも、このように、自分と違う意見があると徹底的に相手の言葉尻の一つ一つを
とらえては反論しないと気がすまない方がいらっしゃいます。
分譲マンションに住んだことがない方は、このやりとりを見て、管理組合の雰囲気が
少し伝わりますでしょうか？

会社の場合だと、何かもめることがあれば、そこでトップの判断、というものがあります。
しかし、管理組合では、理事長といえども、トップの判断、という独断を下すことは
基本的にはほとんどできません。
理事長には管理者という立場があり、独自の判断をできるケースもありますが
その多くは区分所有法・管理組合規約に抵触しない範囲でのことのみです。
「総会」という多数決の場で住民同士で遺恨なきよう、採決をくだすことが基本なのですが・・・。

[832: 匿名さん]

＞821, 827, 831

良く読むとお金の問題と、人の問題を指摘したい様ですね。
これでも安いと思って買う人も居て、予算は人それぞれなので、お金の問題は良しとしましょう。

マンションの理事会か何かで苦労された経験があるんでしょうか？。辛い思い出があれば、色々と言いたくなるのは分かります。そういう人の意見はとっても大事。布団たたきおばちゃんがテレビに出て来る度に一戸建てを買って隣の人がこんな人だったらどうしようとも思った。

こういう”人”の問題を解決する為にはというか、それが心配で家を買うのが嫌なら、失敗した時に動きやすい様に賃貸がよいかもしれませんね。一戸建ても家の周りには家があるので、どちらにしても当たり外れみたいなもんですから、検討しても無理な問題だと思います。

[833: 匿名さん]

そもそも、マンションしか買えないと思ってマンションを検討してるんじゃなく、
マンションに住もうと思ってマンションを検討してる人が大半でしょ。
そこに戸建がいいって力説されてもねぇ。

[834: 匿名さん]

マンション、戸建検討スレへもどうぞ。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5939/

[835: 匿名さん]

今日もボロ負けだ〜
なんか哀れに見えてきたよ

[836: 通りすがり]

ここは検討スレだから、
>821, 827, 831
さんは、一戸建てと検討してるだけなのに、
>829=832？？
さんは、とにかく自分と違う意見は反論するのね。

ご自分とちょっとでも違う考え方は頭から否定というのでは、この先理事会でご一緒するのが思いやられます…。
掲示板なんだから、いろんな意見があっていいんじゃないですか。
831さんのおっしゃるように、いちいち揚げ足とって反論するのは大人げないです。

[837: 匿名さん]

もう理事会ではおとなしくしてねって話ですか、、、。いつの間にかそこまで行っているとは。

[838: 匿名さん]

っていうか、高いお金出して、わざわざこんなヒステリックな人のいるマンション買うのって如何なものかという気が…。

[839: 申込予定さん]

いやいやお金持ちの方って姿の見えないネット上では慇懃無礼で猛々しいけど
人前ではおしとやかで従順ですからご安心ください。

[840: 匿名さん]

不安が大きいなら検討をやめるのが心身の健康にいいんでしょうね。
ファスナー丸見えの着ぐるみ着たり血圧上げるような行動とるのも健康によくない。

[841: ↑]

こんな思想をお持ちの方々のマンションって…私生活までガタガタ干渉されそうですね。文の後半意味不明

[842: 匿名さん]

ネガレスだらけの割にはいっこうに皆さん検討対象から外すことができずに、
執着してますね。
どこが魅力だとお考えですか？

冷やかしの方には聞いてませんので、ご返答不要です。
現在も引き続き検討中の方のみお聞かせください。

[843: 購入検討中さん]

小さい頃から河原で生活していたので、河原近くの低湿地帯と言うところに心地よさを感じます。どんなにネガレス書かれても購入したいと思います。

[844: 匿名さん]

なるほど、しきりに高いと言われてますが、
この価格を出してでも購入したいと思われるほど魅力的ですか。
いやいや、こんなに熱烈なファンがいらっしゃるくらいなら、
もっと高くてもいいくらいですねぇ。

[845: 匿名さん]

ネガレス書いた張本人の書き込みには自演以外に反応もなくｗ
もう消えたら?

[846: 匿名さん]

いい遊び場だね

[847: 散歩にくる人]

556さんの情報をちゃんと評価しましょうよ。
　もとは河川敷だけど、補助金ももらって５ｍかさ上げした人工地盤の上に
立つマンションです。
　間取りをみると、ワイドスパンで行燈部屋はありません。お見合いを
無くすために、３棟にせず有明物件みたいに奥行きのある１棟の建物に
することも可能であったのでしょうが、建築コストが高くなることを
承知の上で居住性の良い間取りとなる形状を選んでいます。
　自分の予想よりも２割位高かったですが、価値にはほぼ見合っている
ように思えます。（低層階は予定価格より下がるとは思っていますが）

　交通の便には難点があるので、高い所得（フロー）を稼いでいるお金持ちの
方には不向きですが、資産（ストック）に恵まれたお金持ちには魅力ある
物件でしょう。
　私も、子供を巣立たせリタイアするころになって、余裕があったら検討
してみたいと思います。というより、検討できるようになりたいとの願望を
もっています。

[848: 匿名さん]

556？超ロングパスですね

[849: 匿名さん]

５５６とか匿名なのに何故わかるのですか？
不思議です。

[850: 申込予定さん]

う〜ん、思ったよりちょっと高かったです。
新玉川線か東横線でずっと探していましたが、もうここで決めるしかないと思っています。
マスタービューレジデンスとグランドヒルズ三軒茶屋を買う寸前まで行きましたが
予算は１億円未満、広さは85㎡以上、敷地の周りに緑が多く、グレードの高い出来れば免震構造のマンションというのが希望条件です。
他にここ以上の物件が出るとも思えず、このまま年老いていくのも限界がありますので決めるつもりです。
中目黒アトラスタワーは価格や広さは合うプランがありますが計画がいまいち冴えないので二子玉川にしようと思います。
何か他にお勧めあったら提案してください。築5年くらいなら検討します。

[851: 850]

MVR・GH三茶そしてRISE

駅遠ばっか（笑）

もっと良く探せ！

[852: 匿名さん]

あの土地で坪400！
これまでの堆積状態は大丈夫か？実質ぐずぐずの地盤のはずだが。
もっとまともな場所があると思うが。

[氾濫低地　玉川]
大河川流域（世田谷区では多摩川）に広く分布する標高の低い平坦面である。地下水位が高く、軟弱な粘土やシルトが厚く分布しているため、長期的な沈下（圧密沈下）が問題になっている場所が多く、適切な基礎補強策が必要となる。

[853: 匿名さん]

>850さん
都内にこだわられるのでしたら、以下スルーしてください。

そのご予算でしたら、まさに武蔵小杉のミッドスカイタワーがぴったりだと思ったので。
9000万円台で、50階以上の90平米〜が残りわずかになっていたと記憶しています。

ここは42階建てですが、あちらは59階建てです。
前のほうに、ここが高いので週末に武蔵小杉に行くという方がいらっしゃいました。
以上、ご参考まで。

[854: 匿名さん]

小杉は電車の便的には最高なんだけどね。
・買い物する場所がない。IYの食材なんて食えないし。
・高速のインター遠すぎ。
なんだよねぇ。
都内にこだわりはないけど。10年ぐらい待てばどっちも解決されるのかな。

[855: 匿名さん]

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf

今見つけましたが、やはりここは危険地域ですね。
この地図上、最悪の、「二メートル以上沈む」地域(そういう地域自体
そんなにおおくはないが）として、ここは最大の地域です。

ちゃんと対応するとしても、「筋の悪さ」は否定しがたい気がしますね。

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
No936さんの意見です。

[856: 匿名さん]

物件価格が出るまでは坪３００万以下なら中古で売ってもそれ以上の価格で
売れるから掲示板が熱かった。
坪４００万だとどう考えても倍率つかないし売れ行きもゆっくりで中古価値も
そんな値段で売れっこないから急に興味がしぼんだ。

坪３００万ぐらいなら２戸買って一戸即売りして儲けようと思ってたけど残念だ。

[857: 匿名さん]

確かにもう投資物件としての価値はないですね。

[858: 匿名さん]

>>852 >>855
　乙です。

地盤、水害の話はさんざん書き込まれているので、今更〜　ってな感じで皆見ています。
ネガキャンしたいなら、新ネタをどーぞー

　そうそう、風切り音、強風時の揺れ、河川敷からの騒音、公園に現れるかもしれない
ホームレス、混雑する田園都市線、２期エリアを通過する動線、豊洲・小杉との比較、
都心の人はあこがれない、等々もガイシュツです（ｗ

[859: 匿名さん]

858

で、検討者は既に霧散した、と。

[860: 匿名さん]

深沢パークハウス 1988
世田谷弦巻ハイム 1989
深沢パークマンション 1989
藤和マノワール用賀台 1989
パークコート弦巻 1991
グランコート弦巻 1991
等々力グランドヒルズ 1991
ラ・コルダ弦巻 1997
パークコート瀬田 1999
東急ドエルプレステージ瀬田 1999
パークハウス等々力 2001
弦巻グランフォート 2001
リジェ岡本 　　　　　2001
グランドメゾン深沢 2001
上野毛レジデンス 2002
パークコート二子玉川 2003
深沢ハウス 2004
プラウドタワー二子玉川 2005
岡本レジデンス 2007

田園都市線沿線中心に、私の知ってる周辺の既存　億ション、定評のあるマンション、大型マンションなんかを並べるとこんな感じですかね。これらの物件（基本中古物件）にリフォーム代のっけた価格と、ここを比べると、どうでしょうね？
このほかにも、高級賃貸専用マンションなんかもありますが。
注意が必要なのは、バブル期とかのマンションは内装グレードは高いものの、管理費がめちゃくちゃ
高いものが結構あります。
それから、駐車場の空きチェックも要。
個人的には、専有部分に含まれないサッシの程度も常に気にしています。
駅から10分程度のものが多いですね。

[861: 匿名さん]

860さん

これらの物件の新築時の平均坪単価はどの位だったかは
ご存知でしょうか？　今更その値段で買える訳は
勿論ないですが、非常に興味があります。
中古市場でも下がっていない（逆に上がっている？）
のであれば、その要因は、やはり、立地でしょうか、
仕様でしょうか、それ以外でしょうか。
当物件は、それらの要因に照らして
どうでしょうか？？

[862: 匿名さん]

よく比較にでるプラウドタワー二子玉川は坪単価平均344万円
最多坪単価帯としては、300〜349万円の107戸
価格としては、２８００万円台からあった。

買った人の３割以上は３０代。
同じく３割以上が神奈川県民。

上のリストのほかのマンションとはちょっと毛色が違うかも。
中古が（分譲時より遥かに高い）勘違い価格で売りに出されてるけど、
あまり長続きはしない気がします。

深沢ハウスは、大規模だけど、高級感ないから、
上のリストの中では、やはりやや異質かな。
ここも、分譲時価格を上回る中古物件を見ますね。
（でもその値段で売れてるとはとても思えない。駅遠だし）

バブル期（ラ・コルダ弦巻以前）のものは、ざっくり
坪単価７-８００万ってとこでしょうね。
今は、一声半額（以下）でしょ。

[863: 匿名さん]

結論書くの忘れちゃった。

基本、（立地・仕様その他が揃った）プレミアム物件でもやっぱり坪４００万超えたら、
少なくとも売却益を期待するのは困難ですね。

この板でも時々見る意見ですが、やはりバブル以前まで見て、長期的な平均を考えると、
坪３００万を挟んだあたりが妥当だと思います。（どちらかというと３００万切る感じ）

ここは大規模再開発ですが、駅距離も平均的だし、公園や河原に囲まれているのが、やや微妙。
地盤や地高を考えると、ややディスカウント要因、、、ということで、せいぜい３５０万、
飛び切りいい部屋で４００万くらいが妥当じゃないかと思うのですが。

ちなみに私は８６０さんじゃないです。

[864: 物件比較中さん]

>>827

>>ちなみに、音は上に上がると書いている人がいるが、人の話し声レベルはあまり上がってこない。
>>しかし、ある種の音は、30階でもかなり上がってきて最初はおどろいた。

タワーを選択肢に入れているのですが、騒音が思ったほどあると聞いています。
ご指摘のある種の音というのは、ドアを閉める音や足音ですか？
すみません、タワーは初めてなので、ご教示頂けると幸いです。

[865: 匿名さん]

タワーの高層階は風が強くて窓を開けられない日が多い。
幸か不幸か、騒音は窓を閉めていれば気にならない。

[866: 匿名さん]

現在タワーの高層階３７階に住んでいますが、風が強くて窓開けられない日は、そんなにありませんよ。
感覚としては地上と変わりません。地上でも風が強いと感じる日は当然ですが、
１５０メートル程度あがっても、そんなに変わるものではありません。

[867: 物件比較中さん]

この立地で平均＠４００万円なんて有り得ない！
低層階でも＠３５０〜３８０くらい？なんでそんな大金払わなくちゃいけないの？
川を渡れば８０㎡４５００万円で買えるのにここでは８０㎡９０００万円？
笑っちゃうね。そんなに二子玉川に住んで見栄はりたいの？
品川ナンバーつけてると港区に住んでる人と同じに見えるから？
そんなに見栄はりたいなら川崎に住んで蒲田（大田区は品川ナンバー、Pu）で
ワンルームマンションと駐車場借りてフェラーリーの中古車買って品川ナンバーつけたほうが利口じゃない？
電車１０分多く乗るだけでフェラーリーとベンツの中古車が余裕で２台買えるでしょう？
＠２７０万くらいなら考えてもいいかと思ったけど不景気ＫＹ売主の物件なんて怖くて買えないです。
ここが出来上がる頃には周辺相場が＠２５０万円切ってるし、Ⅱa街区にもっと安くて高級なマンションが分譲されて悔しがって地団駄踏めば？
私はこんなところ買いません（笑）

[868: 匿名さん]

イキがいいな

[869: 匿名さん]

よかったじゃないですか。また一つターゲットをしぼることができたわけですから。
ここも、もうくる必要はなくなりましたね。

[870: 匿名さん]

>>867
通訳いたしますと、ここ買って念願の東京都に住めると期待してたけど高くて全然買えないことが分かったので蒲田で賃貸マンションと駐車場借りて見栄はることにしました。フェラーリは高くて変えないからベンツの中古車買って見栄はります。
金持ちでここを買える人達と外見上同じに見えるようにしてやるから見て居ろよと。

ネガレス隊の代表的なご意見ですな。

[871: 物件比較中さん]

>>867

川を渡っても８０㎡４５００万円じゃ住環境のいいところは買えないよ・・・。その値段で買えるなら買いたい！！

[872: 匿名さん]

どうみても>>867が悔しがって地団駄踏んでいるとしか思えない件について

[873: 購入経験者さん]

PC赤坂が坪４００スタート
こんな怒田舎＠４００で買う気が知れない

[874: 匿名さん]

860-863さん

860さんのリストを見てみると、マンションのグレードという点では同じカテゴリーにありますが、規模やマンションのコンセプトがかなり違うことと、同じマンション内でも部屋の位置によってかなり値段がかわりますから一概には比較できませんが、中古を買ってクリーニング程度にして住む場合は新築より安いと思いますが、リフォームするとやはり新築より価格が割高になると思います。

理由は、まだリストのマンションは全面リフォームするまでの築年数になっておらず、中古で出ているものも内装部分の価値がまだ残っている状態であることと、ここ数年、都心の中古高級マンションの値上がりで（広尾ガーデンに象徴されるように）、欧米のようにマンションの価値は自動的には経年劣化しないという概念が広まってきたため（個人的には欧米とは気候も作りも違うものなので疑問ですが）中古高級物件の価格が意外に高くなっているためです。

当該物件に関しては、多くの皆さんが現在の景気動向や不動産事情からして予想より高いという印象を持たれていると思いますが、推測ですが、昨年の不動産ミニバブル時に想定した価格から土地価格等を現在の先安感に修正しただけだともっと安くなると思いますが、現在の急激な資材の高騰を織り込むとこのような価格になっているのだと思います。また、単なるマンション建設ではなく、地域再開発なので当然その辺のプレミアも入っていると思います。これらからすると、プラウド当時の状況と比較すればまあ妥当な価格ではないかと思っています。

また、ついでですが、このスレでよく地盤・地高からしての価格について議論されていますが、マンションは基本的には利用価値だと思っていますので、５０年程度の間に大規模自然災害が起こる確率をどう見るかですが、それが心配になる場合はそもそもこの物件は検討対象にならず、そのリスクは宝くじだと思うならば気にする必要もないかと思います。

と、ポジティブに見える意見になってしまったので回し者扱いされるかもしれませんが（笑）、個人的な意見としては、短期の転売目的ではなく自身の居住目的であれば（最低5-10年は住むと仮定したら）、まあ妥当な価格であると思います。

ただし、数が多いため方角・階数によっては売れ残りが出て瞬間的にかなり値段が下がることがあるので、とにかくこのマンションで割安に買えれば方角・階数にこだわらずという人は買えないリスクはありますが、待ってみるのも手だと思います。

私自身は、このマンションにはこだわっていませんが２−３年内に長期的に住めるマンション・戸建てを購入する目的で色々物件を見ていて、今回の再開発全体はかなり大きなものなので１０年後のこの近辺（電車で二子から２駅程度まで）のエリア全体の価値に大きな影響があると思って状況を見ています。

[875: 匿名さん]

861です。862さん、863さん、874さん有難うございました。
ご意見是非参考にさせて頂きます。

[876: 匿名さん]

資材の高騰を理由にマンションの値段は下がらないと言うけど、車の値段も今後上がっていくのだろうか。

[877: 匿名さん]

>>876
物件検討スレで回答すべきものじゃないけど、
資材が上がれば、車の製造原価もあがる。
だがしかし、車はまだ削る部分も組立て費用を下げることも方法論としてはある。
それより、ガソリンが下がる見込みがない以上、持っていても自由に乗れる人は減るかもね？

[878: 周辺住民さん]

7/19(土)・26(土)・27(日) 世田谷ビジネススクエア会議室でのプロジェクト説明会案内が届きました。

年収もそんな高く申告しなかったし、とりあえず・・という感じだったのに割と早く回って来たなという印象です。

3回/日　各回30組　計270組ですので意外と小規模ですね。

五島美術館の方でも大規模に同時開催なのでしょうか？

[879: 匿名さん]

＞８６７私はこんなところ買いません（笑）

買えませんの間違いでしょ。

[880: 匿名さん]

キミも無理でしょう？

[881: 匿名さん]

ここ安すぎ、お買い得すぎですね。
即日完売は確実でしょう。
坪500万以上が適正価格でしょうねｗ

[882: 匿名さん]

>874さん

>リフォームするとやはり新築より価格が割高になると思います。


いや、それはないでしょう。
ここを買うより、地元のヴィンテージマンションを買って、リフォームしたほうが大概は安いよ。
（リフォームを三井とか大手にお願いしたら、中間マージンを何度も抜かれてしまうだろうけど）

勿論、あのリストのヴィンテージでも、高いのから安いのまであるので、常にそうか
というと分からないけど、ここより高くなるものは比較的少ないでしょ。

120平米程度でも、1000万未満から、フル・リフォームは十分可能ですよ。
壁をどんだけ壊すかとか、造作家具をどれくらい頼むかとか、水周りにどんだけ
お金掛けるかで全然変わってくるが、表面上、今風のホテルライクにするだけなら
大してお金はかからない。但し、ある程度勉強してコストチェックを細かくして
かないと、リフォーム業者はすぐいろいろ乗っけてこようとするので要注意。

既に建っていて、実際の部屋の感じも分かる上、周囲の環境も安定していて、
住民の質なども分かる既存マンションはそれなりに魅力も沢山ありますよね。
（若い変な住民があまりいないというのは、現実的には大きなプラス。
ここは30平米台からあるので、個人的にはそこが最大リスクかな）

城南はいいマンションの蓄積も結構増えてきたので、この中古マンションにリフォームして
住むと言うのは、非常に合理性あるチョイスになりつつあります。

いいマンションに住みたい、きれいなマンションに住みたい、しかも、なるべく安く、
リスクを抑えて住みたいというのであれば、尚更です。

[883: 匿名さん]

882さんの言う通り、リフォームは程度問題で費用もピンキリなので一概にはいえないでしょうね。
スケルトンにして設備を全て新築と同じにするならば高くなってしまうでしょう。キッチンやバスなど新築マンションはボリュームディスカウントで買っていますしね。

中古はあくまで中古なので、新築ｖｓ中古＋リフォーム、でどちらがお得かというのは比べられないものを比べているようなものですね。

よって、予算の都合で新築には手が出ないが、古くても良いから同程度のマンションに住みたい＆中は人の手垢のついてないレベルにはリフォームしたい、という人には中古＋リフォームがお勧めということになります。

[884: 匿名さん]

ニコタマ・・・
早く都心からあこがれてもらえる街になればいいですね・・・

[885: 匿名さん]

ワタクシ、>>867さんの大大大ファンです！
朝っぱらとは思えない、ありえないテンションでの書き込み
本人にしてみれば、すっかりしてやった感のある「買いません」と言い切る文末
何もかもが、ス　テ　キ　！　！

どうか、どうか、明日も朝イチでブッぱなして下さい(^o^)/

楽しみにしてますよ！！


そうそう、フェラーリーって言うよりフェラーリで切った方が、よりホンモノっぽいゾ！
ガンバ！

[886: 近所をよく知る人]

用賀の説明会の案内来ました！
価格などある程度提示されるのでしょうか。

[887: 購入検討中さん]

882さん、

ためになる書き込みありがとうございます。
確かに手堅い感じはあります。

新築プレミアムってちょっと過大だったりしますよね。

[888: マンション投資家さん]

>No.885

No.867は、蒲田、フェラーリは別として、当を得たコメントでしょ。東京都世田谷区在住と言いたいだけのために、東京都の端（橋？）に坪４００万払う人は居ないでしょう。都心のブルジョアがわざわざこんな所に来ると思えないし。自称購入希望は、地権者及び周辺地価高騰を狙った周辺住民ぐらいです。

[889: 匿名さん]

>>888
世田谷区在住と言いたいだけだと、宇奈根・鎌田では？

[890: 購入検討中さん]

新築が買えないというより、新築買うのがもったいないと思う人（この差はビキョー）もいるようです。
たとえば、メルセデスなんかのほぼ新車並の認定い中古車を買う人みたいに。
（実質新車でありながら、新車よりかなり安い、あるいは、オプションなしの新車価格で、フル・オプションの車が買える、とか）

合理的といえば合理的ですよね。

ここも、かなり販売が進んで、あるいは終了してから、安く買うのが賢い方法かなと思います。

[891: 匿名さん]

思ったような間取り・位置の部屋をうまく築後２〜３年以内に中古が買えれば良いですけど、
流通しているかどうかは賭なので、この物件を欲しいと思って予算が許すならば買っておいて後悔することはないと思います。
クルマと違って部屋はそれぞれ違いますし買うのも売るのも引っ越すのも一苦労ですからね。

一時期（いまでもやっている人いますが）古いマンション（築後30年以上ぐらいのもの）買って完全リフォームして売り出す商売が盛り上がりましたが、いまは中古の流通市場が上がったので利益がなかなかでないようです。

中古ヴィンテージマンションも色々見てまわりましたが、安い物は部屋の位置に難があったりとそれなりに理由があります。２〜３年前はほんとうに安く買えたのですが、いまはうーんと唸るような微妙な値段設定でおいしい物件は見あたらないですね。

また、この物件に限らず中古をねらうのであれば、尚更いまではなくて少し待った方が良いと思います。いまは去年のミニバブルが忘れられずに強気の値段でまだ出ている状況ですから、ここ１〜２年でまた価格が動いた時を狙うのがベターでしょう。

[892: 匿名さん]

>>890
そうですね。
完売しても竣工まで2年もあると、ローンキャンセルや買主都合による手付流し契約解除、
転勤や転職、離婚による再販などの確率が高いですからね。
買った価格に上乗せして儲けようとする個人の単純転売も結構あります。
感覚的には竣工して50戸に1戸くらい出てきますので、1033戸もあれば20戸くらいは竣工して間もなく売りに出てくるはずです。
芝浦アイランドとかキャピタルマークタワー、WCTなんかも異常に売り物件多いです。
相場が下がっていれば自己都合売却は損して売らざるを得ないでしょうから安く買えるチャンスもあるでしょうからね。

[893: 匿名さん]

★

都心さえ　あこがれる街！　なんですのよ

憧れだけでは　手に入りませんのよ

★

[894: 匿名さん]

横浜ぐらいだったらまだあこがれても良かったんですけどね・・・
ニコタマかぁ・・・

[895: 匿名さん]

二子玉川ライズにあって、築年数5年以上のヴィンテージマンションにない設備。
（もちろんある場合もありますのでいちいち反論されても困ります。一般的に中古マンションに付帯されない設備とご理解ください。）

・免震構造
・カラーモニター付きハンズフリーインターフォン
・ディンプルキーダブルロック
・トリプルオートロック
・サムターン対応ロック
・非接触型キー
・ハイサッシ
・ディスポーザー
・タンクレストイレ
・24時間有人管理
・コンシェルジュサービス
・フィットネスルーム
・ゲストルーム
・展望ラウンジ
・居住者専用サロンとサンクンガーデン
・パーティーラウンジ
・2000㎡の敷地内提供公園
・内廊下
・洗車場付き地下駐車場
・敷地北側のカフェ等（入居テナント未定）

上記を考えるとやはり魅力的だと思います。

[896: 匿名さん]

我が家にもやっとカラーテレビがやってくるって　喜んでるみたいだよ

[897: 匿名さん]

みっともないひがみ根性は捨てて
買いたくて買える人だけ買えばいいのです。

[898: 匿名さん]

そうそう、金持ちならそんな些細な設備の有無など関係なく、ドーンと買うんですよ。
都心さえ、あこがれるぐらいですから。ドーンと。

[899: 物件比較中さん]

この物件は多摩川に近いだけに地盤はどうなのか気になります。
昨今のマンション購入は竣工前にいわゆる青田買いですのであくまで予想の範囲で買わなくては
ならないのが辛いところ。
実際建ってみて、その建物内の共用施設などで説明会を何日間か開いてくれたりすれば安心なの
ですけどね。

[900: 匿名はん]

地盤ご心配されておられる方って、現在お住まいの所はよくよく調査なされてお住まいなのでしょうね。
買う時だけ心配される方って、良く分かりません。(＠_＠;)
阪神大震災後も、姉歯事件後もそうでしたが、その時だけ騒ぐんですよね。
結局、調査費用が仲介業者、個人では大半投下出来ないので、中古物件は良く分からないまま現在に至って流通しております。
おそらく、5000マン以下の1住戸は投資的な感覚で売れてしまうでしょう。

億越えの住戸の販売が困難なのかも知れません。

値上がる、値下がるは時の運！

そんな事心配される方は、賃貸お住まいになって更新料　賃料値上と戦いましょう！

勝どきＴＴＴもリエトコート武蔵小杉賃貸住戸窓に灯が灯らないまま半年ほど経過してきましたですね。

[901: 匿名さん]

購入検討の時に色々調べるのって普通のことだよ。
それとも買った後に色々調べるのが普通なのかい?

[902: 匿名さん]

次々と出てくる災害時の書き込みを見ていると、この物件て弱点多いのね。

野川、仙川、谷沢川及び丸子川流域浸水予想区域図
（二子玉川再開発地区は２ｍ以上浸水箇所）　http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_taisaku/yosouzu/nogawa.pdf
平成7年、平成8年の水害による浸水図
（二子玉川再開発地区は平成7年、8年浸水重複箇所）
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/h07/07_sinsuizu.htm

[903: 匿名さん]

あ〜あ、いぬたまとねこたま楽しかったなぁ・・・
再開発跡地のどっかに、また作ってほしいなぁ・・・

[904: 物件比較中さん]

もうネタも興味も失せた感じだね。
次に盛り上がるのは正式価格が出た時かな。
最初は10% DOWNからかな。ディスカウントすると買う人いそうだね。
１万円の壺でも最初に１００万円とか言われたら７０万切ったところで買いそうだもんね。

[906: 匿名さん]

そうかな〜。

ここは、23区内のMSで実際の販売価格は400切ってくるでしょ。特に高いって指摘はおかしいでしょ？。まあ川崎と比べちゃあれだけど、23区内物件のスレだし、ここ特に高額物件じゃないよ。それなりの土地にそれなりの価格という表現が23区内物件としての評価ではないですかね。

[907: 購入検討中さん]

895のリスト、、、、、

イラネ、、、、

[908: 購入検討中さん]

906

そうかな〜って、、、、、（眉毛ハの字）
常軌逸してるっての。

先祖代々、河原の民の聖地、かつ最近はヤンキーの集会場に
縦長の長屋おったてて丘の上の上の金持ちからは蔑まれて、
どーみても、公団レベル以下なんだから、坪３００万がせいぜいだろ。

[909: 匿名さん]

つかさぁ、

895！

こんなリストを作る奴の立場って決まってるよね。
寒いのーー。

「とご理解ください。」って完全営業口調なんですけどォ。ｗ

この団塊で既に必至すぎて聞いてる検討者側がひくっつーハナシ。

株安、デベ倒産で、半額でも売れない世界が見えてきてんのになぁ。

地主にゃ酷だが、お蔵入りが一番でしょ。

[910: 匿名さん]

>勝どきＴＴＴもリエトコート武蔵小杉賃貸住戸窓に灯が灯らないまま半年ほど経過してきましたですね。

つまり賃料がとれないつまらんマンションってことでしょ。
分譲価格がものすごい割高だってことの何よりの証拠だよ。

城南の下げはきっついぞー。投資家・投機家の死屍累々。

[911: 匿名さん]

地主連合、旗色悪すぎ。
不動産知らないんだから、不動産オタク相手に議論しても勝ち目はないよ。

[912: 匿名さん]

＞１万円の壺でも最初に１００万円とか言われたら７０万切ったところで買いそうだもんね。

「壺」ならまだしも、この「坪」単価が桁違いに割高なのは、
ガキの遣いでもわかりますよ。10%ダウンじゃ微動だにしない、、、というか、
もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
価格じゃないと。この企画のセンスなさ、ダサさにドンびきですかね。


キャッチフレーズの段階でさむーーーーい予感はあったのだが。

[913: 匿名さん]

まぁ、企画云々もあるけど、不動産としての素性が悪すぎますね。
湾岸も問題ある地域あるけど、ここはやっぱりUntouchableでしょ。

自分がよくても、親が許さない。

[914: 匿名さん]

909

禿同

[915: 匿名さん]

景気悪すぎだね。
株は下がる、長期国債利回り急落、円さえ弱含み（輸入物価上昇）と
なれば、金持ちも手が引っ込むし、普通の人は、生活防衛に励む
一方で、こんなリスク満載の物件をこのタイミングで買おうなんて奴は
まずいないよ。

10年は余裕で塩漬けだな。

[916: 匿名さん]

連続投稿お疲れ様です。
完全に検討のための材料提供ではなく
貶めることのみを目的にした中傷でしかないですね。

ところで>>905を削除依頼された方、あの程度の投稿であなたにどれほどの悪影響があるの?
ここの評価が上がるとあなたの手持ち物件を売るのに影響しますか。

[917: 匿名さん]

>>906

「常軌を逸してる」ってあなたの常識を越えてるだけの話じゃない。
自分が買って損と思えば買わなければいいはなし。でも買いたいんだよね。それが400万
なんて坪単価で出てしまったから辛いんでしょ？
市況というが、一般的に今販売中の城南物件、中目黒が450万、大崎・五反田が400万、
池尻も400万くらいだったか？を考えると、二子玉川のブランド力・知名度から言って、
デベが強気に出るのも無理はないでしょ？
近隣（丘の上）に住む私としては、渋谷にも我が家の方が近いし、高台だしと思うけど、
現段階で上野毛や用賀、桜新町ではなかなか大規模物件で400万は付けられないと思う。
※桜新町の地所低層物件には400万超の坪単価が付けられているが…。あくまで小規模。
これは二子玉川だから付けられる坪単価だと思うんだよね。そう言うと都心から遠い
くせにバカバカしい、みたいな反応が予想されるけど、ここにはここの価値を見出す
人が多くいるってことなんだよな。

もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
⇒そうは言っても結構問い合わせきているみたいですしね。

河川敷であることを最大のネガティブとされている方もいますが、プラウドが堤防の
外側に建っているある意味珍しいマンションで、あの値段だからね。
二子玉川なんて、電車のホームまで多摩川河川敷にかかってるんだから、この辺の人は
気にしないんだよきっと。
今更河川敷に近いから坪200万台が妥当なんて言ったら、プラウド住民から暴動が
起きそうだよ。


城南の下げはきっついぞー。投資家・投機家の死屍累々。

根拠が少なそうだが、湾岸既存マンションや郊外の新々価格マンションの下げが
真っ先に起きそうだよね。
昨今の新規分譲や売れ残り叩き売り物件を見ても、湾岸、郊外物件の方が、都心・
城南と比して、あっけなく下げに転じているよね。城南でも一部駅遠・バス便などは
既に下げている。日本全体・東京全体でも2極化が進んでいるし、城南の中でも
2極化が進むと言うこと。議論が中途半端過ぎなんで、最低限新築・中古物件の
価格動向でも頭に入れてから議論してみてはいかが？でなくちゃ、ただ単に感情的な
荒らしと思われても仕方ないですぞ。

[918: 匿名さん]

＞917

906へのレスではありませんよね908ですよね？。

907から915

の１時台の緑字は全て同一人物でしょう。無視しましょうこういうの。

[919: 匿名さん]

>>918さん

ご指摘ありがとうございます。
すみません、908へのレスでした。失礼しました906さん。

了解です、放置しておきます。

[920: 匿名さん]

この場所って買う人の目的によってずいぶんと価値が変わってくるので評価は難しいんですよね。

都心に勤めるサラリーマンからすると、都心へのアクセス等からするとどうしても割高に見えてしまうんだけど（田園都市線の混雑状況含めて）、そこそこの価格でも結構売れていく。
理由としては、単純ですが、この場所を求める人に比べて供給（土地）が無いからなんですよね。

この辺を買っているのは、
１．前からこの近辺（環八・２４６に沿って土地価格が変わらないレベル）に住んでいた人、
２．都心に住んでいたけどリタイアして郊外に住みたいという人（箱根へ行くにも高速が近いし、たまに都心で会食・買い物・コンサート鑑賞する時もそれほど苦にならない距離）、
３．川崎・横浜あたりに住んでいて都心は手が出ないが（金がもっとあれば青山に住みたいが）この辺までならと注目していた人、がメインだと思われます。

１、２の層は実需であり将来の再販時の価格はそれほど気にならないので少々高くても買っていきますが、３の層はぎりぎりのローンを組む前提で一番価格弾性力が高いため（例えば25坪で坪50万違えば1250万円の違いですがこれが吸収できない）手が出なくなってしまう。

恐らくこのプロジェクトが成功するかどうかは上記１、２、３の潜在需要数と３の購買能力がどこまであるか、にかかっていると思います。この辺は売り主は当然分析し判断した上で価格を付けてくるでしょう。

プラウドが200戸ですからその5倍を吸収できるかということろですが、あの時期にあの価格でと言われながら即日完売したことからして、潜在需要はそこそこあると思います。

景気は悪いと言われていますが、逆に個人資産1億以上の富裕層は増えているし、大企業では増益で
給与は増えているところが結構あります。

まあサプライズは無く、落ち着くところに落ち着くでしょう。

[921: 匿名さん]

>No.917
やっぱりポジレスは周辺地価高騰を狙った住民か。

>もうこのプロジェクトごと見放されてる気が、、、、、
>⇒そうは言っても結構問い合わせきているみたいですしね。
⇒誰も400なんてKYな数字だすとは思ってなかったでしょ。
問い合わせるのタダだし。

>今更河川敷に近いから坪200万台が妥当なんて言ったら、
>プラウド住民から暴動が起きそうだよ。
株価が10000円割ったら、日本中に暴動が起きるのかい？

>価格動向でも頭に入れてから議論してみてはいかが？でなく
>ちゃ、ただ単に感情的な荒らしと思われても仕方ないですぞ。
君もかなり感情的だけどね。

[922: 匿名さん]

で、あなたは何を目的にいらっしゃってるの？

[923: 匿名さん]

>>917みたいなヤツがいるから板が荒れるんだよなあ

深く反省して欲しい

[924: 買いたいけど買えない人]

上記３に該当するものですが、
無理して買うにも河川敷が気になっています。
それなりの価格になってほしいと思っています。
（河川敷を反映した価格）
自然災害はやはり気になりますからね。
気になる私は、買うべきではないのかもしれませんが。

[927: 匿名さん]

河川敷は、一方でウォーターフロントという価値があるのでその分が割り引かれるようなことはないと思います。

田舎でそこらが田畑だらけの場所であれば、わざわざ川沿いに建てるデメリットが土地の価格を下げるでしょうが、この辺であればやはり水辺に建つという価値の方が出てしまうんですよね。

土地の価値はその周辺の街の価値が元になるので（例えば軽井沢のような湿地帯が蓼科あたりより価値が高いのは街全体の価値があるから）、ここは今後の発展次第でもありますけど、自然災害のリスク＝土地の価値下落ということになならないでしょうね。

予算が限られている場合、割り切って利便性だけに着目して川向こうのウォーターフロントを安く買って、余ったお金を旅行なりグルメなりに使う方が賢いかもしれませんね。

[929: 匿名さん]

災害が気になる人は、ここをかうなってこと
でも一回でも災害が発生したら
価格暴落だろうね

[936: マンコミュファンさん]

マンコミュファン歴約１年の者ですが、こんなに罵詈雑言が飛び交うスレは初めてかも！？
二子玉川ファンでもありますし注目物件なのでちょくちょく覗いていますが
最近は呆れてしまいますね。
玉川ライスさんのような書き込みがあったのはせめてもの救いです。

[937: 物件比較中さん]

>>936
私もそう思います。
他の物件でここまで荒れるのはあまり見たことがありません。
とはいえ、周辺住民との裁判があったり、地権者が多数いる物件のスレは今まで
読んだことがなかったので、他にもその手の物件では同様なのかもしれませんが、
どうなんでしょうか？

[938: 匿名さん]

ネガレスは多いですが、もうパターンは決まっているので無視してます。
反対も多い再開発なので仕方がないと思いますよ。
でもそれだけ注目されているということだと思います。
ネガレスで抽選とかにならなければラッキーとひそかに思っています。
ただ、もっと入居ショップとか周辺環境の情報がもっと欲しいです。
玉川ライスさんなどの情報を期待しているのですが、まだ決まっていないのかも知れませんね。

[939: 賃貸住まいさん]

決まっていないと言えば駅との間のⅡ-a街区がまだ何も決まっていないらしいですね。
先日の説明会の時に担当の人に聞いたら一時ホテルなどの話があったそうですが白紙になったとか。

[940: 匿名さん]

是非　東急ｂｕｎｋａｍｕｒａを誘致してほしいものです。

[941: 匿名さん]

940さんに賛成!!
ぜひ文化・教養あふれる施設にしてほしいですね。

19日に説明会に行く予定です。玉川ライスさんほど詳細をお伝えできるか自信ないですけど、皆さんに有益な情報をアップできたらと思っています。

[942: 匿名さん]

おお、情報、よろしくです。たすかります。

現在の住まいが遠方なので、説明会は今のところ見送っています。

いろいろと有益な情報を寄せていただけるとありがたいです。

[943: か]

せた≠やまて

[944: 匿名さん]

低層レジデンスの間取り情報があったら御願いします。

[947: 匿名さん]

ここは自然豊かな国分寺崖線沿いのいわば東京一いや、広さ（六麓荘や披露山は密度１位だが狭い）や資産規模でいえば日本一の低層住宅型の高級住宅街ゾーン（成城、岡本、瀬田、上野毛、等々力、尾山台、田園調布）に、初めて都会型の街を作ろうというのだから、とても面白い。

そういう意味で、単なる局地的再開発とは意味が違うから良かれ悪かれ反響がとてつもなく、それは注目度の現れだと思います。

それ程遠くない東南の　柿の木坂、八雲、平町、緑ヶ丘、中根には野球界トップ達、芸能界のトップ達等、接する北の深沢も同じく、東の等々力には日本一の役者、ミュージシャンのカリスマが住み、広尾や都心型のマンション地域など内実では全く相手にならない。

おそらく、セキュリティ面などで、仕方なくお台場や広尾などに住んでいた層でさえ興味深々なんだろうと思う。

だから色々な層がこのコミュティで出会うから、衝突が激しいのでは！？　

ところで、私が第二期ゾーンに望むものは、川へ向かって大〜きく開いた公園、テラス、広場が欲しいですね、、、、

川を前にゆっくりくつろげる場所が駅前にあってこそ文化的だと思います。

あとライブハウス、映画館、美術館、、、意外と病院でしょうか

[948: 匿名さん]

900番台のカキコミ、どれも真っ当だと思うけど。
筋が悪い物件というのは動かない。

[949: まだ夢を見ている]

こんな価格で1000戸も売れるわけ無い。そんなお金持ちばっかだったら、マンション不況に
なんかなってませんよ。投資で買う人も今は居ないし。
まー様子見て下がったらアプローチしてみてもよいかな。

[950: 匿名さん]

そうならいいんだけど、結構人気だと思うよ。
坪単価もネガレスは、みんな予想外してるしね。
第二期も含めた全体的な価値はこの環境や土地ブランドからしたら魅力的な物件だと正直思いますよ。
具体的な情報がたくさん欲しいです。

[951: 匿名さん]

＞坪単価もネガレスは、みんな予想外してるしね

だからこそ売れないわけで、、、、、

自らの割り当て住戸の高値願望にとりつかれた、
弱小地主には何言っても無駄らしい。

東急は零細地主と共に沈む、、、か、、、、

[952: 匿名さん]

947

全く意味不明です。

崖線の住宅地と、川沿いのこの物件は完全な別物です。

ここが同一視されるべきは、
宇奈根・鎌田・玉堤ですよ。

深沢とは接してないし、目黒なんてすごく遠いよ。
知ってる地名総動員して何事ですか？ｗ

こういう筋の人が応援してるとなると、ますます引くなぁ。

[953: 匿名さん]

>土地ブランド

世田谷区玉川にブランド？！
ウケた。

玉川田園調布を田園調布と同一視するレベルと見た。

[954: 匿名さん]

947さん

どう考えても広尾の方が上だと思いますよ。

[955: 匿名さん]

MRオープン+開発計画がもう少し明らかになればなあ。

[957: 匿名さん]

玉川田園調布いいところだよ
知らないの？

田園調布というアドレスに拘る表面的な、底が浅いひとなのかな？

[958: 匿名さん]

ブランド論争が繰り返されるにつれ、その軽薄さが鼻についてくるなｗ

[959: 匿名さん]

> そうならいいんだけど、結構人気だと思うよ。
> 坪単価もネガレスは、みんな予想外してるしね。
それは坪４００万で全部売り切ってからだね。
さらに言うなら第二期も竣工され、数年後の状況を見てからでしょ。

> 第二期も含めた全体的な価値はこの環境や土地ブランドからしたら魅力的な物件だと正直思いますよ。
> 具体的な情報がたくさん欲しいです。
ホテルの計画が潰れたことがすべてを物語っているのでは？
またKYな高い賃料要求したんだろうよ。この場所じゃホテル需要もないだろうしね。販売開始時期までに第二期の具体的な計画がないようだとダメだね。
河原は綺麗に整備してあるし、良い環境かもしれないけど、遊びに来るところであって、住むところではないね。
土地ブランドはないと思う。

[960: 匿名さん]

ネガレスの嵐すごいねぇ。
あんな吐き捨てるような悪口雑言並べるだけで本当に検討の役に立ってるのかねぇ。
ここの足を引っ張りたい人たちってどういう属性なんだろう。
中目黒・三鷹・五反田あたりラブな人かなぁ。
湾岸や川崎市なんかはそもそも格が一段も二段も低くて購入層も違うんだから
ネガレスしたって得にもならないだろうし。

[961: 匿名さん]

>>959
ご高説ありがとうございます。

>河原は綺麗に整備してあるし、良い環境かもしれないけど、遊びに来るところであって、住む
>ところではないね。
>土地ブランドはないと思う。

959様にとって「住むところ」はどのエリアがよいのでしょうか？実際に住んでおられるところも
合わせて教えてくださいませ。

[963: 匿名さん]

>959様にとって「住むところ」はどのエリアがよいのでしょうか？
>実際に住んでおられるところも合わせて教えてくださいませ。

皮肉ぶった書き方、恐らく崖下のジモピーだな。
別にどこが良いとも悪いとも言っていない。
そんなの人それぞれでしょ。
場所に見合った価格をつけてないからケチつけてるだけだ。
人の住む所聞きたい？聞いて二子玉の方が上だと言いたい訳？
ちなみに代沢です。二子玉に遠征に行くのはBBQの時ぐらい。

これで御回答になっておりますでしょうか？> No961様

[964: 購入検討中さん]

>>963
お、奇遇ですな。
私は現在代沢4丁目に住んでいますが何丁目にお住まいですか？

私はライズ検討中ですが。

[965: 匿名さん]

どこがいいエリアか書かないと、961の回答には足りないぞ。

[966: 匿名さん]

「住むところではないね」と書き込んだくせに「別にどこが良いとも悪いとも言っていない。
そんなの人それぞれでしょ」って、、、、

　あんた支離滅裂。

[967: 匿名さん]

>>963
で、代沢にお住まいのあなたは今のご自分の人生にどんな不満があって
こんな時間にご自分の価値観に会わない興味ゼロのエリアにケチをつけに来るのでしょうか。
お近くの三茶スミフ物件では遊び相手としては物足りないというなら分かる気がします。

[970: 匿名太郎]

説明会の案内が金曜日に届いたので、土曜日朝から電話しましたが、つながったのは４０分後。もう予約一杯だから却下されました。凄く残念だし頭に来ました。

[980: 物件比較中さん]

三鷹か二子玉川か、名を取るか実を取るか、非常に迷います。

東京駅までの時間　三鷹：２６分　＞　二子玉川：３６分
駅までの時間　三鷹：２分　＞　二子玉川：６分
通勤　三鷹：始発で座れる　＞　二子玉川：酷い
環境　三鷹：井の頭公園・ジブリ　＞　二子玉川：玉川
坪単価　三鷹＝二子玉川：４００万円超でほぼ同じ
ブランドイメージ　三鷹＝＜二子玉川　かな？

[982: 匿名さん]

>>980

あとデベ　三鷹（野村・地所他ＪＶ）＞東急ね。
ＪＶは責任の所在が不明確ということもあるので、一概に言えないけど…。

やはりどうしても東急がいいという人もいるし、中央線の雰囲気が好きという人もいる。
両者明らかにキャラが違うから、実は迷うようで迷わない気もするのだが気のせい？

あと土地勘とかも重要だよね。
城南地区や神奈川方面に実家があったりすればやはりニコタマのほうが便利なんだろうし。
坪400万超で悩めるだけ羨ましい話ですけど。

[983: 匿名さん]

>>982
　デベの差って購入者にとってどんな影響があるのでしょうか？

　一般デベだと250万/坪でしか売れない物件を、一流デベだとブランド力・販売力があるので、
280で売れるという話を聞いたことがあります。

　ということは、一流デベだと割高になってしまうのでは？

　もちろん一流デベなりのメリットもあると思いますが、価格にも敏感にならざるを得ないので。

[984: 匿名さん]

>>980
あと二子玉川だと毎日の買い物、明治屋orプレッセ、高島屋になります。
安いスーパーが近くにないです。
三鷹は知りませんが結構重要じゃないですか？？？

[985: 匿名さん]

ここをひとことで表すと

高い

以上

[986: 匿名さん]

>>983

通常財閥系等の大手デベだと、他のデベの1割増とか言われるよね。

三鷹は野村に武蔵小金井のタワーが売れ行き好調だった残像があるから、400万超という
強気価格になってると思われます。でも野村が一流だから三鷹が割高で、東急が二流だから
ニコタマが適正価格ということはないと思いますけど。どちらも超強気の設定。

で、一般論ではやはりデベの差は購入者の心理に少なからず影響があるのでは？
購入後のアフターフォローやリセール等もブランドマンションの方が優れていると
思われます。一番は安心料なんだろうなぁ。ヒューザー問題の時は、やはり高くても
大手デベのものが好まれたという話もありますし。
ただあくまで同じエリアだったらということで、これだけ立地が違えば比較する上で
デベの差より重要なファクターが沢山あると思いますよ。あとＪＶというのは先述した
通り若干何か問題があった時の責任の所在等で心配な面があります、個人的には。

ちなみにリセールではやはり大手デベが安定した力があるようです。
下記の物件騰落率ランキングでは2006年に東急不動産も入っていますけど、
住不、地所、三井、野村、丸紅が2年連続トップ10をキープ。
安定していますね。

http://www.＊＊＊＊/price/press0801.html

[987: 匿名さん]

城南で、モデルルーム公開前にこれほど盛り上がったのは前例ないですね

[988: 匿名さん]

地道にネガレス続けていれば、何組かの購入見送り客が出るかもしれない。
購入見送り客がたくさん出れば多くの売れ残りが出ていつか値下げに踏み切るかもしれない。
今は坪４００万円でもいつかは坪２５０万円に下がる可能性もゼロではない。
坪２５０万円にならないと買えない同士よ！君もネガレス隊に入隊し給え！！
代沢に住んでるとか上野毛に住んでいるとか嘘８００並べて、二子玉川ライズを貶めるのだ！！
頑張れネガレス隊！！特攻だ！ネガレス隊！！明るい明日を目指して地道にネガレスを続けよう！！


って感じですか？ネガレス続ける人達の心理って。
どんなにネガレスしてもムダだと思うけどｗ

[989: 匿名太郎]

事前説明会の案内が来て、出たかったのに、定員オーバーと言われて却下された方っていらっしゃいますか〜？

[990: 匿名さん]

うちには小さな子供がおり、階下の方からの騒音の苦情で神経をすりへらしています。
このマンションに興味があり、買うなら１Fを検討しようと思うのですが、どう思いますか？
このマンションはだいぶ底上げがされているようですが、やはり洪水の被害は注意したほうがいいでしょうか？

[991: 購入経験者さん]

そもそもコピーが良くない

「都心さえあこがれる街」

・・だれも憧れてねえつーの
都心住民の正直な反応

[992: 匿名さん]

１Ｆがあるの？

[993: 匿名さん]

確か3Fからじゃない？

[994: 買い換え検討中]

９８９さん

我が家にも先週金曜に事前説明会のご案内が届いており、翌日の土曜に電話をしたら、「定員オーバーです」って断られました。
他に事前説明会の予定があるのかを聞きましたら、「ございません。」との事。

そもそも1,000戸からの物件を売るのに、1回30組・1日3回・3日間の270組分の用意しかない事前説明会って、「やる気あるの？」と思ってしまいました。そんな事しなくても、完売すると思っているのかな？やっぱ、東急だな〜って改めて感じました。

８月下旬か９月上旬にモデルルームがＯＰＥＮするらしいですが、その頃はまた、すごくなるんでしょうね。

「何がなんでも、このマンションで無くちゃ。」とは思っていないので、少し落ち着いた頃にモデルルーム見学にいこうかなと思っています。

[995: 匿名さん]

世田谷の千歳船橋に住んでいる友人がお買い物は二子玉の高島屋に行きます。なんて気取ってたけど、ミーハーが好む場所なんですね。私だったら新宿の伊勢丹にいきますけど。
都心に住んでいる人には興味ないマンションですね。

[996: 匿名さん]

これだけ掲示板が盛り上がるのは、超人気になるか、超不人気（アンチ）になるか結果は
極端になる傾向があります。

前者は去年の「プラウドタワー千代田富士見」→（３０６戸即日完売）
後者は去年の「グランドヒルズ三軒茶屋」→（竣工後も半分近く売れ残り）

はたしてここはどっち？？

[997: 入居済み住民さん]

「プラウドタワー千代田富士見」買いました！！

[998: 匿名さん]

即日完売が良いマンションとは言い切れないのでは？住む住人や管理によって良くもなり悪くもなり。
残っていた部屋は野村の子会社が買い取ったようですし。以前はここ以上に凄まじいレスの連続でしたしね。

[999: 匿名さん]

千代田富士見は約３００戸の住戸に対して９００人の申込みで即日完売だったので、
キャンセル住戸にもキャンセル待ちが２００人程度いたので、正真正銘の完売ですよ。
だから子会社が買ったということはありませんよ。

確かにだからといって良いマンションとは言い切れませんが、1億近くの平均価格に
あれだけ殺到したのですから、可能性は高いのでしょう。

今だにもし買えるのなら、当時の価格以上ででも買いたいです。

[1000: 匿名さん]

いまさらですが>>947の書き込みは、さすがに飯噴いたよ（笑）

「近所に有名人いるから、有名人も＊＊に行っているから・・・イナカモノって本当におもしろいというか憐れと言うか。
東急は上京組庶民の心理を見事に見透かしているから、プロパカンダ作戦で成功してきたな。