二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[784: 匿名さん]

タワーだから、占有持分割合で割った、概念上の土地の持分は
少ないし、その土地は低湿地で周期的に水害のリスクはあるし、

田園都市線と大井町線の騒音、
河原からはDJパーティの重低音＋酔っ払ったニート系
パーティ参加者の雄たけび、
風きり音
怖いくらいの川風・ゆれ

などに耐えなくてはいけない。

そんな物好きいないよねぇ。

[785: 匿名さん]

おもしろいくらいの盛り上がりだね。
意外と速攻で売り切ったりして・・・
すごいんだもん祭。

[786: 匿名さん]

ま、地主のプレッシャーもあったと思うけど、

コスト積み上げ方式とか、
近隣事例からの帰納法とか、

数種類の価格の出し方をつかってレンジを示した上で、
その上限で決めたって感じだろう。

手間はかかったかもしれんが、合理性ゼロ。
結論は素人考え以下って感じだな。

[787: 匿名さん]

逆に適正価格ででてきてたら
潜在検討者は、固唾を呑んで
沈黙のまま、発売時期をまっただろうなぁ。

変に騒いで人気化したら買えなくなるからなぁ。

この価格だから思いっきりイジリ倒せる。
典型的あだ花物件。

[788: 匿名さん]

難しいだろうけど瞬間蒸発したら笑うね。
ありえそうな気がしなくもない。

[789: 匿名さん]

うん、そっちのシナリオの方が意地悪だけどオモシロい。

[791: 匿名さん]

んで市況一気に好転なんて勘違いしたデベの鼻息荒荒復活なんてか。

[792: 匿名さん]

こんな中途半端な土地に住む奴の気が知れねーよ。
ここは東京都かよ。川崎の方が近けーよ。

[793: 匿名さん]

>>791
少なくとも周辺は追従して上がって行くでしょうね。世田谷区のメルクマーク的価格として
２年程度は機能しますよ。杉並区、大田区も上がるでしょうね。

[794: 匿名さん]

>少なくとも周辺は追従して上がって行くでしょうね。世田谷区のメルクマーク的価格として
>２年程度は機能しますよ。杉並区、大田区も上がるでしょうね。

それはこの価格で売れたらねー。

大方の人は、売れ残る-->在庫の山
-->需給バランス崩壊-->相場下落幅拡大・下落長期化
の方を懸念してるんだと思うけど。

[796: 匿名さん]

絶対無いけど、なんて前置きしながらも
願望をかき殴らずにはいられないようだな。

零細君は。

[797: 匿名さん]

東急鉄ちゃんは、渋谷の文化会館跡地再開発や渋谷駅立替など、
お膝元で大きな投資が続くから、ここで大きく稼ぎたんだろうし、

都心や湾岸にフォーカスがシフトしてたここ数年のトレンドを
取り戻して一気に渋谷・城南神話復活を狙ってるんだろうね。

もともと東急や西武なんていう私鉄会社には経営なんてものは
皆無で、単にベースになる経済が世界で最も早いスピードで成長してた
50-80年代にラッキーで拡大してただけ。経営の荒さは全く変わってない。

でもここは焦ったね。
マーケット・タイミングが悪すぎ

日本の構造的衰退はいかんともしがたいが、せめて、
そこそこの国内不動産市況、株価安定と、堅調な米国景気、
金利先高観くらいは欲しかったね。

実際は不動産市況はあれまくり、株価は日経1万めざし下降中、
米国はリセッション入り確定、金利も10年国債利回りが数週間で
30bpsも下がった。

そもそも大型物件なんで、価格設定がロングショットにならざるを
得ないのがきつい。（逆に上げ相場だと、1-2年の価格上昇先取りの
強気価格設定が正当化されたのだが）

マーケットは完全に下向いてるのに、まったく場違いなアゲアゲ
価格設定。少しはKY。

[798: 匿名さん]

普通のアラシならスルーするが、
犯罪者呼ばわりは止めとけよ。
（そういうことやってる奴が危ないぞ）

混ぜっ返しあいと侮辱には線を引いとけ。

お前、何ヶ月か前にも、似たような犯罪者
扱いのカキコしてただろ。

自分のことよくみつめとけ。
3ヶ月カキコ禁止。

[799: 匿名さん]

＞やはり野に置け、れんげ草

別に年齢には関係なく、一般常識では？
中学生でも知ってても全然不思議じゃないと思うが。

ちなみに、その前の一節から考えると、
恐らく直接の引用元は70年代のさだまさしの歌だろう。

[803: 匿名さん]

高強度のコンクリートというのはガイアでもやっていた耐久性の高いマンションということでしょうか。100年持つと言っていたような。

[804: 匿名さん]

収益還元の考えを無視した近隣の最近の（高値）の取引事例での値決め…
いつかどこかで聞いた言葉だな。。。

@410万円で全戸売れれば二子玉川は人気が高く、富裕層、近隣住民層から一定の需要があり、今後もそこそこ供給しても需要が超過しているということになるんだろうが、昨年度1年間の世田谷区の供給戸数を上回る供給数が一つのプロジェクトで供給されるのに、その余力はあるんだろうか？この高値で？いま一つ、理解に苦しむ。
今の環境下でアゲアゲの相場見通しが罷り通っているのがよくわからん。阿呆みたいだ。
たぶん上層階のピンから売れて、キリも高そうだから中低層は売れ残る可能性が高そうだ。定価販売分で土地代と建築費を回収して、あとは数量効果で単価を下げて捌いて利益を稼ぐモデルなんだろうか？このプロジェクトは？
なーんて書くと、＊＊＊はすっこんでろなんてレスするんだろうな（笑）

[805: 匿名さん]

>804
＊＊＊→Poor Person
消えるんだな、すごいなこの掲示板

[806: 匿名さん]

>>784
>田園都市線と大井町線の騒音、
>河原からはDJパーティの重低音＋酔っ払ったニート系
>パーティ参加者の雄たけび、
>風きり音
>怖いくらいの川風・ゆれ

　君は距離減衰というものを勉強した方がいいな。風切音はあるかも。ＲＣ造だから揺れは
少ないよ。免震だから地震にも強い。

　内廊下だから風が抜けないので、玄関あけた瞬間「ゴー！」って心配もない。


http://www.miyazaki-kankyo.or.jp/kakeibo/sound1.htm

[807: 匿名さん]

用賀とか桜新町あたりのマンションが売れずに苦戦してるのは
ここを待ってるひとが多いからじゃないかと思ってるんですが
どうでしょう。

[808: 匿名さん]

＞８０５
そうなんですよ、ここの管理人は削除モラルに全く欠けています。
自分の考えに合わないちょっとしたネガスレにも反応するので、
おかしい方ですよ。おそらく、自分も投稿し、批判されると相手の
意見を抹殺しているのでしょう。ひどすぎますよ。
とくに、豊洲とか湾岸とかの文字に極端な拒否反応を示す方です。
これも抹殺されるかもしれませんね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ＢＹ　以前削除された者

[809: 匿名さん]

削除と伏字は意味が違います。
荒れる原因になる投稿は削除対象の一つです。

[810: 物件比較中さん]

＞８０６
距離減衰はあるけれど、
それは低層の人だけじゃないかなあ。
音って上に向かって響くんですよ。
うちは比較的駅が近い物件のせいか、
金曜日の夜などは、学生の飲み会らしき
意味分からん雄叫びが響きます。

昼間はわかりませんが、
重低音系DJやら若者が意味なく河原に集まる
夏場の夜は意外にうるさいかもしれません。
まあ、河原に面した中高層階だけの話ですが。

[811: 匿名さん]

川原で騒がしいのは二子新地側の線路下近なので結構距離があります。
公園によってどれくらいの人が集まるかわかりませんが、現在は騒がしくて眠れないほどではありませんよ。

[812: 匿名さん]

春から秋まで、週末は、午前中から鳴ってるよ。
すごい音だよ。
川に架かった高架橋ごと鳴ってるし、
何より低音が不快。

とにかく、河原まで来てみなよ。偉そうにカキコしてないで。

少なくとも、窓を開けて、さわやかな川風を感じるなんてことは不可能。

なぜ、806は、自然現象である減衰を知ってるのは賢い自分だけ
と信じられるんだろう。そのこと自体が自分のおろかさを証明して
いることに何故気付かない。いつもの減衰万能論者は本当寒い。

実際音源でどれくらいうるさくて、共振がどれほどで、
建設予定地でどれくらいか、身をもって体験してきなよ。

あと、うちのマンションは内廊下だが、風の強い日は
やっぱりゴー・ヒューとなるよ。完全密閉した廊下などないしなぁ。

[813: 匿名さん]

807

普通に考えたらありえないですよね、、、、、

桜新町や用賀と、世田谷区玉川の川沿い低湿地では
似ても似つかないですから。
もし影響があるとしたら、三軒茶屋とか、溝の口
あたりでしょ。
雰囲気とか、環境とかあまり重視しない層。

ここが東急にとってほとんど土地代ゼロだから、
地元に利益還元の意味も込めて、超安値で出てくることを期待してた
やや予算が足りなめの人はいたと思うけど。

[814: 匿名さん]

つか、それが商いの基本。
不断のコスト削減努力・効率化。
もし安値で土地を手当てできたら、
それを売価に直接反映。
でないと、とても商売なんて続かない。

ましてや地元密着型商売ならなお更。

今回の東急のやり方は噴飯もの。

>ここが東急にとってほとんど土地代ゼロだから、
>地元に利益還元の意味も込めて、超安値で出てくることを期待してた

[818: 匿名さん]

＞今回の東急のやり方は噴飯もの。

ここんとこｋｗｓｋ。
簿価いくらなの？

[819: 申込予定さん]

いい加減買えないゴミ共は消えろ！
ここになんの用があるんだ？
早くどぶ川に帰って藻でも喰ってろ！

[820: 匿名さん]

>不断のコスト削減努力・効率化。もし安値で土地を手当てできたら、それを売価に直接反映。でないと、とても商売なんて続かない。

不断の利益追求へ向けたコスト削減、効率化。安値で土地を取得出来たら売れるだけ利益を乗せる。でないと商売なんか続かない、、、ってのが正解かな。

残念ながらデべはどこも特にそうだが、消費者の方向を向いてないね。利益、株主ばかりみている。これだけ建築技術の先進国なのに環境対策がしっかりした建物ができないじゃない。本気で外断熱の100年住宅なんて作ったら、建て替えが減少していくし。

東急が悪いと思うなら、電車のるの止めたら？。それよりも買わなければあなたに被害は無いですよ。

[821: 物件比較中さん]

今、世田谷、目黒、品川、大田区(田園調布付近)の戸建も含めて検討しているけど
坪350万も出せば、相当立派な戸建が買えるよ。
実際、ちょっと調べてみればわかるけど、8千万円を越す坪300万以上の戸建で
築3ヶ月〜1年近くが相当数売れ残ってて、かなりな値引きをしている。
ヤフーの不動産情報なんかに載っているのはごく一部で、
直接、不動産会社のサイトなんかに行けばよくわかる。
(宣伝になるから直接、不動産会社のリンクは貼らないけど)
6千万円以下のミニ戸建はグレードが低いけど、建売でも8千万円以上の戸建はかなりいい。
坪400万円出せる資金があるなら、注文住宅で相当いい、好みのものが建てられる。
それに、戸建は車も２台とめられるところ多いし、駐車場タダ。
でも、マンションは、毎月駐車場代・管理費がかかるから、自ずとローン組める金額も戸建より低くなる。

二子玉川ライズが、坪400万円前後で出すなら、それらの戸建と競合するし、
むしろ、戸建よりも狭いから、相当のグレードでないと購入者も満足できないと思う。

他の人も書いてるけど、１億円以上の物件と低層・日当たり悪しの6千万円以下の物件はそこそこ売れると思う。
でも、6千万円〜1億円の物件は売れ残り率高いだろうね。
８千万円出せる人はいるけど、坪400万円になると、狭い。
そんな狭さに８千万円出す奇特な人はそんなにいないだろう。

[822: 匿名さん]

車2台とめるには土地が40坪ちかくないと無理です。
木造でも3000万の費用は必要です。コンクリートですと4000万近くです。
さてそれではここの土地の相場を考えてどのくらいの費用を費やすのでしょうか。

[823: 匿名さん]

免震とセキュリティと共用設備の違いもありますね。

[824: 販売関係者さん]

あんまり言えないんですけど・・・
今後Ⅱ街区が重要なポイントになります。

[825: 匿名さん]

＞821
戸建とマンションで迷っているぐらいならそれを決めてから購入検討したほうが良いですよ。

この物件の何階あたりを検討しているのか知りませんが、５階の高さの戸建てってあります？。
お宅の自家用車にも地下に駐車場作れるんですか？。
トレーニングルームも作れのですかね？。
御親族が来られた時に泊まっていただける広い部屋も購入できるんですか？。
このマンションと同レベルのセキュリティーが戸建てでも確保できると？。

マンションと戸建てを金額と広さだけで比較するのって、申し訳ないけどあまりに初心者です。一度、大規模高層マンションに住んでみることをお勧めします。逆にもちろんタワマンに住んだことがない人にはわからない問題点もありますけど、821さんはそこまで行ってない。

もちろん、あんなにお金を出して団地といわれるタワマンに住みたいなんてと思う人がいるのも不思議ではありません、でもこれだけたくさんの人がマンションに住んでるんだからいいとこもあるのです、そこを検討してみてください。

[826: 匿名さん]

なんかこのレス、子供のケンカですね（笑）

[827: 物件比較中さん]

>>825
ちょっとでも、坪単価が高いことを書くと、そこまでムキになって必死になって書いてくる、
あなたはどんな立場の方なのだろうか？

イチイチマジレスするのもばからしいが、一つ言わせてもらうならあなたは人の状況を勝手に判断しすぎ。

>一度、大規模高層マンションに住んでみることをお勧めします。
>逆にもちろんタワマンに住んだことがない人にはわからない問題点もありますけど、821さんはそこまで行ってない。

勝手に決めつけないで欲しい。数年前まで数年間、港・渋谷地区のタワマンの30階に住んでいた。
だからこそ、タワマンのメリット・デメリットもよくわかる。
タワマンが数棟同じ敷地内に建っているとお見合いになる住戸もあり、
たとえ高層階でも日当たり眺望には恵まれない。
そこで、我が家は眺望日当たりのいい住戸を選んだ。確かにすばらしい景色だ。
が、しかし、ものすごい風。
風の強い日はベランダに出るのが嫌になるし、地震かと思うほど風で揺れることもある。

ちなみに、音は上に上がると書いている人がいるが、人の話し声レベルはあまり上がってこない。
しかし、ある種の音は、30階でもかなり上がってきて最初はおどろいた。

また、タワマンは超高層階と低層階では専有部面積と金額が大いに違うため
生活スタイルの全然違う住民が混在する。
一応、エレベーターは超高層階と、中層階以下では分かれているが、エントランスはもちろん
共用施設も全て一緒。

またあなたが書いている地下駐車場というか屋内駐車場など、戸建てもできる。(ミニ戸タイプではなく)
フィットネスルームなど、近くにスポーツクラブがあればOK。
ゲストルームなどなくても、坪350万の戸建と坪400万のマンションでは自ずと
住戸の広さが違うから客間もできる。

ちなみに、今は３軒目のマンションで、フィットネスルームもゲストルームもカラオケルームも
パーティスペースもある城南地区の大規模高層マンションに住んでいる。
ゲストルームは住戸数が多いので、土日を予約するのは競争。
フィットネスルーム・カラオケルーム等は、民間運営と違って、管理組合がオーナーだから
運営や使用マナー・衛生問題に関して管理組合(理事会)がちゃんと仕切らないといけない。
管理会社がちゃんとやってくれればいいんだけど、その管理会社をちゃんと動かすために
管理組合がきちんと見ないといけない。その管理組合(理事会)は区分所有者である住民。

しかも,その管理組合には色んな意見の人がいて、それぞれが区分所有者で権利があるから
誰が偉くて誰に決定権があるわけでもないから、何かを決めるのも理事会→総会の
手順が色々あって理事の負担は相当なもの。
総会で可決されても、必ず文句を言う人がいて、企業運営と組合運営の差の難しさを感じる。

マンションは３軒住んで、メリットもあるがデメリットも感じている。
マンションはほんとに色んな人間が住んでいて色んな考え方の人がいて
ちょっと何かを変えようとしても意志の統合が大変。

それでも、マンションが好きな面もあるのでここも検討している。
そのついでに、実際に戸建も数件見たら、今まで戸建は全く検討材料に入っていなかったが
8000万円超えるレベルの良質な物件がかなりな値引きしている現状を見て、
戸建も検討範囲に入ってきたということ。

それで、この二子玉川ライズが坪400万円前後という超強気な価格を見て、
これなら戸建のいいのが買えるな、という感想を書いただけ。

人の感じたことに突っ込みを入れるなら、まず、「タワマンに住んだことがないくせに」的な
決め付けはやめていただきたい。

[828: 匿名さん]

まぁ、書くだけなら好き勝手に書けるから。
証明のしようがないからね。

[829: 購入検討中さん]

>>827
あなたは是非戸建を買ってみてください。
一度住んでみたらいいと思う。
私は脱戸建組です。
8000万円台で駐車場2台付の建売を買って住んでいます。
もちろんいいとこも悪いとこもあるけど、若いうちは戸建がいいと思う。
でも歳取ったら戸建は正直きつい。それは住んでみれば誰でもわかるはず。

[830: 匿名さん]

>たとえ高層階でも日当たり眺望には恵まれない。

たとえ高層階でも日当たり眺望には恵まれない部屋もある、が正しい表現です。タワマンのお見合いは戸建の隣との間隔よりずっと遠いです。

＞風の強い日はベランダに出るのが嫌になるし
風の強い日は戸建でも風が強いです。

＞地震かと思うほど揺れる
残念な物件にあたりましたね。高層階は揺れるのは有名ですよね、日照も景色も悪くて揺れるなんてタワマンの高層はさっさと逃げ出す人がいるというのは有名ですもんね。私は高層を勧めた記憶はありません。5階の話をしましたけど。

＞生活スタイルの全然違う住民が混在する
生活スタイルが同じ人しか住んでない戸建の地区ってどこですか？。ここにも多くの人が余りやすくなくて逆にそれなりの住民層になってよかったという書き込みしてましたよ。

＞屋内駐車場建築費、スポーツクラブ入会金と会費
費用がかかったらここが割高だという主張が成り立たなくなりますよ。

＞総会で可決されても、必ず文句を言う人がいて
残念な物件ですね。渋谷あたりのタワマンの住民層なんでしょう。購入された戸建の家の前がゴミ捨て場にならないと良いですね。

何しろ、建物の強さ、防犯性、景色（これは予算次第です）など戸建てに取り入れられないものを魅力に感じてお金が出せるかなんですよ、マンションは。おそらく827さんはマンションと同じものを予算も十分で作れて、自分の家に防犯カメラつけて24時間監視してくれるひとを雇えるんでしょう。マンションと同じだけの機能を戸建てに作れる人ってわかりやすく言うととてもお金のある人です。827さんはそんな予算に余裕のある方なんでしょうね、羨ましいというのが本音です。

[831: 物件比較中さん]

>>829
ちなみに、実家や親戚が戸建なので、戸建には二十歳頃までずっと住んでいたので
それなりのメリットデメリットはわかります。

確かにおっしゃる通り、戸建は年取るときついですね。
階段の昇り降り。木造は1階が寒いし。

先日、築20年の１億を超える戸建を見ました。
木造ではなく、鉄筋コンクリートだったので、老朽化をさほど感じませんでした。
やはり、鉄筋コンクリートはマンションもそうですが、建物が長くもちますね。
また、この物件は立地が良いので眺望日当たりも良かった。
バルコニーの先の眺望は戸建数軒なのであそこがまとまって売られる心配もないと思いました。

実際、タワマン(超高層)に憧れ、住んでいました。
しかし、最近は、低〜高層棟の高級マンションの良さも改めて感じます。
(広尾ガーデンフォレストみたいなもの。どれほど高値であろうとも完売)

二子玉川ライズにはタワマン以外に、中高層棟もあるようですがどんなポジションになるのでしょうか。

>>830さん
「一度、大規模高層マンションに住んでみることをお勧めします。
逆にもちろんタワマンに住んだことがない人にはわからない問題点もありますけど、821さんはそこまで行ってない」

と、事実と違うことを勝手に判断された書き込みがあったので、実際にタワマンに住んだ経験と
なぜ、マンションと並立して戸建も検討しているのか、という理由を書きました。

あなたが825さんと同じ方かどうかわかりませんが、とにかく、私と考えが違うのはわかりました。
ただ、一つ一つ、私の書いたことに対して、揚げ足取りのように反論してくる姿勢に
正直・・・・・・・・・。

●これをご覧になっている皆様へ
管理組合などでも、このように、自分と違う意見があると徹底的に相手の言葉尻の一つ一つを
とらえては反論しないと気がすまない方がいらっしゃいます。
分譲マンションに住んだことがない方は、このやりとりを見て、管理組合の雰囲気が
少し伝わりますでしょうか？

会社の場合だと、何かもめることがあれば、そこでトップの判断、というものがあります。
しかし、管理組合では、理事長といえども、トップの判断、という独断を下すことは
基本的にはほとんどできません。
理事長には管理者という立場があり、独自の判断をできるケースもありますが
その多くは区分所有法・管理組合規約に抵触しない範囲でのことのみです。
「総会」という多数決の場で住民同士で遺恨なきよう、採決をくだすことが基本なのですが・・・。

[832: 匿名さん]

＞821, 827, 831

良く読むとお金の問題と、人の問題を指摘したい様ですね。
これでも安いと思って買う人も居て、予算は人それぞれなので、お金の問題は良しとしましょう。

マンションの理事会か何かで苦労された経験があるんでしょうか？。辛い思い出があれば、色々と言いたくなるのは分かります。そういう人の意見はとっても大事。布団たたきおばちゃんがテレビに出て来る度に一戸建てを買って隣の人がこんな人だったらどうしようとも思った。

こういう”人”の問題を解決する為にはというか、それが心配で家を買うのが嫌なら、失敗した時に動きやすい様に賃貸がよいかもしれませんね。一戸建ても家の周りには家があるので、どちらにしても当たり外れみたいなもんですから、検討しても無理な問題だと思います。

[833: 匿名さん]

そもそも、マンションしか買えないと思ってマンションを検討してるんじゃなく、
マンションに住もうと思ってマンションを検討してる人が大半でしょ。
そこに戸建がいいって力説されてもねぇ。