二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[672: 匿名さん]

>>671
ブランドイメージを維持するには茨の道であろうが引き返すことは出来ないのです。男らしい勇気ある決断だと思いますよ。長年の信念を見た感じで、感動さえおぼえます。今後の推移はただ暖かく見守るべきではないでしょうか。

[673: 購入検討中さん]

↑ばっかみたい。

[674: 周辺住民さん]

玉川ライスさま　素晴らしい！！　このような有意義な情報こそ、こんなスレッドの醍醐味です。

これに文句いう方は、真剣購入意思のない野次馬以外の何者でもない！

なんやかんやで３５０万／〜坪３８０万／坪っていう妥当な線で来たといえるんじゃないでしょうか。

要は８０００万〜１００００万を買える、そう少なくはないプチ富裕層を狙って来たと言う意味で、高過ぎでもなく、プレミアム度ギリギリは維持という所を綿密にねらったと考えます。

この線を維持してくれた事は、今後の瀬田・上野毛・（岡本）の住民層維持の上でもプラスだと思います。

ドエルプレステージ瀬田、パークコート瀬田しかり、丘上一戸建て含め８０００万以下（単身向け除く）で狙える場所柄じゃない所がここの雰囲気を作っているんだから。

ちなみに二子玉川公園（仮称）は竣工時には少なくとも完成しません（かなりマイナス）。
住民説明らしきものにも書いてありました。

[675: 匿名さん]

ファミリー向きのいい間取りが多いですね。
スーパーもできるようですし、暮らしやすさを考えると良い価格設定だと思いますよ。
検討したいのですが、説明会の案内が来ない・・。

[676: 匿名さん]

＞674 なんやかんやで３５０万／〜坪３８０万／坪っていう妥当な線で来た

同感です。

二コタマのプチセレブ感（すいません、表現がオジサンで）に似つかわしい価格設定と言えますね。次は実際の仕様ですね。都心のタワー物件をみると、資材の高騰の一方で物件価格を押さえる為に仕様を押さえていると感じるものが多くありますので。

高層階以外は倍率がつくのではと感じます。

[677: 匿名さん]

年収だけではなく、人格も見ているらしいよ

[678: 玉川ライス]

価格表アップロードします。
字が汚くてすみません。
またもしかしたら転記ミスがあるかもしれませんがご容赦ください。

[679: 玉川ライス]

価格表アップロード第2弾です。
間取りも書いてあるので参考になさってください。

[680: 匿名さん]

>>678さま
玉川米さま。
お忙しい中情報ありがとうございました。

[681: 匿名さん]

これって本当なんですか？
それにしてはここ高くないですか？

二子玉川東再開発事業のために莫大な税金（補助金）が投入される。再開発事業と周辺道路、都市計画公園あわせて10年間で700億円もの税金が投入される計画である。

http://tokyufubai.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたnikotama.htm

[682: 匿名さん]

↑
ttp://tokyufubai.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたnikotama.htm

[683: 匿名さん]

そもそもここを本気で考えている購入組はこんな罵声の掲示板で左右されません。
きませんよ時間の無駄。湾岸陳腐物件じゃないのだからね

[684: 玉川ライス]

価格表が細かいですがIE7をお使いの方はブラウザ右下の拡大ボタンで200〜400％にすると見易いです。
全体的に9000〜12000万円が中心となるので、まぁ完売しないこともないかなという気もします。
プラウドタワー二子玉川、パークコート瀬田、プレステージ瀬田、パークコート二子玉川、
みんな同じくらいの価格帯で景気が悪かった時代なのにそれほど苦戦することなく完売できましたからね。
さすがに1000戸もあるとどうかな？と思いましたが、よくよく考えてみると1億円前後で購入できる高品質なマンションって都心も含めてほとんどないですからね。
粘り強く中古で良い物件が出るのを待てば探せないこともないけど、中古はどうしても新築と比べると見劣りしてしまうから新築に分があります。
でも簡単に完売されてしまうのも悔しいな。

[685: 購入検討中さん]

玉川ライス さん 情報ありがとうございました。

勤務先や実家に近いことも有り 興味を持っていましたが
我が家には 不向きな物件という気がしてきました。

此処まで 東急が高飛車な設定を してくるとは思っていませんでした．．．
二子玉川って 私が思っていた以上の価値が あると言うことなのでしょう

購入を検討されている方は 現時点では 両サイドの予定地が
具体的な構想が発表になっていない状況下で この価格帯でも
充分 検討する段階に入れますか？

とても 私には 無理なのですが．．．
その様な事を 言っている様だと
何時まで経っても 何処も購入できないですかねぇ〜？

[686: 匿名さん]

高飛車というほど高いかな。
実家が近ければこのあたりの相場に再開発プレミアが加わる金額がいかほどか予測つくと思います。
安いとも思いませんけど。

丸紅の物件はいかがでしょうか。あちらのほうが多少下がると思います。
どちらもニコタマ。

[687: 物件比較中さん]

まだ、とりあえず希望価格を出してみて、様子を見てるところだと思います。
あまり食い付きが悪いようだと、少し下げてきますよ。

[688: 二子玉の価値は高島屋のみ]

>No.618
612-615は同一じゃないよ。そんな暇じゃないし。
君は経済を分かってないね。田舎と比べて250万はこのレベルだと
言うこと自体意味がないんだよ。不動産なんて水物。需要がなければ、いくらでも下がるんだよ。郊外に比べれば下落幅は低いだろうけどね。都心は再開発ブームで供給は増え、体力のない不動産業者は資金が集められず、手持ちの不動産を安値でたたき売り、外人は日本の不動産に投資する余力は当分ないだろう。しばらくは下落トレンドだよ。

> まぁ、250万ってのも駅前タワマンで行けば郊外物件（ここも郊外ですか？・笑）、例えば
> 東戸塚とか、南千住とか、金町とかのレベルの話だよ。東戸塚は250万じゃ無理だったかも。
> つまり川崎・横浜や東京都内で言えば城東地区のレベルということ。逆に都内のある程度
> 人気のある街（武蔵小金井、三鷹、練馬あたり）が300万を超えているところを見ると、
> もともとブランド価値のある二子玉川の本物件が350万超えているのは当然でしょ？ちなみに
> 小金井・三鷹で350万以上してるからね。勿論400万を超えてきたのは、ちょっとやり過ぎ感は
> あるかもしれないけど、平均坪単価370〜380万は避けられない状況だよね。
>
> 東京のマンション坪単価の分布を俯瞰的に見れば、自ずとここの適正レベルが分かるという
> ものだけど、二子玉に対する何やら物凄い恨みみたいなものが、バイアスかけちゃってるのかな？
> というか、まともに回答する方が傷つけちゃう？

[689: 匿名さん]

マンコミのコテハンは城東教授の別キャラというイメージがあるが流石にそれはないか…

[690: ご近所さん]

二子玉の価値は高島屋に入っている店を見ると、
全般的にレベルの低い店が多い（アパレル系の話ね）。
なので、高島屋のレベルが低いといわれると同意せざるを得ない。

昔はよかった（バブルの頃）・・・。

[691: 匿名さん]

あなたの書いたこれまでの予測が大幅にずれている時点で説得に欠けることがお分かりではないようですね。

よくあなたのようなタイプがいるんですよね。
例えば相場での取引が当然なのを勝手に自分で値踏みをつけ、結局買えないもしくは買い手がつかない最低物件を安く負けてもらえたと喜ぶ人が。
そういう人は結局損していることに気がついていないおめでた君なんだよね。

[692: 匿名さん]

６９１です。
高島屋さんに対してのコメントです。
ちなみにデベじゃないですよ。

[693: 匿名さん]

価格だけではなんともいえないが、超絶ハイ・グレードでない限り、
割高なのは否定しがたい。

200万円台で入らないと、大損する可能性が大きいね。

もし低グレードだとしたら、まるっきり見る目ない人しか
移り住まないということだろうね。

ちなみに、ここと瀬田・上野毛・（岡本）は全く別世界ですよ。
ここは、こどもに「〜じゃねーよ！」っていうお母さんが
すむような場所でしょ。

要は、郊外の目立ちたがり屋さんのための集合住宅です。

[694: 匿名さん]

＞郊外の目立ちたがり屋

言葉使い悪くて、マナー悪くて、他人に配慮できない
おめでたい人々という意味ですかね？

港北とかで散見されますね。
いい年して、まだヤンキーかっていう。

[695: 匿名さん]

高いね
ばかみたいに高いね

[696: 匿名さん]

レベルはさておき、こっからの相場が

国内景気
金融情勢
マンションの既存流通在庫
スタグフレーション懸念（金利は高くなる）
中小デベ破綻懸念
人口動態
社会保険料増大見通し
世界的不況
世界的不動産市況崩壊
エマージング国の失速

などの要因から真下をはっきり指し示してるわけだから、
ここは余裕で見送りでしょ。

不確定要素、リスク満載なのに、なぜか価格だけが
昨年の上期の超ホット相場価格維持（笑い）

これ買う人は勇気あるのかおめでたいのか、、、、、

[697: 匿名さん]

この沿線の川向こうは、坪200万切るのも結構ある。
2年後には、フタコもそのレベルだろう。

でもそういうときに限って、皆怖くて手を出さないんだよな。
不思議なもんだ。

[698: 匿名さん]

東急と二子玉川のハカイシになりそうだね、、、、、

[699: 購入検討中さん]

都内にこだわらなかったので、小杉の売れ残りにいきます。
不思議と小杉が安く見えてきた。
５０階以上でバルコニーとかもついてても@３００ちょい一億で買えるし。
二子玉川は魅力的だったけど、私には高すぎなので利便性重視の武蔵小杉にします。

[700: 購入検討中さん]

価格表、ありがとうございました。
かなり高いですね。
二子玉川ファンを考慮しても完売は難しいでしょうね。

[701: 申込予定さん]

河川敷にこの値段は出せない。

[702: 匿名さん]

この価格だと完売難しいってひと多いけど、大丈夫だよ。適当な時期に値下げすれば良いんだもん。なんでこの価格でいつまでも売り続けると思っているのかが不思議です。

[703: 匿名さん]

早速ネガレスがすごいですね〜
深夜に立て続けの連続書き込みしちゃうくらい悔しかったのかなｗ

[705: 匿名さん]

相場が上げてる最中ならともかく、
この状況で、この価格で、ここを検討しなきゃ
いけない人はほとんどいないね。

東急は思ったより財務に切迫した問題を
持ってるようだね。SPCで評価損が盛大に
出ているのか？

[706: 匿名さん]

値下げは東急の常套手段だからあるに決まってるが、
問題は、初めのステッカー・プライスが高すぎて、
売るには3割くらいは引かないと、市場価格にならないということ。

そうすると市場感覚のない、当初に言い値で買った
世間知らずさんから筋違いのクレームが、、、、

マーケティングで最も大事なのは価格設定ですから。

[707: 匿名さん]

＞ここは余裕で見送りでしょ。


てか、ここの先行きに俄然興味わいてきた。
スゲーことになりそうwww

[708: 匿名さん]

>そうすると市場感覚のない、当初に言い値で買った
>世間知らずさんから筋違いのクレームが、、、、

いそうですよね。こういう人。

まず、河川敷に面した、世田谷区玉川の低湿地部分と、
丘の上の住宅地の価値を混同する可能性が大。
（これが東急の狙い）

次に、時の試練を受けていない、タワマンの災害
その他に対する脆弱性を全く認識していない。
（眺望という、本来の住宅の価値では、二義的でしかない
要素をむりやり押し出し、リスクサイドは完璧にスルーで
触れようとしない。

ここ15年、ごく一時的な時期を除いて、ひたすら
価格を下げ続けた不動産が、（今後の更なる国および
国民の疲弊・衰弱をものともせず）今後
上昇すると、根拠もなく主張する。

上の三つって、一つ一つが相当怪しいにも関わらず、
なぜかセットで起ってしまっているケースが結構ある。

[709: 匿名さん]

むしろ
この価格だと、悩まずに野次馬に転換できていいかもね。

相場がいい時期だと、周辺の質のいい中古マンション価格が
これを受けて上がりそうだけど、この市場環境ではそれもない。

却って市場の低迷が長期化する要因を作るだけのような気がする。
（供給過剰）

[710: 匿名さん]

まぁ、秋からの都心の不動産の超大暴風を見れば、
完全にこの価格の売り出しは宙に浮くだろう。

カネがつかない→強制的な不動産売却→買い手不在→
価格下げ→焦った他のプレイヤーが更に安い価格でを売りを出す
→それでも金はつかず供給過剰が続く
→狭い非常口に大勢の人が殺到する
→これ以上は書けません。

[711: 匿名さん]

ネガレス隊の皆様はやはり世田谷区民が差別している川向うの人ですか？。

まさか世田谷区民がこの価格で高いなんて言わないですよね、都心よりいいとこですもんね〜。

[712: 匿名さん]

都心さえあこがれるのは、
この坪単価のことだったのね。

[713: 匿名さん]

早速大量に反応してますね〜そんなに悔しかった?
野次馬さんはおとなしく見てるか身の丈に合った物件スレにでも行ってくださいな

[714: 近所をよく知る人]

買う気がない人、買えない人、買わない人がネガレス書き込む理由って何なんですかね？
ネガレスしてくれた方が検討者には有り難いですけど、その心理に興味があります。

悔しくて地団駄踏んでるのか、相場を理解せずに買おうとしている人に教えてるつもりなのか、
自分の相場観が正しいことを誇示したいのか、話し相手がいなくて寂しいのか、
富裕層に対する妬みなのか、他社デベロッパーの工作なのか、色々考えられます。
よかったら教えてください。

[715: 匿名さん]

ホントだわ。
つくづくデベは罪つくり。定価で買う奴を腹ん中であざ笑ってんだろ〜なぁ〜。性格ゆがむわ。

五島一族が泣いてるよ。

[716: 匿名さん]

豊洲や小杉と比較対象になるって言ってた人どこ行っちゃいました？
もともとそのレベルの購入者層はお呼びじゃなかったんですよ。
残念でしたね。

[717: 匿名さん]

>>716
あきらめて、真剣に豊洲と武蔵小杉の比較検討します。
週末にはモデルルームに行って早めに決めたいと思います。
おじゃましました。

[718: 匿名さん]

私は逆にポジレスする人の気がしれないです。今まで指摘されていた様々な問題点を敢えて無視し、
高い価格こそが真の価値といわんばかりのその真意とは何?
やはり、この物件で利益を得る人なのか?
もしくは失敗すると不利益を被る人か?
はたまた税金の無駄遣いと言われないよう苦心している行政側の人間か?

よかったら教えてください。

[719: 近所をよく知る人]

>>718
純粋に検討してるから来るんじゃないの？
買わないのに何が楽しくてここで不愉快なこと書くのさ？
これから結婚しようとしてる相手のことを調べたいのにケチばかりつけられたら腹立つでしょ？

匿名掲示板で何の権威や知識を持った人だか、どんな所に住んでいるか素性も分からない人のネガレスが何の参考になる？
どこかネットで拾った記事コピペしてそれ読んで何の意味があるのよ？
だいたいエリアのことも物件のことも何も知らない人の意見でしょ？
本当に何の参考にもならないし心に響く言葉もない。
買えない人の僻みにしか聞こえないし目障りだから止めて欲しいんだけど。
止めてと言われてもどうせまだ書き続けるんでしょ？
私は現金で買うし別に高いと思ってないんだから放っておいて欲しいです。
批判だけなら猿でも出来る。
物件のことよく調べてプロジェクト説明会行って問題意識感じた話なら聞く耳持つけど、30年も40年も前の水害の話とかバブルの話とか全然参考にならない。

ここ売れると思いますよ。売れたら尻尾まいて逃げるだけでしょ？
言動に責任持たない人の批判なんて聞いても仕方ないから消えて。おねがい。

[720: 匿名さん]

> 私は逆にポジレスする人の気がしれないです。

ネガレス隊の火に油を注いで倍率を下げるのが一つの目的かな？。

小杉と同じという人に現実を教えてあげることも大事ですね。

高い価格こそが真の価値ではなくて（これ理解してない人の表現ね）、正当な価格が真の価値。

様々な問題点を敢えて無視してるんじゃなくて、そんなこと理解してるから購入検討するわけですね。物件の欠点をこのスレで何か勉強しているレベルだから価値判断もまともにできないのですよ。

このスレは価格と間取りを書き込んでくれた方がいるように、デべから出てくる情報を収集するのが目的ですよ。ハザードマップとか貼り付けてる人いたでしょ。もちろんこのスレに出てきた情報が正しいかを判断する能力も必要ですしね。そんな情報を自分で調べないでこんな高いもの購入検討してるようなレベルだから価値判断ができないのです。何事も勉強勉強。小杉でもだまされないようにしてね。

[721: 匿名さん]

そういえば、THE KOSUGI TOWER (ザ・コスギタワー）の入居が始まったみたいですよ。