二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[641: 匿名さん]

>二子と比較にならないぐらい高層駅前タワーの建ち難い立地で、競合物件が無い。
>渋谷まで急行で一駅、3分。

　十三みたいやね。

[642: 購入検討中さん]

549=556です。
42Fタワーはタワーセントラルではなく、タワーイーストでした。訂正します。

さて、価格表の数値をExcel使って更に細かく分析してみました。
価格は9000万円台前半、8000万円台後半などと記載してありますので、9000万円台前半を
9000万円〜9500万円と想定し、8000万円台後半の場合は8500万円〜9000万円と想定想定しました。

するとタワーイーストの5階部分は、＠360万円〜381万円、特筆すべきは南向きが＠383〜428万円、と異常に高く、最も安い北向きでも＠318〜392万円です。
15階部分は＠390〜411万、南向きが＠421〜464万円、北向き347〜392万円。
25階部分が＠409〜430万、南向きは＠440〜481万、北向きで＠347〜427万円、
プレミアム仕様と思われる34F部分は＠505〜520万、南向き518〜546万、北向き＠454〜506万、
同じくプレミアム仕様39階は5000万円区切りの暫定値につき価格想定幅が大きくなりますが、＠473〜723万円、中間平均値＠600万円となります。
タワーイーストの価格発表された戸数47戸の数字を加重平均すると＠441〜480万円でした。
数少ないプレミアム仕様住戸を加重してあるので、それが平均値とは言えませんがタワーイーストのプランを勘案して予想するとやはり平均坪単価は＠400万円くらいになると思われます。

5階と21階の22戸のみ価格発表されたタワーウェスト5階が＠342〜366万、21階が391〜415万円、加重平均＠366〜390万円、レジデンスフォレストが3階のみ発表で＠362〜382万円でした。

花火、多摩川と逆向きになる東向き低層の70㎡クラスであれば＠350万円を切るプランも7000万円台前半でありそうです。
南向きはほぼ80㎡クラスばかりなので最低＠370万円、9000万円程度を覚悟しなくてはなりません。
投資用または単身向け北向きでも専有面積が狭いため単価設定が高めになっており、42㎡4700万円が最低ラインと予想されます。投資なら表面5％を切るので投資効率が悪く単身女性がターゲットになるのかもしれません。
多摩川を望む西向きは56㎡〜70㎡の2LDKタイプ中心なので最も買い求め易い価格帯になりますが、低層でも6000万円台後半〜8000万円台前半までと決して安くはなさそうです。

プロジェクト説明会で余りにも反響が悪いようであれば多少の価格設定見直しもあるかと思いますが下げたとしても坪20万円程度ではないかと思います。
いずれにしても富裕層のみターゲットとしていて庶民には縁遠い物件と判断せざるを得ないでしょう。

[643: 匿名さん]

＞642 さま

間取りのプランなどは全く明らかにならなかったのですか？。御手数ですが、もしあればup load して頂けませんでしょうか？。図々しいお願いで申し訳ありません。

ちなみに、完成図をみると角部屋がリビングで壁が窓になっている感じかと想像していますがその辺は情報ありましたか？。

[644: 購入検討中さん]

>>643
間取りも一部発表されましたよ。
どのくらいの広さをご希望されてますか？

[645: 匿名さん]

１００平米クラスはどんな感じでしょうか？

[646: 匿名さん]

>642さま

643です。

すいません、もう少し私は予算がしたですし、他の方にも参考になりそうな80前後の部屋がありましたらお願い申し上げます。

[647: 匿名さん]

さすがに中目黒よりは安いしこんなもんか。

[648: 匿名さん]

100平米前後のヴォリュームゾーンは以下の通りです。
この他、タワーイースト、セントラルの最上階(２８F)とタワーイーストの３３F〜３８Fにも90−100平米台はありましたが値段に圧倒され記録してきませんでした。

タワーウエスト(28F)
　西南角 92.04平米 3LDK (2F〜27F)
　 5F 10000万後半
　 21F 11000万後半

タワーイースト(42F)
　東南角 92.70平米 3LDK (2F〜32F)
5F 11000万後半
　　 25F 13000万後半
　西南角 105.54平米 4LDK (2F〜32F)
5F 12000万後半
　　 25F 14000万後半

レジデンスフォレスト(6F)
南東角　94.32平米 4LDK (3F〜6F)
3F 10000万後半

[649: 物件比較中さん]

現在、多摩川の影響はないと思われるが、これまでの堆積状態は大丈夫か？

・氾濫低地　　[地盤データ例　E 玉川４丁目]

　大河川流域（世田谷区では多摩川）に広く分布する標高の低い平坦面である。地下水位が高く、軟弱な粘土やシルトが厚く分布しているため、長期的な沈下（圧密沈下）が問題になっている場所が多く、適切な基礎補強策が必要となる。

・谷底低地　　[地盤データ例　C 尾山台３丁目，D 経堂１丁目]

　台地部分が小さい河川（世田谷区では野川・仙川・谷沢川）や水路によって削られて形成された低地で、台地部の間に樹枝状に分布している。台地を形成していた土砂が再堆積した土や有機質土（腐植土）などが分布しており、非常に軟弱な地盤となっている。したがって、長期的な沈下（圧密沈下）を防止するような基礎補強策が必要となることが多い。

[650: 匿名さん]

こちらは1丁目かと。

[651: 物件比較中さん]

玉川エリア一帯という意味。

この堆積されたプリン地盤？にどれだけコストをかけて対策をするか
知っている方いましたら教えてください。

[652: 匿名さん]

>648

90平米が1.1億前後のようですので、坪400程度ですのでかなり買いやすいですね。都心の物件では90平米前後の部屋は上層階にしかない事が多くより坪単価が高い事が多いので、この辺の部屋は人気が出そうです。

それよりも648さんの書き込みをみて、階毎に部屋の価格の違いが50万から100万程度のようなので、どの位置をとるか、有能な担当者に当たるかどうかがとても大切なポイントになりそうです。

ネガレスどんどん御願いします。高倍率は困ります。

[653: 購入検討中さん]

549＝556＝642です。今後「玉川ライス」と名乗らせて頂きます。

更に細かく分析してみました。
もしかしたらずれて見辛いかもしれませんが、専有面積分布表です。

　　　　　　WEST棟　　Central棟　　East棟　　Forest棟　　Aqua棟　　　合計　シェア
40〜50㎡　　　50戸　　　46戸　　　　27戸　　　　-　　　　　-　　　　123戸　11.91％
50〜60㎡　　　2戸　　　 24戸　　　　26戸　　　　-　　　　　-　　　 　52戸 　5.03％　　　
60〜70㎡　　 99戸　　　119戸　　　　-　　　　 　-　　　　　-　　　　218戸　21.10％
70〜80㎡　　 24戸　　　 48戸　　　　96戸　　　　-　　　　20戸　　　 188戸　18.20％
80〜90㎡　　 76戸　　 　49戸　　　 120戸　　　 25戸　 　　9戸　　 　279戸　27.01％
90〜100㎡　　27戸　　　　-　　　　　43戸　　 　9戸　　　　-　　　 　79戸　 7.65％
100〜120㎡　　2戸 　　　4戸　　　　 49戸　　　　-　　　　　-　　　　 55戸　 5.32％
120〜140㎡ 2戸　　　 2戸　　　　 24戸　　　　-　　　　　-　　　　 28戸　 2.71％
140〜160㎡ -　　　　 -　　　　　3戸　　　　 -　　　　　-　　　　　3戸 0.29％
160〜180㎡　　 -　　　　 -　　　　　3戸　　　　 -　　　　　-　　　　　3戸 0.29％
180〜200㎡　　1戸　　　　-　　　　　-　　　　　 -　　　　　-　　　 　1戸　 0.10％
200㎡以上　　 -　　　　 -　　　　　4戸　　　　 -　　　　　-　　　　　4戸 0.39％

[654: 玉川ライス]

あー、すみません、やっぱりずれましたね。
なんとか読めますからお許しください。
坪単価を考えるとざっくり価格帯も予想できます。

低層階でもだいたい85㎡を超えると限りなく1億円に近づいていきますので
約250戸が１億円を超える住戸となります。
77㎡〜85㎡までの3LDKが9000万円〜1億円前後の住戸約270戸が最多価格帯となるでしょう。

[655: 玉川ライス]

まず敷地配置図をアップロードします。

[656: 玉川ライス]

ウェストタワー南向きの84㎡3LDKです。
5階の予定価格は8000万円台後半（8500〜9000万円）とのこと。

[657: 玉川ライス]

ウェストタワー東南角の78㎡3LDK、5階の予定価格が9000万円台前半（9000〜9500万円）です。
角部屋なのでやや割高設定です。

[658: 玉川ライス]

タワーイーストの4LDK・105㎡、多摩川が綺麗に見えるプランです。
5階予定価格が12000万円台後半（12000〜12500万円）だそうです。

[659: 玉川ライス]

タワーセントラルの西南角部屋です。予定価格は未発表ですが低層階で9000万円台前半（9000〜9500万円）になると思います。

[660: 玉川ライス]

タワーイーストの東南角部屋、都市計画公園の緑と多摩川が見えるプランです。
5階の予定価格は11000万円台前半（11000〜11500万円）になります。低層でもいきなり坪単価＠410万円です。