二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[632: 匿名さん]

赤坂＞＞＞麻布＞＞＞大崎＝五反田＝＞中目黒＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞二子玉川

[633: 匿名さん]

>>631
中目は販売戸数が少ないから関係ないんじゃない？
495戸(事業協力者取得住戸374戸含む、他に店舗、事務所、公共施設等予定)
この程度なら趣味の世界で完売できそう。

[634: 匿名さん]

５階で１億とか笑えるわ。
こんだけの戸数を捌くのだから大苦戦間違いなしだね。
不動産業界が更に低迷した名物物件として名を残さなければいいがね。

[635: 匿名さん]

中目は物件の特徴があるので、こことの勝負にはなりませんね。

中目は戸数が120戸程度しか売らない。
高層階しか無いので平均坪単価をとると麻布レベルになります。
二子と比較にならないぐらい高層駅前タワーの建ち難い立地で、競合物件が無い。
渋谷まで急行で一駅、3分。

[636: 匿名さん]

大崎、五反田、二子玉この３つだけですごい販売戸数になる。
２５００戸くらいになるんじゃない？

[637: 匿名さん]

>>631、632

個人的にはこれら全ての物件を同じ物差しで比べるのに違和感があります。
麻布十番・中目は何となく同じ志向のような気がします。五反田は都心立地が希望だが
それらが買えない方々。

逆に二子玉川は武蔵野タワーズや武蔵小金井のプラウドタワーと比較されるべきではないかと。
ブランド力等から判断すると二子玉川＞＞＞三鷹＞＞＞＞＞＞＞武蔵小金井くらいの評価で、
要は都心から少し距離があるが、落ち着いた周辺環境（子育て等も含め）とタワマンの
利便性を両立したいという方がターゲットなのではないだろうか？

632さんは都心からの距離による評価のような気がしますが（勿論一つの物差しではありますが）
こちらを選ぶ人の購入動機はそれだけではない気がします。
従って、武蔵小金井が＠350万、三鷹が＠400万だとすれば、今後の市況や三鷹が駅徒歩2分という
ことを考慮しても二子玉川に＠400万を付けたくなってしまうデベの気持ちは分からなくもない。
ただ、やっぱり高いですけどね。

[638: 匿名さん]

子育てでマンション選ぶならその２つの違いは自ずと明らかになると思います。
学校のレベル云々にこだわるなら武蔵野タワーがいいし、魚採り網もって川へGo！な子育てなら二子玉川ライズ
どっちも採りたい我がまま派は用賀寄りの瀬田あたりじゃないでしょうか。用賀にサピ含め習い事充実していますが
二子玉川ははっきりいって何もありません、川と自然が全て、魅力の全てです。

[639: 匿名さん]

>>637
とにかく戸数が多すぎて地元の需要だけでは消化し切れません。
池上線沿線なんかは１００戸程度でも持て余しています。
地元以外もターゲットにしなければいけませんから三鷹、武蔵小金井みたいには行きません。
否応なしに同じ価格帯の都心部物件とコンピートします。
だからキャッチで「都心もあこがれる」なんでしょう。
ビンビンに意識していますよ。

[640: 匿名さん]

>>639

仰る通りです。

恐らくここは都心からの移住組み、郊外からのステップアップ組みも含めて、かなりの
マス層を取り込まないと完売はままならないでしょう。
ただ、私が言いたかったのは麻布・中目黒辺りの都心へのアクセスが極めて良好、そういった
ものにのみ価値を置くという購入者を取り合うのは困難だろうと思った訳です。
都心検討者でも将来的にやはり都心至近より環境面がいい方がいいかも、と言った現状志向の
定まっていない方はターゲットだと思います。
私が言ったのは都心との距離だけでこの物件を評価するのは厳しいし、実態にそぐわない
のではないか、ということです。
そういう考えると、マス層への話題性という意味で、三鷹・武蔵小金井よりは優れたものが
あると思うので、地元需要以外の需要も望めると思います。

次に池上線で100戸程度で持て余しているというのはパークハウス雪が谷大塚ですよね？
あくまで私の評価ですが、竣工まであと5ヶ月時間を残して、ＨＰ上で残り7個（残り1割以下）
というのは昨今の市況では売れすぎくらい売れている出来すぎ物件かと思います。
そしてこことの大きな差は、ここが大規模かつ再開発物件ということです。
私もマンション（中規模のものです・泣）を買ってから反省しているのですが、やはり
こういったマンションは大変な集客力がありますし、この地域に住みたいというより
この物件に住みたいという、今後も知名度の高い物件になると思います。
転売の時もいいでしょう。
同じ城南物件ですが、雪が谷の100戸規模の物件とは知名度・集客力が全く違うため、
比べるのは酷かと思いますよ。

[641: 匿名さん]

>二子と比較にならないぐらい高層駅前タワーの建ち難い立地で、競合物件が無い。
>渋谷まで急行で一駅、3分。

　十三みたいやね。

[642: 購入検討中さん]

549=556です。
42Fタワーはタワーセントラルではなく、タワーイーストでした。訂正します。

さて、価格表の数値をExcel使って更に細かく分析してみました。
価格は9000万円台前半、8000万円台後半などと記載してありますので、9000万円台前半を
9000万円〜9500万円と想定し、8000万円台後半の場合は8500万円〜9000万円と想定想定しました。

するとタワーイーストの5階部分は、＠360万円〜381万円、特筆すべきは南向きが＠383〜428万円、と異常に高く、最も安い北向きでも＠318〜392万円です。
15階部分は＠390〜411万、南向きが＠421〜464万円、北向き347〜392万円。
25階部分が＠409〜430万、南向きは＠440〜481万、北向きで＠347〜427万円、
プレミアム仕様と思われる34F部分は＠505〜520万、南向き518〜546万、北向き＠454〜506万、
同じくプレミアム仕様39階は5000万円区切りの暫定値につき価格想定幅が大きくなりますが、＠473〜723万円、中間平均値＠600万円となります。
タワーイーストの価格発表された戸数47戸の数字を加重平均すると＠441〜480万円でした。
数少ないプレミアム仕様住戸を加重してあるので、それが平均値とは言えませんがタワーイーストのプランを勘案して予想するとやはり平均坪単価は＠400万円くらいになると思われます。

5階と21階の22戸のみ価格発表されたタワーウェスト5階が＠342〜366万、21階が391〜415万円、加重平均＠366〜390万円、レジデンスフォレストが3階のみ発表で＠362〜382万円でした。

花火、多摩川と逆向きになる東向き低層の70㎡クラスであれば＠350万円を切るプランも7000万円台前半でありそうです。
南向きはほぼ80㎡クラスばかりなので最低＠370万円、9000万円程度を覚悟しなくてはなりません。
投資用または単身向け北向きでも専有面積が狭いため単価設定が高めになっており、42㎡4700万円が最低ラインと予想されます。投資なら表面5％を切るので投資効率が悪く単身女性がターゲットになるのかもしれません。
多摩川を望む西向きは56㎡〜70㎡の2LDKタイプ中心なので最も買い求め易い価格帯になりますが、低層でも6000万円台後半〜8000万円台前半までと決して安くはなさそうです。

プロジェクト説明会で余りにも反響が悪いようであれば多少の価格設定見直しもあるかと思いますが下げたとしても坪20万円程度ではないかと思います。
いずれにしても富裕層のみターゲットとしていて庶民には縁遠い物件と判断せざるを得ないでしょう。

[643: 匿名さん]

＞642 さま

間取りのプランなどは全く明らかにならなかったのですか？。御手数ですが、もしあればup load して頂けませんでしょうか？。図々しいお願いで申し訳ありません。

ちなみに、完成図をみると角部屋がリビングで壁が窓になっている感じかと想像していますがその辺は情報ありましたか？。

[644: 購入検討中さん]

>>643
間取りも一部発表されましたよ。
どのくらいの広さをご希望されてますか？

[645: 匿名さん]

１００平米クラスはどんな感じでしょうか？

[646: 匿名さん]

>642さま

643です。

すいません、もう少し私は予算がしたですし、他の方にも参考になりそうな80前後の部屋がありましたらお願い申し上げます。

[647: 匿名さん]

さすがに中目黒よりは安いしこんなもんか。

[648: 匿名さん]

100平米前後のヴォリュームゾーンは以下の通りです。
この他、タワーイースト、セントラルの最上階(２８F)とタワーイーストの３３F〜３８Fにも90−100平米台はありましたが値段に圧倒され記録してきませんでした。

タワーウエスト(28F)
　西南角 92.04平米 3LDK (2F〜27F)
　 5F 10000万後半
　 21F 11000万後半

タワーイースト(42F)
　東南角 92.70平米 3LDK (2F〜32F)
5F 11000万後半
　　 25F 13000万後半
　西南角 105.54平米 4LDK (2F〜32F)
5F 12000万後半
　　 25F 14000万後半

レジデンスフォレスト(6F)
南東角　94.32平米 4LDK (3F〜6F)
3F 10000万後半

[649: 物件比較中さん]

現在、多摩川の影響はないと思われるが、これまでの堆積状態は大丈夫か？

・氾濫低地　　[地盤データ例　E 玉川４丁目]

　大河川流域（世田谷区では多摩川）に広く分布する標高の低い平坦面である。地下水位が高く、軟弱な粘土やシルトが厚く分布しているため、長期的な沈下（圧密沈下）が問題になっている場所が多く、適切な基礎補強策が必要となる。

・谷底低地　　[地盤データ例　C 尾山台３丁目，D 経堂１丁目]

　台地部分が小さい河川（世田谷区では野川・仙川・谷沢川）や水路によって削られて形成された低地で、台地部の間に樹枝状に分布している。台地を形成していた土砂が再堆積した土や有機質土（腐植土）などが分布しており、非常に軟弱な地盤となっている。したがって、長期的な沈下（圧密沈下）を防止するような基礎補強策が必要となることが多い。

[650: 匿名さん]

こちらは1丁目かと。

[651: 物件比較中さん]

玉川エリア一帯という意味。

この堆積されたプリン地盤？にどれだけコストをかけて対策をするか
知っている方いましたら教えてください。

[652: 匿名さん]

>648

90平米が1.1億前後のようですので、坪400程度ですのでかなり買いやすいですね。都心の物件では90平米前後の部屋は上層階にしかない事が多くより坪単価が高い事が多いので、この辺の部屋は人気が出そうです。

それよりも648さんの書き込みをみて、階毎に部屋の価格の違いが50万から100万程度のようなので、どの位置をとるか、有能な担当者に当たるかどうかがとても大切なポイントになりそうです。

ネガレスどんどん御願いします。高倍率は困ります。

[653: 購入検討中さん]

549＝556＝642です。今後「玉川ライス」と名乗らせて頂きます。

更に細かく分析してみました。
もしかしたらずれて見辛いかもしれませんが、専有面積分布表です。

　　　　　　WEST棟　　Central棟　　East棟　　Forest棟　　Aqua棟　　　合計　シェア
40〜50㎡　　　50戸　　　46戸　　　　27戸　　　　-　　　　　-　　　　123戸　11.91％
50〜60㎡　　　2戸　　　 24戸　　　　26戸　　　　-　　　　　-　　　 　52戸 　5.03％　　　
60〜70㎡　　 99戸　　　119戸　　　　-　　　　 　-　　　　　-　　　　218戸　21.10％
70〜80㎡　　 24戸　　　 48戸　　　　96戸　　　　-　　　　20戸　　　 188戸　18.20％
80〜90㎡　　 76戸　　 　49戸　　　 120戸　　　 25戸　 　　9戸　　 　279戸　27.01％
90〜100㎡　　27戸　　　　-　　　　　43戸　　 　9戸　　　　-　　　 　79戸　 7.65％
100〜120㎡　　2戸 　　　4戸　　　　 49戸　　　　-　　　　　-　　　　 55戸　 5.32％
120〜140㎡ 2戸　　　 2戸　　　　 24戸　　　　-　　　　　-　　　　 28戸　 2.71％
140〜160㎡ -　　　　 -　　　　　3戸　　　　 -　　　　　-　　　　　3戸 0.29％
160〜180㎡　　 -　　　　 -　　　　　3戸　　　　 -　　　　　-　　　　　3戸 0.29％
180〜200㎡　　1戸　　　　-　　　　　-　　　　　 -　　　　　-　　　 　1戸　 0.10％
200㎡以上　　 -　　　　 -　　　　　4戸　　　　 -　　　　　-　　　　　4戸 0.39％

[654: 玉川ライス]

あー、すみません、やっぱりずれましたね。
なんとか読めますからお許しください。
坪単価を考えるとざっくり価格帯も予想できます。

低層階でもだいたい85㎡を超えると限りなく1億円に近づいていきますので
約250戸が１億円を超える住戸となります。
77㎡〜85㎡までの3LDKが9000万円〜1億円前後の住戸約270戸が最多価格帯となるでしょう。

[655: 玉川ライス]

まず敷地配置図をアップロードします。

[656: 玉川ライス]

ウェストタワー南向きの84㎡3LDKです。
5階の予定価格は8000万円台後半（8500〜9000万円）とのこと。

[657: 玉川ライス]

ウェストタワー東南角の78㎡3LDK、5階の予定価格が9000万円台前半（9000〜9500万円）です。
角部屋なのでやや割高設定です。

[658: 玉川ライス]

タワーイーストの4LDK・105㎡、多摩川が綺麗に見えるプランです。
5階予定価格が12000万円台後半（12000〜12500万円）だそうです。

[659: 玉川ライス]

タワーセントラルの西南角部屋です。予定価格は未発表ですが低層階で9000万円台前半（9000〜9500万円）になると思います。

[660: 玉川ライス]

タワーイーストの東南角部屋、都市計画公園の緑と多摩川が見えるプランです。
5階の予定価格は11000万円台前半（11000〜11500万円）になります。低層でもいきなり坪単価＠410万円です。

[661: 玉川ライス]

タワーイーストの北西角部屋3LDKプランです。多摩川ビューです。
5階の予定価格は9000万円台前半（9000〜9500万円）と北向きのせいか坪単価的には＠340〜360万円と安めです。

[662: 匿名さん]

玉川ライスさん。ありがとうございました。

[663: 玉川ライス]

タワーイースト西向き多摩川ビューの2LDKプランです。
8000万円台後半（8500〜9000万円）と単価＠360〜380万円とこれも安め。

[664: 玉川ライス]

タワーイーストの東向き2LDKプラン、多摩川と反対側なので建物と緑ビューになり眺望がイマイチのせいか5階部分の坪単価は330〜350万円を予定。
予定価格は7000万円台前半（7000〜7500万円）と検討できる方が多そうなので抽選必至のプランになります。
東向きプランは単価が安いので絶対的に狙い目プランになるでしょう。
ただし、東向きプランは61㎡〜73㎡と、60㎡台前半の小さめ住戸が多いのでDINKSと単身にはお勧めですがファミリー向きではありません。

[665: 匿名さん]

うざいんですけど。
販売促進はよそでお願いします。

[666: 匿名さん]

玉川ライスさま
残りのタワーウエスト・レジデンスフォレストの価格表を
すべてアップして頂けますか。

[667: 玉川ライス]

間取りアップロードは以上です。
ちなみに私は販売関係者ではありません。研究好きなので成果発表させて頂いたまでです。

竣工が約2年後になりますが、その時の市況や相場を考えると本物件の価格設定は割高であることを否定できませんので私はちょっと検討対象にできないと考えています。
ただ地下駐車場と内廊下、充実した共用施設、緑の多い豊かな敷地計画、免震構造タワーであることなどを考えると大規模プレミアムの価値は十分にあることは感じます。
右肩上がりのマーケットであれば躊躇なく先行投資の意欲も湧いてきますが今後のお寒い日本経済と不動産マーケットを考えるとどうしてもコンサバに考えてしまいますね。
官製不況＋政局不安定＋ダメージも受けてないくせにサブプライム発端の金融機関の貸し渋り問題が解決されない限り、日本経済の先行きの暗いイメージを払拭できずこのような高額不動産は苦戦するとしか思えません。
8月末オープンのモデルルームも予約してきましたので今後も情報収集して発表させて頂くようにします。

[668: 匿名さん]

玉川さま

大変参考になります。御手数を御かけしております、ありがとうございました。

皆さんの話のネタに私の意見を一つ。現在も某所のタワマンに賃貸で住んでいるのですが、内廊下で中住戸です。正直、部屋の中の風通しが悪く、内廊下の中住戸は買うの止めようと思っています。更には、私は部屋が斜めなのが（この物件のタワーの角住戸）どうしても購入する気になりません。ということで、我が家はこの間取り図を見せて頂いて、タワーの方を購入する気がとってもしなくなりました。

低層レジデンスの角住戸を検討したいと思います。

この物件の興味深いのは低層から高層まで同じ間取りですね。低層に広い部屋って少ないですもんね、タワマンでは。部屋の上下関係を考慮するとこういう作りの方がトイレの下はトイレになるので水系の騒音問題が発生しにくくなるので良い作りだと思いますし、広い部屋が欲しいけど、予算が限定されるので低層しか買えない人にも選択枝があるのがとても良いと思います。

[669: 匿名さん]

二子玉川公園は入居の時にはできてるのでしょうか？
コノ物件は、公園も含めた再開発の全体価値で判断するしかない。
２期も、二子玉川BUNKAMURAとか作ってみんなが楽しめる街にして欲しい。
ホテルなんて絶対作るな。キャンセル続発間違いなし。

[670: 購入検討中さん]

大変お手数ですが、価格表のアップロードをお願いします。

[671: 匿名さん]

ここも池尻みたいになるんだろうな。
東急のＫＹぶりにはあきれる。

[672: 匿名さん]

>>671
ブランドイメージを維持するには茨の道であろうが引き返すことは出来ないのです。男らしい勇気ある決断だと思いますよ。長年の信念を見た感じで、感動さえおぼえます。今後の推移はただ暖かく見守るべきではないでしょうか。

[673: 購入検討中さん]

↑ばっかみたい。

[674: 周辺住民さん]

玉川ライスさま　素晴らしい！！　このような有意義な情報こそ、こんなスレッドの醍醐味です。

これに文句いう方は、真剣購入意思のない野次馬以外の何者でもない！

なんやかんやで３５０万／〜坪３８０万／坪っていう妥当な線で来たといえるんじゃないでしょうか。

要は８０００万〜１００００万を買える、そう少なくはないプチ富裕層を狙って来たと言う意味で、高過ぎでもなく、プレミアム度ギリギリは維持という所を綿密にねらったと考えます。

この線を維持してくれた事は、今後の瀬田・上野毛・（岡本）の住民層維持の上でもプラスだと思います。

ドエルプレステージ瀬田、パークコート瀬田しかり、丘上一戸建て含め８０００万以下（単身向け除く）で狙える場所柄じゃない所がここの雰囲気を作っているんだから。

ちなみに二子玉川公園（仮称）は竣工時には少なくとも完成しません（かなりマイナス）。
住民説明らしきものにも書いてありました。

[675: 匿名さん]

ファミリー向きのいい間取りが多いですね。
スーパーもできるようですし、暮らしやすさを考えると良い価格設定だと思いますよ。
検討したいのですが、説明会の案内が来ない・・。

[676: 匿名さん]

＞674 なんやかんやで３５０万／〜坪３８０万／坪っていう妥当な線で来た

同感です。

二コタマのプチセレブ感（すいません、表現がオジサンで）に似つかわしい価格設定と言えますね。次は実際の仕様ですね。都心のタワー物件をみると、資材の高騰の一方で物件価格を押さえる為に仕様を押さえていると感じるものが多くありますので。

高層階以外は倍率がつくのではと感じます。

[677: 匿名さん]

年収だけではなく、人格も見ているらしいよ

[678: 玉川ライス]

価格表アップロードします。
字が汚くてすみません。
またもしかしたら転記ミスがあるかもしれませんがご容赦ください。

[679: 玉川ライス]

価格表アップロード第2弾です。
間取りも書いてあるので参考になさってください。

[680: 匿名さん]

>>678さま
玉川米さま。
お忙しい中情報ありがとうございました。

[681: 匿名さん]

これって本当なんですか？
それにしてはここ高くないですか？

二子玉川東再開発事業のために莫大な税金（補助金）が投入される。再開発事業と周辺道路、都市計画公園あわせて10年間で700億円もの税金が投入される計画である。

http://tokyufubai.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたnikotama.htm

[682: 匿名さん]

↑
ttp://tokyufubai.web.不適切なホームページの可能性が高いFC2のURLであるため伏せ字にしましたnikotama.htm

[683: 匿名さん]

そもそもここを本気で考えている購入組はこんな罵声の掲示板で左右されません。
きませんよ時間の無駄。湾岸陳腐物件じゃないのだからね

[684: 玉川ライス]

価格表が細かいですがIE7をお使いの方はブラウザ右下の拡大ボタンで200〜400％にすると見易いです。
全体的に9000〜12000万円が中心となるので、まぁ完売しないこともないかなという気もします。
プラウドタワー二子玉川、パークコート瀬田、プレステージ瀬田、パークコート二子玉川、
みんな同じくらいの価格帯で景気が悪かった時代なのにそれほど苦戦することなく完売できましたからね。
さすがに1000戸もあるとどうかな？と思いましたが、よくよく考えてみると1億円前後で購入できる高品質なマンションって都心も含めてほとんどないですからね。
粘り強く中古で良い物件が出るのを待てば探せないこともないけど、中古はどうしても新築と比べると見劣りしてしまうから新築に分があります。
でも簡単に完売されてしまうのも悔しいな。

[685: 購入検討中さん]

玉川ライス さん 情報ありがとうございました。

勤務先や実家に近いことも有り 興味を持っていましたが
我が家には 不向きな物件という気がしてきました。

此処まで 東急が高飛車な設定を してくるとは思っていませんでした．．．
二子玉川って 私が思っていた以上の価値が あると言うことなのでしょう

購入を検討されている方は 現時点では 両サイドの予定地が
具体的な構想が発表になっていない状況下で この価格帯でも
充分 検討する段階に入れますか？

とても 私には 無理なのですが．．．
その様な事を 言っている様だと
何時まで経っても 何処も購入できないですかねぇ〜？

[686: 匿名さん]

高飛車というほど高いかな。
実家が近ければこのあたりの相場に再開発プレミアが加わる金額がいかほどか予測つくと思います。
安いとも思いませんけど。

丸紅の物件はいかがでしょうか。あちらのほうが多少下がると思います。
どちらもニコタマ。

[687: 物件比較中さん]

まだ、とりあえず希望価格を出してみて、様子を見てるところだと思います。
あまり食い付きが悪いようだと、少し下げてきますよ。

[688: 二子玉の価値は高島屋のみ]

>No.618
612-615は同一じゃないよ。そんな暇じゃないし。
君は経済を分かってないね。田舎と比べて250万はこのレベルだと
言うこと自体意味がないんだよ。不動産なんて水物。需要がなければ、いくらでも下がるんだよ。郊外に比べれば下落幅は低いだろうけどね。都心は再開発ブームで供給は増え、体力のない不動産業者は資金が集められず、手持ちの不動産を安値でたたき売り、外人は日本の不動産に投資する余力は当分ないだろう。しばらくは下落トレンドだよ。

> まぁ、250万ってのも駅前タワマンで行けば郊外物件（ここも郊外ですか？・笑）、例えば
> 東戸塚とか、南千住とか、金町とかのレベルの話だよ。東戸塚は250万じゃ無理だったかも。
> つまり川崎・横浜や東京都内で言えば城東地区のレベルということ。逆に都内のある程度
> 人気のある街（武蔵小金井、三鷹、練馬あたり）が300万を超えているところを見ると、
> もともとブランド価値のある二子玉川の本物件が350万超えているのは当然でしょ？ちなみに
> 小金井・三鷹で350万以上してるからね。勿論400万を超えてきたのは、ちょっとやり過ぎ感は
> あるかもしれないけど、平均坪単価370〜380万は避けられない状況だよね。
>
> 東京のマンション坪単価の分布を俯瞰的に見れば、自ずとここの適正レベルが分かるという
> ものだけど、二子玉に対する何やら物凄い恨みみたいなものが、バイアスかけちゃってるのかな？
> というか、まともに回答する方が傷つけちゃう？

[689: 匿名さん]

マンコミのコテハンは城東教授の別キャラというイメージがあるが流石にそれはないか…

[690: ご近所さん]

二子玉の価値は高島屋に入っている店を見ると、
全般的にレベルの低い店が多い（アパレル系の話ね）。
なので、高島屋のレベルが低いといわれると同意せざるを得ない。

昔はよかった（バブルの頃）・・・。

[691: 匿名さん]

あなたの書いたこれまでの予測が大幅にずれている時点で説得に欠けることがお分かりではないようですね。

よくあなたのようなタイプがいるんですよね。
例えば相場での取引が当然なのを勝手に自分で値踏みをつけ、結局買えないもしくは買い手がつかない最低物件を安く負けてもらえたと喜ぶ人が。
そういう人は結局損していることに気がついていないおめでた君なんだよね。

[692: 匿名さん]

６９１です。
高島屋さんに対してのコメントです。
ちなみにデベじゃないですよ。

[693: 匿名さん]

価格だけではなんともいえないが、超絶ハイ・グレードでない限り、
割高なのは否定しがたい。

200万円台で入らないと、大損する可能性が大きいね。

もし低グレードだとしたら、まるっきり見る目ない人しか
移り住まないということだろうね。

ちなみに、ここと瀬田・上野毛・（岡本）は全く別世界ですよ。
ここは、こどもに「〜じゃねーよ！」っていうお母さんが
すむような場所でしょ。

要は、郊外の目立ちたがり屋さんのための集合住宅です。

[694: 匿名さん]

＞郊外の目立ちたがり屋

言葉使い悪くて、マナー悪くて、他人に配慮できない
おめでたい人々という意味ですかね？

港北とかで散見されますね。
いい年して、まだヤンキーかっていう。

[695: 匿名さん]

高いね
ばかみたいに高いね

[696: 匿名さん]

レベルはさておき、こっからの相場が

国内景気
金融情勢
マンションの既存流通在庫
スタグフレーション懸念（金利は高くなる）
中小デベ破綻懸念
人口動態
社会保険料増大見通し
世界的不況
世界的不動産市況崩壊
エマージング国の失速

などの要因から真下をはっきり指し示してるわけだから、
ここは余裕で見送りでしょ。

不確定要素、リスク満載なのに、なぜか価格だけが
昨年の上期の超ホット相場価格維持（笑い）

これ買う人は勇気あるのかおめでたいのか、、、、、

[697: 匿名さん]

この沿線の川向こうは、坪200万切るのも結構ある。
2年後には、フタコもそのレベルだろう。

でもそういうときに限って、皆怖くて手を出さないんだよな。
不思議なもんだ。

[698: 匿名さん]

東急と二子玉川のハカイシになりそうだね、、、、、

[699: 購入検討中さん]

都内にこだわらなかったので、小杉の売れ残りにいきます。
不思議と小杉が安く見えてきた。
５０階以上でバルコニーとかもついてても@３００ちょい一億で買えるし。
二子玉川は魅力的だったけど、私には高すぎなので利便性重視の武蔵小杉にします。

[700: 購入検討中さん]

価格表、ありがとうございました。
かなり高いですね。
二子玉川ファンを考慮しても完売は難しいでしょうね。

[701: 申込予定さん]

河川敷にこの値段は出せない。

[702: 匿名さん]

この価格だと完売難しいってひと多いけど、大丈夫だよ。適当な時期に値下げすれば良いんだもん。なんでこの価格でいつまでも売り続けると思っているのかが不思議です。

[703: 匿名さん]

早速ネガレスがすごいですね〜
深夜に立て続けの連続書き込みしちゃうくらい悔しかったのかなｗ

[705: 匿名さん]

相場が上げてる最中ならともかく、
この状況で、この価格で、ここを検討しなきゃ
いけない人はほとんどいないね。

東急は思ったより財務に切迫した問題を
持ってるようだね。SPCで評価損が盛大に
出ているのか？

[706: 匿名さん]

値下げは東急の常套手段だからあるに決まってるが、
問題は、初めのステッカー・プライスが高すぎて、
売るには3割くらいは引かないと、市場価格にならないということ。

そうすると市場感覚のない、当初に言い値で買った
世間知らずさんから筋違いのクレームが、、、、

マーケティングで最も大事なのは価格設定ですから。

[707: 匿名さん]

＞ここは余裕で見送りでしょ。


てか、ここの先行きに俄然興味わいてきた。
スゲーことになりそうwww

[708: 匿名さん]

>そうすると市場感覚のない、当初に言い値で買った
>世間知らずさんから筋違いのクレームが、、、、

いそうですよね。こういう人。

まず、河川敷に面した、世田谷区玉川の低湿地部分と、
丘の上の住宅地の価値を混同する可能性が大。
（これが東急の狙い）

次に、時の試練を受けていない、タワマンの災害
その他に対する脆弱性を全く認識していない。
（眺望という、本来の住宅の価値では、二義的でしかない
要素をむりやり押し出し、リスクサイドは完璧にスルーで
触れようとしない。

ここ15年、ごく一時的な時期を除いて、ひたすら
価格を下げ続けた不動産が、（今後の更なる国および
国民の疲弊・衰弱をものともせず）今後
上昇すると、根拠もなく主張する。

上の三つって、一つ一つが相当怪しいにも関わらず、
なぜかセットで起ってしまっているケースが結構ある。

[709: 匿名さん]

むしろ
この価格だと、悩まずに野次馬に転換できていいかもね。

相場がいい時期だと、周辺の質のいい中古マンション価格が
これを受けて上がりそうだけど、この市場環境ではそれもない。

却って市場の低迷が長期化する要因を作るだけのような気がする。
（供給過剰）

[710: 匿名さん]

まぁ、秋からの都心の不動産の超大暴風を見れば、
完全にこの価格の売り出しは宙に浮くだろう。

カネがつかない→強制的な不動産売却→買い手不在→
価格下げ→焦った他のプレイヤーが更に安い価格でを売りを出す
→それでも金はつかず供給過剰が続く
→狭い非常口に大勢の人が殺到する
→これ以上は書けません。

[711: 匿名さん]

ネガレス隊の皆様はやはり世田谷区民が差別している川向うの人ですか？。

まさか世田谷区民がこの価格で高いなんて言わないですよね、都心よりいいとこですもんね〜。

[712: 匿名さん]

都心さえあこがれるのは、
この坪単価のことだったのね。

[713: 匿名さん]

早速大量に反応してますね〜そんなに悔しかった?
野次馬さんはおとなしく見てるか身の丈に合った物件スレにでも行ってくださいな

[714: 近所をよく知る人]

買う気がない人、買えない人、買わない人がネガレス書き込む理由って何なんですかね？
ネガレスしてくれた方が検討者には有り難いですけど、その心理に興味があります。

悔しくて地団駄踏んでるのか、相場を理解せずに買おうとしている人に教えてるつもりなのか、
自分の相場観が正しいことを誇示したいのか、話し相手がいなくて寂しいのか、
富裕層に対する妬みなのか、他社デベロッパーの工作なのか、色々考えられます。
よかったら教えてください。

[715: 匿名さん]

ホントだわ。
つくづくデベは罪つくり。定価で買う奴を腹ん中であざ笑ってんだろ〜なぁ〜。性格ゆがむわ。

五島一族が泣いてるよ。

[716: 匿名さん]

豊洲や小杉と比較対象になるって言ってた人どこ行っちゃいました？
もともとそのレベルの購入者層はお呼びじゃなかったんですよ。
残念でしたね。

[717: 匿名さん]

>>716
あきらめて、真剣に豊洲と武蔵小杉の比較検討します。
週末にはモデルルームに行って早めに決めたいと思います。
おじゃましました。

[718: 匿名さん]

私は逆にポジレスする人の気がしれないです。今まで指摘されていた様々な問題点を敢えて無視し、
高い価格こそが真の価値といわんばかりのその真意とは何?
やはり、この物件で利益を得る人なのか?
もしくは失敗すると不利益を被る人か?
はたまた税金の無駄遣いと言われないよう苦心している行政側の人間か?

よかったら教えてください。

[719: 近所をよく知る人]

>>718
純粋に検討してるから来るんじゃないの？
買わないのに何が楽しくてここで不愉快なこと書くのさ？
これから結婚しようとしてる相手のことを調べたいのにケチばかりつけられたら腹立つでしょ？

匿名掲示板で何の権威や知識を持った人だか、どんな所に住んでいるか素性も分からない人のネガレスが何の参考になる？
どこかネットで拾った記事コピペしてそれ読んで何の意味があるのよ？
だいたいエリアのことも物件のことも何も知らない人の意見でしょ？
本当に何の参考にもならないし心に響く言葉もない。
買えない人の僻みにしか聞こえないし目障りだから止めて欲しいんだけど。
止めてと言われてもどうせまだ書き続けるんでしょ？
私は現金で買うし別に高いと思ってないんだから放っておいて欲しいです。
批判だけなら猿でも出来る。
物件のことよく調べてプロジェクト説明会行って問題意識感じた話なら聞く耳持つけど、30年も40年も前の水害の話とかバブルの話とか全然参考にならない。

ここ売れると思いますよ。売れたら尻尾まいて逃げるだけでしょ？
言動に責任持たない人の批判なんて聞いても仕方ないから消えて。おねがい。

[720: 匿名さん]

> 私は逆にポジレスする人の気がしれないです。

ネガレス隊の火に油を注いで倍率を下げるのが一つの目的かな？。

小杉と同じという人に現実を教えてあげることも大事ですね。

高い価格こそが真の価値ではなくて（これ理解してない人の表現ね）、正当な価格が真の価値。

様々な問題点を敢えて無視してるんじゃなくて、そんなこと理解してるから購入検討するわけですね。物件の欠点をこのスレで何か勉強しているレベルだから価値判断もまともにできないのですよ。

このスレは価格と間取りを書き込んでくれた方がいるように、デべから出てくる情報を収集するのが目的ですよ。ハザードマップとか貼り付けてる人いたでしょ。もちろんこのスレに出てきた情報が正しいかを判断する能力も必要ですしね。そんな情報を自分で調べないでこんな高いもの購入検討してるようなレベルだから価値判断ができないのです。何事も勉強勉強。小杉でもだまされないようにしてね。

[721: 匿名さん]

そういえば、THE KOSUGI TOWER (ザ・コスギタワー）の入居が始まったみたいですよ。

[722: 匿名さん]

＞719　ここ売れると思いますよ。

同感ですね。都心のMSはチト高いという人の心を掴む価格ですもん。
都落ちだけど世田谷でニコタマすし。

[723: 匿名さん]

本当に買いたくて買える人は、このスレに書き込むようなことはしないで、淡々と説明会に行ってＭＲに行って購入する・・という富裕層のひとなのでしょう。
そういう人って、結構いるんですよ。今の日本には、きっと。

[724: 匿名さん]

魅力的な物件だよね
地縁がないから興味はさほど沸きませんけど
この価格で出したことに賛同される方はいると思います。
平均的に高い部屋のマンションと自分が買ってしまった高層階の広い部屋…
貧困な性格なので、購入当初はお山の大将気分でしたけど
仕様変更やら入居後のリフォームで部屋自体はまずまずに仕上げましたが
総合的グレードも大切かな？
総合的な価値は、同じ値段でも平均的に高い方が魅力かなぁ

いいじゃない二子玉ね
購入者が羨ましいです。

[725: 匿名さん]

今回の物件に関する東急の基本姿勢がわかった。

- 土地の簿価はうなるほど安い。荒利で７０％は抜ける。
- しかし相場は最悪
- 自己分析として、販売力も企画力もない
- しかし、大規模、タワーが大衆の好みなのはわかる

よって、とりあえず大規模で、ものすごい高めの価格を設定する
全部売ることはまったく考えてない。カモが買う住戸だけで死ぬほど儲かればいい。
大規模は販売住戸を増やすためでなく、スケール感で人を呼んで、カモを引き寄せるため。
また、再開発補助金を得るためにも必要。

狡猾かつ不動産デベとしての能力のないただの土地持ち鉄道屋（かつ財務に爆弾）が駅前の土地を持ってしまった悲劇だね。三井とかが持ってれば、まだもうちょっとましな展開になってたと思うが。

[728: 匿名さん]

資料請求が1万5千、実質売り出されるのは約900戸だし
1万4千人が買わなくても完売しちゃうんですよね。

１戸建てからMSの住み替え組み、つまり団塊の世代で玉川高島屋を
日常使いにしている富裕層も多数いると思われます。

[729: 近所をよく知る人]

719です。
今私は用賀の賃貸戸建に住んでます。
住んでから1年になりますがこのエリアが大変気に入りました。
便利で環境がよくて買物も便利。緑も多く変な人が住んでません。
原則車中心で電車に乗りませんので電車混雑は気になりません。

その前は広尾ガーデンヒルズに住んでました。10年前に中古で買ったものでしたが築20年が経ちマンションが老朽化してきたので高値で売れたら引越しようと思って売り出したらとてもいい価格で売れました。
売れた後に買い替え先をさんざん探しましたが広尾周辺は、私が売った以上に高く売られる物件ばかりで決断できず、賃貸を探したらたまたま用賀の戸建が気に入って住むことになりました。
良い物件が見つかり次第、購入して転居するつもりでしたがなかなか気に入る物件がなくてあっという間に1年経ちました。
青山パークタワー、六本木ヒルズ、グランフォート用賀、トワイシア用賀、プラウド二子玉川など気に入った物件もありましたが、狭すぎたり眺望がいまいちだったり内装が汚かったりで決め手に欠け、新築で何か良い物件はないかなと思っていたところでこの物件を知りました。
夫婦2人なのでフラットで100㎡あればいいかなと思ってます。
広尾は1億円で買って1億5000万円で売れたので予算は2億円まで。

買おうと思えばどこでも買えますが住環境や生活基盤が整ったところに住みたいと思ってます。
中目黒は街が古くて汚いし、五反田はピンク街、大崎は京浜工業地帯のイメージ、麻布十番は緑がなくて街並みが嫌い、豊洲は省略、神奈川は絶対ＮＧ、そう考えるとここが私にとっては理想に近い立地となります。
でもこの考えって私独自の考え方ではないと思います。
私と似た考えの人が結構いると思いますがどうでしょうか。
ポジレスお気に召しませんか？