二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[621: 買いたいけど買えない人]

やはり坪４００万超えましたか〜
そうなると思ってました。
だって二子玉川ですもん。
やっぱいいとこですよ。
多摩川の自然があって、洗練されたお店があって、渋谷へも電車で約１０分。
おいしい空気のなかで生活したい人にとっては都内ＮＯ．１の環境だと思います。
どう考えたって練馬や三鷹のタワーより安くなる訳ないじゃない！？

[622: 匿名さん]

荒らしてる人たちは、マンション相場全体が安くなるのが希望なんでしょう。
安く買いたいのか、それとも買えないからやるのかはしらないけど。

[623: 購入検討中さん]

ここって武蔵小杉と比較する人が多かったけど、価格から考えると
麻布十番や赤坂と比較するほどの物件ってことですね。
麻布十番の価格はこれからですが、住友が豊洲で下げてきたことを
考慮すると意外とここと同じか安いかもですね。同じくらいだったら
ここを買おうと思っていた人はどうするんでしょう。

[624: 購入検討中さん]

かなりの割高感。
これで売れるんだろうか。
この価格ならもっと都心を買うことにします。

[625: 匿名さん]

こんな値付けで1000戸も売れるのか見物ですね。

[626: 匿名さん]

でも安いんじゃない。今時郊外に一戸建て建てようとすると１億なんて
当たり前だしね。東急は１戸建て顧客持ってるから即売すると思う。
太子堂、浜田山もこんな感じだし。

[627: 購入検討中さん]

二子玉川と麻布十番なら間違いなく麻布十番ですね。

[628: 匿名さん]

>>627
大崎、五反田ならどう？

[629: 匿名さん]

＞623　麻布十番や赤坂と比較するほどの物件

それは言いすぎですね。どう見ても都心ではない大崎五反田と何とか同じってとこでしょ。あなた、赤坂は坪平均580で麻布十番は平均480だよ。ここは都心より明らかに１ランク下と明確となってしまったのです。まあ山の手の外側では1番の評価ということが今回の値段設定で明らかになったぐらいにしときましょう。

わたしはそれよりもこの物件はどうでもいい共有施設がたくさんあるのがとても心配です。なんだかんだで世田谷住民が主張が強い人多いからね。ファミリー層が多いと思うのでフィットネスルーム、キッズルーム、サロン、ゲストルーム、集会室、音響室、スカイラウンジなどの使用に関して行儀の悪い子供が騒いだり荒らしたりしそうで嫌ですね。556さんが記入して下さったマンション敷地内2000㎡の提供公園というのも敷地内にどんな人が入って来るか分からないですもんね。色んなタワマンの住民スレを見ていると共有施設が作る問題点が明らかになっている様なのでそれらとの位置取りもよく考えて購入するかどうか、購入する場合の部屋の位置なども検討しなければと思います。ここはおそらく都心より世田谷からの移動組が多いと思いますのでタワマンに住んだ事は少ないはず。この辺の振る舞いがとても気になります。

[630: 匿名さん]

>>629
大崎、五反田、二子玉で壮絶なバトルが開始。
どこが勝つか予想するのも楽しそう。

一応麻布って名前が付けられる麻布十番は別格ですか？住所は三田だけどｗ

[631: 匿名さん]

ここと購買層がかぶりそうなのは大崎五反田より中目じゃないですか？

[632: 匿名さん]

赤坂＞＞＞麻布＞＞＞大崎＝五反田＝＞中目黒＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞二子玉川

[633: 匿名さん]

>>631
中目は販売戸数が少ないから関係ないんじゃない？
495戸(事業協力者取得住戸374戸含む、他に店舗、事務所、公共施設等予定)
この程度なら趣味の世界で完売できそう。

[634: 匿名さん]

５階で１億とか笑えるわ。
こんだけの戸数を捌くのだから大苦戦間違いなしだね。
不動産業界が更に低迷した名物物件として名を残さなければいいがね。

[635: 匿名さん]

中目は物件の特徴があるので、こことの勝負にはなりませんね。

中目は戸数が120戸程度しか売らない。
高層階しか無いので平均坪単価をとると麻布レベルになります。
二子と比較にならないぐらい高層駅前タワーの建ち難い立地で、競合物件が無い。
渋谷まで急行で一駅、3分。

[636: 匿名さん]

大崎、五反田、二子玉この３つだけですごい販売戸数になる。
２５００戸くらいになるんじゃない？

[637: 匿名さん]

>>631、632

個人的にはこれら全ての物件を同じ物差しで比べるのに違和感があります。
麻布十番・中目は何となく同じ志向のような気がします。五反田は都心立地が希望だが
それらが買えない方々。

逆に二子玉川は武蔵野タワーズや武蔵小金井のプラウドタワーと比較されるべきではないかと。
ブランド力等から判断すると二子玉川＞＞＞三鷹＞＞＞＞＞＞＞武蔵小金井くらいの評価で、
要は都心から少し距離があるが、落ち着いた周辺環境（子育て等も含め）とタワマンの
利便性を両立したいという方がターゲットなのではないだろうか？

632さんは都心からの距離による評価のような気がしますが（勿論一つの物差しではありますが）
こちらを選ぶ人の購入動機はそれだけではない気がします。
従って、武蔵小金井が＠350万、三鷹が＠400万だとすれば、今後の市況や三鷹が駅徒歩2分という
ことを考慮しても二子玉川に＠400万を付けたくなってしまうデベの気持ちは分からなくもない。
ただ、やっぱり高いですけどね。

[638: 匿名さん]

子育てでマンション選ぶならその２つの違いは自ずと明らかになると思います。
学校のレベル云々にこだわるなら武蔵野タワーがいいし、魚採り網もって川へGo！な子育てなら二子玉川ライズ
どっちも採りたい我がまま派は用賀寄りの瀬田あたりじゃないでしょうか。用賀にサピ含め習い事充実していますが
二子玉川ははっきりいって何もありません、川と自然が全て、魅力の全てです。

[639: 匿名さん]

>>637
とにかく戸数が多すぎて地元の需要だけでは消化し切れません。
池上線沿線なんかは１００戸程度でも持て余しています。
地元以外もターゲットにしなければいけませんから三鷹、武蔵小金井みたいには行きません。
否応なしに同じ価格帯の都心部物件とコンピートします。
だからキャッチで「都心もあこがれる」なんでしょう。
ビンビンに意識していますよ。

[640: 匿名さん]

>>639

仰る通りです。

恐らくここは都心からの移住組み、郊外からのステップアップ組みも含めて、かなりの
マス層を取り込まないと完売はままならないでしょう。
ただ、私が言いたかったのは麻布・中目黒辺りの都心へのアクセスが極めて良好、そういった
ものにのみ価値を置くという購入者を取り合うのは困難だろうと思った訳です。
都心検討者でも将来的にやはり都心至近より環境面がいい方がいいかも、と言った現状志向の
定まっていない方はターゲットだと思います。
私が言ったのは都心との距離だけでこの物件を評価するのは厳しいし、実態にそぐわない
のではないか、ということです。
そういう考えると、マス層への話題性という意味で、三鷹・武蔵小金井よりは優れたものが
あると思うので、地元需要以外の需要も望めると思います。

次に池上線で100戸程度で持て余しているというのはパークハウス雪が谷大塚ですよね？
あくまで私の評価ですが、竣工まであと5ヶ月時間を残して、ＨＰ上で残り7個（残り1割以下）
というのは昨今の市況では売れすぎくらい売れている出来すぎ物件かと思います。
そしてこことの大きな差は、ここが大規模かつ再開発物件ということです。
私もマンション（中規模のものです・泣）を買ってから反省しているのですが、やはり
こういったマンションは大変な集客力がありますし、この地域に住みたいというより
この物件に住みたいという、今後も知名度の高い物件になると思います。
転売の時もいいでしょう。
同じ城南物件ですが、雪が谷の100戸規模の物件とは知名度・集客力が全く違うため、
比べるのは酷かと思いますよ。