二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[601: 匿名さん]

>>597

勿論厳しい戦いになると思っているよ。
この周辺の物件価格で取り敢えず市況等を考慮せず許容できるレベルは、2004年に完売になった
「プラウドタワー二子玉川」及び昨年竣工前完売（最近2戸売れ残り？が出ているが）となった
「トワイシア用賀」がベンチマークになると考える。超高級仕様物件は別としてね。
「プラウドタワー二子玉川」の平均坪単価が約340万円、「トワイシア用賀」が約330万円、
プラウドが即完だったことを考えれば竣工前完売を目指すとすれば350〜360万くらいまではＯＫ。
という感じになるのではないかな？
「トワイシア用賀」完売後売り出された「パークハウス用賀三条通り」は坪単価420万超で
あったことから、購入者に全く相手にされなかったわけだから二子玉川・用賀のポテンシャル
としてこの辺りが上限値だと思われる。

ただそれも市況と販売戸数、ディベロッパー等を度外視しての話。もう少し下げなければ
辛かったのではないかと思っている。
勿論ネガティブだけではなく、再開発によってこの街の魅力度が増すのであれば、上ブレの
可能性も出てくるとは思う。ポジ・ネガ考えた上で、個人個人しっかり判断しなければ。

[602: 購入検討中さん]

このマンション＠400万円なら売れると思うよ。
上層階と下層階が併せて400戸は売れると思うけど、残りの600戸は大苦戦必至だね。
それじゃ事業的に話にならないけど＠400万で行くと決めたからには竣工するまで価格は改訂できないだろうね。
プリズムタワーで痛い目に遭ったのにどうして同じ失敗を繰り返すのだろう？
こうなったら第一期〜第六期くらいまで細かく期を分けて販売して毎回完売御礼と嘘ついて竣工後まで引っ張ってローンキャンセルだと嘘ついて600戸を小出しに値引き販売していくしかない。

平均＠350万円なら完売もあったと思うけど坪＠50万円も違うと1000万円以上変わってくるから検討者の意思決定に与える影響は大きいよ。
やっちまったね。

[603: 匿名さん]

ある意味用賀は三菱地所が高値挑戦した。
二子玉川はまだ最高値挑戦を誰もしていないと言える。

プラウドタワーが坪340万円で即日完売だった訳だから、どこまで行けるか記録に
チャレンジしたんだと思うよ。
プラウドタワーがいい具合に竣工のタイミングで完売していたとしたら、350万
位で設定されたかもしれないけど、即日完売だったもんだから、二子玉川の
ポテンシャルを400万までイケると評価したんだろう。

400万ではなく、390万でも心理的影響力は違ったはずだが…。

[604: 申込予定さん]

ネガキャン減ったのは気のせいかなｗ
まともな検討者だけで情報提供できるスレになったわけだ。
想像以上に高かったけど、五反田だの大崎だの興味わかないからここを検討する心境の変化なし。
それなりの人しか買えないから逆に条件良くなった。

[605: 二子玉の価値は高島屋のみ]

がはは。やっちゃったな。
さすが株価595円の東急不動産だ。もうこりゃ200円ぐらいまで落ちるんじゃないの？
二子玉川の名前だけで、こんな不便な土地、そんな値付けで売れると思ったんかね？
CMのセンスのなさ、HPの出来の悪さからして、東急不動産が再開発したところなんて
しれてそうだな。１年後何戸売れ残っているか楽しみだ。
二子玉川なんて高島屋に買い物に行くぐらいしか用ないし、住む必要なし。
週明け、東急不動産、空売ります！

[606: 匿名さん]

>>605

以前も出てきたな「二子玉の価値は高島屋のみ」って人。
バカはほっといてもともに物件について語りましょう。
住む必要のない方は、来て頂かなくて結構！

[607: 二子玉の価値は高島屋のみ]

>No.606
バカはおまえだ。
他に何があるのか言ってみろ。
投資価値のある価格まで落ちたら買ってやるぞ。

[608: 匿名さん]

>>207＝>>605
坪単価200万と予想して大ハズレした人ですよね。
自分の感覚が世間と大幅にズレていることをそろそろ自覚した方がいいんじゃ？
センスないし出来が悪いって・・だれのことだか・・

[609: 購入検討中さん]

>>605
>週明け、東急不動産、空売ります！
はあ遅過ぎ。。。
そんな後手後手のポジしか取れないから購入資金が貯まらないんだよ。。。（笑

[610: 匿名さん]

>>607
　じゃ、たわけはおまえだ。　二子に住んでないから良さがわかんないんだろ？　産業道路駅近辺に
住んでるんだろ？

[611: 二子玉の価値は高島屋のみ]

>No.608
よく見ろ、２５０万と書いたはずだ。
今なら良いとこ３００までだ。そこまで落ちたら買ってやる。
数年後には２５０万だがな。

>No.609
>はあ遅過ぎ。。。
遅い？まだまだ下がるわ。
>そんな後手後手のポジしか取れないから購入資金が貯まらないんだよ。。。（笑
購入資金貯める？バカかおまえ。

[612: 匿名さん]

>611さん
>数年後には２５０万だがな。

数年後っていうか、多分竣工前にはそのレベルに確実にいっちゃってると思います。
で、多分一部契約者がゴダゴダ言い始めて、とんでもなく面倒な事態になってる可能性大です。

確かに二子玉川（この河原ロケーションはだめだけど）は、一時期、豊かな
郊外生活のアイコンであった時代がありましたが、それは日本が右肩上がりから
バブルに向けた時代。

いまは正に構造的衰退要因と、シクリカルな下降曲線が重なって、未曾有の
下落相場が始まる時期。郊外でありながらプレミアムが乗っていた住宅地の
価値は、底なしに下がる可能性高いと思います。

4-5年前のレベルなどと言わず、バブル前に戻さざるを得ない。その過程は
暴力的な売り一色相場でしょう。

多分、ほとんどの人は、怖くて底では買えないでしょうけれど、
今よりは相当安く買えますよ。確信もって待ちが正解。

[613: 匿名さん]

このタイミングで財務最悪の電鉄が、1000戸のマンションで
チャレンジ価格を出してくるのと、

日本の不動産で最も財務がいい地所が、07年の初めに、強い市場
にノボせて、20数戸のマンションを強気で出したのは、
全く比較になりませんね。

経営者が悪いと、いかにインフラを持っていても、いかに
モノポリ的な市場を持っていても、どーしよーもない
会社に簡単になりさがるという典型ですね。
寒いです。

[614: 匿名さん]

確かに東急電鉄と不動産のやることはわからない。

あんなに土地の簿価低いんだから、
普通は、まぁ相場並みか、ややお買い得価格で出して
ありがたくどっぷり利益をとるべきところだが、

何故そこまで欲をかいてるのかが意図不明。
せっかくのピザが冷えて、まずくなるだけだぞ。

キャッシュフローが悪い会社ほど、キャッシュフローを
省みないで、損益計算書上の利益だけ追っかけるんだよな。

経営不在。

[615: 匿名さん]

このハチャメチャさが、
電車の運行の安全対策の甘さとかにつながらなきゃいいけど。

怖いよねそういうの。ありそうな話だもの。
ＪＡＬなんか、整備士さんのモチベーション落ちまくりだから、
怖くて乗れないもんな。

東急線離れてどこ住もう？

[616: 匿名さん]

埋立地や川崎の関係者の皆さん。
もう競合する心配はなくなったのだから安心でしょ。
去ってください。

[617: ビギナーさん]

６１２から６１５まで必死に１時間もかけて書いていたのでしょうか。ご苦労様です。
気が済みましたか?
２５０と推測するものはよほどこの土地の価値を知らないもの。再開発前でも地価坪２００万はいったはずですよ。
もう少しあなたが金銭的に余裕がありましたら冷静な価値の見極めができたのに。残念です。

[618: 匿名さん]

>>612-615＝「二子玉の価値は高島屋のみ」かな？

こちらを書き終わったあと書いたっぽいけど「23区内の新築マンション価格動向（その26）」の
618、619も同一人物かも。勢い余って移動して書いたのだろうか？

すっかり爆睡して起きたら凄いことになってるから書いとくけど、私が××だと言ったのは、
相場観のなさもさることながら、ここを「真剣に検討している人」もしくは「実際に今も
この街に住んでいてこの地を愛している人」がいる掲示板で「二子玉の価値は高島屋のみ」
と書いてしまうＫＹなとこなんだよな。坪250万はホントに思ってるんだったら思ってれば
いいけど、「高島屋のみしか価値がない」ってのは住んでもいないあなたが言う話でもないよ。
二子玉川地区含めこの地域の良さは、二子玉川駅改札口〜玉川高島屋までの徒歩1分間以外の所に
沢山あるわけで、そこしか歩いたことがないから言えること。よろしければ一度周辺部まで
散歩して歩いてみるのがいいよ。もしくは賃貸でも住んでみる。少なくともこの辺りをいいと
思う人の理由が分かる。

まぁ、250万ってのも駅前タワマンで行けば郊外物件（ここも郊外ですか？・笑）、例えば
東戸塚とか、南千住とか、金町とかのレベルの話だよ。東戸塚は250万じゃ無理だったかも。
つまり川崎・横浜や東京都内で言えば城東地区のレベルということ。逆に都内のある程度
人気のある街（武蔵小金井、三鷹、練馬あたり）が300万を超えているところを見ると、
もともとブランド価値のある二子玉川の本物件が350万超えているのは当然でしょ？ちなみに
小金井・三鷹で350万以上してるからね。勿論400万を超えてきたのは、ちょっとやり過ぎ感は
あるかもしれないけど、平均坪単価370〜380万は避けられない状況だよね。

東京のマンション坪単価の分布を俯瞰的に見れば、自ずとここの適正レベルが分かるという
ものだけど、二子玉に対する何やら物凄い恨みみたいなものが、バイアスかけちゃってるのかな？
というか、まともに回答する方が傷つけちゃう？

[619: 匿名さん]

坪単価３０万円ぶん（イコール物件価格１０００万円ぶん）やっちまったんじゃないかと思う。
なに考えてるんだよ、東急。買おうと思ってたのにこれじゃあ無理。退場します。

[620: 匿名さん]

荒らしてる人はここに限らずいろんなスレに登場してるらしい。住みたいとか検討とかいうわけじゃなく、真面目に検討してる人を荒らして混乱させるのが楽しいみたい。
小杉や豊洲の住人を装ってるのもそう。あっちのスレで叩かれて腹いせに住人を装ってよそのスレを荒らしてる。
相手にしないで削除依頼するのが一番。自分の書き込みに反応ないと後で自分に賛同レスしたり批判レスするおかしな人ですから。

[621: 買いたいけど買えない人]

やはり坪４００万超えましたか〜
そうなると思ってました。
だって二子玉川ですもん。
やっぱいいとこですよ。
多摩川の自然があって、洗練されたお店があって、渋谷へも電車で約１０分。
おいしい空気のなかで生活したい人にとっては都内ＮＯ．１の環境だと思います。
どう考えたって練馬や三鷹のタワーより安くなる訳ないじゃない！？

[622: 匿名さん]

荒らしてる人たちは、マンション相場全体が安くなるのが希望なんでしょう。
安く買いたいのか、それとも買えないからやるのかはしらないけど。

[623: 購入検討中さん]

ここって武蔵小杉と比較する人が多かったけど、価格から考えると
麻布十番や赤坂と比較するほどの物件ってことですね。
麻布十番の価格はこれからですが、住友が豊洲で下げてきたことを
考慮すると意外とここと同じか安いかもですね。同じくらいだったら
ここを買おうと思っていた人はどうするんでしょう。

[624: 購入検討中さん]

かなりの割高感。
これで売れるんだろうか。
この価格ならもっと都心を買うことにします。

[625: 匿名さん]

こんな値付けで1000戸も売れるのか見物ですね。

[626: 匿名さん]

でも安いんじゃない。今時郊外に一戸建て建てようとすると１億なんて
当たり前だしね。東急は１戸建て顧客持ってるから即売すると思う。
太子堂、浜田山もこんな感じだし。

[627: 購入検討中さん]

二子玉川と麻布十番なら間違いなく麻布十番ですね。

[628: 匿名さん]

>>627
大崎、五反田ならどう？

[629: 匿名さん]

＞623　麻布十番や赤坂と比較するほどの物件

それは言いすぎですね。どう見ても都心ではない大崎五反田と何とか同じってとこでしょ。あなた、赤坂は坪平均580で麻布十番は平均480だよ。ここは都心より明らかに１ランク下と明確となってしまったのです。まあ山の手の外側では1番の評価ということが今回の値段設定で明らかになったぐらいにしときましょう。

わたしはそれよりもこの物件はどうでもいい共有施設がたくさんあるのがとても心配です。なんだかんだで世田谷住民が主張が強い人多いからね。ファミリー層が多いと思うのでフィットネスルーム、キッズルーム、サロン、ゲストルーム、集会室、音響室、スカイラウンジなどの使用に関して行儀の悪い子供が騒いだり荒らしたりしそうで嫌ですね。556さんが記入して下さったマンション敷地内2000㎡の提供公園というのも敷地内にどんな人が入って来るか分からないですもんね。色んなタワマンの住民スレを見ていると共有施設が作る問題点が明らかになっている様なのでそれらとの位置取りもよく考えて購入するかどうか、購入する場合の部屋の位置なども検討しなければと思います。ここはおそらく都心より世田谷からの移動組が多いと思いますのでタワマンに住んだ事は少ないはず。この辺の振る舞いがとても気になります。

[630: 匿名さん]

>>629
大崎、五反田、二子玉で壮絶なバトルが開始。
どこが勝つか予想するのも楽しそう。

一応麻布って名前が付けられる麻布十番は別格ですか？住所は三田だけどｗ

[631: 匿名さん]

ここと購買層がかぶりそうなのは大崎五反田より中目じゃないですか？

[632: 匿名さん]

赤坂＞＞＞麻布＞＞＞大崎＝五反田＝＞中目黒＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞二子玉川

[633: 匿名さん]

>>631
中目は販売戸数が少ないから関係ないんじゃない？
495戸(事業協力者取得住戸374戸含む、他に店舗、事務所、公共施設等予定)
この程度なら趣味の世界で完売できそう。

[634: 匿名さん]

５階で１億とか笑えるわ。
こんだけの戸数を捌くのだから大苦戦間違いなしだね。
不動産業界が更に低迷した名物物件として名を残さなければいいがね。

[635: 匿名さん]

中目は物件の特徴があるので、こことの勝負にはなりませんね。

中目は戸数が120戸程度しか売らない。
高層階しか無いので平均坪単価をとると麻布レベルになります。
二子と比較にならないぐらい高層駅前タワーの建ち難い立地で、競合物件が無い。
渋谷まで急行で一駅、3分。

[636: 匿名さん]

大崎、五反田、二子玉この３つだけですごい販売戸数になる。
２５００戸くらいになるんじゃない？

[637: 匿名さん]

>>631、632

個人的にはこれら全ての物件を同じ物差しで比べるのに違和感があります。
麻布十番・中目は何となく同じ志向のような気がします。五反田は都心立地が希望だが
それらが買えない方々。

逆に二子玉川は武蔵野タワーズや武蔵小金井のプラウドタワーと比較されるべきではないかと。
ブランド力等から判断すると二子玉川＞＞＞三鷹＞＞＞＞＞＞＞武蔵小金井くらいの評価で、
要は都心から少し距離があるが、落ち着いた周辺環境（子育て等も含め）とタワマンの
利便性を両立したいという方がターゲットなのではないだろうか？

632さんは都心からの距離による評価のような気がしますが（勿論一つの物差しではありますが）
こちらを選ぶ人の購入動機はそれだけではない気がします。
従って、武蔵小金井が＠350万、三鷹が＠400万だとすれば、今後の市況や三鷹が駅徒歩2分という
ことを考慮しても二子玉川に＠400万を付けたくなってしまうデベの気持ちは分からなくもない。
ただ、やっぱり高いですけどね。

[638: 匿名さん]

子育てでマンション選ぶならその２つの違いは自ずと明らかになると思います。
学校のレベル云々にこだわるなら武蔵野タワーがいいし、魚採り網もって川へGo！な子育てなら二子玉川ライズ
どっちも採りたい我がまま派は用賀寄りの瀬田あたりじゃないでしょうか。用賀にサピ含め習い事充実していますが
二子玉川ははっきりいって何もありません、川と自然が全て、魅力の全てです。

[639: 匿名さん]

>>637
とにかく戸数が多すぎて地元の需要だけでは消化し切れません。
池上線沿線なんかは１００戸程度でも持て余しています。
地元以外もターゲットにしなければいけませんから三鷹、武蔵小金井みたいには行きません。
否応なしに同じ価格帯の都心部物件とコンピートします。
だからキャッチで「都心もあこがれる」なんでしょう。
ビンビンに意識していますよ。

[640: 匿名さん]

>>639

仰る通りです。

恐らくここは都心からの移住組み、郊外からのステップアップ組みも含めて、かなりの
マス層を取り込まないと完売はままならないでしょう。
ただ、私が言いたかったのは麻布・中目黒辺りの都心へのアクセスが極めて良好、そういった
ものにのみ価値を置くという購入者を取り合うのは困難だろうと思った訳です。
都心検討者でも将来的にやはり都心至近より環境面がいい方がいいかも、と言った現状志向の
定まっていない方はターゲットだと思います。
私が言ったのは都心との距離だけでこの物件を評価するのは厳しいし、実態にそぐわない
のではないか、ということです。
そういう考えると、マス層への話題性という意味で、三鷹・武蔵小金井よりは優れたものが
あると思うので、地元需要以外の需要も望めると思います。

次に池上線で100戸程度で持て余しているというのはパークハウス雪が谷大塚ですよね？
あくまで私の評価ですが、竣工まであと5ヶ月時間を残して、ＨＰ上で残り7個（残り1割以下）
というのは昨今の市況では売れすぎくらい売れている出来すぎ物件かと思います。
そしてこことの大きな差は、ここが大規模かつ再開発物件ということです。
私もマンション（中規模のものです・泣）を買ってから反省しているのですが、やはり
こういったマンションは大変な集客力がありますし、この地域に住みたいというより
この物件に住みたいという、今後も知名度の高い物件になると思います。
転売の時もいいでしょう。
同じ城南物件ですが、雪が谷の100戸規模の物件とは知名度・集客力が全く違うため、
比べるのは酷かと思いますよ。

[641: 匿名さん]

>二子と比較にならないぐらい高層駅前タワーの建ち難い立地で、競合物件が無い。
>渋谷まで急行で一駅、3分。

　十三みたいやね。

[642: 購入検討中さん]

549=556です。
42Fタワーはタワーセントラルではなく、タワーイーストでした。訂正します。

さて、価格表の数値をExcel使って更に細かく分析してみました。
価格は9000万円台前半、8000万円台後半などと記載してありますので、9000万円台前半を
9000万円〜9500万円と想定し、8000万円台後半の場合は8500万円〜9000万円と想定想定しました。

するとタワーイーストの5階部分は、＠360万円〜381万円、特筆すべきは南向きが＠383〜428万円、と異常に高く、最も安い北向きでも＠318〜392万円です。
15階部分は＠390〜411万、南向きが＠421〜464万円、北向き347〜392万円。
25階部分が＠409〜430万、南向きは＠440〜481万、北向きで＠347〜427万円、
プレミアム仕様と思われる34F部分は＠505〜520万、南向き518〜546万、北向き＠454〜506万、
同じくプレミアム仕様39階は5000万円区切りの暫定値につき価格想定幅が大きくなりますが、＠473〜723万円、中間平均値＠600万円となります。
タワーイーストの価格発表された戸数47戸の数字を加重平均すると＠441〜480万円でした。
数少ないプレミアム仕様住戸を加重してあるので、それが平均値とは言えませんがタワーイーストのプランを勘案して予想するとやはり平均坪単価は＠400万円くらいになると思われます。

5階と21階の22戸のみ価格発表されたタワーウェスト5階が＠342〜366万、21階が391〜415万円、加重平均＠366〜390万円、レジデンスフォレストが3階のみ発表で＠362〜382万円でした。

花火、多摩川と逆向きになる東向き低層の70㎡クラスであれば＠350万円を切るプランも7000万円台前半でありそうです。
南向きはほぼ80㎡クラスばかりなので最低＠370万円、9000万円程度を覚悟しなくてはなりません。
投資用または単身向け北向きでも専有面積が狭いため単価設定が高めになっており、42㎡4700万円が最低ラインと予想されます。投資なら表面5％を切るので投資効率が悪く単身女性がターゲットになるのかもしれません。
多摩川を望む西向きは56㎡〜70㎡の2LDKタイプ中心なので最も買い求め易い価格帯になりますが、低層でも6000万円台後半〜8000万円台前半までと決して安くはなさそうです。

プロジェクト説明会で余りにも反響が悪いようであれば多少の価格設定見直しもあるかと思いますが下げたとしても坪20万円程度ではないかと思います。
いずれにしても富裕層のみターゲットとしていて庶民には縁遠い物件と判断せざるを得ないでしょう。

[643: 匿名さん]

＞642 さま

間取りのプランなどは全く明らかにならなかったのですか？。御手数ですが、もしあればup load して頂けませんでしょうか？。図々しいお願いで申し訳ありません。

ちなみに、完成図をみると角部屋がリビングで壁が窓になっている感じかと想像していますがその辺は情報ありましたか？。

[644: 購入検討中さん]

>>643
間取りも一部発表されましたよ。
どのくらいの広さをご希望されてますか？

[645: 匿名さん]

１００平米クラスはどんな感じでしょうか？

[646: 匿名さん]

>642さま

643です。

すいません、もう少し私は予算がしたですし、他の方にも参考になりそうな80前後の部屋がありましたらお願い申し上げます。

[647: 匿名さん]

さすがに中目黒よりは安いしこんなもんか。

[648: 匿名さん]

100平米前後のヴォリュームゾーンは以下の通りです。
この他、タワーイースト、セントラルの最上階(２８F)とタワーイーストの３３F〜３８Fにも90−100平米台はありましたが値段に圧倒され記録してきませんでした。

タワーウエスト(28F)
　西南角 92.04平米 3LDK (2F〜27F)
　 5F 10000万後半
　 21F 11000万後半

タワーイースト(42F)
　東南角 92.70平米 3LDK (2F〜32F)
5F 11000万後半
　　 25F 13000万後半
　西南角 105.54平米 4LDK (2F〜32F)
5F 12000万後半
　　 25F 14000万後半

レジデンスフォレスト(6F)
南東角　94.32平米 4LDK (3F〜6F)
3F 10000万後半

[649: 物件比較中さん]

現在、多摩川の影響はないと思われるが、これまでの堆積状態は大丈夫か？

・氾濫低地　　[地盤データ例　E 玉川４丁目]

　大河川流域（世田谷区では多摩川）に広く分布する標高の低い平坦面である。地下水位が高く、軟弱な粘土やシルトが厚く分布しているため、長期的な沈下（圧密沈下）が問題になっている場所が多く、適切な基礎補強策が必要となる。

・谷底低地　　[地盤データ例　C 尾山台３丁目，D 経堂１丁目]

　台地部分が小さい河川（世田谷区では野川・仙川・谷沢川）や水路によって削られて形成された低地で、台地部の間に樹枝状に分布している。台地を形成していた土砂が再堆積した土や有機質土（腐植土）などが分布しており、非常に軟弱な地盤となっている。したがって、長期的な沈下（圧密沈下）を防止するような基礎補強策が必要となることが多い。

[650: 匿名さん]

こちらは1丁目かと。