二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[570: ＊]

マンション売れ残り多数のこのご時世に、超強気価格で売れるのかね〜？
あのプラウドがお買い得に見えるから不思議だｗ

[571: 匿名さん]

ここと違って超都心にも関わらず、豊洲なら300万以下。
冷静に考えてみればどっちが得か分るよね。

[572: 匿名さん]

>>556を見ると、>>199の予想が大正解だな。
これでこの掲示板も少しは静かになり大人の検討に役立つようになることを期待しよう。

[573: 匿名さん]

今となっては>>207のコメント笑えますね。

[574: 匿名さん]

>>571

価格を見て、また豊洲民が騒ぎ出した・笑

[575: 匿名さん]

よその街よりここの話に専念しましょう。

[576: 購入検討中さん]

うちにも説明会の案内来ましたよ。年収高くないんですけど（笑）
うちはもっと田舎にもう買っちゃったので出席しませんでした。

[577: 匿名さん]

イラネ

買える買えないじゃなく、
価格設定が間違ってる。
今見て間違ってるんだから、
3年後はバカ呼ばわりだろうね。

[578: 匿名さん]

あーあ、
やっちゃったよやっちゃった。
電鉄マジで足元危ういよ。
株持ってる人は売った方がいいよ。

マージン幅は捨てて、資金回収の
短期化を重視すべきなのに。

ダメ会社は本当にいつまでたっても
ダメ会社。経営陣は首だよ。

[579: 匿名さん]

>>572


>>大人の検討に役立つようになることを期待しよう。

この価格で本気で検討する輩はまさかいまいよ。

[580: 近所をよく知る人]

欧米の金融機関の株価が、SPVの扱いの変更を機に
また底なしに下げて、米不動産市況がますます下げ足
を早めてる中で、この価格ですか、、、、、、
銀行も、個人の不動産担保ローンは、自己居住用を含めて
相当絞りモードに入ってるし、全く理解できないね。

ま、二子玉川と「新玉線」の一番輝いてた時代は
完全に終わって、二度と戻っては来ないだろう。

東急（電鉄・不動産はじめグループ各社）の力も
地に落ちた。やはりもうちょっと都心に住むしかないか。

[581: 匿名さん]

>>579
自あらし宣言？

[582: 匿名さん]

金持ちに見合う場所ならいいじゃん。
ダメだとか言っているあなた方に招待状はきましたか。つまりそれだけのこと。
誰も聞いてはくれないよ。

[583: デベにお勤めさん]

>>582
そうそう、この物件は、近隣に代々お住まいになる富裕層の方々が対象の、希少な物件なんです。関係のない人は邪魔をしないでください。

[584: 匿名さん]

そのうちここも「ガイアの夜明け」でやるんじゃない?

資材高騰、価格転嫁でマンションが売れない。おかしな値付けするデベロッパーの生き残り

[585: 匿名さん]

検討されている方ですか？
万が一そうでないならご退場を。

[586: 購入検討中さん]

本日説明会参加してきました。
あまりの高値でびっくりしましたが、スタートはこれぐらいの設定で様子を見ている感じですね。
ちなみにプラウドの値段をかなり参考にしているらしいですｗ
プラウドは中古になった今のほうが高値です！！と熱く語ってましたよ。。。
時代背景が分かってないのですかね？

販売はイースト棟からだそうです。
その後の動きは今は未定だそうなので、イーストの売れ方で少し値段が変動するかもしれないですね。

それと説明会の連絡の振り分けはどうしたのか担当者に聞いてみました。
１万５千件を超える資料請求があり、その中でも早くから資料請求をした方、アンケート部分で「購入を検討している」や「是非参加したい」などの強い希望がある方。
と話をしていました。
実際年収なども考慮してるとは思いますが。。。

説明会の予約はすでに満員だそうです。（追加もしたそうですが・・・）
で、参加者は優先的にＭＲ事前案内会の予約も取れてます。（８月３０日〜）

それにしても高いですよね。。。強気すぎで笑ってしまいそうです。

[588: 匿名さん]

数百万の違いより納得できる選択をしたい。
似たような広さだったら角部屋をとか、
希望の間取りの中で一番上の階とか。
残ってなくて妥協するなんて不本意だ。

[589: 匿名さん]

ここ買えるくらいなら普通は都心のタワーマンション買わない？

[590: 購入検討中さん]

数日間捨てゼリフの書き込みがあるだろうけど、その後はやっと落ち着きそうかな…

[592: 匿名さん]

>>589
都心のタワーマンションってどこ？
豊洲？大崎？五反田？中目黒？赤坂？
とか突っ込み入れようとして気付いたけど本当にたくさんあるのね。

[593: 匿名さん]

またそちらの住人さんですか・・・
もう勝負はついたはずですしょ、ほうっておいてくれませんか。

[594: 匿名さん]

資産価値とか利便性を考えたら、都心のマンション選ぶよね。
二子多摩川っていうブランドが欲しいならこっちだろうけど。

[595: 匿名さん]

>>592

また、微妙に都心のタワマンに豊洲入れている人発見！

この中で都心と言ったら赤坂だけでしょ？あと入っていないけど麻布の２棟(三井・住友）
今販売中だと乃木坂なんてのもある。あとゴクレの芝。
中目黒も含めてここよりは坪単価高いでしょ？＠450万〜だったような。

五反田・大崎が坪単価的には近いかもなぁ。
と考えるとやはり若干高い気がするな。多くの方は五反田・大崎との比較ならそちらを
選ぶでしょう。デベも五反田・大崎は一流デベ（三井・住友・野村）だしね。とすると
Ave370〜380くらいが限界だった気もするが…。

ただ平均坪単価以上に最低価格が低層の330万くらいと言うところが一番ポイントのような
気がする。庶民に全く検討できない物件になったからね。
折角アピールしてくれたから豊洲でも検討してみますか！？

[596: 匿名さん]

同一人物でもないかぎりいちいち反応する必要もないでしょう

[597: 匿名さん]

>>595
この超強気の価格帯で、1000戸も売り切れると思う？
プラウドは戸数が少なかったから売れたけどさ〜

[598: 匿名さん]

もう少し書こうかな。
思考停止諸君に言いたいですが、富裕層で湾岸地域などはいとも簡単に買えます。都心区であろうとね。
ではなぜ買わないか。それは買う必要がないから。ほとんどが最安値の時に手を出しているから。
だから買う必要がないんです。
いいものなら買うが、湾岸は住まいとしては不適切だと思っているから必要性がない。職住近接なんて富裕層には関係ないのですよ。たまたまいい場所が都心にあっただけ。
今回はいい場所でありそれを確保できると思うので値段に関係なく手を出すものがいると思いますが、今住んでいる場所より劣っていると思われたら富裕層でも手を出さないでしょう。
さあ楽しみだ。

[599: 匿名さん]

豊洲は昔から韓国人のオバチャンやお兄ちゃんが自転車で駆け抜けてる場所ですよね？
実際、新大久保や三河島と比較検討している人が多いそうです。
豊洲は悪い場所ではありませんが二子玉とはカラーが違うと思いますよ。

[600: 匿名さん]

もう豊洲の話題は止めようよ。
どうせ荒れてごっそり削除されちゃうんだからさ。

[601: 匿名さん]

>>597

勿論厳しい戦いになると思っているよ。
この周辺の物件価格で取り敢えず市況等を考慮せず許容できるレベルは、2004年に完売になった
「プラウドタワー二子玉川」及び昨年竣工前完売（最近2戸売れ残り？が出ているが）となった
「トワイシア用賀」がベンチマークになると考える。超高級仕様物件は別としてね。
「プラウドタワー二子玉川」の平均坪単価が約340万円、「トワイシア用賀」が約330万円、
プラウドが即完だったことを考えれば竣工前完売を目指すとすれば350〜360万くらいまではＯＫ。
という感じになるのではないかな？
「トワイシア用賀」完売後売り出された「パークハウス用賀三条通り」は坪単価420万超で
あったことから、購入者に全く相手にされなかったわけだから二子玉川・用賀のポテンシャル
としてこの辺りが上限値だと思われる。

ただそれも市況と販売戸数、ディベロッパー等を度外視しての話。もう少し下げなければ
辛かったのではないかと思っている。
勿論ネガティブだけではなく、再開発によってこの街の魅力度が増すのであれば、上ブレの
可能性も出てくるとは思う。ポジ・ネガ考えた上で、個人個人しっかり判断しなければ。

[602: 購入検討中さん]

このマンション＠400万円なら売れると思うよ。
上層階と下層階が併せて400戸は売れると思うけど、残りの600戸は大苦戦必至だね。
それじゃ事業的に話にならないけど＠400万で行くと決めたからには竣工するまで価格は改訂できないだろうね。
プリズムタワーで痛い目に遭ったのにどうして同じ失敗を繰り返すのだろう？
こうなったら第一期〜第六期くらいまで細かく期を分けて販売して毎回完売御礼と嘘ついて竣工後まで引っ張ってローンキャンセルだと嘘ついて600戸を小出しに値引き販売していくしかない。

平均＠350万円なら完売もあったと思うけど坪＠50万円も違うと1000万円以上変わってくるから検討者の意思決定に与える影響は大きいよ。
やっちまったね。

[603: 匿名さん]

ある意味用賀は三菱地所が高値挑戦した。
二子玉川はまだ最高値挑戦を誰もしていないと言える。

プラウドタワーが坪340万円で即日完売だった訳だから、どこまで行けるか記録に
チャレンジしたんだと思うよ。
プラウドタワーがいい具合に竣工のタイミングで完売していたとしたら、350万
位で設定されたかもしれないけど、即日完売だったもんだから、二子玉川の
ポテンシャルを400万までイケると評価したんだろう。

400万ではなく、390万でも心理的影響力は違ったはずだが…。

[604: 申込予定さん]

ネガキャン減ったのは気のせいかなｗ
まともな検討者だけで情報提供できるスレになったわけだ。
想像以上に高かったけど、五反田だの大崎だの興味わかないからここを検討する心境の変化なし。
それなりの人しか買えないから逆に条件良くなった。

[605: 二子玉の価値は高島屋のみ]

がはは。やっちゃったな。
さすが株価595円の東急不動産だ。もうこりゃ200円ぐらいまで落ちるんじゃないの？
二子玉川の名前だけで、こんな不便な土地、そんな値付けで売れると思ったんかね？
CMのセンスのなさ、HPの出来の悪さからして、東急不動産が再開発したところなんて
しれてそうだな。１年後何戸売れ残っているか楽しみだ。
二子玉川なんて高島屋に買い物に行くぐらいしか用ないし、住む必要なし。
週明け、東急不動産、空売ります！

[606: 匿名さん]

>>605

以前も出てきたな「二子玉の価値は高島屋のみ」って人。
バカはほっといてもともに物件について語りましょう。
住む必要のない方は、来て頂かなくて結構！

[607: 二子玉の価値は高島屋のみ]

>No.606
バカはおまえだ。
他に何があるのか言ってみろ。
投資価値のある価格まで落ちたら買ってやるぞ。

[608: 匿名さん]

>>207＝>>605
坪単価200万と予想して大ハズレした人ですよね。
自分の感覚が世間と大幅にズレていることをそろそろ自覚した方がいいんじゃ？
センスないし出来が悪いって・・だれのことだか・・

[609: 購入検討中さん]

>>605
>週明け、東急不動産、空売ります！
はあ遅過ぎ。。。
そんな後手後手のポジしか取れないから購入資金が貯まらないんだよ。。。（笑

[610: 匿名さん]

>>607
　じゃ、たわけはおまえだ。　二子に住んでないから良さがわかんないんだろ？　産業道路駅近辺に
住んでるんだろ？

[611: 二子玉の価値は高島屋のみ]

>No.608
よく見ろ、２５０万と書いたはずだ。
今なら良いとこ３００までだ。そこまで落ちたら買ってやる。
数年後には２５０万だがな。

>No.609
>はあ遅過ぎ。。。
遅い？まだまだ下がるわ。
>そんな後手後手のポジしか取れないから購入資金が貯まらないんだよ。。。（笑
購入資金貯める？バカかおまえ。

[612: 匿名さん]

>611さん
>数年後には２５０万だがな。

数年後っていうか、多分竣工前にはそのレベルに確実にいっちゃってると思います。
で、多分一部契約者がゴダゴダ言い始めて、とんでもなく面倒な事態になってる可能性大です。

確かに二子玉川（この河原ロケーションはだめだけど）は、一時期、豊かな
郊外生活のアイコンであった時代がありましたが、それは日本が右肩上がりから
バブルに向けた時代。

いまは正に構造的衰退要因と、シクリカルな下降曲線が重なって、未曾有の
下落相場が始まる時期。郊外でありながらプレミアムが乗っていた住宅地の
価値は、底なしに下がる可能性高いと思います。

4-5年前のレベルなどと言わず、バブル前に戻さざるを得ない。その過程は
暴力的な売り一色相場でしょう。

多分、ほとんどの人は、怖くて底では買えないでしょうけれど、
今よりは相当安く買えますよ。確信もって待ちが正解。

[613: 匿名さん]

このタイミングで財務最悪の電鉄が、1000戸のマンションで
チャレンジ価格を出してくるのと、

日本の不動産で最も財務がいい地所が、07年の初めに、強い市場
にノボせて、20数戸のマンションを強気で出したのは、
全く比較になりませんね。

経営者が悪いと、いかにインフラを持っていても、いかに
モノポリ的な市場を持っていても、どーしよーもない
会社に簡単になりさがるという典型ですね。
寒いです。

[614: 匿名さん]

確かに東急電鉄と不動産のやることはわからない。

あんなに土地の簿価低いんだから、
普通は、まぁ相場並みか、ややお買い得価格で出して
ありがたくどっぷり利益をとるべきところだが、

何故そこまで欲をかいてるのかが意図不明。
せっかくのピザが冷えて、まずくなるだけだぞ。

キャッシュフローが悪い会社ほど、キャッシュフローを
省みないで、損益計算書上の利益だけ追っかけるんだよな。

経営不在。

[615: 匿名さん]

このハチャメチャさが、
電車の運行の安全対策の甘さとかにつながらなきゃいいけど。

怖いよねそういうの。ありそうな話だもの。
ＪＡＬなんか、整備士さんのモチベーション落ちまくりだから、
怖くて乗れないもんな。

東急線離れてどこ住もう？

[616: 匿名さん]

埋立地や川崎の関係者の皆さん。
もう競合する心配はなくなったのだから安心でしょ。
去ってください。

[617: ビギナーさん]

６１２から６１５まで必死に１時間もかけて書いていたのでしょうか。ご苦労様です。
気が済みましたか?
２５０と推測するものはよほどこの土地の価値を知らないもの。再開発前でも地価坪２００万はいったはずですよ。
もう少しあなたが金銭的に余裕がありましたら冷静な価値の見極めができたのに。残念です。

[618: 匿名さん]

>>612-615＝「二子玉の価値は高島屋のみ」かな？

こちらを書き終わったあと書いたっぽいけど「23区内の新築マンション価格動向（その26）」の
618、619も同一人物かも。勢い余って移動して書いたのだろうか？

すっかり爆睡して起きたら凄いことになってるから書いとくけど、私が××だと言ったのは、
相場観のなさもさることながら、ここを「真剣に検討している人」もしくは「実際に今も
この街に住んでいてこの地を愛している人」がいる掲示板で「二子玉の価値は高島屋のみ」
と書いてしまうＫＹなとこなんだよな。坪250万はホントに思ってるんだったら思ってれば
いいけど、「高島屋のみしか価値がない」ってのは住んでもいないあなたが言う話でもないよ。
二子玉川地区含めこの地域の良さは、二子玉川駅改札口〜玉川高島屋までの徒歩1分間以外の所に
沢山あるわけで、そこしか歩いたことがないから言えること。よろしければ一度周辺部まで
散歩して歩いてみるのがいいよ。もしくは賃貸でも住んでみる。少なくともこの辺りをいいと
思う人の理由が分かる。

まぁ、250万ってのも駅前タワマンで行けば郊外物件（ここも郊外ですか？・笑）、例えば
東戸塚とか、南千住とか、金町とかのレベルの話だよ。東戸塚は250万じゃ無理だったかも。
つまり川崎・横浜や東京都内で言えば城東地区のレベルということ。逆に都内のある程度
人気のある街（武蔵小金井、三鷹、練馬あたり）が300万を超えているところを見ると、
もともとブランド価値のある二子玉川の本物件が350万超えているのは当然でしょ？ちなみに
小金井・三鷹で350万以上してるからね。勿論400万を超えてきたのは、ちょっとやり過ぎ感は
あるかもしれないけど、平均坪単価370〜380万は避けられない状況だよね。

東京のマンション坪単価の分布を俯瞰的に見れば、自ずとここの適正レベルが分かるという
ものだけど、二子玉に対する何やら物凄い恨みみたいなものが、バイアスかけちゃってるのかな？
というか、まともに回答する方が傷つけちゃう？

[619: 匿名さん]

坪単価３０万円ぶん（イコール物件価格１０００万円ぶん）やっちまったんじゃないかと思う。
なに考えてるんだよ、東急。買おうと思ってたのにこれじゃあ無理。退場します。