二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[281: 匿名さん]

要約するとどんな感じ？

[282: 匿名さん]

でも車道分離の歩行者専用通路で駅とつながるみたいだし
駅近っていってもいいんじゃない？

[283: 周辺住民さん]

>>245
>大半は、３０坪〜５０坪程度の庭があるかどうかの戸建住宅か、コーポと言われるアパートと
>マンションの中間のような住宅が多いように感じます。
　再開発エリアには、お主が指摘しているような住宅はほとんどないのだが。

>>254
>夏休み中は＊＊ガキどもが、夜中から明け方にかけて、音の出る花火を毎日やってるから、
>窓を明けて寝られないと思いますよ。
>まぁ、普通の街ですよ。
　花火の音を90デシベル（大声による独唱，騒々しい工場内）とした時に、河原からマンション迄
の約100mの距離減衰後の騒音を計算したら、約50デシベル（静かな事務所）になるよ。
　まぁ寝られるレベルですな。

　ネガキャン派も理論的にやってもらわないとつまらん。

[284: 購入検討中さん]

>再開発エリアには、お主が指摘しているような住宅はほとんどないのだが。
丸子川から川沿いまでは、245の言っているとおりという気がしますが。
実際は、どのような住宅がありますか。

>花火の音を90デシベル（大声による独唱，騒々しい工場内）とした時に、河原からマンション迄
の約100mの距離減衰後の騒音を計算したら、約50デシベル（静かな事務所）になるよ。
　まぁ寝られるレベルですな。

若干、理想よりもうるさい程度ということですね。

＜参考＞

騒音(デシベル)

騒音の例 （単位：デシベル） 状況
１３０ 最大可聴域
１２０ 飛行機のエンジン
１１０ 自動車の警笛（前方２ｍ）
１００ 電車が通るときのガード下
９０ 大声による独唱、騒音工場内
８０ 電車の車内
７０ 騒々しい事務所
６０ 静かな乗用車、普通の会話
５０ 静かな事務所
４０ 市内の深夜、図書館
３０ 郊外の深夜、ささやきの声
２０ 木の葉のふれ合う音
１０
０ 最小可聴音

[285: 匿名さん]

>>284
　再開発エリアは丸子川沿いではなく、概ね税務署の前の通りから玉堤通りまでの間。

　再開発エリアではない一丁目と丸子川沿いは、245の指摘通り。

[286: 購入検討中さん]

丸子川から多摩川までのことを指しています。

再開発エリアは当然、現在何もないわけだけど。

実際はどのような住宅があるとお考えでしょうか。

[289: 匿名さん]

１００ 電車が通るときのガード下
９０ 大声による独唱、騒音工場内
８０ 電車の車内

上記から判断すると、花火遊びをしている人たちの音は90dBくらいが妥当のように見えますね。実際に測ったらどれくらいかわかりませんが。
小さい音でも気になって寝られないという方は、どこに住むのが理想かわかりませんがこの物件は避けたほうがいいのかもしれません。

[290: 匿名さん]

>気になる音は、音の大小ではなく、少しでも聞こえたら不快でなられないもんだよ。

残念ながら、あなたには早朝からタグボートがポンポン云わせる運河の側や
ひっきりなしに新幹線が往来する場所に近くにも住めませんね。

[291: 物件比較中さん]

昨日、ガイアの夜明けで去年後半からマンションが大量に売れ残り始め、値引き合戦も始まった、
という内容の放送を見ました。

扱っていた物件は郊外でしたが、おそらく、取材させてくれるデベが新興の中小デベしか
なかったから、あれらの物件になったのでしょう。
(他の売れ残り物件はみんなボカシ)
大手は売れ残り物件の取材などさせたら、グループ企業も交えて株価に影響を与えますし、
他番組でスポンサーになっていることもあるでしょうから。

二子玉川と郊外を一緒にされても困る、という意見もあるでしょうが、
いくら郊外とはいえ、駅徒歩１分の物件が値引きをしても2割も売れ残るというのは
やはり、今は売りにくい時代になっているんだなと思いました。

また、マンション全体の売れ残り数や契約率が落ちているのは、郊外に限ったことではなく、
都心も含めた全体値です。

ライズが売れ残りを多数かかえて、ボカシがかかった状態で(でも見る人が見ればわかる)
「23区内の大規模開発という鳴り物入りでスタートしたこの物件だが、現在、大量の
売れ残りを抱えている」
なんていう報道をされないことを願います。

[292: 匿名さん]

あの青テントは、誰もどうもしないのか？
行政は見てみぬふり？
無駄遣いとか不要な道路ばかり作ってないで、そういうとこの対策して欲しい。

[293: 匿名さん]

それも無駄遣いだ。

[294: 匿名さん]

マンションが売れてないって事は、皆現状維持派なんでしょうか。
それとも、買いたくても買えないのでしょうか？

[295: 匿名さん]

様子見ではないでしょうか？

[296: 購入検討中さん]

青テントってそんなの川沿いにあるんですか？
ちょっとぎょっとしてしまうのですが。

[298: 購入検討中さん]

玉堤通りをバスで多摩川までいけば途中にいくつも見られるよ。でも殆ど川崎側にあります←青テント

[299: 物件比較中さん]

武蔵野タワーズ（野村＆三菱）も坪単価予想の書き込みが目立ちます。
坪３５０〜４００万という予想の方が多いようです。
どこも高いですねえ・・・

[300: 匿名さん]

昨日ガイヤでやってた売れ残りマンションは、どこのデベも手をつけなかった土地。よって売れ残るのは当たり前です。ｂｙ某マンデベ用地担当

[301: 購入検討中さん]

ガイヤ見ました。
確かにこれから景気減速。
下がるのは確実そうですね。
買いたいと思える値段で売り出して欲しいです！
それにしても武蔵野の予想は高いですね。。。
そんな高くっちゃ、、、

[303: マンコミュファンさん]

坪350万円という価格は、親の援助がなければ普通の一次取得のサラリーマンではよほどの高収入企業でもなければおいそれと買えるものではない。まれに、一部上場企業の社員だったら買えるなんて無知蒙昧な書き込みもみられるが、上場企業がどれくらいの平均年収なのか、会社四季報を見ればすぐわかる。高給料企業はそれほど多くはない。
そういう書き込みをしている人は、業者、あるいはなりすましの脳内リッチか、地主ジュニアか（羨ましい）、少なくとも上場企業に勤めていないことはすぐに分かる。

>294
>295
これを見れば、買いたいけど買えない人がかなり多いかが分かる。
http://www.a-lab.co.jp/research/press080523.html

武蔵野も、二子玉川も、周辺に土地持ちが多く居住しているので、それを売却して買い替えることができる（老）人はたくさんいるので、彼らが供給を吸収できれば、平均坪単価350万円でも行けるだろう、。

ただし吸収できない場合は話が違ってくる。どこかの教授のようだが、供給が増えれば需要面でのブレークスルー（需要曲線の右方シフト）がなければ価格下落するのが論理的には正しいのだが、ヒステリックに反論する人もいるのが掲示板の面白いところではある。生活実感が低下している中では、需要曲線の右方シフトが発生するというのは考えにくい。

土地の売却の流動性が低下している、住宅ローン審査が従前よりは厳格化されつつあるところが、高値での取引のネックになりうる。高値でも気にしない人がまず高層階を買うものの中低層階で売れ残りが目立ち、値下げの結果住民に多様性が生まれる、という可能性も高まっているのではないだろうか？

[305: 匿名さん]

304さん

深いですね。

やっぱり、人目を避けようと思ったり、
何かを「水に流したい」ときに足が向くのが川なんでしょうね。

時々赴くのはいいけども、
そこが自分の低位置だと、きつそうですね。
いろいろ見たくないものを見ることになりそう。

[307: 匿名さん]

トレンドとして、
不動産にカネが付かない傾向は加速してる。
零細業者が既に保有不動産を投げていて
中小・中堅にも波及してる。

かたや、食料・エネルギーなどの生活必需品の値上がり、
消費税、社会保障料の長期的な上昇もより明らかな
見通しとなり、消費者センチメントは、底にはりついたまんま。
百貨店売り上げも非常に弱い。

こうなると、郊外のマンションなんて売れないものの代名詞になってしまう。
多分、実質今年度は売り出しはかけてこないと思う。

そもそも、いまの状況では、価格がつけられない。

[308: 匿名さん]

304＝305です。
深夜の時間帯に自問自答するのが特徴です。

[309: 申込予定さん]

これは、本当ですか？
sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/data/rank01.cfm

[310: 匿名さん]

どの辺を疑っているのですか？

[311: 匿名さん]

「東京カンテイ調べ」と出典も明示されているので、全くの出鱈目ってことはないでしょう。
堤外地というハンディにも拘らず即日販売したプラウドのデータも出てますね。

[312: 匿名さん]

×　即日販売
○　即日完売　なんのこっちゃ。スマソ

[313: 匿名さん]

確かに・・年収1500万以上ありますが＠350万の物件なんか買えません。
８５平米くらいで9000万超えちゃいますよね。
親に1000万援助してもらうくらいでは全然無理です。

[314: 匿名さん]

ここは、ご近所の由緒ある代々の富裕層の方がお買い上げになります。それ以外の方はカキコしないで下さい。

[315: 匿名さん]

売り一色の時期が底値であることがこれまでのパターン。
だから今、賢い人(企業)は買い出動し始めてますね。

[316: 購入検討中さん]

これから下がるのは確実。
土地の取得も最近ではないようだし、他の販売不振物件の資金回収をここで
できるぐらいの価格で売り出して欲しいものです。

プラウドシリーズは野村の割高物件。
参考にならない（希望）。
あのころは、景気上向きだったし。

それにしても、タワーマンションの坪単価はわりと上下の開きがありますね。
最低坪単価の部屋ってどんな部屋でしょうか。

[317: マンコミュファンさん]

そういえば、この地域のスーパー堤防ってどうなったんんでしょうか。

http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/super/index.htm

是非ともすすめてほしいものです。

ちょうどこの地域のあたりの洪水が危ないんですよね。

[320: 匿名さん]

↑楽しいかい？

[322: 購入検討中さん]

本当に感じ悪いですよね。
だいたいどういう方がどういうコメントをしているかって内容でわかりますよね。

今後、人口は縮小傾向。
マンションは売れない。
でも、価格の調整はすぐにはされない。
今は、買い時ではないかもしれません。

どんどん建設されたマンション、今後の
人口減少をどのように吸収していくのでしょうか。

[323: 購入検討中さん]

321さん。
どういう内容を書いたのですか？

周辺住民さん。
ここは、マンション購入検討者の掲示板です。
参加されるなら、単なる批判、野次ではなく、情報提供をお願いします。
もし、そうでないならば、再開発をどうしたらもっとよくできるのかという
他の掲示板へ参加されてご自分の住環境をよくすることを考えてください。
ご自分の資産価値を高めたいなら、他の方法でなさってはいかがでしょうか。
購入検討者でこの掲示板を見ている人は少数の可能性が高く、
ここで価格をつりあげようとしても無駄な作業ですよ。

[324: 匿名さん]

>>321
　削除しているのは住民でなくて、この板の管理人でしょう。
　全くの見当違い。

>>323
　なぜ購入検討者でこの板を見ている人が少ないと思われているのでしょうか？

[325: 物件比較中さん]

上の方でスレが貼れない人がいたようなので改めて検索してみましたが
＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=73
＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=70
最初にhttps://www.が入ります。
住まいサーフィンの坪単価では、二子玉川は２７７万円です。

もちろん、眺望日当たり最高の４００万円以上の高層階もあるでしょうが
そこそこの日当たり・眺望の中低層階は３００万円前後、
日当たり眺望が悪い中低層階は２５０万円前後の可能性がありますね。
プラウドタワー二子玉川は、平均は344、最低249、最高526ですが
最近の不景気と、１０００戸の大量供給を考慮すると
平均の部分はこの３４４万円を下回ることはあっても、
高くなる可能性は、少ないのではないでしょうか？

住まいサーフィン　沿線駅別マンション新築価格[分譲75㎡8分] 分譲価格　坪単価
渋谷 7,354万円 324万円 　　池尻大橋 6,401万円 282万円 三軒茶屋 5,964万円 263万円
二子玉川 6,276万円 277万円 　溝の口 4,583万円 202万円　　　 自由が丘 6,790万円 299万円
尾山台 5,992万円 264万円 　　上野毛 6,571万円 290万円　　　 表参道 8,093万円 357万円
外苑前 8,006万円 353万円 　 青山一丁目 8,054万円 355万円 　恵比寿 6,931万円 305万円

坪単価３００万円で７５平米で６６００万円なら、購入できる人達が相当数いるでしょうが、
３５０万円となれば、８０００万円。青山・表参道あたりの物件が買えます。
恵比寿でさえ、坪単価３０５万円、6,931万円です。

[326: 物件比較中さん]

ああやっぱり、住まいサーフィンコムの部分は伏字になるんですね。
大文字ならイケるかな？
ｓｕｍａｉ−ｓｕｒｆｉｎ.ｃｏｍ

もしいけないようなら、
住まいサーフィン　沿線駅別
で検索してみてください。

[327: 匿名さん]

>>325
データが古いので、参考にならないですよ。

[328: 匿名さん]

いつのデータなんですか？

[329: 購入検討中さん]

>>327
毎月あのデータは更新されるんじゃないの？
仮に２００５年のデータだとしても、２００５年より、今の方が地価が騰がっているとは思えん。

[330: 購入検討中さん]

>>327　そのサイトには

「※賃料相場は当月に補正した管理費込みの金額です。
管理費の目安は賃料の６％程度でお考え下さい。」

と書いてありますが、何年のデータだから古くて参考にならないのか、正確に教えてください。
プラウドタワーの坪単価も2004年だから古くて参考になりませんか？

[331: 匿名さん]

>325

幸せな人だね。僕もそう思うよ。

[332: 匿名さん]

>>328-329
いつ時点かサイト上には書いてないですね。
私の記憶が正しければ、４〜５年は変更されていません。
なので、２００２年とか２００３年のデータだと思います。
マンション価格が底値の時代のデータだと思います。

[333: 匿名さん]

1〜2年前は住まいサーフィンの評価が参考になったんだけどな。
今は閑古鳥が鳴いて新しい書き込みや評価が減ってしまった。
データーベースも乱雑で古いから知りたい情報が書き込まれてなくて今じゃ何の参考にもならない。

[334: ご近所さん]

データなんて目安。
±２０〜３０万／坪で考えれば良いんじゃないの。

二子玉が３００だなんて、ぷっ
山の手沿線にいくよ

[335: 社宅住まいさん]

>>334
山の手が300万円で買えるの？
どのあたりですか？
田端か日暮里の徒歩10分以上圏でしょうね。

[336: 匿名さん]

うーん、山の手沿線の徒歩圏で欲しいと思える場所は
高輪、御殿山、花房山、池田山、島津山、松涛、南平台、下落合、大和郷くらいでしょうか。
でも、そういう場所は300はおろか400出したって買えないですし。
それ以外の場所は「利便性さえ良ければ他の全てに目を瞑ります」って人じゃないと
住めない場所ばかりですよね。

[337: 匿名さん]

>>332
>私の記憶が正しければ、

あなたのあいまいな記憶なんですね。

>マンション価格が底値の時代

2002〜3年といえば公庫の金利が１０年固定で史上最低の2.0％で、デフレで物価が安く、
マンションは買いやすい時代でしたがそれでも売れ残りがあった。

現在は金利も変わり、インフレ加速中で、建築基準法改正で供給が減ってきているにもかかわらず
マンションの買い控えが進んでいる。
その結果売れ残りがある。
今は、底値がどこまでいくのか不明ですね。

2003年に比べて果たして物件価格がどれほど上昇しているのでしょうか。
一年半〜一年前なら上昇していましたが。

[338: 申込予定さん]

価格調整がどの程度すすむのかっていうところでしょうね。
秋販売開始ですから、

坪単価　344万として
5％下落　344×0.95=326
10％下落　344×0.9=327
15％下落　344×0.85=292
20％下落　344万×0.8＝275
になります。

仮に300と仮定すると
5％下落　300×0.95=285
10％下落　300×0.9=270
15％下落　300×0.85=255
20％下落　300万×0.8＝240
になります。

やっぱり、300前後かな。
75だと、やっぱり、6800万！

この線、有力！
土地を仕入れたわけではないのだから、妥当な価格で売り出して欲しいものです。

[340: 周辺住民さん]

>>337
URLに以下を入力すると、337君より332の方が正しいこと言っているってわかるよ。
　a-lab.co.jp/research/press080210.html

　2008年のデータはまだないので断言はできないが、今年に入って下向きとは言え337君が
期待するような「2003以下」というような暴落は考えにくい。

[341: 物件比較中さん]

周辺住民さん
どうしてそんなにここの掲示板に参加したいの？

[342: 340]

家でも会社でもこの性格のせいか孤立してさみしいの。
お願いです。見捨てないで、構ってください。

[347: 匿名さん]

河川敷vs埋立地では所詮は似たもの同士。
であれば利便性に勝る山手線圏内の城東湾岸区を選択する人は今後益々増加する事でしょう。

[350: 匿名さん]

一応川面より上の河川敷と埋立地や海面と同じ高さに建ってるマンションとは
全く違うでしょ！？そもそも利便性以外（ガラが悪い、町並みが？みたいな）のことで
西側の地価が高まってるんだから、そっくり住民を取り替えない限り、東側の価値が
増すことはないって。距離的に都心に近いなんてことは江戸時代からですから。
そしてまた山手線圏内とか訳の分からんこと言ってるし。
そんなあなたは毎朝徒歩で有楽町まで歩いてらっしゃると？

とりあえず、東急さん！次回のＣＭから
「都心（自称も含む）さえも憧れる街、二子玉川」
にキャッチコピーを変えてください。
あまりにも河川敷・湾岸繋がりということで煩い豊洲高値掴み住人の遠征が多いので。
どうやら自称とは言え自分達が都心から漏れたのが悔しいみたいなので。

[351: 匿名さん]

二子玉川特に高島屋ＳＣのアイデンティティはそもそも都心からほどよく
離れたところにあるのだからね。
「俺は憧れてなどいない！」といいたいところだろうが、「憧れ」のポイント
は都心までの距離ではなく、都心部にはない自然環境でしょ。
それでいて飲食、ショッピングなどの都会のお楽しみも犠牲にしていないので
たとえば銀座に行く必要がないってのが、コピーのコンセプトじゃないの。
ほんとかどうかは別にしてさ。

[356: 匿名さん]

豊洲が銀座に近いとか、いちいち書かなくても皆知ってるでしょ。
埋立地ということも用地はもともと工場地帯だったってことも。
ここ検討してる人は、興味ないんだよ。

ところで最後まで頑張ってた材木屋さんの家、とうとう取り壊されてしまったのですね。

[357: 匿名さん]

豊洲と比較したっていいと思いますけど。
河川敷と埋立地という点が、災害に弱いということで似ているのと
タワーマンションということで共通している。
ただ、世田谷区と江東区はブランド性が違う。
でも、都心には豊洲が近い。

当方は、比較対象になります。

[358: 匿名さん]

値段が全く違うと思うのですが・・・

[359: 匿名さん]

どのくらい違うの？

[360: 匿名さん]

タワーマンションゆえ、価格帯の幅も広く、いろいろな層が検討対象となるのは必然。
豊洲もいい値段していますよ。

[361: 匿名さん]

>>353,357

このスレユーザーであれば、豊洲から来る煩い輩が過去どんな書き込みをしてきたか知ってます。

豊洲サイコー！こんな田舎物件買う奴の気が知れね〜！みたいな低レベルな書き込みの多いこと
多いこと。そして＊＊＊＊。（自分で荒らして反撃され、自分で削除したみたいですが…笑）
だから、このスレはそんな輩への拒否反応が強い訳です。
純粋に検討してる人には申し訳ないと思いますが…。

[367: 匿名さん]

>>357
>河川敷と埋立地という点が、災害に弱いということで似ている
>当方は、比較対象になります。

そんな理由でわざわざその二つのエリアの購入を比較検討しているんですか？
随分マニアックな趣向をお持ちですね。

[368: 匿名さん]

>>356
　材木屋が残っていたのは有名だけど解体している今、何気に角の喫茶店が一件だけ
残っているのが目立っている。

　なぜあんなに頑張っているんだろうか？

[369: 匿名さん]

>>366

ところで何でニートって特定できたんですか！？
頻繁にこのサイトが見れるからですか？
そんな雰囲気だからってことですよねぇ？一応真面目に会社勤務でございますが…。
それよりか削除依頼コメントとかが読める訳で判断ができる訳です。
根拠的にはあなたと変わらないとは思いますが、それよりはまとも。

削除依頼って「投稿者本人」ってのがありませんでしたっけ？

[371: 匿名さん]

ニコタマとトヨスを比較検討してます、って人たまにいるけど・・・。
価格帯さえ一緒だったら何にでも首突っ込んでみるんですか？
（実際は同じ価格レベルですらないだろうけど）
こことトヨスじゃ、検討者に訴求する街の魅力の方向性が全然違うと思うんですが。
ニコタマはトヨスの代わりにならないでしょうし、
逆にトヨスは、ニコタマ検討者にしてみたら何の魅力も感じないその他大勢の一つに過ぎず
ニコタマの代わりには成り得ないです。

いくら販売苦戦してるからって、ここにやってきて一生懸命キャンペーン張っても
客を誘導することはできないでしょうね。

[372: 匿名さん]

>河川敷と埋立地という点が、災害に弱いということで似ている
>当方は、比較対象になります。

途中が抜けていますよ。
そんなばかなこと考えるわけないでしょ。

[373: 物件比較中さん]

どことどこを検討対象としようと個人の勝手だと思いますけど。
人にはそれぞれ価値観がありますから。
豊洲に過敏に反応しないでください。

[374: 匿名さん]

>371

あなたも二コタマだけ特別な存在って意識の人ですね。

このスレ見るとほんとに勉強になります。この辺の人ってほんとに差別意識の強い人多いですよね。恐らく、都心から見ると東京のはずれの川っぷちに見られるから、そのコンプレックスが原因で変な対抗意識みたいなものが深層心理に目覚めるのでしょうね。そんな心理を読んでの、例の都心が憧れるという文言が出て来たのでしょう、東急は流石にこの辺の人の変なプライド良く知ってるんだな〜と感心します。まあ、消費者心理とか、消費者の意識調査をして、どんなものが喜ばれるかを知っておくって大事な事ですからね。

もちろん皆さんご存知な様に、二コタマ高島屋って日本橋よりも都心のみなさまに憧れられてますよ。こんな感じで満足ですか？。

[375: 匿名さん]

３７４さんは東京の人じゃないと思いますがどうでしょうか。
二子玉川が特別な存在なんて誰も思っていなく、都心は都心ここはここのよさがあると思っているだけでしょ。だからこそ次の代もここに移り住む人が多い。
あなたがの望む場所が１０年後に皆さんに愛着がわかれるようになるといいですね。

[376: 匿名さん]

何ムキになってるの？

[377: 匿名さん]

いまのは>>374宛ね

[378: 匿名さん]

>>374
たしかに川ぎわではあるが東京のはずれという意味では田園調布、成城、
岡本、上野毛だっておなじ。都心にコンプレックス感じてるどころか
あえて郊外が好きな人が多いと思う。

[379: 匿名さん]

ついでにレストランや地下食料品売り場は日本橋より玉川高島屋の方が
だいぶんセンスがいいですよ。日本橋まで出かける必要なしです。