二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[261: 購入検討中さん]

買える値段なら買う気満々だったんだけど今回の地震でタワーマンションやっぱり怖いなと思ってしまったヘタレです。

[262: 匿名さん]

モデルルームが早く出来れば、坪単価評論家もいなくなるかな？

[263: 匿名さん]

>>259さん

この物件を購入する人は見栄っ張りの田舎ものか芸能人ということですか？

[264: 川崎市民]

ボクらの憧れを、奪わないで下さい

[265: 匿名さん]

>ソサエティを求めているので、
一番みえっぱりそうだなw
わざわざ求めなきゃならないような生活してんのか？
類は友を呼ぶからなぁ。

[266: 匿名さん]

「ソサエティ」なんて言い回し使ってる時点で自演バレバレでしょ

[267: 購入経験者さん]

>>250
ニコタマ河川敷にバーベキュー客が
たくさん集まるのだけれど
酔っ払って川に飛び込んで騒ぐ奴やら
素っ裸になって公然わいせつな奴やら
ゴミ捨て放題で川の水溜りがぐちゃぐちゃだとか
そういう内容でした。

ま、この辺はそんなレベル

[268: 匿名さん]

>>267
そりゃ二子新地の河原の話だよ。
まっくらになってもブルーシートの上でたむろしてる若者集団がたくさんいるね。
ゴミも線路下に山積みです。

[269: 匿名さん]

確かに。
前にニュースの特集かなんかで多摩川のマナーの悪さについてやってたけどそれも二子新地の河原だった。

二子玉川の河原の方では全くないとは言い切れないけど向こうよりは規制厳しいよ。

[270: 匿名さん]

>>266
一般論が書いてあるのに、何で自作自演になるわけ？
ただ、昔から東京にいるお金持ちは有象無象の中で住みたくないという話でしょ。
だから高級住宅街が出来あがるわけで。
マンションなら低層で部屋数が限られており、全てが億超えというのが普通。

[271: 匿名さん]

まぁ、そうりきむな。

あなたがその手の人種なら、始めからそういう所を検討すればよい。
そうじゃないなら、自分と無関係の人種のことに当事者でもない人間が
熱弁ふるう必要もないだろ。

[272: 申込予定さん]

整理すると
武蔵小杉よりは少し上っていうところで落ち着きそうな気がします。
武蔵小杉は川崎とはいえ、いろいろ便利ですからね…
街もきれいになったし。

この物件は、二子玉川とはいえ、川沿いなので
住所→プラス、地盤→マイナスというところですよね。

豊洲もやっぱり、銀座からのアクセスがものすごくいいので
惹かれます。。。

ただ、タワーマンションは結構、中古になると値崩れしそうな気がしてきました。
大丈夫かな。

[273: 匿名さん]

二子新地の無法地帯状態は、全く他人事ではありません。

まず、彼らの轟音で鳴り響くDJパーティ。
これ、まじでしゃれにならん状態。

更に、このマンションの隣地にできる公園、
ここも破廉恥行為の舞台になる可能性極めて高いっす。

[274: 匿名さん]

国交省　
河川局
水政課

に電話して、
公僕らしく、
国民のために
まじめに働くように
みんなで言いましょう！

[275: 購入検討中さん]

坪単価情報です。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=70

[276: 購入検討中さん]

リンクって

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=70

貼れないのですか。

[277: 購入検討中さん]

>>276
＊＊＊＊を手書きしてくださいな。

[278: 購入検討中さん]

住まいサーフィンなんですけど。

https://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r-=70

これでどうでしょうか。

ここには、気になる地盤情報もあり、ここはセーフだということがわかりました。

[279: 購入検討中さん]

www.＊＊＊＊です。

[280: 匿名さん]

近辺を良く散歩するが、決して駅近じゃないよ。＠300は駅近なら、の話だな。

[281: 匿名さん]

要約するとどんな感じ？

[282: 匿名さん]

でも車道分離の歩行者専用通路で駅とつながるみたいだし
駅近っていってもいいんじゃない？

[283: 周辺住民さん]

>>245
>大半は、３０坪〜５０坪程度の庭があるかどうかの戸建住宅か、コーポと言われるアパートと
>マンションの中間のような住宅が多いように感じます。
　再開発エリアには、お主が指摘しているような住宅はほとんどないのだが。

>>254
>夏休み中は＊＊ガキどもが、夜中から明け方にかけて、音の出る花火を毎日やってるから、
>窓を明けて寝られないと思いますよ。
>まぁ、普通の街ですよ。
　花火の音を90デシベル（大声による独唱，騒々しい工場内）とした時に、河原からマンション迄
の約100mの距離減衰後の騒音を計算したら、約50デシベル（静かな事務所）になるよ。
　まぁ寝られるレベルですな。

　ネガキャン派も理論的にやってもらわないとつまらん。

[284: 購入検討中さん]

>再開発エリアには、お主が指摘しているような住宅はほとんどないのだが。
丸子川から川沿いまでは、245の言っているとおりという気がしますが。
実際は、どのような住宅がありますか。

>花火の音を90デシベル（大声による独唱，騒々しい工場内）とした時に、河原からマンション迄
の約100mの距離減衰後の騒音を計算したら、約50デシベル（静かな事務所）になるよ。
　まぁ寝られるレベルですな。

若干、理想よりもうるさい程度ということですね。

＜参考＞

騒音(デシベル)

騒音の例 （単位：デシベル） 状況
１３０ 最大可聴域
１２０ 飛行機のエンジン
１１０ 自動車の警笛（前方２ｍ）
１００ 電車が通るときのガード下
９０ 大声による独唱、騒音工場内
８０ 電車の車内
７０ 騒々しい事務所
６０ 静かな乗用車、普通の会話
５０ 静かな事務所
４０ 市内の深夜、図書館
３０ 郊外の深夜、ささやきの声
２０ 木の葉のふれ合う音
１０
０ 最小可聴音

[285: 匿名さん]

>>284
　再開発エリアは丸子川沿いではなく、概ね税務署の前の通りから玉堤通りまでの間。

　再開発エリアではない一丁目と丸子川沿いは、245の指摘通り。

[286: 購入検討中さん]

丸子川から多摩川までのことを指しています。

再開発エリアは当然、現在何もないわけだけど。

実際はどのような住宅があるとお考えでしょうか。

[289: 匿名さん]

１００ 電車が通るときのガード下
９０ 大声による独唱、騒音工場内
８０ 電車の車内

上記から判断すると、花火遊びをしている人たちの音は90dBくらいが妥当のように見えますね。実際に測ったらどれくらいかわかりませんが。
小さい音でも気になって寝られないという方は、どこに住むのが理想かわかりませんがこの物件は避けたほうがいいのかもしれません。

[290: 匿名さん]

>気になる音は、音の大小ではなく、少しでも聞こえたら不快でなられないもんだよ。

残念ながら、あなたには早朝からタグボートがポンポン云わせる運河の側や
ひっきりなしに新幹線が往来する場所に近くにも住めませんね。

[291: 物件比較中さん]

昨日、ガイアの夜明けで去年後半からマンションが大量に売れ残り始め、値引き合戦も始まった、
という内容の放送を見ました。

扱っていた物件は郊外でしたが、おそらく、取材させてくれるデベが新興の中小デベしか
なかったから、あれらの物件になったのでしょう。
(他の売れ残り物件はみんなボカシ)
大手は売れ残り物件の取材などさせたら、グループ企業も交えて株価に影響を与えますし、
他番組でスポンサーになっていることもあるでしょうから。

二子玉川と郊外を一緒にされても困る、という意見もあるでしょうが、
いくら郊外とはいえ、駅徒歩１分の物件が値引きをしても2割も売れ残るというのは
やはり、今は売りにくい時代になっているんだなと思いました。

また、マンション全体の売れ残り数や契約率が落ちているのは、郊外に限ったことではなく、
都心も含めた全体値です。

ライズが売れ残りを多数かかえて、ボカシがかかった状態で(でも見る人が見ればわかる)
「23区内の大規模開発という鳴り物入りでスタートしたこの物件だが、現在、大量の
売れ残りを抱えている」
なんていう報道をされないことを願います。

[292: 匿名さん]

あの青テントは、誰もどうもしないのか？
行政は見てみぬふり？
無駄遣いとか不要な道路ばかり作ってないで、そういうとこの対策して欲しい。

[293: 匿名さん]

それも無駄遣いだ。

[294: 匿名さん]

マンションが売れてないって事は、皆現状維持派なんでしょうか。
それとも、買いたくても買えないのでしょうか？

[295: 匿名さん]

様子見ではないでしょうか？

[296: 購入検討中さん]

青テントってそんなの川沿いにあるんですか？
ちょっとぎょっとしてしまうのですが。

[298: 購入検討中さん]

玉堤通りをバスで多摩川までいけば途中にいくつも見られるよ。でも殆ど川崎側にあります←青テント

[299: 物件比較中さん]

武蔵野タワーズ（野村＆三菱）も坪単価予想の書き込みが目立ちます。
坪３５０〜４００万という予想の方が多いようです。
どこも高いですねえ・・・

[300: 匿名さん]

昨日ガイヤでやってた売れ残りマンションは、どこのデベも手をつけなかった土地。よって売れ残るのは当たり前です。ｂｙ某マンデベ用地担当

[301: 購入検討中さん]

ガイヤ見ました。
確かにこれから景気減速。
下がるのは確実そうですね。
買いたいと思える値段で売り出して欲しいです！
それにしても武蔵野の予想は高いですね。。。
そんな高くっちゃ、、、

[303: マンコミュファンさん]

坪350万円という価格は、親の援助がなければ普通の一次取得のサラリーマンではよほどの高収入企業でもなければおいそれと買えるものではない。まれに、一部上場企業の社員だったら買えるなんて無知蒙昧な書き込みもみられるが、上場企業がどれくらいの平均年収なのか、会社四季報を見ればすぐわかる。高給料企業はそれほど多くはない。
そういう書き込みをしている人は、業者、あるいはなりすましの脳内リッチか、地主ジュニアか（羨ましい）、少なくとも上場企業に勤めていないことはすぐに分かる。

>294
>295
これを見れば、買いたいけど買えない人がかなり多いかが分かる。
http://www.a-lab.co.jp/research/press080523.html

武蔵野も、二子玉川も、周辺に土地持ちが多く居住しているので、それを売却して買い替えることができる（老）人はたくさんいるので、彼らが供給を吸収できれば、平均坪単価350万円でも行けるだろう、。

ただし吸収できない場合は話が違ってくる。どこかの教授のようだが、供給が増えれば需要面でのブレークスルー（需要曲線の右方シフト）がなければ価格下落するのが論理的には正しいのだが、ヒステリックに反論する人もいるのが掲示板の面白いところではある。生活実感が低下している中では、需要曲線の右方シフトが発生するというのは考えにくい。

土地の売却の流動性が低下している、住宅ローン審査が従前よりは厳格化されつつあるところが、高値での取引のネックになりうる。高値でも気にしない人がまず高層階を買うものの中低層階で売れ残りが目立ち、値下げの結果住民に多様性が生まれる、という可能性も高まっているのではないだろうか？

[305: 匿名さん]

304さん

深いですね。

やっぱり、人目を避けようと思ったり、
何かを「水に流したい」ときに足が向くのが川なんでしょうね。

時々赴くのはいいけども、
そこが自分の低位置だと、きつそうですね。
いろいろ見たくないものを見ることになりそう。

[307: 匿名さん]

トレンドとして、
不動産にカネが付かない傾向は加速してる。
零細業者が既に保有不動産を投げていて
中小・中堅にも波及してる。

かたや、食料・エネルギーなどの生活必需品の値上がり、
消費税、社会保障料の長期的な上昇もより明らかな
見通しとなり、消費者センチメントは、底にはりついたまんま。
百貨店売り上げも非常に弱い。

こうなると、郊外のマンションなんて売れないものの代名詞になってしまう。
多分、実質今年度は売り出しはかけてこないと思う。

そもそも、いまの状況では、価格がつけられない。

[308: 匿名さん]

304＝305です。
深夜の時間帯に自問自答するのが特徴です。

[309: 申込予定さん]

これは、本当ですか？
sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/data/rank01.cfm

[310: 匿名さん]

どの辺を疑っているのですか？