二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[809: 匿名さん]

削除と伏字は意味が違います。
荒れる原因になる投稿は削除対象の一つです。

[810: 物件比較中さん]

＞８０６
距離減衰はあるけれど、
それは低層の人だけじゃないかなあ。
音って上に向かって響くんですよ。
うちは比較的駅が近い物件のせいか、
金曜日の夜などは、学生の飲み会らしき
意味分からん雄叫びが響きます。

昼間はわかりませんが、
重低音系DJやら若者が意味なく河原に集まる
夏場の夜は意外にうるさいかもしれません。
まあ、河原に面した中高層階だけの話ですが。

[811: 匿名さん]

川原で騒がしいのは二子新地側の線路下近なので結構距離があります。
公園によってどれくらいの人が集まるかわかりませんが、現在は騒がしくて眠れないほどではありませんよ。

[812: 匿名さん]

春から秋まで、週末は、午前中から鳴ってるよ。
すごい音だよ。
川に架かった高架橋ごと鳴ってるし、
何より低音が不快。

とにかく、河原まで来てみなよ。偉そうにカキコしてないで。

少なくとも、窓を開けて、さわやかな川風を感じるなんてことは不可能。

なぜ、806は、自然現象である減衰を知ってるのは賢い自分だけ
と信じられるんだろう。そのこと自体が自分のおろかさを証明して
いることに何故気付かない。いつもの減衰万能論者は本当寒い。

実際音源でどれくらいうるさくて、共振がどれほどで、
建設予定地でどれくらいか、身をもって体験してきなよ。

あと、うちのマンションは内廊下だが、風の強い日は
やっぱりゴー・ヒューとなるよ。完全密閉した廊下などないしなぁ。

[813: 匿名さん]

807

普通に考えたらありえないですよね、、、、、

桜新町や用賀と、世田谷区玉川の川沿い低湿地では
似ても似つかないですから。
もし影響があるとしたら、三軒茶屋とか、溝の口
あたりでしょ。
雰囲気とか、環境とかあまり重視しない層。

ここが東急にとってほとんど土地代ゼロだから、
地元に利益還元の意味も込めて、超安値で出てくることを期待してた
やや予算が足りなめの人はいたと思うけど。

[814: 匿名さん]

つか、それが商いの基本。
不断のコスト削減努力・効率化。
もし安値で土地を手当てできたら、
それを売価に直接反映。
でないと、とても商売なんて続かない。

ましてや地元密着型商売ならなお更。

今回の東急のやり方は噴飯もの。

>ここが東急にとってほとんど土地代ゼロだから、
>地元に利益還元の意味も込めて、超安値で出てくることを期待してた

[818: 匿名さん]

＞今回の東急のやり方は噴飯もの。

ここんとこｋｗｓｋ。
簿価いくらなの？

[819: 申込予定さん]

いい加減買えないゴミ共は消えろ！
ここになんの用があるんだ？
早くどぶ川に帰って藻でも喰ってろ！

[820: 匿名さん]

>不断のコスト削減努力・効率化。もし安値で土地を手当てできたら、それを売価に直接反映。でないと、とても商売なんて続かない。

不断の利益追求へ向けたコスト削減、効率化。安値で土地を取得出来たら売れるだけ利益を乗せる。でないと商売なんか続かない、、、ってのが正解かな。

残念ながらデべはどこも特にそうだが、消費者の方向を向いてないね。利益、株主ばかりみている。これだけ建築技術の先進国なのに環境対策がしっかりした建物ができないじゃない。本気で外断熱の100年住宅なんて作ったら、建て替えが減少していくし。

東急が悪いと思うなら、電車のるの止めたら？。それよりも買わなければあなたに被害は無いですよ。

[821: 物件比較中さん]

今、世田谷、目黒、品川、大田区(田園調布付近)の戸建も含めて検討しているけど
坪350万も出せば、相当立派な戸建が買えるよ。
実際、ちょっと調べてみればわかるけど、8千万円を越す坪300万以上の戸建で
築3ヶ月〜1年近くが相当数売れ残ってて、かなりな値引きをしている。
ヤフーの不動産情報なんかに載っているのはごく一部で、
直接、不動産会社のサイトなんかに行けばよくわかる。
(宣伝になるから直接、不動産会社のリンクは貼らないけど)
6千万円以下のミニ戸建はグレードが低いけど、建売でも8千万円以上の戸建はかなりいい。
坪400万円出せる資金があるなら、注文住宅で相当いい、好みのものが建てられる。
それに、戸建は車も２台とめられるところ多いし、駐車場タダ。
でも、マンションは、毎月駐車場代・管理費がかかるから、自ずとローン組める金額も戸建より低くなる。

二子玉川ライズが、坪400万円前後で出すなら、それらの戸建と競合するし、
むしろ、戸建よりも狭いから、相当のグレードでないと購入者も満足できないと思う。

他の人も書いてるけど、１億円以上の物件と低層・日当たり悪しの6千万円以下の物件はそこそこ売れると思う。
でも、6千万円〜1億円の物件は売れ残り率高いだろうね。
８千万円出せる人はいるけど、坪400万円になると、狭い。
そんな狭さに８千万円出す奇特な人はそんなにいないだろう。

[822: 匿名さん]

車2台とめるには土地が40坪ちかくないと無理です。
木造でも3000万の費用は必要です。コンクリートですと4000万近くです。
さてそれではここの土地の相場を考えてどのくらいの費用を費やすのでしょうか。

[823: 匿名さん]

免震とセキュリティと共用設備の違いもありますね。

[824: 販売関係者さん]

あんまり言えないんですけど・・・
今後Ⅱ街区が重要なポイントになります。

[825: 匿名さん]

＞821
戸建とマンションで迷っているぐらいならそれを決めてから購入検討したほうが良いですよ。

この物件の何階あたりを検討しているのか知りませんが、５階の高さの戸建てってあります？。
お宅の自家用車にも地下に駐車場作れるんですか？。
トレーニングルームも作れのですかね？。
御親族が来られた時に泊まっていただける広い部屋も購入できるんですか？。
このマンションと同レベルのセキュリティーが戸建てでも確保できると？。

マンションと戸建てを金額と広さだけで比較するのって、申し訳ないけどあまりに初心者です。一度、大規模高層マンションに住んでみることをお勧めします。逆にもちろんタワマンに住んだことがない人にはわからない問題点もありますけど、821さんはそこまで行ってない。

もちろん、あんなにお金を出して団地といわれるタワマンに住みたいなんてと思う人がいるのも不思議ではありません、でもこれだけたくさんの人がマンションに住んでるんだからいいとこもあるのです、そこを検討してみてください。

[826: 匿名さん]

なんかこのレス、子供のケンカですね（笑）

[827: 物件比較中さん]

>>825
ちょっとでも、坪単価が高いことを書くと、そこまでムキになって必死になって書いてくる、
あなたはどんな立場の方なのだろうか？

イチイチマジレスするのもばからしいが、一つ言わせてもらうならあなたは人の状況を勝手に判断しすぎ。

>一度、大規模高層マンションに住んでみることをお勧めします。
>逆にもちろんタワマンに住んだことがない人にはわからない問題点もありますけど、821さんはそこまで行ってない。

勝手に決めつけないで欲しい。数年前まで数年間、港・渋谷地区のタワマンの30階に住んでいた。
だからこそ、タワマンのメリット・デメリットもよくわかる。
タワマンが数棟同じ敷地内に建っているとお見合いになる住戸もあり、
たとえ高層階でも日当たり眺望には恵まれない。
そこで、我が家は眺望日当たりのいい住戸を選んだ。確かにすばらしい景色だ。
が、しかし、ものすごい風。
風の強い日はベランダに出るのが嫌になるし、地震かと思うほど風で揺れることもある。

ちなみに、音は上に上がると書いている人がいるが、人の話し声レベルはあまり上がってこない。
しかし、ある種の音は、30階でもかなり上がってきて最初はおどろいた。

また、タワマンは超高層階と低層階では専有部面積と金額が大いに違うため
生活スタイルの全然違う住民が混在する。
一応、エレベーターは超高層階と、中層階以下では分かれているが、エントランスはもちろん
共用施設も全て一緒。

またあなたが書いている地下駐車場というか屋内駐車場など、戸建てもできる。(ミニ戸タイプではなく)
フィットネスルームなど、近くにスポーツクラブがあればOK。
ゲストルームなどなくても、坪350万の戸建と坪400万のマンションでは自ずと
住戸の広さが違うから客間もできる。

ちなみに、今は３軒目のマンションで、フィットネスルームもゲストルームもカラオケルームも
パーティスペースもある城南地区の大規模高層マンションに住んでいる。
ゲストルームは住戸数が多いので、土日を予約するのは競争。
フィットネスルーム・カラオケルーム等は、民間運営と違って、管理組合がオーナーだから
運営や使用マナー・衛生問題に関して管理組合(理事会)がちゃんと仕切らないといけない。
管理会社がちゃんとやってくれればいいんだけど、その管理会社をちゃんと動かすために
管理組合がきちんと見ないといけない。その管理組合(理事会)は区分所有者である住民。

しかも,その管理組合には色んな意見の人がいて、それぞれが区分所有者で権利があるから
誰が偉くて誰に決定権があるわけでもないから、何かを決めるのも理事会→総会の
手順が色々あって理事の負担は相当なもの。
総会で可決されても、必ず文句を言う人がいて、企業運営と組合運営の差の難しさを感じる。

マンションは３軒住んで、メリットもあるがデメリットも感じている。
マンションはほんとに色んな人間が住んでいて色んな考え方の人がいて
ちょっと何かを変えようとしても意志の統合が大変。

それでも、マンションが好きな面もあるのでここも検討している。
そのついでに、実際に戸建も数件見たら、今まで戸建は全く検討材料に入っていなかったが
8000万円超えるレベルの良質な物件がかなりな値引きしている現状を見て、
戸建も検討範囲に入ってきたということ。

それで、この二子玉川ライズが坪400万円前後という超強気な価格を見て、
これなら戸建のいいのが買えるな、という感想を書いただけ。

人の感じたことに突っ込みを入れるなら、まず、「タワマンに住んだことがないくせに」的な
決め付けはやめていただきたい。

[828: 匿名さん]

まぁ、書くだけなら好き勝手に書けるから。
証明のしようがないからね。

[829: 購入検討中さん]

>>827
あなたは是非戸建を買ってみてください。
一度住んでみたらいいと思う。
私は脱戸建組です。
8000万円台で駐車場2台付の建売を買って住んでいます。
もちろんいいとこも悪いとこもあるけど、若いうちは戸建がいいと思う。
でも歳取ったら戸建は正直きつい。それは住んでみれば誰でもわかるはず。

[830: 匿名さん]

>たとえ高層階でも日当たり眺望には恵まれない。

たとえ高層階でも日当たり眺望には恵まれない部屋もある、が正しい表現です。タワマンのお見合いは戸建の隣との間隔よりずっと遠いです。

＞風の強い日はベランダに出るのが嫌になるし
風の強い日は戸建でも風が強いです。

＞地震かと思うほど揺れる
残念な物件にあたりましたね。高層階は揺れるのは有名ですよね、日照も景色も悪くて揺れるなんてタワマンの高層はさっさと逃げ出す人がいるというのは有名ですもんね。私は高層を勧めた記憶はありません。5階の話をしましたけど。

＞生活スタイルの全然違う住民が混在する
生活スタイルが同じ人しか住んでない戸建の地区ってどこですか？。ここにも多くの人が余りやすくなくて逆にそれなりの住民層になってよかったという書き込みしてましたよ。

＞屋内駐車場建築費、スポーツクラブ入会金と会費
費用がかかったらここが割高だという主張が成り立たなくなりますよ。

＞総会で可決されても、必ず文句を言う人がいて
残念な物件ですね。渋谷あたりのタワマンの住民層なんでしょう。購入された戸建の家の前がゴミ捨て場にならないと良いですね。

何しろ、建物の強さ、防犯性、景色（これは予算次第です）など戸建てに取り入れられないものを魅力に感じてお金が出せるかなんですよ、マンションは。おそらく827さんはマンションと同じものを予算も十分で作れて、自分の家に防犯カメラつけて24時間監視してくれるひとを雇えるんでしょう。マンションと同じだけの機能を戸建てに作れる人ってわかりやすく言うととてもお金のある人です。827さんはそんな予算に余裕のある方なんでしょうね、羨ましいというのが本音です。

[831: 物件比較中さん]

>>829
ちなみに、実家や親戚が戸建なので、戸建には二十歳頃までずっと住んでいたので
それなりのメリットデメリットはわかります。

確かにおっしゃる通り、戸建は年取るときついですね。
階段の昇り降り。木造は1階が寒いし。

先日、築20年の１億を超える戸建を見ました。
木造ではなく、鉄筋コンクリートだったので、老朽化をさほど感じませんでした。
やはり、鉄筋コンクリートはマンションもそうですが、建物が長くもちますね。
また、この物件は立地が良いので眺望日当たりも良かった。
バルコニーの先の眺望は戸建数軒なのであそこがまとまって売られる心配もないと思いました。

実際、タワマン(超高層)に憧れ、住んでいました。
しかし、最近は、低〜高層棟の高級マンションの良さも改めて感じます。
(広尾ガーデンフォレストみたいなもの。どれほど高値であろうとも完売)

二子玉川ライズにはタワマン以外に、中高層棟もあるようですがどんなポジションになるのでしょうか。

>>830さん
「一度、大規模高層マンションに住んでみることをお勧めします。
逆にもちろんタワマンに住んだことがない人にはわからない問題点もありますけど、821さんはそこまで行ってない」

と、事実と違うことを勝手に判断された書き込みがあったので、実際にタワマンに住んだ経験と
なぜ、マンションと並立して戸建も検討しているのか、という理由を書きました。

あなたが825さんと同じ方かどうかわかりませんが、とにかく、私と考えが違うのはわかりました。
ただ、一つ一つ、私の書いたことに対して、揚げ足取りのように反論してくる姿勢に
正直・・・・・・・・・。

●これをご覧になっている皆様へ
管理組合などでも、このように、自分と違う意見があると徹底的に相手の言葉尻の一つ一つを
とらえては反論しないと気がすまない方がいらっしゃいます。
分譲マンションに住んだことがない方は、このやりとりを見て、管理組合の雰囲気が
少し伝わりますでしょうか？

会社の場合だと、何かもめることがあれば、そこでトップの判断、というものがあります。
しかし、管理組合では、理事長といえども、トップの判断、という独断を下すことは
基本的にはほとんどできません。
理事長には管理者という立場があり、独自の判断をできるケースもありますが
その多くは区分所有法・管理組合規約に抵触しない範囲でのことのみです。
「総会」という多数決の場で住民同士で遺恨なきよう、採決をくだすことが基本なのですが・・・。