二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part4

[購入検討中さん]

Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/
　
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/

Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/

Part4です。
開発計画も徐々に明らかになってきましたが、
引き続き有意義な情報交換をしてまいりましょう。

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売スケジュール：平成20年秋販売開始予定
引渡し 平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[612: 匿名さん]

>611さん
>数年後には２５０万だがな。

数年後っていうか、多分竣工前にはそのレベルに確実にいっちゃってると思います。
で、多分一部契約者がゴダゴダ言い始めて、とんでもなく面倒な事態になってる可能性大です。

確かに二子玉川（この河原ロケーションはだめだけど）は、一時期、豊かな
郊外生活のアイコンであった時代がありましたが、それは日本が右肩上がりから
バブルに向けた時代。

いまは正に構造的衰退要因と、シクリカルな下降曲線が重なって、未曾有の
下落相場が始まる時期。郊外でありながらプレミアムが乗っていた住宅地の
価値は、底なしに下がる可能性高いと思います。

4-5年前のレベルなどと言わず、バブル前に戻さざるを得ない。その過程は
暴力的な売り一色相場でしょう。

多分、ほとんどの人は、怖くて底では買えないでしょうけれど、
今よりは相当安く買えますよ。確信もって待ちが正解。

[613: 匿名さん]

このタイミングで財務最悪の電鉄が、1000戸のマンションで
チャレンジ価格を出してくるのと、

日本の不動産で最も財務がいい地所が、07年の初めに、強い市場
にノボせて、20数戸のマンションを強気で出したのは、
全く比較になりませんね。

経営者が悪いと、いかにインフラを持っていても、いかに
モノポリ的な市場を持っていても、どーしよーもない
会社に簡単になりさがるという典型ですね。
寒いです。

[614: 匿名さん]

確かに東急電鉄と不動産のやることはわからない。

あんなに土地の簿価低いんだから、
普通は、まぁ相場並みか、ややお買い得価格で出して
ありがたくどっぷり利益をとるべきところだが、

何故そこまで欲をかいてるのかが意図不明。
せっかくのピザが冷えて、まずくなるだけだぞ。

キャッシュフローが悪い会社ほど、キャッシュフローを
省みないで、損益計算書上の利益だけ追っかけるんだよな。

経営不在。

[615: 匿名さん]

このハチャメチャさが、
電車の運行の安全対策の甘さとかにつながらなきゃいいけど。

怖いよねそういうの。ありそうな話だもの。
ＪＡＬなんか、整備士さんのモチベーション落ちまくりだから、
怖くて乗れないもんな。

東急線離れてどこ住もう？

[616: 匿名さん]

埋立地や川崎の関係者の皆さん。
もう競合する心配はなくなったのだから安心でしょ。
去ってください。

[617: ビギナーさん]

６１２から６１５まで必死に１時間もかけて書いていたのでしょうか。ご苦労様です。
気が済みましたか?
２５０と推測するものはよほどこの土地の価値を知らないもの。再開発前でも地価坪２００万はいったはずですよ。
もう少しあなたが金銭的に余裕がありましたら冷静な価値の見極めができたのに。残念です。

[618: 匿名さん]

>>612-615＝「二子玉の価値は高島屋のみ」かな？

こちらを書き終わったあと書いたっぽいけど「23区内の新築マンション価格動向（その26）」の
618、619も同一人物かも。勢い余って移動して書いたのだろうか？

すっかり爆睡して起きたら凄いことになってるから書いとくけど、私が××だと言ったのは、
相場観のなさもさることながら、ここを「真剣に検討している人」もしくは「実際に今も
この街に住んでいてこの地を愛している人」がいる掲示板で「二子玉の価値は高島屋のみ」
と書いてしまうＫＹなとこなんだよな。坪250万はホントに思ってるんだったら思ってれば
いいけど、「高島屋のみしか価値がない」ってのは住んでもいないあなたが言う話でもないよ。
二子玉川地区含めこの地域の良さは、二子玉川駅改札口〜玉川高島屋までの徒歩1分間以外の所に
沢山あるわけで、そこしか歩いたことがないから言えること。よろしければ一度周辺部まで
散歩して歩いてみるのがいいよ。もしくは賃貸でも住んでみる。少なくともこの辺りをいいと
思う人の理由が分かる。

まぁ、250万ってのも駅前タワマンで行けば郊外物件（ここも郊外ですか？・笑）、例えば
東戸塚とか、南千住とか、金町とかのレベルの話だよ。東戸塚は250万じゃ無理だったかも。
つまり川崎・横浜や東京都内で言えば城東地区のレベルということ。逆に都内のある程度
人気のある街（武蔵小金井、三鷹、練馬あたり）が300万を超えているところを見ると、
もともとブランド価値のある二子玉川の本物件が350万超えているのは当然でしょ？ちなみに
小金井・三鷹で350万以上してるからね。勿論400万を超えてきたのは、ちょっとやり過ぎ感は
あるかもしれないけど、平均坪単価370〜380万は避けられない状況だよね。

東京のマンション坪単価の分布を俯瞰的に見れば、自ずとここの適正レベルが分かるという
ものだけど、二子玉に対する何やら物凄い恨みみたいなものが、バイアスかけちゃってるのかな？
というか、まともに回答する方が傷つけちゃう？

[619: 匿名さん]

坪単価３０万円ぶん（イコール物件価格１０００万円ぶん）やっちまったんじゃないかと思う。
なに考えてるんだよ、東急。買おうと思ってたのにこれじゃあ無理。退場します。

[620: 匿名さん]

荒らしてる人はここに限らずいろんなスレに登場してるらしい。住みたいとか検討とかいうわけじゃなく、真面目に検討してる人を荒らして混乱させるのが楽しいみたい。
小杉や豊洲の住人を装ってるのもそう。あっちのスレで叩かれて腹いせに住人を装ってよそのスレを荒らしてる。
相手にしないで削除依頼するのが一番。自分の書き込みに反応ないと後で自分に賛同レスしたり批判レスするおかしな人ですから。

[621: 買いたいけど買えない人]

やはり坪４００万超えましたか〜
そうなると思ってました。
だって二子玉川ですもん。
やっぱいいとこですよ。
多摩川の自然があって、洗練されたお店があって、渋谷へも電車で約１０分。
おいしい空気のなかで生活したい人にとっては都内ＮＯ．１の環境だと思います。
どう考えたって練馬や三鷹のタワーより安くなる訳ないじゃない！？

[622: 匿名さん]

荒らしてる人たちは、マンション相場全体が安くなるのが希望なんでしょう。
安く買いたいのか、それとも買えないからやるのかはしらないけど。

[623: 購入検討中さん]

ここって武蔵小杉と比較する人が多かったけど、価格から考えると
麻布十番や赤坂と比較するほどの物件ってことですね。
麻布十番の価格はこれからですが、住友が豊洲で下げてきたことを
考慮すると意外とここと同じか安いかもですね。同じくらいだったら
ここを買おうと思っていた人はどうするんでしょう。

[624: 購入検討中さん]

かなりの割高感。
これで売れるんだろうか。
この価格ならもっと都心を買うことにします。

[625: 匿名さん]

こんな値付けで1000戸も売れるのか見物ですね。

[626: 匿名さん]

でも安いんじゃない。今時郊外に一戸建て建てようとすると１億なんて
当たり前だしね。東急は１戸建て顧客持ってるから即売すると思う。
太子堂、浜田山もこんな感じだし。

[627: 購入検討中さん]

二子玉川と麻布十番なら間違いなく麻布十番ですね。

[628: 匿名さん]

>>627
大崎、五反田ならどう？

[629: 匿名さん]

＞623　麻布十番や赤坂と比較するほどの物件

それは言いすぎですね。どう見ても都心ではない大崎五反田と何とか同じってとこでしょ。あなた、赤坂は坪平均580で麻布十番は平均480だよ。ここは都心より明らかに１ランク下と明確となってしまったのです。まあ山の手の外側では1番の評価ということが今回の値段設定で明らかになったぐらいにしときましょう。

わたしはそれよりもこの物件はどうでもいい共有施設がたくさんあるのがとても心配です。なんだかんだで世田谷住民が主張が強い人多いからね。ファミリー層が多いと思うのでフィットネスルーム、キッズルーム、サロン、ゲストルーム、集会室、音響室、スカイラウンジなどの使用に関して行儀の悪い子供が騒いだり荒らしたりしそうで嫌ですね。556さんが記入して下さったマンション敷地内2000㎡の提供公園というのも敷地内にどんな人が入って来るか分からないですもんね。色んなタワマンの住民スレを見ていると共有施設が作る問題点が明らかになっている様なのでそれらとの位置取りもよく考えて購入するかどうか、購入する場合の部屋の位置なども検討しなければと思います。ここはおそらく都心より世田谷からの移動組が多いと思いますのでタワマンに住んだ事は少ないはず。この辺の振る舞いがとても気になります。

[630: 匿名さん]

>>629
大崎、五反田、二子玉で壮絶なバトルが開始。
どこが勝つか予想するのも楽しそう。

一応麻布って名前が付けられる麻布十番は別格ですか？住所は三田だけどｗ

[631: 匿名さん]

ここと購買層がかぶりそうなのは大崎五反田より中目じゃないですか？