二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[733: 物件比較中さん]

世の中の情勢考えろと言われても今日の日経平均７１６２円ですよ。不動産価格だってどうなるかわからんというのが正直なところでしょう。来年には都心の不動産が今の３割安という事態だって有り得ますよ。TR赤坂、PC赤坂、プラウド千代田富士見、ここらあたりの物件の転売屋さん達の
損切覚悟の売値が不動産価格の下げに拍車をかけるかもしれません。

[734: 匿名さん]

じゃ、そっちねらった方がいいじゃん。

残戸数が見えてるとこなら思い切って損切りだけど、まだ一戸も売ってない東急は思い切った損切りは出来ないでしょ。

どうせ十年以上前から計画してた自分の土地の開発なんだから、無理に損切りせずに何年か遅れてもホールドの方が損害が少なさそうだ。
景気動向変われば供給不足で上げに転じるわけだし。

なんだか逆に坪200切りとか現実味感じなくなったなぁ。

[735: 購入検討中さん]

ここが坪200万になったとして（さすがにそれはないと思うけど）
それが原因で高島屋がなりたたなくなるとか、激安スーパーだけに
なるということはないと思うよ。

そもそも高島屋はじめ百貨店は全然客にアピールできてないから、
元から斜陽産業なわけだけど、この辺は割りといいエリアなので、
老人層中心にそこそこ保つでしょう。

中長期的に200万になるというのは可能性高いと思う。

でもそれは経済状況、所得、購買力、他の資産価格との関係などから
なるべくしてなるのであって、二子玉川に住む人たちの（相対的）経済レベルが
下がるということにはならないでしょう。

川向こうは100万切る物件も出てくるだろうし、都心も200万円台でしょう。
ない話ではないと思います。

あと731さんとか言葉遣いが荒い人はカキコミ自粛お願いします。

[736: 匿名さん]

まじめな話
地元の需要しか無いと思うけど、
どの程度期待できるのかね？
高齢化進んでいない？

[737: 購入検討中さん]

まぁ、全ては、東急が欲かいて、マーケット・タイミング計り過ぎたってことでしょ。
相場が底打つくらいで動き始めて、上がりッパナに、「もう少し待ってれば、もう少し
高値でも売れたかな」くらいで瞬間蒸発的に（さすがに1000戸じゃそれは無理か）売るのが
王道。相場が過熱感もってから売り出したら、度つぼにはまるのは素人でも想像つく。

この会社はバブル崩壊からものの見事に何も学んでないのか？！

[738: 購入検討中さん]

地元需要　　　　　　　　8割
沿線やや離れたところから2割

くらいの感じですかね？

ただ、高齢者が低層マンションとかならいいかもしれないけど、
マンモス・タワマンとかをどう受け止めるかがやや微妙ですね。

あんまり高いとことは却って人気ないかも。戸建からの住み替え組には。

そこそこしっかりしたご老人が多ければ管理組合とかしっかり運営して
もらえれば超ラッキーですが、本物の高齢者が多いと、いろいろと大変な
ことはあるかも。でも、既存の古いマンションよりは幾分ましでしょう。
日本にいる限り避けられない課題かもしれませんね。

まぁ、今の価格だと、売れても100いくつとかじゃないですかね？
3割下げても半分は無理っぽですよね。

とりあえず、三井住友MUFGみずほ銀行とトヨタGM、シティ・サックス・スタンレー
などが誕生して、世の中少し落ち着かないと。

[739: 匿名さん]

735さんの言うように経済的レベルが下がらないといいけど、小金持ちは株安打撃受けて、その下の層は打撃受けずに頑張ってしまうとかは無いかね。
後は打撃の少ない資産家が買い漁ってゴースト化するとか。

二子玉川って小金持ちのファミリーとか地元の資産家老人が穏やかに暮らすのがいい感じなのに。

[740: 匿名さん]

郊外＝老人＝　　？高層マンション
ウン〜

[741: 購入検討中さん]

>二子玉川って小金持ちのファミリーとか地元の資産家老人が穏やかに暮らすのがいい感じなのに。

その線は変わらないと思いますけどねぇ。

確かに小金もちは、為替・株でやられたでしょうが、情報も入って来る層ですから、
丸々全部やられたということはないでしょう。

また、下げたときはやられますが、上げたときも、その恩恵にあずかるのが
常にリスク資産にある程度のエクスポージャを持ってるこの層ですから、
そうそう急に小金持ち層がしぼむということはないとみますよ。

[742: 匿名さん]

高齢化が進んで将来性無しでは？

売り切ればそれで終わりのデベ関係者にはどうでも良い話ですけど。

[743: 匿名さん]

731です
言葉荒くてすいません

これからの不動産市況のことを考えて興奮してしまったようです
申し訳ございません

今後いつごろまでに値段が下がってくるかという話ですが、
金融機関さえ危ない今、デベはできるだけ在庫を減らしておきたい
状態だと思います。

それを考えると来年、再来年には更なる大安売りが出てくるはずです
バブル崩壊時よりも私は早く値段が下がるものと考えております。

[744: 物件比較中さん]

私は４戸に１戸くらいは小学生以下の子持ち世帯に入って欲しいと心底願っています。
また、駐在員の帰国家庭なんかも大歓迎です。
これまでは帰国組といえば、用賀や池尻、さらに宮前区や青葉区に集住していましたが、
この物件がきっかけで二子玉川にも新しい魅力が加わるといいな、と思っています。

現時点では、ここは数十件ある候補のうちの１つにすぎませんが、ＭＲに来場される
人達の様子なども見つつ賢い選択をしたいと思ってはいます。

[745: 匿名さん]

二子玉川がブランドと思ってる人はほとんどが田舎者か都心の物件買えない者が東京のハズレの新開地にしがみつこうとしてる人達だよ。
田舎から出てきたねーちゃんがブランドものぶら下げて、渋谷六本木闊歩してるようなものだよ。
二子に住む住人は二通りですよ。
１）昔から住んでる比較的質素なサラリーマン家庭、又は地元川べり耕していた農家。
２）都心一軒屋は購入できないが何んとか都心の新開地でもいいからへばりついていたい見栄っ張りの冷静に経済的見地からものを見ること出来ない田舎から出てきた割と知的レベルの低い人。
おそらく両親が東京育ちと言う人少ないんじゃないかな。
昔は二子なんて単なる河原だったから、こんなバカみたいな値段で買う気も起きないよ。

[746: 匿名さん]

私は実はライズは極端な値下げはしてほしくないです。
割高だけど、二子玉川の空気が好きな落ち着いた気取らない人が、思い入れを持って住むならそれも良いと思ってました。
元の価格で先行予約に集まってた方達は老人ばきりでは無かったし、それでいて落ち着いて良い感じだったので、好感を持っていました。
何度か足を運ぶ度にこれなら良いかもと決めかけていたんです。
なのに、こんなことになって…

価格が下がって割安になったとしてもやっぱり残念に思います。

[747: 匿名さん]

昔の価値感を語っても今の感性も理解できないと寂しいですね。
私は昔の田舎のフタコと今のちょうど良いフタコは別の価値でみてます。いつまでも玉電の頃のままじゃないですよ。
目を覚ましてくださいな。

[748: 匿名さん]

何も知らない人が東急に手玉に取られてるだけ。
東急は値段下げないよ。
僅かな二子信奉者と心中ですよ。
アーメン

[749: 購入検討中さん]

まあ、心中していただければ、在庫大放出であり得ないほど暴落する。
損切りってのは中々難しいね。

[750: 匿名さん]

だから良い二子て何なのさ。
具体的に教えてよ！
高島屋だけじゃない。
あとは年に何回か避難勧告のでる橋の下じゃない。

[751: 匿名さん]

いやぁ、販売開始も近づいてきて、このスレも盛り上がってきたね〜。
一時期は見向きもされてないんじゃ？と思うほどレスが途絶えてたけど。

素朴な疑問だけど、二子にネガレスする人ってどういう意図でやってるの？
単純に二子が嫌いならここのスレ来なきゃいいことだし、やっぱり安く
買いたいってこと！？
であれば、少なくとも全く需要がない訳ではないってことね、郊外の駅遠物件のように。
ってことは値付け次第でネガレスさんも買うってことか？
デベvsネガの我慢比べだねぇ・笑

[752: 匿名さん]

ブランドって具体的なものではないですよ。
二子って聞いただけでかっこいいって思う心の問題ですよ。
それだけに数千万円上乗せして払う人達が集まるのです。
何処に住んでるの？　って聞かれた「二子」ってこたえる時の快感に数千万払うんですよ。
分かるこの感覚？　橋の下でも関係ないの。

[753: 物件比較中さん]

>>748
私も東急は値段を下げないと思っていますが（そんなことをすればこの物件だけの
問題ではすまなくなり、沿線相場破壊の余波を受けるのは何を隠そう東急自身だから）、
７４８さんもこんな私の浅い読みと同じレベルで書き込んでいるのでしょうか。
それとも、さらに東急に近い確かな情報をお持ちですか？もしよければ教えてください。

[754: 匿名さん]

川崎市高津区二子！

[755: 匿名さん]

デベに掲示板担当が居るの知ってますか？
今頃おろおろしてるよ。
以外に世相が反映されるから。

[756: 匿名さん]

私も二子に住んでます。　高津区の....

[757: 匿名さん]

同じ二子だから仲良くしてね。

[758: 匿名さん]

あっさり完売しそうですね。
株や為替だといっても普通の人には影響少ないですしね。

[759: 匿名さん]

>>758
デベさんですか？

[760: 匿名さん]

このご時勢にローンなんて危ないですよ。
単純に考えれば日本政府の抱えている借金は５００兆近くある訳だから一人当たり１，０００万
１家族４人構成として４，０００万の借金を将来何らかの形で負担しなければならない訳だから、
これが消費税として取られるのか、超インフレ政策で国の借金を軽減するのかいずれかだろうが、恐いことですよ

[761: 匿名さん]

後者を予言しているのがフジマキジャパン　藤巻氏ですね。
まぁ、一人1000万ずつ負担させるってのも現実的じゃないから、長期的に見れば
インフレ政策もあるのではないですか？

[762: 匿名さん]

できるだけ高く買いたい変な人
こんな人、ほんとに居るの？

> 私は実はライズは極端な値下げはしてほしくないです。
> 割高だけど、二子玉川の空気が好きな落ち着いた気取らない人が、思い入れを持って住むならそれも良いと思ってました。
> 元の価格で先行予約に集まってた方達は老人ばきりでは無かったし、それでいて落ち着いて良い感じだったので、好感を持っていました。
> 何度か足を運ぶ度にこれなら良いかもと決めかけていたんです。
> なのに、こんなことになって…

[763: 購入検討中さん]

>あっさり完売しそうですね。
>株や為替だといっても普通の人には影響少ないですしね。

これが一番の間違いなんですよ。
保険、郵貯、年金（受け取りはまだ先でも）、あなたの会社の業績・財務
あなたの付き合いのある金融機関の財務と融資姿勢や営業姿勢、
住む自治体の財務等々、全部つながってるんですよ。

あなたが経済活動をする限り、（ものを買い、消費し、労働力の対価として給料をもらう）
株や為替が関係ないことなんてないよ。

株や為替が、実際に自分が直接取引きしないから関係ないなんて小学生じゃあるまいし。
金持ちの年寄りだけに縁のある話じゃないよ。

将来の自分の暮らしを安泰なものにしたかったら、一生懸命働くのも大事だが、
上場企業の取締役がさぼったり、会社の金を無駄使いしたり、会社に損失を
負わせてないように監視した方がいい。なぜならそれは

「あなたの金」だからだ。あなたが稼いだのに、あなたの手元にない金は、
税金だけじゃないぜ。あなたの金が、日本の株に投資されてんだ。
税金を食い物にする小役人と政治屋、株主の金を食い物にする無能役員、
こいつらが「普通の人」にとっての一番の敵だ。

も一回言う、自分が株主なんかじゃないなんて絶対思っちゃいけない。
なぜなら株主だからだ。

[764: 購入検討中さん]

>私も東急は値段を下げないと思っていますが（そんなことをすればこの物件だけの
>問題ではすまなくなり、沿線相場破壊の余波を受けるのは何を隠そう東急自身だから）、
>７４８さんもこんな私の浅い読みと同じレベルで書き込んでいるのでしょうか。
>それとも、さらに東急に近い確かな情報をお持ちですか？もしよければ教えてください。

あなたがお書きになっているのは、かなり経済や業績がいいときの話です。
収益を追えるというのは、結構贅沢な境遇ですよ。

まずは資金繰りですよね、企業存続の第一条件は。言い換えればキャッシュフローです。
明日の100万より今日の5万。今世界を駆け巡っている危機の本質は、流動性枯渇です。

日本では今のところ本格化していませんが、リスクは常にあります。
資金の早い回収のためには、財務諸表上の損益なんて省みないことだって
あるのです。逆に今年のデベの倒産の特徴は黒字倒産です。資金繰りが
行き詰って倒れるのです。

どこも売れず、資金入金が途絶えたら、とりあえずいくらでもいいから、
売って代金を受け取らないことには仕方ないのです。どこも売れないのですから、
どの道、ほぼ全てを値下げする必要が出てくるのは自明です。

[765: ご近所さん]

建設いまどの辺まで進んでます？
工事中止もないことないかなと思うんですけど。

いくらなんでもタイミング悪すぎるでしょ。
今から1000戸売れって言われてもなァ。

[766: 匿名さん]

>>762

チラシの特売チェックして激安スーパーに行くタイプ？

高級スーパーオンリーという別のライフスタイルが有る事は知らない方が幸せかもね。

[767: ビギナーさん]

いつまで経っても、いい物の適正価格としての高額品と
単にふっかけてる高額品の違いが分からない人もいるね。

ここは単なるトンデモ価格。

断じて高級スーパーなんかじゃないよ。

実際、合理的な魅力訴求ができないから、あの理解不能なコピーや謎の
くらーーいCM、そしてイラスト展につながったんだと思うけどね。

[768: 匿名さん]

極端な高値は、極端な値下げをもってしか
適正な価格にはなりませんね。残念ですが、

半値八掛け二割引

は回避不能と判断いたします。

[769: マンコミュファンさん]

だね

[770: 匿名さん]

764さんに同じ考えをもっています。

そして東急より先にゼネコンの資金繰りが心配です。このPJのファイナンスがどの様な形態なのかはしりませんが、ゼネコン側のデフォルトが先になったら、塩漬けの更地で終わりになっちゃいますよね。

@300万なら買うつもりでしたが、厳しいなー。

[771: 匿名さん]

先進国で株価が一番下がってるのは日本ですよ。
震源地のアメリカ以上に下がってます。

[772: 匿名さん]

経済市況を無駄にぶちかましている意味不明な人、なんの為にマンション購買層のスレにいるんだ？
まさか購入検討者を説得して経済的機器から救いたいなんて奇特な人？
だとしたら全てのスレに行かないと。
(笑)

集団的不安心理をそうやって煽ること自体が後ろ向きで、何も生み出さない、マイナス要因と知っててやってる？

negativeな人は普段からそうなんだろうなー。
周りを暗くさせて安心したいんだね。

[773: 購入検討中さん]

世界恐慌並みの大暴落なのにマンションなんて買ってる場合じゃないでしょ。

positiveを通り越して能天気な人は普段からそうなんだろうなー。
現状から目をそむけて安心したいんだね。

[774: 物件比較中さん]

適正価格というか安くなるなら購入したいという考えをもっている方々が多いということですよ。
３００万/坪、２５０万/坪、２００万/坪、で買うという３層に分かれているように思いますね。
現実的には３００万/坪を切るくらいでと私は考えています。

[775: サラリーマンさん]

今もニューヨーク２０３ドル安だよね。　１１月までは米大統領も決まらないし、決まっても暫く動けない。自民党も早期解散を迷ってる。まともな政策は出てこないよね。そうこうしているうちに、株価はどんどんさがる。つられて、土地もどんどんさがる。てな具合で、結局　２００万／坪くらいまで
行く可能性があると思っています。なにしとろ１００年に１度らしいので、従来の観念は通じない。

[776: 購入検討中さん]

744
全く無意味なコメントどうも。

[777: 購入検討中さん]

774だった。すんません。

[778: 匿名さん]

> >>762
> チラシの特売チェックして激安スーパーに行くタイプ？
> 高級スーパーオンリーという別のライフスタイルが有る事は知らない方が幸せかもね。
高級スーパーで安く物を買います。
あなたは激安スーパーの定価買いですね。あたまわるそ。

[779: 周辺住民さん]

>>778
アタマ悪い文章書いてるのは自分のほうでしょう。
762は高級スーパーで普通に買い物してるくちだろ
文をちゃんと読みましょう、ね。

もし、仮にここが坪200なんてなったら、まさにカオスになりますね…タワー内が。

[780: 購入検討中さん]

でも、世界経済がカオス状態なんだから、タワーの中がカオスになっても
おかしくないですよ。というか、カオスになる可能性大。
ほんと現状認識が甘いですね。

[781: 匿名さん]

地権者で割り当てられたマンションを売却しようと思っていたから、
たぶん、自分の頭の中がカオスになっているんじゃないかな。

[782: 周辺住民さん]

ん？私は地権者でもなんでもないので構わんのですけどね。
丘の上からの眺望にタワーが一本添えられるかどうかなので…