二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[688: 匿名さん]

ま、誰だって想像するのは自由だよね
頭悪そうなネガキャンするのも自由だと思うけど、あまり相手にされないと思うよ

[689: 購入検討中さん]

>が、一割でも下がればお得なのは確か。

そうですね。ぜひ100戸ぐらい買い占めていただければ、デベも狂喜乱舞して喜ぶでしょう。

私は買いませんけど。

[690: 匿名さん]

なら名前くらい直そうよ
どこの検討者なのか知らないけどさｗ

[691: 購入検討中さん]

いや、3割下がったら買うよ。検討してないわけではない。
1割下げぐらいで「お買い得」と感じるような人が羨ましいよ。真面目に。

[692: 匿名さん]

本来人気が出そうな部屋が二倍だなんて結構じゃないですか？

自分の欲しい部屋が選べるってことでしょ。
二倍程度なら二期販売から回して購入って話がありそうだから買える人にはら単にライバルが減っただけのこと。
デベが泣く泣く値下げしたお買い得物件なら逆に有利に進められる。
他人の不利は自分の有利ってこともある。
実際、億超え先着順の物件がちゃんと消えて行ってるよ。
ライズと迷って手付け金を入れ遅れたらアウトだったよ。

ま、株安で打撃受けてない人が難なく好きな部屋を買うんだろうね。

ネガティブに受け止めてる人ばかりじゃなさそうだね。
値下げしたらって期待してる人も多いんでは？
絶対買わないと言いながら書き込んでる人は不利な人か話し相手が欲しい野次馬さんかね。

[693: 購入検討中]

北向きお見合いでは三割下げもあるかもよ。

私はそっちは三割下がってもちょっと。
でも南よりでお見合いなしなら一割下げぐらいでもアリかな。

みんな期待半分、不安半分で様子みてるんだね。
出遅れは避けたい人は担当営業と仲良くするってことか？

[694: マンション投資家さん]

二子玉川は確かに人気のある街だと思いますよ。
しかし今のご時勢、1,000戸超のマンションが簡単にさばけるはずがない。
5倍くらいつく部屋が一部あるかもしれませんが、大半は1倍か0倍でしょう。

ここでは強気派の方もいるようですが、デベは第○期△次販売と小刻みにしてごまかすと思いますよ。

[695: 匿名さん]

私は購入します。やっぱりいい物件は、価値が揺るがないですよ。

[696: 契約済みさん]

今回の販売は６０００万円以上が主ですよね。それだけ出せる人が検討するのはわかるけどな。
なんか５０００万もだせるかどうかわからない人はもともと二子玉川は無理ではないのですか。
６５００万程度の資金計画がたてられる人の物件ですよ。
そのような人は東京にはざらにいるでしょう。

[697: 匿名さん]

６千万で買えんだろ。家族で住む部屋なら１億以上だよ。
だから、顰蹙買ってるんだろ。

[698: 匿名さん]

こんな高い値段、このご時勢に買う人居ないんじゃない。
アホみたい。

[699: 匿名さん]

＠300万なら買う。
皆はどうおもってる？

[700: 購入検討中さん]

期末まで粘って200戸契約に至らなかったら20％下げると社内で論議しているぞ！
みんな3月まで買うなよ。
＠300万円切りが現実味を帯びてきたぞ！！

[701: 匿名さん]

@300でも高いよ。
中央区のTTTが@220くらいだった訳だし、
この立地なら@250でも悩むけど・・・

[702: 匿名さん]

TTTはいまはそんなに安くないよー。
当時買えてればお買得だったけど今は中古も高いからその価格は無いよ。
それに、住むなら二子玉川が街の質が断然良いと思うよ。
あちらはマルエツがあるくらいで、銀座に出るか豊洲に行かないと買い物が揃わないしTTT以外がかなりシャビー。
トップグレードが買えないなら暮らし全体の質感は全く違うよ。

まぁ、共有施設や賃貸相場だとコロッと負けるけどね。

＠200万とか狙っている人はそもそも二子玉川での暮らしにフィットしないんでは？

そんなに安いならもう一部屋喜んで買うけどね。

[703: 購入検討中さん]

>当時買えてればお買得だったけど今は中古も高いからその価格は無いよ。

いや、中古も全然売れてなくて価格破壊状態なんだけど。
ここも坪200ぐらいが適正価格でしょ。

[704: 匿名さん]

>当時買えてればお買得だったけど今は中古も高いからその価格は無いよ。

だから、これから下がるって話ししてるんだけどなー。

[705: 物件比較中さん]

３００万/坪がとりあえずの相場だと思いますよ。来年にはこの価格で交渉でしょう。

[706: 匿名さん]

>＠200万とか狙っている人はそもそも二子玉川での暮らしにフィットしないんでは？
二子玉川の生活にそんなお金がかかるのかい？
坪200でも90m2で6千万。十分高いと思いますが。

[707: 匿名さん]

人口動態・世帯動態　悪化
株価下落率
信用収縮
消費者のリスク選好度下落
世界景気見通
世界的不動産価格下落
在庫保有コスト
東急の財務持久力
中古物件の相対的魅力度

1980年代から2000年代までが、
日本経済の歴史的最高到達点で、今後を後退期と
考えると、少なくともバブル以前（200万円前半）
あるいはそれ以下にならないとおかしいと思います。

株価は既に1980年代前半に戻りました。

[708: 匿名さん]

25年かけてやっと長い長いバブル終了？これからは下振れ（逆バブル）かな？

とすると、市場価格は200万円割れもあるかな？今も岡本の駅遠物件なんかはそれくらいもあるが、それが平均レベルになりそう。

でもこの物件はそこまでは下げられないだろう。タイミングが悪すぎた。すごい高コスト物件（電鉄の土地簿価以外部分）

これはスルーで、これ以降のもっと大手の物件を待ったほうがいいかもね。安く買えるのはうれしいが、既に所有してる物件もめちゃ下がるから、一番おいしいのは、これからの一次取得者だろうね。うらやましいよ。

[709: 匿名さん]

しょせん県境外周区の郊外ですからｗ

都心が憧れるはずがないです。
他の郊外が憧れるなら分かりますが・・

[710: 匿名さん]

都心があこがれなくても、世界があこがれるから、
これでいいのだ。

[711: 匿名さん]

まぁ、もともと都心と郊外という図式自体がちょっと違うと思いますが
（たとえば都心でも神田と麻布じゃ雰囲気全然違うしね。
「県境外周区」（普通見聞きしないよね、この言葉自体）
も、城南では問題にははならいですよ。城北・城東なら
ともかく。）

この物件、本当にヒサンなことになりそうです。なぜなら、
タイミングが超絶的に悪い
規模がでかすぎる
二子玉川という街とタワマンの相性が絶望的に悪い
価格訂正の思い切りが悪く、デベの市場の変化への対応が、超後手後手に回っている

打つ手ないですよね、売主としては。
どーすんだろ？

[712: 匿名さん]

県境外周区も、城南では問題にははならいですよ。＞
ブヒー
ブランド＊＊現る。現る〜。爆笑

[713: 匿名さん]

地方のオッサンは、皇居から同周円状に同じ坪単価の土地が広がってると妄想してるんだろう。

郊外田園都市構想は東京・関西でしか成り立たないし、成立してからせいぜい100年。
田舎のオッサンにまで理解が行き渡るには、ちょっと時間が足りてないよ。

そりゃオッサンにしてみりゃ浅草・上野が二子玉川よりいいに決まってるもんな。

そういう人はそういう世界でどうぞ楽しく暮らしておくれ。

[714: 匿名さん]

ブランドはともかく、実際高い車乗ってみると
好みとは別に絶対的な良さがあるじゃない？
そんな感じ。
まぁ実際、住んでみりゃわかるよ。

[715: 匿名さん]

シンジャってＮＧなんだ。
信じる者は救われる。
ナンチャッテ
大爆笑

[716: 匿名さん]

>ブヒー
>ブランド＊＊現る。現る〜。爆笑

いいね、品があって。ブヒーって。
こういう人には城南は退屈だろうね。

ブランドって何だろう？
土地のブランドで家選ぶ人は現実にはほとんどいないだろう。
数万で買えるバッグならともかく。

環境ならかなりの金を積むのも理解できるが。
環境を理解できない人がそれをブランドと呼んでんのか？

分からん。理解できん。

[717: 匿名さん]

>地方のオッサンは、皇居から同周円状に同じ坪単価の土地が広がってると妄想してるんだろう。
二子玉川のオッサンは、１００年前はとても人が住む所じゃなかったのが、今じゃブランドのある高級住宅地だと妄想してるんだね(^^;

[718: 匿名さん]

二子玉川の暮らしは特別お金かかるとは思わないけど近くに安い商店とかほとんどないよ。

八百屋さんで安いところあるけど。
それよりは比較的質が良いものやインポートが手に入れやすいから、それが利点。
普段の買い物はデパ地下とかせいぜいプレッセだから全体に高めになる。
郊外の雰囲気だけど郊外大型量販店みたいな格安な店はみないな。

[723: 匿名さん]

300万は明らかに高いだろ
だけど220万はいい線いっていると思う
バブル崩壊後の港区白金のマンションが280万切っていただろ
そこから考えると200〜220万が底値だと思うけどなー

希望的観測かな

といってももうバブル崩壊後よりひどい経済状況なんだけどね
日経平均6000円台突入しまーす

あさってには5000円台？？？

もう何があってもおかしくないよ

[725: 匿名さん]

凄いことになってるね。
私は株には疎遠なのでむしろ今のうちドル買いして次の旅行の小遣いでも増やしておこうかな〜くらいの感覚で傍観中。

私も二百万台前半まで行くなら南西プレミアムにでもしようかな♪
そうなったら東急には悪いが超ラッキー！

でもそんな原価割れで売るほど東急グループが傾いてるわけ？
そこまでいったら売らずに置いておいたほうが得じゃない？

とは言え、皆さん期待満点ね。
キャッシュの準備は大丈夫？(笑)

[726: 匿名さん]

東急なんていつどうなってもおかしくないでしょ
トヨタの人が「もうだめだ」って言っているんだから

買う人いないねこれ

[727: 匿名さん]

いや何言ってんだろうね。
坪200万円どころか坪150万円になるよここは。
未曾有の大不況だよ。200万円なんて甘いよ。
これから大暴落が始まるのは間違いないから見てなよ。

[728: 匿名さん]

トヨタを基準にするのはちょっと違うような…

まぁいいか。

でもそこまでいったら売らないでほしいなぁ。
街が開発とタワーで変わるより、フタコ感覚じゃない人が大勢流入するほうが雰囲気変わるよ。

ステイタスは無くてもある程度のグレード感が維持されないなら、もうそれはフタコじゃないかも。

[729: 物件比較中さん]

まだ不動産購入していないから大暴落待ってますよ。来年末くらいまでにあるのかな？
キャッシュの準備しておきます。

[730: 匿名さん]

ライズがそんなじゃ玉川高島屋も危ないね。
客層が著しく低下してデッカいスーパーみたいなのが喜ばれるようになったらお終いだー。

[731: 匿名さん]

727>

だから希望的観測だって言っているだろ
俺だって200万切るかもしれないと思っているよ
だけど200万円切ったら他の不動産はどうなると
思っているんだよ。

武蔵小杉なんて100万切るかもしれないんだぞ
少しは世の中の情勢を考えろよ

[732: 匿名さん]

もう、この際販売時期二年ぐらい延ばして黙って工事進めて、ついでに円高利用して輸入建材のいいのを使って内装アップした後売り直しするのはどうだ？

安すぎる二子玉川じゃ東急も周辺住民もお呼びじゃないって。
そんな二子玉川なんて売り出す意味も買う意味ももはやないんじゃないかい？

[733: 物件比較中さん]

世の中の情勢考えろと言われても今日の日経平均７１６２円ですよ。不動産価格だってどうなるかわからんというのが正直なところでしょう。来年には都心の不動産が今の３割安という事態だって有り得ますよ。TR赤坂、PC赤坂、プラウド千代田富士見、ここらあたりの物件の転売屋さん達の
損切覚悟の売値が不動産価格の下げに拍車をかけるかもしれません。

[734: 匿名さん]

じゃ、そっちねらった方がいいじゃん。

残戸数が見えてるとこなら思い切って損切りだけど、まだ一戸も売ってない東急は思い切った損切りは出来ないでしょ。

どうせ十年以上前から計画してた自分の土地の開発なんだから、無理に損切りせずに何年か遅れてもホールドの方が損害が少なさそうだ。
景気動向変われば供給不足で上げに転じるわけだし。

なんだか逆に坪200切りとか現実味感じなくなったなぁ。

[735: 購入検討中さん]

ここが坪200万になったとして（さすがにそれはないと思うけど）
それが原因で高島屋がなりたたなくなるとか、激安スーパーだけに
なるということはないと思うよ。

そもそも高島屋はじめ百貨店は全然客にアピールできてないから、
元から斜陽産業なわけだけど、この辺は割りといいエリアなので、
老人層中心にそこそこ保つでしょう。

中長期的に200万になるというのは可能性高いと思う。

でもそれは経済状況、所得、購買力、他の資産価格との関係などから
なるべくしてなるのであって、二子玉川に住む人たちの（相対的）経済レベルが
下がるということにはならないでしょう。

川向こうは100万切る物件も出てくるだろうし、都心も200万円台でしょう。
ない話ではないと思います。

あと731さんとか言葉遣いが荒い人はカキコミ自粛お願いします。

[736: 匿名さん]

まじめな話
地元の需要しか無いと思うけど、
どの程度期待できるのかね？
高齢化進んでいない？

[737: 購入検討中さん]

まぁ、全ては、東急が欲かいて、マーケット・タイミング計り過ぎたってことでしょ。
相場が底打つくらいで動き始めて、上がりッパナに、「もう少し待ってれば、もう少し
高値でも売れたかな」くらいで瞬間蒸発的に（さすがに1000戸じゃそれは無理か）売るのが
王道。相場が過熱感もってから売り出したら、度つぼにはまるのは素人でも想像つく。

この会社はバブル崩壊からものの見事に何も学んでないのか？！