二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[534: 匿名さん]

ココにはエキセントリックに否定的な意見を書き込む人もいるみたいだけど、やっぱり住んでて思うのは住みやすい良い街だよ。
ただ、現状のフタコにライズの価格設定だと正直割高感は否めないからその辺はよく考えて買いか見送りか決めたいところ。
無理してまで住む憧れエリアでもないよ。

先週末からＭＲ一般公開で予約なしで見学出来るようになったみたいだけど、価格と内装のバランスの悪さにショック受けてる人多いんだろうな。

[535: 匿名さん]

フタコが住みやすい街という一般論と、

この時期に割高価格で売り出される
低地のマンモス・タワマンの魅力度は
（しかも、地権者が多く、東急の土地簿価が並外れて低い
かつ、隣地はしばらく大きな空き地-資材置き場-として放置）

しっかり区別した方がいいと思う。

瀬田の方のいいロケーションの中古戸建てがこの相場で安く手に入りそうなら、
（そしてそれがライフスタイルに合うなら）
是非買ったらいいと思うが、

このライズとかいうマンションは地雷の可能性が極めて高いと思いますよ。

[536: 匿名さん]

ニコタマは良い所だが、
ライズが良い訳ではない。

って事でOK?

[537: 匿名さん]

↑個人的にはだいたいあってるかも。

私もライズは良くも悪くも地雷だと思います。

マンション派の私的には、フタコはとても良いけどライズは微妙ぐらいかな。

私のケースでは、例えば崖上の戸建てが同じ程度の価格でもライフスタイル的に買わないので、他のマンションと比較になるが、今はめぼしい所が見つからない。
もっと歳がいってれば青山とか代官山の借地権マンションで良いんだけどなぁ。

住宅に求めるものは人それぞれなので…難しいですね。

[538: 匿名さん]

この不況下で都心でない高い物件を買うのだから、当然高級感が求められていると思うが
それが並以下なのでは、どこにターゲットを向けているのかがわからない。

二子玉川は小杉とかと比べたら値崩れはマシそうだけど
ここはちょっと、中途半端な感じが否めない気がする。

[539: 匿名さん]

どうせ買うのは地元の年寄だけだよｗ

武蔵小杉は若いファミリー向け。
これからに期待だね。

[540: 匿名さん]

>>538
逆じゃないかな。都心ではない物件だからこそ、
サラリーマン向けの団地が求められているのに、
高級指向して高額マンションにしちゃった上に、
仕様は団地だった。ターゲットがいなくなった。
これが正解！

[541: 匿名さん]

さすがに波以下ってことはないんじゃない？
高級マンション価格なのに高級仕様じゃないだけで。(笑)

擁護する気はないが、数年前と違って今はこの程度なんじゃないの？
建材コストが上がって内装にしわ寄せあるだろうし。
まぁ、湾岸あたりのタワマンは派手だったから見劣りするのは事実だね。

割高だけど、内装ぐらいなら気になる人はプレミアムにグレードアップするとか自分で手を入れればいいさ。
数百万で高級マンションらしくなるよ。
白いドアはどうしようもないけど。(泣)

皆さん、どの辺が気になった？

[542: 匿名さん]

>No.537
フタコとか言ってる時点でアウト！
ガオカとか言ってる慶應の中で頑張っちゃってる痛いイナカもんの部類でしょ

[543: 周辺住民さん]

ん〜↑これ↑は何かの煽りでしょうか…？
地元民は昔からフタコと呼んでますよ。
確かにガオカとは言わずに自由が丘といいますが。

しかもアウトって…？？？？？？？？！

[544: 二子玉川住民]

542さんにかなり困惑

[545: 匿名さん]

>>542
>フタコとか言ってる時点でアウト！

　釣りかもしれないので、恐れながら申し上げますが、二子玉川小では「フタコ」と
言っております。


>ガオカとか言ってる慶應の中で頑張っちゃってる痛いイナカもんの部類でしょ

　542さんは多分「ノクティ」の命名者なんでしょうね。

[546: 匿名さん]

542さんは二子玉川をニコタマガワと読むと思っていらっしゃったのでしょう。

[547: 匿名さん]

ここはどう考えても高すぎます。
高すぎるという意味は土地柄、内容、ｓｐｅｃ全てにおいてこの値段に見合うものではないと言う事です。
この辺がやはり２流デベと言う事です。
にこたまと言う名前に惹かれて買う客が居る限りできるだけ高く売る。
あとは野となれ山となれと言う姿勢まるだし。
やはり一流デベの三井あたりになるとそれなりのものをそれなりの値段で出すものです。
浮利を追わずという社是が結局長期的に考えると信用と言うブランドが確立されることよく知っている。

[548: 匿名さん]

空虚なデベ批判されてもね・・・
必死さだけは伝わりました

[550: 匿名さん]

フタコっていうのは川崎市高津区の地名なんですけどｗ
変に略さないでくれますかねえ
もっとも正式には「ふたご」ですけどね

[553: 匿名さん]

フタコは世田谷
フタゴは高津
昔からそう使い分けられていましたよ

[554: 購入検討中さん]

「ノクティ」ってそうだったんだ！！！
なんの意味もないのだと思っていましたが、このスレの流れとその言葉を口に出して初めて気が付いた。そして、ちょっと嬉し恥かし。ぷふっ。

[555: 匿名さん]

>>550
>変に略さないでくれますかねえ

　君は名字だけで呼ばれたこと無いか？

[560: 匿名さん]

マツモトキヨシをマツキヨと略すのは許す。

伊勢丹は元々伊勢屋丹治呉服店だし、三越は三井越後屋だ。

しかし、スタバはいかん。マクドも却下。マックは許す。

[565: 匿名はん]

マツモトキヨシも伊勢丹も三越もスタバもマックもどうでも良い。
自由が丘の名物は、やっぱり亀屋万年堂のナボナだ！！

[566: 匿名さん]

価格改定のハガキきた！
イーストとウエストの売れ行き次第でセンター棟の値段決めるって言ってたけどこの調子じゃ３００万くらいまでは行くかな。
大手デベの都心物件も価格いじりだしたし。

[567: 匿名さん]

久しぶりにまともな物件情報！
このスレは基本アンチで僅かな情報がたまにしか出ないんですよね。

センター棟は設計当初URにする話があったので間取りも全体にやや小ぶりで最上階のペントハウス仕様以外は全部エクセレントですね。
価格が抑え目なら人気高そうですね。
でも、そっち狙いの人もアクションは早い方が良いかも。

以前に別のタワマンに応募した時は抽選外れた人に優先案内きたし。

[568: 購入検討中さん]

>アクションは早い方が良いかも。

この状況では遅ければ遅いほどよいように見えますが。
どんどん下げてるわけですから。

そもそも、反響がすごくあると言ってた東急が、値下げする時点で
全く信用できないのは明らか。

物件自体の安全性などにも疑念が生じて当然。

[569: 周辺住民さん]

正しくは、

「第一次」価格改定ハガキだろうね。
そのうち数えるのもやめちゃうだろうが。

[570: 匿名さん]

あまり玉川ビューに興味がないし、陽当たりを無視して、北側の部屋を検討中。20〜25坪で探してるからセンター棟の北側角部屋がサイズ的にもちょうどいい。早めに東急にアプローチしておきます。

[571: 匿名さん]

本当にどんどん下げてるんでしょうか。
うちでは申し込みした時点から特に変更きていないんですが、問い合わせた方が良いですかね。

まぁ、最初から百万単位のアバウトな記載だし、百万未満で動いてるならあまり気にして無かったんですが、全住戸で価格変わってるんでしょうか？

[572: 匿名さん]

というか、価格が決まったの？
○百万円台ってのじゃなくて。

どんどん下がってるとか騒ぐくらい期待できる下げ率ですか？

具体的に知りたいです。

[573: 購入検討中さん]

先日、変更後の価格表をいただきました。
ＣＧで景色等が確認できるようにより、眺望等がより具体化され
問題があったところのみ、価格の変更があったようです。
例えば・・・イーストタワーの東向き（７０平米の部屋）の価格変更はなく
タワーウエストの西向き（７０平米の部屋）は、２００万ほど値下げされていました。
ただし、元の値が８０００万以上でしたので、２〜３パーセントダウンといったところです。
全部屋ではないようなので、営業の方に確認されるのがよいかと思います。

我が家は検討中ですが、最低１割は値下げしてもらわないと、まだまだ手が出そうにありません（涙）

[574: 匿名さん]

↑やっぱりそんなに高いんですね！！
普通のサラリーマンには到底手の届かない価格ですね。。
どういう人が買うんだろう。。うらやましい！！

[575: 購入検討中さん]

まぁ、鉄道としては、「値下げしました」という
実績を作って、何とか買い手の買う気を喚起したいのだろうけど、

この限定住戸で一桁前半%下げと言うのは、
「悪材料で尽くし感」に乏しいので、第二弾、第三弾の値下げを
想起させて、却って買い手が引っ込む下手な戦術だと思う。

インフラ投資したら後はひたすら地道に日銭を稼ぐ鉄道と
マンションデベは所詮全く違うビジネスで、このマンションに
勝機はないと思う。
（せいぜいオフィスビルや商業ビル賃貸だけやってりゃいいものを）

いっそ事前に土地をまとめて不動産と他大手デベに売って、
東急不動産&三井とか野村とかのJVにすれば、まだリーズナブルな
値付け&垢抜けた物件&マーケティングになったかもしれない。

まぁ、ここはズブズブですね。

[576: 匿名さん]

>>568
>そもそも、反響がすごくあると言ってた東急が、値下げする時点で
>全く信用できないのは明らか。
>物件自体の安全性などにも疑念が生じて当然。

　値下げはマーケットに合わせて行うこと。物件自体の安全性と何ら関係なし。

　お主は「貧・乏・人は頭が悪い」と思う人なんだろな。

[577: 匿名さん]

>いっそ事前に土地をまとめて不動産と他大手デベに売って、
>東急不動産&三井とか野村とかのJVにすれば、まだリーズナブルな
>値付け&垢抜けた物件&マーケティングになったかもしれない。

　ブランドがある＝高値でも売れる＝高い値付け

　また東急不動産はライズの売り主である。

　お主の発想は間違っておる。

[578: 購入検討中さん]

>値下げはマーケットに合わせて行うこと。物件自体の安全性と何ら関係なし。
>お主は「貧・乏・人は頭が悪い」と思う人なんだろな。

言及ありがとうございます。

東急電鉄さんは、マーケットが弱含んでいるとか言われてるが、、、、
と水を向けられても、「いや、この物件は大反響で」と言ってたんです。
「マーケットが弱含んでいるインパクトは感じない」と。

じゃ、強気のスッ高値で1000戸見事に売り切ればよござんしょ。
何故こっそり値下げ？

一事が万事。すぐにバレそうな弱いマーケット需給に関してさえ嘘を
つくくらいなら、素人が外からチェックしずらいところでは、さぞや、、、、
となるのはむしろ、通常の注意深さの範囲だと思います。
大人の常識と言うべきか。
（勿論確定的なことは何もありませんし、証拠もない。）

世の中に不確実性はつきもので、その不確実の中を地雷を
なんとか避けて生きてくために一番の武器が常識と注意深さでしょう。

東急電鉄も不動産も決して財務が強い会社でなく、むしろ未だに
バブルの負の遺産を完全に乗り越えられていない、脆弱な会社。
（経営者が悪すぎる　-　576さんの云いで言うと、
「経営が悪いから財務が悪い」そして「財務が悪いから無茶するリスクもある」）

このクレジットクランチかつ不動産市場が厳しい折、虎の子の玉川の地所を
利用した大プロジェクトで無茶をしないと言い切れるものではないです。

[579: 購入検討中さん]

577さん

度々すみません。

さすがに私でも不動産が売主の一人なのは知っていますよ。
グループに不動産会社がいるんだから、鉄道は実際の開発前に
手を引いて、東急不動産ともう一社の専業デベ二社くらいで
開発して売りさばいたほうが無理がなかったでしょうと
言ってるのです。

それから、私は安い値付けとは言っていませんよ。
リーズナブルな値付けといってるのです。

電鉄は見たところそれが出来てない。
多分地権者との関係調整が下手だったということと、
不動産市場を読む力がなかったということでしょう。
（この辺のスキルがデベなら少しはましだったでしょう）

もし三井不動産と東急不動産がやって、ブランド価値が
生まれれば、その分を価格に乗せてもいいと思いますよ。
それが買い手から見てリーズナブルな範囲なら。
高いのはとにかくダメなどと言う人はあまりいないでしょう。

[580: サラリーマンさん]

なんか白熱してますが、どう見ても購入検討中さん　の方が事情通＆的を射ている気がします。

「都心さえ、、、」のコピーの件から始まって全体を覆うどうしようもないセンスのなさの理由は、最大売主である東急電鉄のダメさの現われかも知れません。

[581: 匿名さん]

そんな、名前まで変えて自演擁護しなくても

[582: 匿名さん]

確かに、東京の一番の人気私鉄で、経営状態がよくないってのは
天才的に経営が下手なんだろーな。

ここに限らず、センスゼロの多角化で株主価値毀損させてる
ダメ会社が日本には多すぎるッ！

下手に雇用や業容の拡大なんか狙わずに、本業利益の継続可能な
拡大に力を注げば、日本はもっとずっーーとよい社会になるとつくずく思うよ。

[583: 匿名さん]

東急電鉄のマンションの代表作って何よ？
事情通さんオセーテ