二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[401: 申込予定さん]

>300万以下になると住民の質も下がるから

この発想大丈夫かな？

まず、

このマンションにかける金額（正確には、払ってもよいと判断する坪単価レベル）と、
その出し手の住民としての「質」がリンクしているという
暗黙の前提になっているが、そのことを合理的に仮定する証拠は全くない。

恐らくは種々雑多なうわさ、世間話、断片的で主観的な経験を継ぎ接ぎして
最後に偏見のスパイスを振った結果の意味不明な仮定と思われるが、
無残な程に愚かしい仮定である。

つぎに、相場全体が下がれば、＠３００万の意味も変わると言うことが
全く理解できていないと思われる。

瀬田の崖の上の邸宅に住む人たちの土地の簿価単価は恐らく高くても
200万中盤であろう。理由は、昔の話で、相場全体が低かったということが一点、
先見の明（あるいはよい情報ソースへのアクセスがあり、）割安段階で買えた
といのがもう一点。

ということで、今後も、むしろ上げ相場で割高な価格を出した人たちを
疑問視知るほうがずっと真っ当だし、中長期的には、マンションの買い時を
あやまった人たちは人生のほかの局面でも失策をおかし、「質」がひくい住民になる
可能性が高いと思われる。

[402: 匿名さん]

安いマンションの住民の質が低いのは同感できる。というか実感してる。

[403: 匿名さん]

安物マンションと、同じようなマンションを安く買うということの
区別が付いてないものと思われます。

今回、発売時期のズレで価格が多少上下しようと、それが
住民の「質」にそれなりのインパクトがあるとは到底思えない。

職業柄いろんなマンションに行くが、高いマンションにマナーが悪い住民が
多かったり、中級マンションの中にもやたら洗練されて気持ちいいマンションもある。

極度の安物、古い不人気物件でない限り、田園都市線の中級ー高級マンションにおいて、
坪単価の高さと住民の質の間に有意な関係があるとは到底思えない。

高級マンションになれば、偏屈じじい、勘違い医師、や　く　ざまがい、ゲーノージン、水商売、
下品な中小企業オーナー、放蕩息子などなど筋の悪い奴も入り込みやすくなる。

その点、中級マンションくらいの方が粒が揃っているということは結構ある。

[404: 匿名さん]

私は、お金はあるけど、人間としてはク ズです。
お金ってある程度あると、増えるし集まってくるんですよね。不思議と。

[405: 匿名さん]

まぁ、古くから周辺に住む住民とか昔のフタコたまがが好きな人は気に入らないだろうね。
よそ者が増えて景色が悪くなったりするんだろうしな。


高級マンションの住民は筋が悪いとかって言うが、フタコは都心じゃないから夜型には向かないし、投資にも向かない。
普通にファミリー向けだよ。

[406: 匿名さん]

＞無印と紀伊国屋で買い物して、スタバでお茶してるようだと、
紀伊国屋がフタコにできたのかと思って調べちまったじゃないか。
シッタカはやめてね。

[407: 住まいに詳しい人]

>>406
つ紀伊國屋書店　玉川高島屋店
http://www.kinokuniya.co.jp/04f/d03/tokyo/06.htm

[408: 匿名さん]

本屋のことですか。
なるほど。
話の流れからついスーパーのことかと思い込んでいました。

[409: 匿名さん]

明治屋小さいから反対側に紀伊国屋(食料品)出来るの賛成。

だいたい高島屋とＳＣの区別とかどうでも良くない？

確かに高島屋だけだと物足りないし、ＳＣも含めて品揃えが豊富な商業施設で便利、さらに便利な駅になるって話なんでしょ。

郊外のイオンとかジャスコはその辺に住んでる人が便利ならそれで良いんであって、フタコに住んでわざわざ行く必要ないんだから比較する意味ないし。

[410: 匿名さん]

空港シャトルが出来るって噂があるね。
Ⅱ街区のホテル計画はなくなってないらしい。

[411: 匿名さん]

せっかく空港まで河でつながってるんだから、
船便とかつくったら優雅だね。

[412: 周辺住民さん]

個人的にはKinokuniya より National Super Marketができて欲しい。
Den enより広尾の店の感じで。
お肉の質とチーズの品揃えと値段のバランスが全然いいんだよね。

明治屋は野菜は良いんだけど肉がね…恵比寿の方はいいのに何でだろ？
MONOPRIXとかできたら面白いですね、

[413: 匿名さん]

お店は何が入るか楽しみです。
商業施設のコンセプトが今ひとつ見えないけど、オトナ向けの落ち着きある方向で行って欲しいです。

シネコンが出来るって噂もありますよね。

[414: 周辺住民さん]

ぼつ

[415: 匿名さん]

シネコン説無くなったの？

[416: 匿名さん]

>郊外のイオンとかジャスコはその辺に住んでる人が便利ならそれで良いんであって、フタコに住んでわざわざ行く必要ないんだから比較する意味ないし。

この人も総合スーパー（GMS）とSCの区別ができてないね。
比較するのは、高島屋子会社の東神開発のつくる（高島屋）SCと、
イオンモールや三井不動産がつくるSCですよ。
それから、イオンは昔のジャスコです。基本同じ会社です、、、、

高島屋のSC部分を中心に利用してるような層には、あえて二子玉川に住まず、
イオンモールやららぽーとの出店する更に郊外の安い立地で十分「便利」だろうと
言ってるんでしょ。

自分がどんな店を実際利用してるのか自体をしっかり認識してないような
消費者が多いこと自体が、二子玉川の斜陽化を物語っている。

少なくとも外商から電話がかかってきて、イベントに誘われたりする
レベルでもない限り、百貨店のそばに住んでも、楽しいことないと思うが。

[417: 周辺住民さん]

406&408

>紀伊国屋がフタコにできたのかと思って調べちまったじゃないか。
>シッタカはやめてね。

>話の流れからついスーパーのことかと思い込んでいました。

スーパーと思わせるような話の流れなんかこの前にあったっけ？

心底　自己中心でおっちょこちょいで軽率な痛ーい人のように見えるが。

[418: 匿名さん]

あらら。(笑)
外商使うならそこまで近くなくてもいいし。
駅の近くに住まないでしょ。

[419: 匿名さん]

なんか面白い人がキレてるね。
高島屋への思い入れが凄い。

[420: 匿名さん]

再開発で辛い目にあってるのかも。

[421: 匿名さん]

>スーパーと思わせるような話の流れなんかこの前にあったっけ？
>心底　自己中心でおっちょこちょいで軽率な痛ーい人のように見えるが。
君もどうかと思うよ。下の文章で本屋と思うかな。
紀伊国屋で買い物って書いたら、食料品だと思うじゃないかな。

「無印と紀伊国屋で買い物して、スタバでお茶してるようだと、」

[422: 匿名さん]

私もスーパーだと思ったくち。

[423: 匿名さん]

てことは皆二子に住んでないんだね。
二子で紀伊国屋といえば本屋以外ないからなぁ。

案外人気あるのね。この物件。

でも一人で何役やってんだろ。
つくづく痛すぎる。

[424: 近所をよく知る人]

418

>外商使う
って？

外商って、実際百貨店側が外に出て物売ってくれると思ってんの？
それは法人外商営業と、個人外商のトップ客のうち、顧客が望む場合だけだよ。

「外商」顧客のほとんどは普通に来店して、普通に一人で買い物するんだよ。
本当のお得意さんなら、来店した際に案内役が付こうとするが、断る人が多いよ。
実際買い物しにくいしね。

[425: ご近所さん]

まぁ、この物件を考えてる人、この板に張り付いてる人は、
消費者としては、小売企業から完全に相手にされてないし、
小売のことも全く知らない、そんな人が結構いるということでしょう。

本屋はタダで立ち読みするところで、「買い物する」のは
（実際には存在しない）スーパーのみ（ワラ）と。

[426: 匿名さん]

>本屋はタダで立ち読みするところで、「買い物する」のは
>（実際には存在しない）スーパーのみ（ワラ）と。

ははは、ウマイ！

まぁ、しようがないよ
限りなく自己中心的ということは証明されたから、この辺でいいんじゃないの。
勘弁してあげれば。

[427: 周辺住民さん]

>>424
確かに、ウチも何か贈答する時に電話であれこれ要望だして
サンプル持ってこさせるくらいしか使わない。
他には店行ったときに、サロンを使うくらいかな。

それから、Kinokuniyaの話は私もスーパーのことだと思いました。

[428: 購入検討中さん]

>無印と紀伊国屋で買い物して、スタバでお茶してるようだと

あー、それ昔のウチです。

でも、最近はお帳場カードもらったし、ワイン・テイスティングやら、ジュエリー発表会のお知らせ電話とか、かかってきます。でも行きません。

実際利用するとしても、もっと年取って、子どもが片付いてからでしょうね。

[429: 購入検討中さん]

>二子で紀伊国屋といえば本屋以外ないからなぁ。

そうなんだよね。二子玉川で圧倒的に大きな本屋だからね。

週末のお父さんには、カメラのキムラ-伊東屋-紀伊国屋が
お決まりコースでしょ。

[430: 周辺住民さん]

意外だね。二子知らない人たちが張り付いてたとは。
地権者だけかと思ってたよ。

[431: 近所をよく知る人]

>君もどうかと思うよ。下の文章で本屋と思うかな。
>紀伊国屋で買い物って書いたら、食料品だと思うじゃないかな。

>「無印と紀伊国屋で買い物して、スタバでお茶してるようだと、

どう読んでも、食料品買うとは思いませんけど。
買った本をスタバでラテすすりながら読むんでしょ。

食品なら、デパ地下、明治屋、或いはプレッセですが何か。

>君もどうかと思うよ。
何者？！（爆笑）

[432: 匿名さん]

ららぽーとにシャネルなんか出店していますか？

[433: 匿名さん]

それはあなたが近所で、あのちんけな本屋が紀伊国屋だと知ってるからでしょ。
本屋があることを知っていても、紀伊国屋だとは思わないね。
普通は買い物と言えば、洋服か食料品をイメージするんだよ。

> >「無印と紀伊国屋で買い物して、スタバでお茶してるようだと、
>
> どう読んでも、食料品買うとは思いませんけど。
> 買った本をスタバでラテすすりながら読むんでしょ。

[434: 匿名さん]

ノリがいいなぁ
ところで物件情報何かないの

[435: 匿名さん]

無印買ってスタバで本読むとか言ってる人は自分のこと書いてるんだな。
しかも家遠いっぽいしキレ具合が痛々しい。

[436: イースト情報]

全部の棟だと思うが、帰宅時のエントランスでカードキーかざすと宅配の有無がわかる。
お部屋からも宅配有無確認OK。
留守＆居留守がちな我が家には嬉しい機能。

３５階以上は同じフロアにトランクルーム付きで、それ以下は抽選。

駐車場はスーパープレミアム>プレミアム>エクセレントの順で決めてくそうです。
ハイルーフ車用は数台だし、大型用も少ないそうだから要注意かも。

[437: 匿名さん]

おいおいこんな高いとこ買うぐらいなら、武蔵小杉のパークシティーの上層階売れ残り買ったほうが遥かにおとくみたいだぞ。
７路線乗り入れ出し駅隣接だし交通の利便性からして全然違うよ。

[438: 周辺住民さん]

これなら確かに小杉とたいして変わらないですよね。
見栄にどれだけ出す気があるかってだけの違いでしょうか？？
まあ、見栄ったって、所詮二子玉なわけですが。

[439: 匿名さん]

久々に出たね、小杉ネタ。

　この後、トヨス・地盤・騒音（多摩川若者・花火）・田園都市線混雑・水害・価格高杉、と
アンチネタが繰り返されるわけだ。。。。

[440: 匿名さん]

437と438の自演も痛杉

[441: 匿名さん]

二子玉て何でそんなにいいのかな？
俺が学生の時４０年前だけど二子玉なんて誰も知らなかったけどね。
わからんわからん？？？
単なる多摩川の川ぷちと言うイメージしかないけどな。
皆知らないだろうが２０-３０年前に多摩川が氾濫してこの辺の近辺の家が流されたこと知ってるのかね！

[442: 匿名さん]

この値段なら武蔵小杉パークシティを押す根拠。
日経BP記事の最後の締めとしては以下。

騰落率に大きな影響を与える１つの要素は購入時期。ただ、個別の物件を仔細に見ると、騰落率上位の物件にはいくつかの特徴がある。

　まず、「駅近一番物件」の強さだ。南北線と都営三田線という２つの地下鉄が交差する白金高輪駅。その駅の真上に建つ「白金タワー」は、利便性や規模などから見て白金高輪エリアでのランドマーク的なマンションである。同じことはほかの物件にも当てはまる。

　東池袋の「エアライズタワー」、浜松町の「東京ツインパークス」、秋葉原の「TOKYO TIMES TOWER」、錦糸町の「ブリリアタワー東京」、先に出た「品川Vタワー」や「エアレジデンス新浦安」「ザ・リバープレイス」なども、その駅の“一番星”と言っても差し支えないだろう。 5.湾岸エリアの地図

　お台場海浜公園の「ザ・タワーズ台場」も台場エリアに１つしかない大規模タワーマンション。右の地図の丸印のうち、湾岸エリアではないところにプロットされている物件の多くは駅近一番物件。こういったマンションは価格が高い反面、値下がりリスクも小さいと言える。

　次に、年を経るごとに街の魅力が高まる「街作り型マンション」。「Ｗコンフォートタワーズ」がある辰巳駅や東雲駅周辺は2000年以降、大規模マンションの開発が相次いだ。それとともに、「イオン東雲ショッピングセンター」やアミューズメント施設など生活インフラが整備されている。年々、街としての機能が向上し、魅力が高まっていくため、物件の資産価値が下がりにくい。

　総戸数1500戸超。米カリフォルニアのキャンパスタウンをモデルにした大船（神奈川県）の「ガーデンアソシエ（愛称：ビックオレンジ）」もこうした街作り型マンションの典型。マンションや商業施設が整然と立ち並ぶ新浦安や高層マンション群が屹立する「芝浦アイランド」も街作り型と言っていい。豊洲もこの範疇に入るだろう。徐々に街が形成されていく駅も狙い目だ。

キーワードは、駅近一番星物件、街作り型。
神奈川県で冷静に当てはめると武蔵小杉駅のパークシティ武蔵小杉が最有力物件。

[443: 匿名さん]

小杉がいいって連呼するのにこのスレに粘着してる意味がわからん。
ま、新興の小杉がいいか、今までの実績がある二子がいいか、好きなほう選べばいいじゃない。
東急は二子のブランドは死守するからこっちのほうが安心感はあるよね。

[444: 匿名さん]

圧倒的にイメージはニコタマの方が小杉よりも良い。
しかし
１．東横線＞＞田園都市線
２．田園都市線の混雑のひどさ。
３．横須賀線新駅による東京方面へのアクセスの便利さ
を考えるとニコタマの割高感は否めない。

結構ここの客がリエトコート分譲の価格見て流れると見た。
株ショックで雰囲気的に、割高マンションを買う人は
慎重になるでしょう。

[445: 匿名さん]

小杉と変わらないと思えるなら小杉にしたほうがいいよ。
迷うことないよ。

アンチねた読んでも、事実を確かめてたいした問題じゃないと感じた人が買うだけだ。

私は気にならないのでフタコにするつもりだけど。

[446: 匿名さん]

ここは結構強気な価格だね。
今買い手市場だから、もう少し様子見た方がいいのかな。

[447: 匿名さん]

二子ブランドって何よ？
高島屋があるだけの貧民街でしょ。
瀬田や岡本まで二子って言うならそうだけど、
崖上住民は二子だと思っていない。

[448: 匿名さん]

瀬田、岡本なんて端から見れば二子玉川でひとくくり。

[449: 匿名さん]

崖ネタまだ引っ張るの？

[450: 匿名さん]

フタコが駅前開発で持ち上げられると、今まで格下だと思ってた情勢が変わるのが気に入らない人がいるのさ。
でも、一生懸命低級僻地呼ばわりすればするほどライバル視してるんだって思うので、逆効果だよ。
ホントにどーでもいいなら気にならないしノーコメントでしょ。
どこか知らんが自分のとこより高価格で取引されるの認めたくないのかも知れないけど、価値は街が出来て人が住んでから判るんだから、ほっとけばいいのに。