二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[348: 匿名さん]

＞　336　週明けに新価格表届く

販売開始前の価格改定は殆どの物件で行われている事ですの、珍しい事ではありません。5％程度はよくあります。ここは8％ぐらいいくんじゃないですか？、10％いったら、東急もヤバいと読んだんでしょうね。この価格改定は単なる正式価格の最終決定でしかなくて、いわゆる値下げとは根本的に違います。嘘だと思うのなら様々な物件見てみたらどうですか、第1期販売前はそんな話ばっかりです。

ただ、ここは市況がこの状況だからどの程度かが見物ですね。

もうしわけありません、up load 御願いします。

[349: 匿名さん]

今いくらで売ってるの？
8％下げるといくら？

[350: 匿名さん]

価格表出しといて価格改定って、それはやっぱり値下げだろう。
正式価格の最終決定は価格表出す前なんじゃないの？

[351: 匿名さん]

380万の8％ダウンだと約350万。そんなものかね。
ほぼプラウドタワーと一緒。まぁ、ある意味落ち着けどことしてはアリかもね。

[352: 匿名さん]

周辺相場が下げても揺るがない吸引力を発揮できるかどうか。
沿線のフラッグシップとしてこの物件の価値を未来永劫維持して行く、という決意を東急から
もう少し感じることができれば買い。今でも相当がんばってるとは思うんですが、
まだちょっと不安になるんで今のままなら見送り濃厚です。今のままなら。
とにかく再開発の全てを早く明らかにしてほしい。公園がどんなタイプになってどんな活用の
仕方ができるのかなど知りたいことだらけです。

[353: 匿名さん]

＞350

このスレのNo 05 に価格表のupload があります。それにも予定価格で改訂の可能性があると書いてありますので確認して下さい。もちろん今回発表されるものも最終のものでは無い可能性がありますが、少なくとも値下げとは言いません。

おそらく、予定価格の段階では渡してもらえず、購入者が写すパターンの会社からしかマンションの検討をした事がないからそういう主張をされるんだと思いますが、予定の段階で表をプリントしたとこを渡しちゃうとこもありますので、特別な事ではありません。

どのくらい下がったか確認することで、売主がどの程度の売れ行きと読んだか良くわかるので、売れ行きを予想する上でも参考になりますよね。

[354: 匿名さん]

380→350万って値下げじゃないでしょ。
予定通りの戦略でしょ。戦略になってないけど。

[355: 匿名さん]

それだったら450→350とかの方がインパクトあるのに。
380→350だと売れそうにないから弱気の値下げにしか見えん。

[356: 匿名さん]

予定通りの戦略かな？

金融不安がここまで深刻化せず、日経平均が11,000円程度で踏みとどまっていたら
普通に＠380万円平均で売るつもりだったんじゃない？
今は8,200円ですからな〜。ここが底だといいんですが…。

[357: 匿名さん]

2003年の底が日本だけの金融危機で7600円だったでしょ。今回は世界の金融危機ですよ、輸出企業が主体の日本の産業は全敗。日本の金融は体力があると言いながら今の株価では含み資産が−になって行くでしょ。私は今回は年末で倒産が増えて、6500円ぐらいまで行くと見てます。
とりあえず、7000円台に入ったら株は買いで、5年待たないうちに1.5倍ぐらいになるでしょ。

[358: 購入検討中さん]

>＠２５０位まで下がったら嬉しいけど、需要はもっとあるんじゃないかな。

そうでしょうか？
日経が9000円切っても、下げ続けるように、昔の一時に比べて安くても
下げトレンドが続いてるうちは普通手が出ません。
ロットが大きく、上げ始めても、本格上昇まで時間のかかる不動産では
特に、底を確認してから買いがはいるもの。

@250は（このマンションどうのでなく）このあたりでは非常に現実味の
ある価格帯と思います。

何で利回り7-8%のREITが放置され続けているのか、そのあたりも
同じ理屈と思います。

[359: ご近所さん]

ココは大量に売れ残り確実ということでいいのですが、気になるのは周りの商業施設、オフィス予定地など。
ここまで景気後退すると進出してくる計画白紙にしてくるところも多いのでは？

ゴーストタウンになってしまわないかと心配です。

[360: 匿名さん]

>ココは大量に売れ残り確実ということでいいのですが
アンチさんの脳内では変わった未来が確定しているようです

[361: 匿名さん]

>>360
多分あなた以外全員売れ残り確実で確定してますが。

[362: 匿名さん]

>>358
ここが250万になるようだったら
遥かに地ぐらいの低い埋め立て地や川向うの再開発地域は
150万位になりますねw

[363: 匿名さん]

>>362
いずれ、視野に入ってくるんでは
このご時勢でこの規模でこの値段

完売できるわけないだろw

東急は実質建設費しか持たないから
持久戦に持ち込む覚悟かもしれんが

[364: 匿名さん]

地ぐらいだってｗ
もうそれしか拠り所内みたいｗ

周辺にお住まいの代々の富裕層のみなさんバンバン買ってやって。お願い。

[365: 匿名さん]

地ぐらいならココも城東に負けず劣らず低い。
川沿いの低地で世田谷の恥部と言われています。

[366: 匿名さん]

いつもの日本語のおかしな人ですね、お疲れ様です。

[367: 匿名さん]

価格表出してから下げるのはよくある手法だけど、5%超えたら下げすぎで、最初の設定に誤りがあると言わざるを得ない。
客は逃げるし、ブランドも落ちる。
東急の戦略の失敗だろう

[368: 匿名さん]

売れなくてもアンチの人達には迷惑かからないのに、青筋たてて書き込む姿って・・・・

[369: 匿名さん]

うれちゃうと迷惑なんだそうですよ。

[370: 匿名さん]

通常の価格決定に加え、全体で1000戸を超える物件なので
ある程度さばくために大量供給補正（マイナス係数）も必要です。

[371: 匿名さん]

売れなくても購入検討者には迷惑かからないのに、青筋たてて書き込む姿って・・・・
どう考えても地権者かデベ。

[372: 匿名さん]

また青筋がたってますよ。

[373: 匿名さん]

>>371
>売れなくても購入検討者には迷惑かからないのに、青筋たてて書き込む姿って・・・・
>どう考えても地権者かデベ。

　アンチ君、もっとひねろよ。そんなんじゃ「中笑い」もとれないぞ。

[374: 購入検討中さん]

★価格について
向きや価格（7千万円越え）によっては、若干の値下げ部分がありました。（2,3百万程度）
想像以上の値引きではなかったため、まだまだ即決購入はできませんが、
（あくまでもまだ予定価格のため）もう少し値下がりがあることを期待します。

[375: 申込予定さん]

>最初の設定に誤りがあると言わざるを得ない。
この段階においては、敢えて言うまでもないですよね。

>客は逃げるし、ブランドも落ちる。
客はついてないんだし、東急電鉄のマンションにブランド価値はもともとないです。

>東急の戦略の失敗だろう
もともと東急電鉄には戦略はないです。
あれば今みたいなバランスシートにはなってません。
未だにバブルの後遺症をこれだけ引きずってる企業はそうそうないですよ。
其の場しのぎの戦術はあっても、戦略などないです。

誰もが知ってる企業はｓっかりした経営してるはずなんて
考える人は、今時少ないでしょうが、まぁ、電鉄の経営陣には
経営分かってる人は一人もいないと思います。

[376: 匿名さん]

「二子玉川ライズ・タワー＆レジデンス」は、事業主が特別な思い入れを持って計画された特別な事業。特に都市にあって緑豊かな住環境は貴重な資産であり、二子玉川という街に愛着がある人には待望の終の棲家になるでしょう。ゆとりある敷地を持つタワーマンションだからこそ可能な環境づくりの見本と言えそうです。

[377: 匿名さん]

ほんと、タイミング悪すぎですね。とてもじゃないけど不動産なんて買う気がしなくなりました。
いずれ中古でここも売りに出るでしょうからその時にまた検討するかもしれないし、しないかも
しれません。
今は景気後退に備えて支出を抑えて、とにかく手元の現金を厚くしておきます。
相場が下げ止まったら日本株か欧州株でも買うかも。ドル建ての資産は当分買えません。
ま、今は様子見です。

[378: 匿名さん]

仮登録しました。
価格変更の案内は私には来てないので調整対象じゃなかったのかな。

[379: 匿名さん]

↑はい、負・け組決定！！

[380: 匿名さん]

負けですかー。
まぁ、それはそれで。

確かに価格は高いとは思いますが、再開発でさらに便利になりそうだし、フタコが好きなんで。

[381: 匿名さん]

住みたい街に高額のマンションが買える。
十分勝ってないか？

少なくともあっちのほうしか買えず、
戦々恐々としながら必死に他地域のネガに無駄な時間使ってるよりは。

[382: 匿名さん]

あっちの方しか買えずの考え方の他に、
敢えて都心を選ばず、二子玉川を選ぶ余裕ってのもあるね。
おのぼりさんほど都心のブランド地域にこだわり、
余裕のある人ほど二子玉川から自由が丘あたりを選ぶケースが多い感じがします。

[383: 匿名さん]

近隣にお住まいの代々の富裕層の方々がいくら高くても買って頂けますよ。
東急さんもっと自信を持って行きましょうよ。
応援してます。

[384: 匿名さん]

都心でも緑が多い場所ならいいですけど、フタコみたいなノンビリした田舎の風情が残るところは少ない気がします。
毎日深夜まで飲み歩く趣味も無いし、高島屋があるから買い物も困らない。
都心で働いて都心に住むより、ゆったり暮らせるのが良いところだと思います。
早朝に多摩川沿いを自転車で走ると気持ちいいですよ。
それを思うと多少高くてもって考えるわけです。
住みたいと思う人には魅力的な物件なんですよ。

[385: 匿名さん]

>>375
>>客は逃げるし、ブランドも落ちる。
>客はついてないんだし、東急電鉄のマンションにブランド価値はもともとないです。

　ブランドがあると高くても売れるし、価格の値下がりも小さい。しかしブランドがあるから、購入者は価値以上にお金を払うことになる。もちろんブランドに価値を見出す人にとって、それは苦痛ではない。

　ブランドがない新興デベの場合、割安だが価格の下落は大きい。

　そう考えると野村・東建・東急あたり、つまり中の上くらいのブランドがお得だと私は
思います。

>>東急の戦略の失敗だろう
>もともと東急電鉄には戦略はないです。
>あれば今みたいなバランスシートにはなってません。
>未だにバブルの後遺症をこれだけ引きずってる企業はそうそうないですよ。
>其の場しのぎの戦術はあっても、戦略などないです。

　東急のバランスシートのどこが問題なのか、論理的に説明いただけますか？

[386: 匿名さん]

ブランドって言うけど、東急電鉄の事を言っているのか、東急不動産の事を言っているのか、はっきりしない。
電鉄だったら鉄道が本業だから、本業さえしっかりしてくれれば、マンションにブランドはなくてもいいけど、東急不動産だったら不動産業が本業なのだから、マンションブランドを高めるような物件をつくり、値段設定をしてほしい。

[387: 購入検討中さん]

売主は東急不動産＆東急電鉄だから新しいブランドになるんですかね。
とは言え、街づくりとか構造とかってマンションの外側に力を入れていて、今ひとつマンションそのもののデザイン性が落ちるあたりが東急っぽいんですかね。
マンションの中の「魅せ方」とか「売り方」はやっぱり三井とか野村が得意なんですよ。
いいじゃないですが、良くも悪くも東急らしくて。

[388: 匿名さん]

＞おのぼりさんほど都心のブランド地域にこだわり、
＞余裕のある人ほど二子玉川から自由が丘あたりを選ぶケースが多い感じがします。

逆！逆！
おのぼりさんに大人気の二子玉川。昔からの東京人は決して浸水するような地域に住まない。

[389: 匿名さん]

>>388
>逆！逆！
>おのぼりさんに大人気の二子玉川。昔からの東京人は決して浸水するような地域に住まない。

　玉川地区の住民は全員地方出身ということですか？　物知りですね。

　初めて知りましたよ、私は。

[390: 購入検討中さん]

「東京人は住まない」とかって括り自体に無理があると思う。
土地に根を張る生き方を望む人はタワーマンションとか選ばないし、出来上がった環境が合うかどうかなので、昔からの東京人が好むかどうかってのはあまり意味が無いでしょ。
気に入った場所に住んで、フィットしなくなったら引っ越せばいいんだし。
でも住めば気に入ると思うけどなー。いいところだよ、実際。

ちなみに、雨水の工事とかせっせとやってるようですよ。
開発エリアあたりは浸水したって話は聞かないし、大型開発のおかげで道路とか下水とかインフラ整備が進んでくのはいいことだ

[391: 匿名さん]

>>384
自然が好きなら、田園都市線のもっと田舎の方に住んだら？
都心でもなく田舎でもなく中途半端なんじゃ？

株価が反発した途端、ポジレスのオンパレードだね。

[392: 購入検討中さん]

それじゃ、不便でしょ。（笑）
ホントの田舎は住みたくないけど、生活にちょっとだけ自然が欲しい人向きなのよ。
田園都市線のもっと田舎の方に住んだら都心で働いてゆっくり過ごすの自体無理じゃない？

[393: 周辺住民さん]

フタコを以前から知っている人の大多数には、地形的にも歴史的にしても
「買わないよ〜、あんな土地の建物」となるのではないでしょうか？

ただ、東急のプッシュにより街がガラリと変わり、「ニコタマ」に惹かれる人々が集まり、
更に街の空気が形成され…と様子が違ってきたのも確か。
そんな中、周辺の住民にもフタコを住むための土地として見る人達が現れても不思議じゃない。
（私は思いませんが、、）
なにより、諸々の事情を知らない＆気にしない他所の人達は当然「今のニコタマ」に
惹かれているわけですもんね。

要はシティースケープとランドスケープとどちらを注視しているかによっても
すごく意見の分かれるところだと思います。

多摩川の土手を走るのは気持ちいい！これにはホントそう思います。

[394: 購入検討中さん]

>ただ、東急のプッシュにより街がガラリと変わり、「ニコタマ」に惹かれる人々が集まり、
>更に街の空気が形成され…と様子が違ってきたのも確か。

これ、いつのこと？
70年代終わりの話？

[395: ご近所さん]

をいをい、

NYはほぼフラット並まで戻されてるじゃないか、、、、
やっぱり今週も通しで見れば下落かなァ。

きっついなァ。

[396: 匿名さん]

ひー、SP500もダウもナスダックも全部マイナス突入だ。
まだまだ下げ圧力のほうが強そうだね。
典型的な戻り売りが出ている模様。

[397: 匿名さん]

>高島屋があるから買い物も困らない。

こういうこを書く人が結構多いけど、実際高島屋で
どれだけ買い物しますかね？百貨店とSCの区別付いてるんでしょうか？
って思っちゃう。

無印と紀伊国屋で買い物して、スタバでお茶してるようだと、
それは高島屋利用してるとは言いにくい。
それはSCの方の利用者だね。

ま、多くの人はあまり気にしてないかもしれないが。
そういう人は、実際郊外のイオンや三井不動産のSCでも
事足りるってことですね。