二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[280: 匿名さん]

プラウドの看板、野村の営業力、希少性、駅近、
まだ日本の人口が増えていた時代、いろいろ違います。

また、結局投資需要が多く、勘違い価格で中古が売りに出されていますが、
一向に最終実需にはつながっていない印象なので、

東急電鉄物件、ノーブランド、大規模マンモス物件、
駅からの距離が微妙（かつ巨大な空き地経由）、人口減、

加えて、04年は都心の底入れが02-03ｍに確認された後でしたから、
トレンドとしては、上げ調子。

それに比べて、今は明らかなピークを過ぎた直後ですから、
相場状況は全く違いますね。

[281: マンション投資家さん]

>加えて、04年は都心の底入れが02-03年（？）に確認された後でしたから、
>トレンドとしては、上げ調子。

>それに比べて、今は明らかなピークを過ぎた直後ですから、
>相場状況は全く違いますね。

これは言えてる。

都心でいい思いした連中が、トレンドが郊外に波及するのを見越して
買ったんだろうが、そうはいかなかった。

確かに中古物件がすごい割高価格で出ていたが、全く動かなかった。
小金もちが余資運用で買ったんだろうから、それでもまぁ大丈夫だろう。

逆に今回はよほどのいい間取りのプレミアム住戸以外は投資家も食指が
動くまい。

[282: 購入検討中さん]

>スケジュールは、１１月中にイースト＆ウエストタワーの販売が行われるそうです。
>第一期販売の契約が終了後の１２月にセントラル＆レジデンス棟が開始されるようです。

すごいタイミングですね。
きっと米国内のクリスマスシーズンの消費需要が極端に弱いことが
懸念・確認される時期で、テクノロジ関係中心に株価は恐ろしいことに
なっていそうです。

日本企業も業種問わず下方修正の山でしょう。

いやいやどうも弱気でいけませんね。
以上は最悪シナリオにすぎません、、、、、かな？

[283: 匿名さん]

どこかのムック本に、最寄り駅別の所得ランキング
（何の意味があるのか分からないが）が載っていて、

確か、広尾、麻布十番、学芸大、桜新町、用賀の順だったと思う。
意外といえばかなり意外、実はそういうことかもと思うと、確かにそうかも。

微妙に二子玉川でないところが真実味あるかも。
桜新町は、深沢、弦巻、新町の一部
用賀は上用賀と用賀1丁目、岡本の一部が寄与してるのかな。

[284: 匿名さん]

>>279
あれ？
坪３３０万円ですか？
４００万円とばっかし思ってた。

[285: 物件比較中さん]

久しぶりに来ましたが、まだまだ盛り上がっていますね。
物件の優劣（価格を含めて）はさておき、我々にこれだけ盛り上げる場を提供してくれた東急グループに幸あれ。
今日の株価は、、、まだ下げるか？

[286: 匿名さん]

＞２８３
セオリー　2008 vol.2　高所得世帯が住む駅　ベスト３０（1500万以上世帯数：世帯比）

1広尾2麻布十番
3都立大学　　1853：9.6%
4桜新町　　　1734：9.3%
5用賀　　　　1636：8.6%
6白金高輪7目黒
8成城学園 　 1304：10.2%
9上野毛 　　 1214：11.1%
10白金台
11中目黒 　　1116：8.5%
12表参道
13尾山台　　 1046：9.9%
14等々力 　　 951：9.4%
15六本木　
16田園調布 　 852：13.8%
17二子玉川 　 785：8.8%
22九品仏 727：11.3%
27自由が丘 662：9.0%
28奥沢 643：10.7%
世帯数はマンション（高級ともいう）が多いかどうかに過ぎないから、重要なのは世帯『比』だ思う。
そうしてみると、10％越えるか否かが、微妙な分かれ目で、旧新玉川・東横・東急大井町線に囲まれた城南地区では
大井町線ラインが黄金ライン。公示地価だってしかり、世田谷では上野毛3・等々力1・尾山台2が軒並み成城に続いて上位。世田谷でこれより上なのは代沢、代田、上北沢のみ。
用賀が入ってるのはマンション街だからに過ぎない。二子玉川は瀬田の丘上の一部を除いてはこれと似た位置づけで利便性のあるマンション街ってところ。
でも、周りには高級住宅街ゾーンが形成されているから決して悪いとこではないと思う。

[287: 匿名さん]

>世帯数はマンション（高級ともいう）が多いかどうかに過ぎないから、重要なのは世帯『比』だ思う。

単純に大井町線沿線は不便だから、若めの社会人、学生が他と比べて極端に低いので
「率」が高めにでている気がします。
30年以上前に家を買って、収入がピーク近辺になってる人が多いように思う。
良くも悪くも、中高年の街。

それに比べれば、人の入れ替わり、若い人の流入がありつつ、10%近くを
キープしている、都心から放射状に走る沿線の駅の方が、実際の活力は上。
（都立大、桜新町の高率は印象的。）

ま、結局は上品さ・落ち着き-------活力・フレッシュさのトレード・オフで
どこを選好するかという話のような気がします。

個人的には上用賀の邸宅街の一画はかなりいい線いってると思う。
だからこそ、結構若い人が多い割に、用賀が世帯数で上位にランク・インしてるんだろうと思う。

そんなに高所得者が沢山住んでそうな大型高級マンションって用賀にあったかな？

[288: 周辺住民さん]

公示地価の高低論じても意味ないでしょ。

実勢市場価格が唯一の価格だと思いますが。

[289: ご近所さん]

成城って実勢の地価は比較的安いよね、、、
よくうらやましく思う。

[290: 匿名さん]

はぁ！？　
公示地価が価値を表していないとでも？　
公示地価の高低イコール実勢価格の高低そのものだよ。素人は困るな。
価格の絶対値は違えど、価値の高低はそのままだよ、特に一低同士で比べる場合。

[291: ご近所さん]

>290

取引事例の少ない田舎ならともかく。
公示価格など実際の取り時には誰も見ないよ。

そもそも個別性・ボラティリティの高い不動産に
タイムラグが大きく、網の粗いインデックス価格持ち出しても意味薄い。

>公示地価の高低イコール実勢価格の高低そのものだよ
ものすごく大雑把に言えばね。あなたエコノミスト？

それにしても今日はよくさげた。
日経950円安9.4%ダウン。

[292: 申込予定さん]

>それにしても今日はよくさげた。
>日経950円安9.4%ダウン。

ブラックマンデー以来だね。
こりゃアカンわ。

[293: 匿名さん]

>>272
>今でもフタコは買い物にも散歩にもよく行くし、好きですが、やはりここ何年か増水の度
>「あそこらに住んでいたらきっと不安な夜を過ごしてるだろうな…こっちにしてよかった」と単純>に思います。

　1丁目は不安に感じるだろうけど、堤防のこちら側に住んでいて増水で不安になったことは
ないよ。

[294: 匿名さん]

でもやっぱり湿っぽいと言うか、蒸し暑いと言うか、
一種独特です。川のそばは。

情緒があって悪くないとも思うけど。
好き好きでしょうね。

[295: 匿名さん]

低湿地は冬以外、蚊とか虫がうようよだよ。

[296: ご近所さん]

湿っぽくもなければ蒸し暑くもないし、蚊や虫もうようよいません。
空が広くて自然が多い、それだけの所です。

[297: 匿名さん]

蚊はうようよいるよね…でも湿気も含め、
それも水辺の豊かな自然環境とのトレードオフなんじゃない？
まさに好き好き。

ところで、丸子川を境界に標高？海抜？が５Mでも１０Mでも上がるにつれ
物件価格が加速度的に変わってくのは、多くの人がそこに
安心料を払っている部分もあると思う。
自治体側は洪水対策をちゃんとしてるんだろうけど、こうも気候の変動が続くと…ね。

[298: 周辺住民さん]

注意すべきなのは、

価格には、川の増水などによる水害の危険だけでなく、
地下水脈と地表との高低差、暗渠化された川との位置関係も関係しています。

特に若い方や、都会育ちの人は、
地所・不動産を利便性だけで見る傾向がありますが、
目に見える部分、隠れている部分含めて、安全性、
長期にわたる安定性をよく検討された方がいいと思います。

価格が高い物件の中にも、崖地で決して褒められたものでないものも
ありますので、価格が万全の指標でもないので、非常に難しいですが。

[299: 匿名さん]

富裕層のみなさんは今はマンションどころじゃありませんよ。
もう大変なんっすからｗ

[300: 匿名さん]

世界恐慌になろうかっていう時期にこの超強気価格でうれるんだろか？

[301: 物件比較中さん]

無理です。
駅からの途中の開発計画もまとまっていないし。
センスのない内装。
川沿い。
適正価格でないと売れません。

[302: 匿名さん]

いくらが適正価格と見てます？

[303: 匿名さん]

〉302
＠３００万だったらいけるんじゃん

[304: 匿名さん]

〉３０３
採算合わなくて工事止まるだろ。

[305: 匿名さん]

何度も書かれていますが、
ここの採算はどんな売値でもとれるのです。

土地の簿価がめちゃくちゃ低いので。

ごくごく普通だと、
売値100のうち、土地簿価40、建物40、粗利20ってとこですが、
ここ数年のマンションは土地仕込み時からの地価上昇分のっけたりして、
粗利30にちかいところもでていた。

まぁ、ここはそんな数字は、はるっかに上回ります。

[306: 匿名さん]

アンチさん相変わらず頑張ってるみたいですけど、ここ買う人はこのスレ見てないと思いますよ。

[307: 匿名さん]

それは見てるでしょう。

[308: 匿名さん]

まぁ、株価もすっかり5年前に戻りましたから、
不動産もそうなるんでしょうね。

楽しみなような怖いような。

[309: 匿名さん]

あー、欧米市場も下げ足早めだしたよ、また。

ダウ欧州-7%
SP500-3%

今週末、何か出ないと、東京の週明け火曜日の市場が、、、、、
ほんと瀬戸際なんだけど。世界恐慌への。

ブッシュ政権末期で無責任化してるし。
リーマン他の資産オークションが今日うまく行って、
G７が力強い声明だして、銀行への直接資本注入をブッシュが約束しないと、
来週また株3割下げも十分ありうる。

[310: 匿名さん]

〉306
買う気ないのに見てるの？興味だけある人に聞きたいんだけど、いくらだったから買う気になる？
諸条件は好みだろうけどこの不動産の価値を今いくらとみてるか教えて。

[315: 住まいに詳しい人]

>>303-305
５年ぐらいの計画では＠250ぐらいが損益分岐点だったよーな
色々コストアップしているとしても＠300なら、まだギリギリ利益はあるでしょ

今の価格なら、暴利というほどの設定とは思わないが
マーケットアウトしているのは確かだな

[320: 購入検討中さん]

FTSEもブラックマンデー以来の下げだね。

シュローダー30%下げ
ロイヤルバンクオブスコットランド-20%
バークレイズ、スタチャンも-15%か。

うーーーーむ。

[321: 社宅住まいさん]

ま、基本的には投資銀行および不動産金融がらみが嫌われてる感じ。
米国は消費関連結構つよくて、上げてる株ある。

欧州も消費関連が結構しっかりしてるが、それでもほとんどは前日比下げてる。

[322: 匿名さん]

為替は今日はあまり動かないね、、、、、、

[323: 住まいに詳しい人]

>>317
こりゃ失礼

マーケット・インの進化形をマーケット・アウトという
ハイカラな言い方もあるんだね

[324: 匿名さん]

モルスタ36%安
ゴールドマン20%安

きてます　きてます。

[325: 契約済みさん]

ウヒャー！

一月くらい前までは40ドル以上してたのに、もう一桁か！モルガン・スタンレー。

GSもMSも格下げ懸念からか。
まぁ、市場はインターコネクトしてるからこの相場じゃ下がるわな。

買いでしょ、ここは。

[326: ビギナーさん]

SP500の下げが一時の5%超から3%台まで戻ってきた。


何かポジティブサプライでないかなー？！

[327: サラリーマンさん]

MSまた一時45%安まで追い込まれたね。
GSは17%安。

SP500また5%安程度まで下げてる。やっぱり-5%か今日は。
来週きつそー！

[328: 銀行関係者さん]

G7
全く何も協調策はないようだな、、、、、

いい加減にしろよ。何が蔵相・中銀総裁だよ、、、、

[329: 匿名さん]

世界経済が最悪の中、この価格で売れれば大したものだ

[330: 匿名さん]

世界景気とマンションの売れ行きが無関係とは言わんが、盛る巣田やごーるどまんの話は
別のスレでやってくれ

[331: 物件比較中さん]

そうそう、株価談義は別の板でお願いねー。

[332: 匿名さん]

もうネガレスいらないような状況になったね。

[333: 匿名さん]

この手のマンションを欲しがる層がどういう属性かってことが
KYな株式ネタの連発で計らずも明らかになったってことか、、。

[334: 匿名さん]

具体的な購入についてのレスがほとんどない件
欲しがる奴が必ずしも買えるわけではない

[335: 匿名さん]

＠３００万くらいに価格改定してくれたら即買うのに。

[336: 匿名さん]

値下げしたみたいだよ。昨日担当から電話がありました。

週明けに新価格表届くみたいなのでどれくらい安くなったかはわかりませんが。

[337: 匿名さん]

ここにきて保留床処分価格の減少は、床面積・戸数が多いだけに
組合の再開発事業全体にも影響を与えていきそうですね…

[338: 匿名さん]

>>336
本当？一度値下げでミソのついた物件は、もう売れないよ。
まだ下がるんじゃないか、まだ下がるんじゃないかという
消費者マインドに火がつくから。
かと言って、このままの値段だと永遠に売れないから、
進むも戻るも地獄でしょう。

[339: ３３６]

電話で聞いただけなので何とも言えませんが

「価格が変更されましたので希望のお部屋の変更がございましたら連絡いただけますか」って感じでした。

まさか値上げはないよね

[340: 匿名さん]

確か東急って、「予想以上の反響」とか「販売に自信」とか言ってなかった？
今更値下げって、やはり虚言だったか・・・こういうのを「売れてる詐欺」と言う。
不動産業界では誰も罪の意識を持たずにやってる。

[341: 匿名さん]

>>338
値下げはしないでしょ。
おっしゃる通りで、だれも買わなくなるよ。
待てばどんどん下がるってことですから。

[342: 匿名さん]

ざっくり半額でないと買わないでしょ。
株価も半額コースなんだし。

いやもともと割高だったから、6割引かな。
先安感が支配している市場では、この値段だったら、
先安の中でも損はしないかなと思わせる値段でないと
売れないよ。

バブルがあれば、逆バブルもある。

思いっきりアンダーシュートするよ。
誰かが言ってたように、この辺の超長期平均は
坪200万前半。そのレベルは数年で必ず見る。

[343: サラリーマンさん]

342

こういう根拠ある相場観の披露は面白い。
250万を数年で見る言うのも、今はは可能性あるように思う。

でも、本当に逆バブルなら、平均値を下回るってことだから、
200万ちょうどあたりも一時的にはあるってことでは？

[344: 投資ファンド勤務]

＠２５０位まで下がったら嬉しいけど、需要はもっとあるんじゃないかな。

[345: 都心住民]

ここが200万なら都心が250万、埋立地あたりは150万ってところ？
夢は広がるけど、その時はもう国自体が終わってない？

[346: 匿名さん]

終わらんだろ。株価７千円台でも終わってないんだし。不動産は株ほど急激に下がらんしね。

[347: 購入検討中さん]

私のところにも価格下げの電話が入りました。ただし全戸ではないようです。週明けに確認してきます。

[348: 匿名さん]

＞　336　週明けに新価格表届く

販売開始前の価格改定は殆どの物件で行われている事ですの、珍しい事ではありません。5％程度はよくあります。ここは8％ぐらいいくんじゃないですか？、10％いったら、東急もヤバいと読んだんでしょうね。この価格改定は単なる正式価格の最終決定でしかなくて、いわゆる値下げとは根本的に違います。嘘だと思うのなら様々な物件見てみたらどうですか、第1期販売前はそんな話ばっかりです。

ただ、ここは市況がこの状況だからどの程度かが見物ですね。

もうしわけありません、up load 御願いします。

[349: 匿名さん]

今いくらで売ってるの？
8％下げるといくら？

[350: 匿名さん]

価格表出しといて価格改定って、それはやっぱり値下げだろう。
正式価格の最終決定は価格表出す前なんじゃないの？

[351: 匿名さん]

380万の8％ダウンだと約350万。そんなものかね。
ほぼプラウドタワーと一緒。まぁ、ある意味落ち着けどことしてはアリかもね。

[352: 匿名さん]

周辺相場が下げても揺るがない吸引力を発揮できるかどうか。
沿線のフラッグシップとしてこの物件の価値を未来永劫維持して行く、という決意を東急から
もう少し感じることができれば買い。今でも相当がんばってるとは思うんですが、
まだちょっと不安になるんで今のままなら見送り濃厚です。今のままなら。
とにかく再開発の全てを早く明らかにしてほしい。公園がどんなタイプになってどんな活用の
仕方ができるのかなど知りたいことだらけです。

[353: 匿名さん]

＞350

このスレのNo 05 に価格表のupload があります。それにも予定価格で改訂の可能性があると書いてありますので確認して下さい。もちろん今回発表されるものも最終のものでは無い可能性がありますが、少なくとも値下げとは言いません。

おそらく、予定価格の段階では渡してもらえず、購入者が写すパターンの会社からしかマンションの検討をした事がないからそういう主張をされるんだと思いますが、予定の段階で表をプリントしたとこを渡しちゃうとこもありますので、特別な事ではありません。

どのくらい下がったか確認することで、売主がどの程度の売れ行きと読んだか良くわかるので、売れ行きを予想する上でも参考になりますよね。

[354: 匿名さん]

380→350万って値下げじゃないでしょ。
予定通りの戦略でしょ。戦略になってないけど。

[355: 匿名さん]

それだったら450→350とかの方がインパクトあるのに。
380→350だと売れそうにないから弱気の値下げにしか見えん。

[356: 匿名さん]

予定通りの戦略かな？

金融不安がここまで深刻化せず、日経平均が11,000円程度で踏みとどまっていたら
普通に＠380万円平均で売るつもりだったんじゃない？
今は8,200円ですからな〜。ここが底だといいんですが…。

[357: 匿名さん]

2003年の底が日本だけの金融危機で7600円だったでしょ。今回は世界の金融危機ですよ、輸出企業が主体の日本の産業は全敗。日本の金融は体力があると言いながら今の株価では含み資産が−になって行くでしょ。私は今回は年末で倒産が増えて、6500円ぐらいまで行くと見てます。
とりあえず、7000円台に入ったら株は買いで、5年待たないうちに1.5倍ぐらいになるでしょ。

[358: 購入検討中さん]

>＠２５０位まで下がったら嬉しいけど、需要はもっとあるんじゃないかな。

そうでしょうか？
日経が9000円切っても、下げ続けるように、昔の一時に比べて安くても
下げトレンドが続いてるうちは普通手が出ません。
ロットが大きく、上げ始めても、本格上昇まで時間のかかる不動産では
特に、底を確認してから買いがはいるもの。

@250は（このマンションどうのでなく）このあたりでは非常に現実味の
ある価格帯と思います。

何で利回り7-8%のREITが放置され続けているのか、そのあたりも
同じ理屈と思います。

[359: ご近所さん]

ココは大量に売れ残り確実ということでいいのですが、気になるのは周りの商業施設、オフィス予定地など。
ここまで景気後退すると進出してくる計画白紙にしてくるところも多いのでは？

ゴーストタウンになってしまわないかと心配です。

[360: 匿名さん]

>ココは大量に売れ残り確実ということでいいのですが
アンチさんの脳内では変わった未来が確定しているようです

[361: 匿名さん]

>>360
多分あなた以外全員売れ残り確実で確定してますが。

[362: 匿名さん]

>>358
ここが250万になるようだったら
遥かに地ぐらいの低い埋め立て地や川向うの再開発地域は
150万位になりますねw

[363: 匿名さん]

>>362
いずれ、視野に入ってくるんでは
このご時勢でこの規模でこの値段

完売できるわけないだろw

東急は実質建設費しか持たないから
持久戦に持ち込む覚悟かもしれんが

[364: 匿名さん]

地ぐらいだってｗ
もうそれしか拠り所内みたいｗ

周辺にお住まいの代々の富裕層のみなさんバンバン買ってやって。お願い。

[365: 匿名さん]

地ぐらいならココも城東に負けず劣らず低い。
川沿いの低地で世田谷の恥部と言われています。

[366: 匿名さん]

いつもの日本語のおかしな人ですね、お疲れ様です。

[367: 匿名さん]

価格表出してから下げるのはよくある手法だけど、5%超えたら下げすぎで、最初の設定に誤りがあると言わざるを得ない。
客は逃げるし、ブランドも落ちる。
東急の戦略の失敗だろう

[368: 匿名さん]

売れなくてもアンチの人達には迷惑かからないのに、青筋たてて書き込む姿って・・・・

[369: 匿名さん]

うれちゃうと迷惑なんだそうですよ。

[370: 匿名さん]

通常の価格決定に加え、全体で1000戸を超える物件なので
ある程度さばくために大量供給補正（マイナス係数）も必要です。

[371: 匿名さん]

売れなくても購入検討者には迷惑かからないのに、青筋たてて書き込む姿って・・・・
どう考えても地権者かデベ。

[372: 匿名さん]

また青筋がたってますよ。

[373: 匿名さん]

>>371
>売れなくても購入検討者には迷惑かからないのに、青筋たてて書き込む姿って・・・・
>どう考えても地権者かデベ。

　アンチ君、もっとひねろよ。そんなんじゃ「中笑い」もとれないぞ。

[374: 購入検討中さん]

★価格について
向きや価格（7千万円越え）によっては、若干の値下げ部分がありました。（2,3百万程度）
想像以上の値引きではなかったため、まだまだ即決購入はできませんが、
（あくまでもまだ予定価格のため）もう少し値下がりがあることを期待します。

[375: 申込予定さん]

>最初の設定に誤りがあると言わざるを得ない。
この段階においては、敢えて言うまでもないですよね。

>客は逃げるし、ブランドも落ちる。
客はついてないんだし、東急電鉄のマンションにブランド価値はもともとないです。

>東急の戦略の失敗だろう
もともと東急電鉄には戦略はないです。
あれば今みたいなバランスシートにはなってません。
未だにバブルの後遺症をこれだけ引きずってる企業はそうそうないですよ。
其の場しのぎの戦術はあっても、戦略などないです。

誰もが知ってる企業はｓっかりした経営してるはずなんて
考える人は、今時少ないでしょうが、まぁ、電鉄の経営陣には
経営分かってる人は一人もいないと思います。

[376: 匿名さん]

「二子玉川ライズ・タワー＆レジデンス」は、事業主が特別な思い入れを持って計画された特別な事業。特に都市にあって緑豊かな住環境は貴重な資産であり、二子玉川という街に愛着がある人には待望の終の棲家になるでしょう。ゆとりある敷地を持つタワーマンションだからこそ可能な環境づくりの見本と言えそうです。

[377: 匿名さん]

ほんと、タイミング悪すぎですね。とてもじゃないけど不動産なんて買う気がしなくなりました。
いずれ中古でここも売りに出るでしょうからその時にまた検討するかもしれないし、しないかも
しれません。
今は景気後退に備えて支出を抑えて、とにかく手元の現金を厚くしておきます。
相場が下げ止まったら日本株か欧州株でも買うかも。ドル建ての資産は当分買えません。
ま、今は様子見です。

[378: 匿名さん]

仮登録しました。
価格変更の案内は私には来てないので調整対象じゃなかったのかな。

[379: 匿名さん]

↑はい、負・け組決定！！