二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[280: 匿名さん]

プラウドの看板、野村の営業力、希少性、駅近、
まだ日本の人口が増えていた時代、いろいろ違います。

また、結局投資需要が多く、勘違い価格で中古が売りに出されていますが、
一向に最終実需にはつながっていない印象なので、

東急電鉄物件、ノーブランド、大規模マンモス物件、
駅からの距離が微妙（かつ巨大な空き地経由）、人口減、

加えて、04年は都心の底入れが02-03ｍに確認された後でしたから、
トレンドとしては、上げ調子。

それに比べて、今は明らかなピークを過ぎた直後ですから、
相場状況は全く違いますね。

[281: マンション投資家さん]

>加えて、04年は都心の底入れが02-03年（？）に確認された後でしたから、
>トレンドとしては、上げ調子。

>それに比べて、今は明らかなピークを過ぎた直後ですから、
>相場状況は全く違いますね。

これは言えてる。

都心でいい思いした連中が、トレンドが郊外に波及するのを見越して
買ったんだろうが、そうはいかなかった。

確かに中古物件がすごい割高価格で出ていたが、全く動かなかった。
小金もちが余資運用で買ったんだろうから、それでもまぁ大丈夫だろう。

逆に今回はよほどのいい間取りのプレミアム住戸以外は投資家も食指が
動くまい。

[282: 購入検討中さん]

>スケジュールは、１１月中にイースト＆ウエストタワーの販売が行われるそうです。
>第一期販売の契約が終了後の１２月にセントラル＆レジデンス棟が開始されるようです。

すごいタイミングですね。
きっと米国内のクリスマスシーズンの消費需要が極端に弱いことが
懸念・確認される時期で、テクノロジ関係中心に株価は恐ろしいことに
なっていそうです。

日本企業も業種問わず下方修正の山でしょう。

いやいやどうも弱気でいけませんね。
以上は最悪シナリオにすぎません、、、、、かな？

[283: 匿名さん]

どこかのムック本に、最寄り駅別の所得ランキング
（何の意味があるのか分からないが）が載っていて、

確か、広尾、麻布十番、学芸大、桜新町、用賀の順だったと思う。
意外といえばかなり意外、実はそういうことかもと思うと、確かにそうかも。

微妙に二子玉川でないところが真実味あるかも。
桜新町は、深沢、弦巻、新町の一部
用賀は上用賀と用賀1丁目、岡本の一部が寄与してるのかな。

[284: 匿名さん]

>>279
あれ？
坪３３０万円ですか？
４００万円とばっかし思ってた。

[285: 物件比較中さん]

久しぶりに来ましたが、まだまだ盛り上がっていますね。
物件の優劣（価格を含めて）はさておき、我々にこれだけ盛り上げる場を提供してくれた東急グループに幸あれ。
今日の株価は、、、まだ下げるか？

[286: 匿名さん]

＞２８３
セオリー　2008 vol.2　高所得世帯が住む駅　ベスト３０（1500万以上世帯数：世帯比）

1広尾2麻布十番
3都立大学　　1853：9.6%
4桜新町　　　1734：9.3%
5用賀　　　　1636：8.6%
6白金高輪7目黒
8成城学園 　 1304：10.2%
9上野毛 　　 1214：11.1%
10白金台
11中目黒 　　1116：8.5%
12表参道
13尾山台　　 1046：9.9%
14等々力 　　 951：9.4%
15六本木　
16田園調布 　 852：13.8%
17二子玉川 　 785：8.8%
22九品仏 727：11.3%
27自由が丘 662：9.0%
28奥沢 643：10.7%
世帯数はマンション（高級ともいう）が多いかどうかに過ぎないから、重要なのは世帯『比』だ思う。
そうしてみると、10％越えるか否かが、微妙な分かれ目で、旧新玉川・東横・東急大井町線に囲まれた城南地区では
大井町線ラインが黄金ライン。公示地価だってしかり、世田谷では上野毛3・等々力1・尾山台2が軒並み成城に続いて上位。世田谷でこれより上なのは代沢、代田、上北沢のみ。
用賀が入ってるのはマンション街だからに過ぎない。二子玉川は瀬田の丘上の一部を除いてはこれと似た位置づけで利便性のあるマンション街ってところ。
でも、周りには高級住宅街ゾーンが形成されているから決して悪いとこではないと思う。

[287: 匿名さん]

>世帯数はマンション（高級ともいう）が多いかどうかに過ぎないから、重要なのは世帯『比』だ思う。

単純に大井町線沿線は不便だから、若めの社会人、学生が他と比べて極端に低いので
「率」が高めにでている気がします。
30年以上前に家を買って、収入がピーク近辺になってる人が多いように思う。
良くも悪くも、中高年の街。

それに比べれば、人の入れ替わり、若い人の流入がありつつ、10%近くを
キープしている、都心から放射状に走る沿線の駅の方が、実際の活力は上。
（都立大、桜新町の高率は印象的。）

ま、結局は上品さ・落ち着き-------活力・フレッシュさのトレード・オフで
どこを選好するかという話のような気がします。

個人的には上用賀の邸宅街の一画はかなりいい線いってると思う。
だからこそ、結構若い人が多い割に、用賀が世帯数で上位にランク・インしてるんだろうと思う。

そんなに高所得者が沢山住んでそうな大型高級マンションって用賀にあったかな？

[288: 周辺住民さん]

公示地価の高低論じても意味ないでしょ。

実勢市場価格が唯一の価格だと思いますが。

[289: ご近所さん]

成城って実勢の地価は比較的安いよね、、、
よくうらやましく思う。

[290: 匿名さん]

はぁ！？　
公示地価が価値を表していないとでも？　
公示地価の高低イコール実勢価格の高低そのものだよ。素人は困るな。
価格の絶対値は違えど、価値の高低はそのままだよ、特に一低同士で比べる場合。

[291: ご近所さん]

>290

取引事例の少ない田舎ならともかく。
公示価格など実際の取り時には誰も見ないよ。

そもそも個別性・ボラティリティの高い不動産に
タイムラグが大きく、網の粗いインデックス価格持ち出しても意味薄い。

>公示地価の高低イコール実勢価格の高低そのものだよ
ものすごく大雑把に言えばね。あなたエコノミスト？

それにしても今日はよくさげた。
日経950円安9.4%ダウン。

[292: 申込予定さん]

>それにしても今日はよくさげた。
>日経950円安9.4%ダウン。

ブラックマンデー以来だね。
こりゃアカンわ。

[293: 匿名さん]

>>272
>今でもフタコは買い物にも散歩にもよく行くし、好きですが、やはりここ何年か増水の度
>「あそこらに住んでいたらきっと不安な夜を過ごしてるだろうな…こっちにしてよかった」と単純>に思います。

　1丁目は不安に感じるだろうけど、堤防のこちら側に住んでいて増水で不安になったことは
ないよ。

[294: 匿名さん]

でもやっぱり湿っぽいと言うか、蒸し暑いと言うか、
一種独特です。川のそばは。

情緒があって悪くないとも思うけど。
好き好きでしょうね。

[295: 匿名さん]

低湿地は冬以外、蚊とか虫がうようよだよ。

[296: ご近所さん]

湿っぽくもなければ蒸し暑くもないし、蚊や虫もうようよいません。
空が広くて自然が多い、それだけの所です。

[297: 匿名さん]

蚊はうようよいるよね…でも湿気も含め、
それも水辺の豊かな自然環境とのトレードオフなんじゃない？
まさに好き好き。

ところで、丸子川を境界に標高？海抜？が５Mでも１０Mでも上がるにつれ
物件価格が加速度的に変わってくのは、多くの人がそこに
安心料を払っている部分もあると思う。
自治体側は洪水対策をちゃんとしてるんだろうけど、こうも気候の変動が続くと…ね。

[298: 周辺住民さん]

注意すべきなのは、

価格には、川の増水などによる水害の危険だけでなく、
地下水脈と地表との高低差、暗渠化された川との位置関係も関係しています。

特に若い方や、都会育ちの人は、
地所・不動産を利便性だけで見る傾向がありますが、
目に見える部分、隠れている部分含めて、安全性、
長期にわたる安定性をよく検討された方がいいと思います。

価格が高い物件の中にも、崖地で決して褒められたものでないものも
ありますので、価格が万全の指標でもないので、非常に難しいですが。

[299: 匿名さん]

富裕層のみなさんは今はマンションどころじゃありませんよ。
もう大変なんっすからｗ

[300: 匿名さん]

世界恐慌になろうかっていう時期にこの超強気価格でうれるんだろか？

[301: 物件比較中さん]

無理です。
駅からの途中の開発計画もまとまっていないし。
センスのない内装。
川沿い。
適正価格でないと売れません。

[302: 匿名さん]

いくらが適正価格と見てます？

[303: 匿名さん]

〉302
＠３００万だったらいけるんじゃん

[304: 匿名さん]

〉３０３
採算合わなくて工事止まるだろ。

[305: 匿名さん]

何度も書かれていますが、
ここの採算はどんな売値でもとれるのです。

土地の簿価がめちゃくちゃ低いので。

ごくごく普通だと、
売値100のうち、土地簿価40、建物40、粗利20ってとこですが、
ここ数年のマンションは土地仕込み時からの地価上昇分のっけたりして、
粗利30にちかいところもでていた。

まぁ、ここはそんな数字は、はるっかに上回ります。

[306: 匿名さん]

アンチさん相変わらず頑張ってるみたいですけど、ここ買う人はこのスレ見てないと思いますよ。

[307: 匿名さん]

それは見てるでしょう。

[308: 匿名さん]

まぁ、株価もすっかり5年前に戻りましたから、
不動産もそうなるんでしょうね。

楽しみなような怖いような。

[309: 匿名さん]

あー、欧米市場も下げ足早めだしたよ、また。

ダウ欧州-7%
SP500-3%

今週末、何か出ないと、東京の週明け火曜日の市場が、、、、、
ほんと瀬戸際なんだけど。世界恐慌への。

ブッシュ政権末期で無責任化してるし。
リーマン他の資産オークションが今日うまく行って、
G７が力強い声明だして、銀行への直接資本注入をブッシュが約束しないと、
来週また株3割下げも十分ありうる。

[310: 匿名さん]

〉306
買う気ないのに見てるの？興味だけある人に聞きたいんだけど、いくらだったから買う気になる？
諸条件は好みだろうけどこの不動産の価値を今いくらとみてるか教えて。

[315: 住まいに詳しい人]

>>303-305
５年ぐらいの計画では＠250ぐらいが損益分岐点だったよーな
色々コストアップしているとしても＠300なら、まだギリギリ利益はあるでしょ

今の価格なら、暴利というほどの設定とは思わないが
マーケットアウトしているのは確かだな

[320: 購入検討中さん]

FTSEもブラックマンデー以来の下げだね。

シュローダー30%下げ
ロイヤルバンクオブスコットランド-20%
バークレイズ、スタチャンも-15%か。

うーーーーむ。

[321: 社宅住まいさん]

ま、基本的には投資銀行および不動産金融がらみが嫌われてる感じ。
米国は消費関連結構つよくて、上げてる株ある。

欧州も消費関連が結構しっかりしてるが、それでもほとんどは前日比下げてる。

[322: 匿名さん]

為替は今日はあまり動かないね、、、、、、

[323: 住まいに詳しい人]

>>317
こりゃ失礼

マーケット・インの進化形をマーケット・アウトという
ハイカラな言い方もあるんだね

[324: 匿名さん]

モルスタ36%安
ゴールドマン20%安

きてます　きてます。

[325: 契約済みさん]

ウヒャー！

一月くらい前までは40ドル以上してたのに、もう一桁か！モルガン・スタンレー。

GSもMSも格下げ懸念からか。
まぁ、市場はインターコネクトしてるからこの相場じゃ下がるわな。

買いでしょ、ここは。

[326: ビギナーさん]

SP500の下げが一時の5%超から3%台まで戻ってきた。


何かポジティブサプライでないかなー？！

[327: サラリーマンさん]

MSまた一時45%安まで追い込まれたね。
GSは17%安。

SP500また5%安程度まで下げてる。やっぱり-5%か今日は。
来週きつそー！

[328: 銀行関係者さん]

G7
全く何も協調策はないようだな、、、、、

いい加減にしろよ。何が蔵相・中銀総裁だよ、、、、

[329: 匿名さん]

世界経済が最悪の中、この価格で売れれば大したものだ