二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[247: 都心も好きだけど]

構造説明会に参加しました。砂轢層に直接基礎を構築し、最新の免震システムを持っマンションであること、立地が特に女性に人気のある二子玉川徒歩圏であること、新築供給の少ないエリアであり、三井不動産のパークコートなどが中古でも安定した価格を維持していること・・などを考えると、資産価値としては上々ではないでしょうか。佃リバーシティーのようなビジュアルが実現出来るといいですね。相場下落により高値掴みになる可能性はリスクとして考慮すべきですが、こればかりは将来の売却時期がいつになるかに左右される要素が大きいため、見極めるのはかなり困難です。二子玉川を愛していて、資力のある方々には良い買い物であると個人的は思います。欲を言えば、設計監理は一つの会社が一任し、三菱地所との合弁にすればさらにステータスは高いものになったのでは・・

[249: 匿名さん]

・川沿い低地の価値が低いのは、低い評価をする人がいるから
・高齢化、少子化といった構造的長期トレンドを敵に回してはいけない
何の裏づけもなく説明にもなってないですよ
単純にあなたが二子玉川が嫌い、タワーが嫌いというならわかりますが、その理由を後付けで探しているだけのように見えます

[250: 匿名さん]

>>248がいいこと言った！

[251: 匿名さん]

物件の話しにもどりましょう。
北側のＣ棟に関してですが、価格比重は北側が高くなるのでしょうか？それとも前建てがあっても南、東側が高くなるのでしょうか？

[252: 匿名さん]

>>248
君は、駅から近く日本有数のＳＣがあり庶民が買い物をする低地の二子玉川ではなく、駅から遠く買い物が不便な百貨店の外商が訪れる高台の岡本が似合う人なんだろうな。

　私は駅まで歩けないような距離は嫌だが。

[253: 匿名さん]

248に一票。

>川沿い低地の価値が低いのは、低い評価をする人がいるから
違うだろ。湿っぽいだろ。それに昔は眺めが悪かっただろうから、低地＝低値が根付いたんだろ。

>高齢化、少子化といった構造的長期トレンドを敵に回してはいけない
>何の裏づけもなく説明にもなってないですよ
意味不明。

だいたい、文末に句点も付けない小学生レベルが投稿するな。

[257: 匿名さん]

>>253
湿っぽさと眺めがマイナスポイントだったなら、現在は該当しませんね。河川が整備され湿地と呼べる場所ではなく、各メディアにも度々取り上げられる眺望の良さ、ましてタワーなら尚更です。
それと構造的長期トレンド(?)などという部分は>>248の文言ですね。文章の読解力が足りないようです。
午前2時に連続投稿してアンチ論を振りかざし「やれやれ」で自己完結する人が最初の頃いましたが、行動パターンが同じなので同一人物なのでしょう。

[258: 匿名さん]

あー、いたねそんなの（笑）前も自分から墓穴広げて自滅してたっけ
スレ住人からフルボッコされて逃げ出したと思ってたけどまだいたのか
中黒わかんないんだからかなりヤバイんじゃない？

[259: 物件比較中さん]

文章から推察するに、知的レベルは２４８が２４９を圧倒してるな。
２４８に一票、お願いします。

[263: 土地勘無しさん]

いや7000円の間違い。
失礼。

[267: 匿名さん]

市場ネタは事実と常識的な見方にしか見えなかったが。

とにかく何でもネガで何でも頭悪いことにされてしまうんだな。

[269: 匿名さん]

何故株式市場が不動産市場の先行指標になるという書き込みが削除されてんの？
バブルのときを見れば明らかだが。

この掲示板大丈夫か？

[270: 匿名さん]

バブルって20年前のこと？

[271: 匿名さん]

不動産のサイクルは長いからなぁ。
普通40歳以上でないと一サイクル見れてないだろうなぁ。

だからその度に死屍累々なるんだろうけど。

でも海外の不動産は別のサイクルだから、
国際的に勉強してれば、その辺は若くても十分勉強はできる。
（香港なんか手近で動きが派手だから分かりやすい）

肌に感じた実体験には敵わないけどね。

[272: 匿名さん]

私もかつて多摩川の土手と丸子川沿いの雰囲気が好きであの辺りで物件探しましたが、
今は少し離れた高台のエリアに住んでます。
今でもフタコは買い物にも散歩にもよく行くし、好きですが、やはりここ何年か増水の度
「あそこらに住んでいたらきっと不安な夜を過ごしてるだろうな…こっちにしてよかった」と単純に思います。
街並みなどは整えていけても、それが乗っかっている地形は、そう簡単には変えられません。
（歴史的な部分は…まぁ人それぞれの考えがありますよね、昔からの地名には経験上の裏付けがあるとは思いますが）

といいつつ、ここはニコタマ・ブランドできっと人気が出るんでしょうね。
ただ売り出し価格次第では、周辺のアドレス違いの物件を中古でも探してみるのもオススメします。
いずれにしてもこの辺りはのんびり住むにはいい場所ですよ。

[275: 匿名さん]

ここはいつ販売開始ですか？

[276: 匿名さん]

当初11月と言ってましたが、この前９月の説明会で12月とか言ってたような。

[277: 購入検討中さん]

スケジュールは、１１月中にイースト＆ウエストタワーの販売が行われるそうです。
第一期販売の契約が終了後の１２月にセントラル＆レジデンス棟が開始されるようです。
イースト＆ウエストタワーの契約状況を見ながら、方角等にもよりますが販売価格が決まってくることも担当者の方がおっしゃっていました。

[278: 匿名さん]

ここだけまだバブル？

[279: 匿名さん]

底値時期に駅前のプラウドが＠３５０万で即完してたし、世界大恐慌の今（これから）でも＠３３０万で売り切る自信はあるんじゃないかな。高掴みへの警戒はあるけどココの需要がなくなるわけじゃないし。

[280: 匿名さん]

プラウドの看板、野村の営業力、希少性、駅近、
まだ日本の人口が増えていた時代、いろいろ違います。

また、結局投資需要が多く、勘違い価格で中古が売りに出されていますが、
一向に最終実需にはつながっていない印象なので、

東急電鉄物件、ノーブランド、大規模マンモス物件、
駅からの距離が微妙（かつ巨大な空き地経由）、人口減、

加えて、04年は都心の底入れが02-03ｍに確認された後でしたから、
トレンドとしては、上げ調子。

それに比べて、今は明らかなピークを過ぎた直後ですから、
相場状況は全く違いますね。

[281: マンション投資家さん]

>加えて、04年は都心の底入れが02-03年（？）に確認された後でしたから、
>トレンドとしては、上げ調子。

>それに比べて、今は明らかなピークを過ぎた直後ですから、
>相場状況は全く違いますね。

これは言えてる。

都心でいい思いした連中が、トレンドが郊外に波及するのを見越して
買ったんだろうが、そうはいかなかった。

確かに中古物件がすごい割高価格で出ていたが、全く動かなかった。
小金もちが余資運用で買ったんだろうから、それでもまぁ大丈夫だろう。

逆に今回はよほどのいい間取りのプレミアム住戸以外は投資家も食指が
動くまい。

[282: 購入検討中さん]

>スケジュールは、１１月中にイースト＆ウエストタワーの販売が行われるそうです。
>第一期販売の契約が終了後の１２月にセントラル＆レジデンス棟が開始されるようです。

すごいタイミングですね。
きっと米国内のクリスマスシーズンの消費需要が極端に弱いことが
懸念・確認される時期で、テクノロジ関係中心に株価は恐ろしいことに
なっていそうです。

日本企業も業種問わず下方修正の山でしょう。

いやいやどうも弱気でいけませんね。
以上は最悪シナリオにすぎません、、、、、かな？

[283: 匿名さん]

どこかのムック本に、最寄り駅別の所得ランキング
（何の意味があるのか分からないが）が載っていて、

確か、広尾、麻布十番、学芸大、桜新町、用賀の順だったと思う。
意外といえばかなり意外、実はそういうことかもと思うと、確かにそうかも。

微妙に二子玉川でないところが真実味あるかも。
桜新町は、深沢、弦巻、新町の一部
用賀は上用賀と用賀1丁目、岡本の一部が寄与してるのかな。

[284: 匿名さん]

>>279
あれ？
坪３３０万円ですか？
４００万円とばっかし思ってた。

[285: 物件比較中さん]

久しぶりに来ましたが、まだまだ盛り上がっていますね。
物件の優劣（価格を含めて）はさておき、我々にこれだけ盛り上げる場を提供してくれた東急グループに幸あれ。
今日の株価は、、、まだ下げるか？

[286: 匿名さん]

＞２８３
セオリー　2008 vol.2　高所得世帯が住む駅　ベスト３０（1500万以上世帯数：世帯比）

1広尾2麻布十番
3都立大学　　1853：9.6%
4桜新町　　　1734：9.3%
5用賀　　　　1636：8.6%
6白金高輪7目黒
8成城学園 　 1304：10.2%
9上野毛 　　 1214：11.1%
10白金台
11中目黒 　　1116：8.5%
12表参道
13尾山台　　 1046：9.9%
14等々力 　　 951：9.4%
15六本木　
16田園調布 　 852：13.8%
17二子玉川 　 785：8.8%
22九品仏 727：11.3%
27自由が丘 662：9.0%
28奥沢 643：10.7%
世帯数はマンション（高級ともいう）が多いかどうかに過ぎないから、重要なのは世帯『比』だ思う。
そうしてみると、10％越えるか否かが、微妙な分かれ目で、旧新玉川・東横・東急大井町線に囲まれた城南地区では
大井町線ラインが黄金ライン。公示地価だってしかり、世田谷では上野毛3・等々力1・尾山台2が軒並み成城に続いて上位。世田谷でこれより上なのは代沢、代田、上北沢のみ。
用賀が入ってるのはマンション街だからに過ぎない。二子玉川は瀬田の丘上の一部を除いてはこれと似た位置づけで利便性のあるマンション街ってところ。
でも、周りには高級住宅街ゾーンが形成されているから決して悪いとこではないと思う。

[287: 匿名さん]

>世帯数はマンション（高級ともいう）が多いかどうかに過ぎないから、重要なのは世帯『比』だ思う。

単純に大井町線沿線は不便だから、若めの社会人、学生が他と比べて極端に低いので
「率」が高めにでている気がします。
30年以上前に家を買って、収入がピーク近辺になってる人が多いように思う。
良くも悪くも、中高年の街。

それに比べれば、人の入れ替わり、若い人の流入がありつつ、10%近くを
キープしている、都心から放射状に走る沿線の駅の方が、実際の活力は上。
（都立大、桜新町の高率は印象的。）

ま、結局は上品さ・落ち着き-------活力・フレッシュさのトレード・オフで
どこを選好するかという話のような気がします。

個人的には上用賀の邸宅街の一画はかなりいい線いってると思う。
だからこそ、結構若い人が多い割に、用賀が世帯数で上位にランク・インしてるんだろうと思う。

そんなに高所得者が沢山住んでそうな大型高級マンションって用賀にあったかな？

[288: 周辺住民さん]

公示地価の高低論じても意味ないでしょ。

実勢市場価格が唯一の価格だと思いますが。

[289: ご近所さん]

成城って実勢の地価は比較的安いよね、、、
よくうらやましく思う。

[290: 匿名さん]

はぁ！？　
公示地価が価値を表していないとでも？　
公示地価の高低イコール実勢価格の高低そのものだよ。素人は困るな。
価格の絶対値は違えど、価値の高低はそのままだよ、特に一低同士で比べる場合。

[291: ご近所さん]

>290

取引事例の少ない田舎ならともかく。
公示価格など実際の取り時には誰も見ないよ。

そもそも個別性・ボラティリティの高い不動産に
タイムラグが大きく、網の粗いインデックス価格持ち出しても意味薄い。

>公示地価の高低イコール実勢価格の高低そのものだよ
ものすごく大雑把に言えばね。あなたエコノミスト？

それにしても今日はよくさげた。
日経950円安9.4%ダウン。

[292: 申込予定さん]

>それにしても今日はよくさげた。
>日経950円安9.4%ダウン。

ブラックマンデー以来だね。
こりゃアカンわ。

[293: 匿名さん]

>>272
>今でもフタコは買い物にも散歩にもよく行くし、好きですが、やはりここ何年か増水の度
>「あそこらに住んでいたらきっと不安な夜を過ごしてるだろうな…こっちにしてよかった」と単純>に思います。

　1丁目は不安に感じるだろうけど、堤防のこちら側に住んでいて増水で不安になったことは
ないよ。

[294: 匿名さん]

でもやっぱり湿っぽいと言うか、蒸し暑いと言うか、
一種独特です。川のそばは。

情緒があって悪くないとも思うけど。
好き好きでしょうね。

[295: 匿名さん]

低湿地は冬以外、蚊とか虫がうようよだよ。

[296: ご近所さん]

湿っぽくもなければ蒸し暑くもないし、蚊や虫もうようよいません。
空が広くて自然が多い、それだけの所です。