二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[2: 匿名さん]

川沿いって、デベに騙されてる気がする。
多摩川氾濫したときに保証してくれてる訳じゃないし。
地震に比べれば豪雨で浸水の可能性は随分高いと思います

今でも年に数回は冠水してますし。

[3: 匿名さん]

今日、現地を見てきましたが、川から少し距離はあるかと。
冠水って、どの当りまで冠水したのですか？
二子玉川に面して眺望が開けるのは大きな特典、でもモデルルームはチープでがっかりです。
洗濯物が干せないのは、やっぱり嫌だ。

[4: 匿名さん]

↑ネットで「二子玉 冠水」で検索すれば、いくらでもヒットしますよ。

たとえば
http://www.mlit.go.jp/river/shinngikai_blog/shaseishin/kasenbunkakai/s...
とか。

これ、削除されるかも。

[5: 匿名さん]

価格表をもらったので、それ目的に行く人はまぁ確認してください。

http://www.darekanotameni.com/rise/080901.gif
http://www.darekanotameni.com/rise/080902.gif

[6: 匿名さん]

こちらはＨ１９年の台風
http://www.bousai.go.jp/jishin/chubou/suigai/6/shiryou_1.pdf

これも削除されるかも。

[7: 匿名さん]

「本地区では、Ｍ４３年を最後に浸水実績がない」だそうです。
このときも冠水しなかったんですね。
毎年何度も冠水してるかのような書き込みでしたが実際は・・・。

[8: 匿名さん]

>>05
お疲れ！サンクス！

[9: 匿名さん]

>>07
浸水と冠水の区別付いてますか？
浸水ってのはとんでもないことですよ。。。

[10: 匿名さん]

２００７年の台風をみんな忘れちゃったのね。。。
ＴＶ報道の映像
http://www.voluntary.jp/weblog/myblog/385?YEAR=2007&MONTH=9&DA...

[11: 匿名さん]

>>09
すいませんでした。浸水と冠水は違うんですね。
では>04で書かれた浸水や冠水の事実について確認できる資料はないんでしょうか。
自分では見つけられませんでした。

[12: 匿名はん]

02さん「今でも年に数回は冠水してますし。」 （笑）
意見交換は歓迎ですが、でたらめはやめましょう。
ネットで情報を集めただけでこの辺を知らない方なのでしょうか。
30年近辺に住んでますが、水が出たことはありません。（うろ覚えですが瀬田寄りの野川はあったかも）
昨年の台風9号の時には、土嚢で防ぎましたが、結果的に浸水はありませんでした。
また、この秋から二子玉川南地区無堤部解消プロジェクトが始まりますので、より安全になると思います。http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/project/bank/02.htm

[13: 匿名さん]

大雨が降ると川原はよく冠水しますね。
>>02 さんはきっと川原に住んでる方なんでしょう。

[14: 匿名さん]

正しい情報を入手しましょう。
世田谷区の洪水ハザードマップです。
http://i-gis.city.setagaya.tokyo.jp/homepage/data/shareimage/hazard_ta...

[15: 匿名さん]

>>14
何だ、２階の軒下まで浸かる程度（水深５m）か。
３階以上なら問題ないな。

[16: 匿名さん]

>>12
いつ完成するプロジェクトですか？
マンション完成するまでに完成しますでしょうか？
無堤防であること知りませんでした。

[17: 匿名さん]

>>15
ええ、３階以上の住民は大丈夫です。安心して下さい。
ただ、エレベータはあきらめたほうがよさそうです。
一番問題なのは、１Fに配置された各種インフラの被害ですかね。
（電気機器はきっと全部ダメになるでしょう）

[18: 匿名さん]

>>17
そんなことはお見通しでしょう。エレベーターは３階からスタート。
１、２階は電気じゃなくてランプにすれば良い。

[19: 匿名さん]

洪水なんてあるかないか分からないこと気にすんな。
嫌なら買うな。
荒らしが目的の方は
もうこないで下さい。

[20: 匿名さん]

↑地権者ですか？

[21: 物件比較中さん]

今年もかなり雨が多かったけれど
平均気温の上昇で
まるで東南アジアのような雨が増えているのは事実。

そのとき冠水程度の可能性は無視できないからなあ。
さすがに浸水対策はいろいろ打ってると思うけど、
根本的な問題を抱えている物件であることは
理解して購入するべきだろうから、
多少なりとも情報を提供することは大事じゃない？

いろいろな情報を得たうえで
自分のライフスタイルに合った物件なら購入するだろうし。
ネガティブ情報に過敏反応するのもいかがなもんかと思うよ。

[22: 匿名さん]

最悪、住民総出で「土嚢」を詰めば良いのでは？
いざとなったら助け合うことも必要と思います

[23: 匿名さん]

一億のマンション買う奴が、そんな肉体労働するわけないだろ。

[24: 匿名さん]

そんなことありませんよ。
私は必要とあれば土嚢を運びますよ。

[25: 匿名さん]

駐車場はやっぱり地下駐車場？水没しないのかな・・・

[26: 匿名さん]

敷地全体を堤防で囲うってのはどう？
「都心もあこがれる街」→「もう低地なんて言わせない」
に変更！

[27: 匿名さん]

「もう低地なんていわせない」
そのキャッチコピーの方が説得力あるかも！！

[29: 匿名さん]

>>26、27さん

エレベーターの中で笑いこらえるの大変でした(笑
(＾0＾))☆爆笑☆((＾Q＾)v

[30: 契約済みさん]

10さん

台風のときに辛うじて土嚢でせき止めてる画像、すごいですね。
あれはひくなー。

価格表見ましたが、ざっくり今の市場感覚で言うと、4割くらい割高ですかね。
多分実際引き渡しになるころには、市場の6割くらい上の水準じゃないかと思います。

買えませんわ。ここは。
まぁ、変に相場がよかった2年くらい前に売り出されたら、多くの犠牲者が出てたでしょうから、
地権者と東急が苦しむだけで終わって逆によかったような気もします。

[31: 匿名さん]

ここだけまだバブルってますね

[32: 住まいに詳しい人]

坪３００万円前後を維持した豊洲は賢い選択だったようですね。
見学者も多いみたいです。

[33: 匿名さん]

ここ買う人って団塊世代の引退先って感じが多そうだから土嚢運べないひとが多いかと。

[34: 匿名はん]

>>No.26
沖ノ鳥島の話題か？

[35: 匿名さん]

東京・丸の内方面に対して、豊洲は絶対的に距離が近いですからね。
あちらにお勤めの人には丁度良いでしょう。
埋立地だけにまだまだ土地が余っており、今後はオフィスビルもどんどん
建つみたいですね。
三井が牽引しているのが強力ですね。

[36: 匿名さん]

>>33
力を合わせればなんとかなりますよ。
昔と違って今元気な年寄りが多いですよ。

[37: 匿名さん]

豊洲の住友は280でも全然売れてませんよ。竣工時に3割売れてればという感じです。

東急は住友と違って竣工前でも期末に値下げするからここはもう少し売れるだろうけどね。割高物件を下げ相場で金利と税金が上がって行く時に買うって言う最悪のパターンにならないと良いね。

[38: 匿名さん]

金持ってる人は豊洲みたいな庶民の街じゃなくこっち買うでしょ
比較する意味ないような気がする

[39: 匿名さん]

>>37
ソースは？
今日なんか大変な混み様だよ。
みんな冷やかしか？ｗ

[40: Ｆ]

個人的には＠３３０万程度の部屋は「買い」と感じたが、この物件のターゲットはそれでもついていけない感じた？

[41: Ｆ]

×感じた？
○感じ？

失礼しました。

[42: 匿名さん]

>>39
豊洲のＭＲに詳しい人が二子玉スレまで来て宣伝活動ですか。
おつかれさままです。

[43: 匿名さん]

ソースって、モデルに行きゃ教えてくれますよ。

もちろん、言い難そうにしてるし、現状ではもっと売れてませんよ。と言いますか、販売対象にも出来てない。

[44: 匿名さん]

うぜーな豊洲ネタもういらね。
こんなとこでアンチ宣伝すんなよ。

[46: 匿名さん]

要するに豊洲と比較する程度のマンションなんだよ

[47: 匿名さん]

ソースって何？

[48: 匿名さん]

>>47
黒くてとろっとした液体の甘辛い調味料

[49: 購入検討中さん]

いあやー高いねー。実際あり得ないぐらい高い。
どうもデべはわかってないな。売れ残り確定だな。
デべ儲けすぎ。

[50: 匿名さん]

結論からいうと２LDKが多すぎですね。２LDKにあの値段は売れないと思う。
もう少しきちんとマーケティングしてから価格つけないと。
２LDKが多いということは結局はDINKS共稼ぎばかりで落ち着かない
んだよね。マンションの雰囲気が。あれは買わないな。
DINKSなら山手線内に買うだろうし。あの２LDKの多さは売れ残っても
賃貸に出す戦略なのかなー？

[51: 匿名さん]

２LDKは団塊世代のリタイア向けです。マーケティングしてます。ここはタワーの間のレジデンスも高齢者で高層物件に嫌悪感を持つ人へ向けたものです。だから2Lが少し広いのです。おっしゃる通りでお金持ちのDINKSで2Lを買う人は都心に購入するでしょう。

[53: 匿名さん]

検討者はこの地区のイメージと現実のギャップに早く気づくべきでしょうね。

[54: 匿名さん]

豊洲の駅近マンションの平均坪単価は２８０ぐらいでしょ。

明らかに、世田谷の外れとは言え、二子玉川の方が上です。
比較して欲しくありません。

[55: 匿名さん]

>>52

川崎側って恐いですね。
車で通過するぐらいではありますが。

[56: 匿名さん]

この価格じゃあ、相当数売れ残るでしょうね。
多少値下げしてもどうにもならんでしょうな。

[57: 匿名さん]

>>56
その分他に流れるだけですよ。
余計なお世話でしょ・

[58: 物件比較中さん]

今日のテレ朝の番組を見ると、
夏場ずっとうるさい週末が続くのか思うと
ちょっと引きますね。
まあ、対岸の出来事なんで
そこまでうるさくないだろうけど、
視界にどんちゃん騒ぎが見えるのは……。

そんなことより
毎年台風が近づくと
増水で心配するのもなあ……。
年々雨がひどくなっている気がするだけに、
川原沿いの住民の話を少し聞いてみたいですね。

[59: 住まいに詳しい人]

>>58
しょせん県境外周区の
さらに外れですから、
まわりのケアーも期待したほどはありませんよ。

そんな物だと思ったほうが正しい。

[60: 匿名さん]

玉川高校は今後どうなるの？行政の動向に詳しい方教えて。

[63: 周辺住民さん]

陸閘の向こう（多摩川寄り）に住んでいる人には騒ぐ若者がうざく感じられるだろうが、こっち側に住んでいる俺にはうるさく感じたことはない。

　この騒音ネガキャンをしている人達って、どのような素性のやつらがどんな目的で書き込んでいるんだろか？

[64: 匿名さん]

はい。
すくなくとも、あなたのような地権者ではないことが確かにだね。

[67: 匿名さん]

>>59
多摩川の川筋は否定するが
隅田川の川筋はこれから大いに発展すると・・・

自分のスレに帰ってくださいな「自称教授」さん

[68: 匿名さん]

どうしてここだけバブル価格なんですか？

[70: 匿名さん]

赤坂=六本木>麻布>品川=三田>中目黒>大崎=汐留>新宿=池袋>武蔵小杉=月島=豊洲>錦糸町>（以外郊外）>板橋>武蔵境=南千住=二子玉川>横浜=川崎

地下鉄通勤必須だとしたらこんな感じだな。

[71: 匿名さん]

東急の採算下限ラインは単価いくらなの？

[72: 匿名さん]

先行予約モデルルーム見学会が終わってから有益なレス明らかに減ったな

もう検討者は決めて、もはやここで得られるものは無いと踏んで出てっちゃったんだろう

客観的に長所と短所を分析するのは有益だけど、買えない人の遠吠えってワンパターンの繰り返しで無益なんだよ

でも発売まであと２ヶ月というのに、開発の全貌を明かそうとしない東急にも責任有りだけど・・
価格と立地以外に、施設とかサービス、マンション前店舗情報とか、なんか面白いアピールポイントが＋で出てこないとこが価格潰しばかりに話題が集中する原因でもあると思う。

ね！東急ライフィア、リバブルさん！

[73: 匿名さん]

私は川向こうの東横沿線住民ですが、二子玉川には、休日にたまに
嫁さんとチャリンコで遊びにいきます。
高島屋があるせいか、駅周辺の雰囲気というか住民層も良いですよね。
その地域のイメージって、商業施設とかのハコも大事ですが、もっと大事なのは
「客層」だと思います。
だから二子玉は好循環でイメージがよくなりますよね

東急が強気の坪単価つけてくるのも、ある程度仕方ないような気がします。
坪単価２５０以上だと私には手がでませんが、もし、万が一値引きされて
坪単価２５０ぐらいになるなら真剣に考えたいと思っています。

田舎路線だった田園都市線をここまでイメージアップした
東急の戦略にはホント脱帽ですね。
乗り入れているのが半蔵門線ってのが、使える地下鉄でいいですよね。
おかげでありえないぐらい混雑する電車ですが。

この調子で渋谷駅の再開発も是非頑張ってもらいたいです。

[74: 匿名さん]

↑坪２５０は妄想なので、聞き流して下さいね。

[76: 匿名さん]

川の側は、風がいつも流れているので気持ちいいいですよ。
（そのかわり風が強いとき多いですが）

ところで、どなたかは夜に見に行った人いますか？
夜、静かな時に、橋からの騒音は聞こえますでしょうか？
春や秋は、窓を開けて生活したいですよね。

[77: 購入検討中さん]

東京都の液状化予測図によると、計画地の地盤が良くないようですが、
大丈夫でしょうか。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/index.htm

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/ekijyouka2/eki...

[78: 物件比較中さん]

坪２５０なら即完。

[79: 住まいに詳しい人]

５年前には東急も＠250で事業計画を進めていたのにね

まあ、その後市場が変わってしまったから
予定価格を上げたのは仕方ないと言えば仕方ないけど
計画が遅れに遅れてしまい・・・あまりにタイミングが悪かったわな

[80: 匿名さん]

それにしても狭い部屋ばっかりですね。
ぶっちゃけいまいち。

[81: 住まいに詳しい人]

>>77
そのデータは表面の土壌の話だから、マンションの場合はあまり関係ないよ

ここは5〜10m掘ると上総層という丈夫な地盤が出てくるので杭を打つ必要がありません
超高層ビルに関して言えば、23区内でも一番良い地盤と言えるくらいです

[82: 周辺住民さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...
供給過剰地におけるタワマンのある姿
4億以上したはずだが・・・

[83: 匿名さん]

↑
プリ○△スはあちらこちら貼りまくるね。
Wコンネタがでたらまず疑う。

まぁそう言うと直ぐに釣れるからわかりやすいが。

↓

[84: 匿名さん]

＞74
いや、あながち坪250万も妄想とはいえないかも。
今後はヤバいよ。

[85: 購入検討中さん]

このスレを参考に？明日MRに行って来ます。

[86: 匿名さん]

どこも一緒だが期待してた分このモデルルームはちょっと残念だったな。計画時と今とで経済環境があまりにも違うから仕方ないけど、オプションの見せ方がやりすぎで購入後のイメージがつけづらかった。全体の仕様はいいのに見せ方が残念。今からでもノーマルに直した方が効果出るのではと感じた。
それと角部屋のカーテンウォールの梁は天井側でなく床側で腰掛けにすれば良かったのにと思った。きづくのが遅かったのかな。

[87: 匿名さん]

>角部屋のカーテンウォールの梁は天井側でなく床側で腰掛けにすれば良かったのにと思った。

どちらも経験しました。
ソファーに座ったりした生活している時の目線でみたり、
実際に使った感想は前者のほうが広く感じました。

[88: 購入検討中さん]

ただいまからMR突入してきます。初MRですぅ。

[89: 匿名さん]

プロみたいな？、写真取ってた人いたから、自分も出来るかどうか試して来てよ。

[90: 購入検討中さん]

>夜、静かな時に、橋からの騒音は聞こえますでしょうか？
>春や秋は、窓を開けて生活したいですよね。

週末は四季を通じて無理です。
爆音で発電機持込でDJパーティやってる輩がいますから。

重低音を朝から晩まで浴びて、すごく不快です。
そして川原はゴミと空き缶の山。

住むなら、駒沢-桜新町-用賀の方がずっといい気がします。
川原は遊びに行くところ。

其の脇に家なんかもっちゃいけない。
いろんな意味で。

[91: 周辺住民さん]

ちなみに、、


DJパーティは、川崎側だから云々とおしっしゃる方がいますが、
確かに人の流れとしては川崎側ですが、この辺は、川崎川の方が
川原（駐車場など含む）がずっと幅広く、実際若者が群れて
騒いでいるのは、川原のほぼ中央部で、かつ、基本何故だか
世田谷側を向いて音楽かけてますので、騒音としては、全く
対岸の火事を決め込むような状況ではないのですよね、、、、、

国交省の河川担当者が税金泥棒野郎だから仕方ないですね。
公僕の意味分かってんのかな？
人の役にたつ気がないなら公務員なんかなるなよ。

[92: 匿名さん]

>>90,91
参考になりました。
マンションできても煩ければ、警察に通報します。

[93: 匿名さん]

警察がいったい何の役に立つのか…

[94: 匿名さん]

あれれ？
私は、結構なんでも通報しますよ。
公園で花火している子供がいれば通報しますし、
違法駐車も通報します。
みな、対応してくれますよ。
対応遅ければ監査室に手紙書きます。

[95: 匿名さん]

警察も大変だな

[96: 匿名さん]

騒音なんてしないよ。今ものどかに飛行機の音が聞こえる。都会のほうがよっぽどうるさい。
嘘はやめましょう。東京側の川沿いは、警備員が常時見回りをしてくれているし。強いてあげれば東京川でうるさいのはコヤマドライビングスクールのほうだね。

[97: 購入検討中さん]

警備員が見回りしているなんてやはり、危ない場所なんですね。
川がちょっと気持ち悪いんですよね。
水害と治安の部分が心配。

[98: 匿名さん]

>>96

懐かしいな。コヤマドライビングスクールの卒業生だよ俺。

[99: 匿名さん]

>>97
騒音の次は治安ですか。忙しいですね(笑)

[100: 匿名さん]

治安悪くないですよ。警備員さんに聞きましたが、2年位前に、特に治安の悪い事は起きないので警備をやめる予定だったそうですが、住人の方の要請で引き続き現在も警備を続けているそうです。私もあまり詳しくわからないので、警備はどの組織がやっているかなど細かいことは聞かないでください。
97の購入検討中さんは、よほど治安のしっかりしたところにお住まいのようで結構ですね。検討などせずにそのままそこに住まわれたほうが、きっと安心ですよ。

[101: 匿名さん]

ここのモデルルーム、チープで驚きました。それでこの価格？
資材高騰からだろうけど、ジャンピングキャッチって感じ。
東急田園都市線も混むし、東急電鉄は鉄道の混雑緩和に努めるべし。