二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part 6

[匿名さん]

パート6を立ち上げました。引き続き情報交換をどうぞ。

Part5 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43749/
Part4 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44150/
Part3 二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44093/
Part2 二子玉川東地区第一種市街地再開発事業Ⅲ街区
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/
Part1 二子玉川再開発マンションを予想してみましょう　
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44345/

所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分

販売開始：平成20年秋予定
引渡し：平成22年5月・7月予定
総戸数：1033戸（事業協力者住戸170戸含む）
構造および階数：鉄筋コンクリート造地下1階、地上42階・28階・塔屋2階・地上6階他
〜以上、物件概要より抜粋

[585: 匿名さん]

>多分地権者との関係調整が下手だったということと、
>不動産市場を読む力がなかったということでしょう。
>（この辺のスキルがデベなら少しはましだったでしょう）


この辺、よう分からんのですが。
ｋｗｓｋ

[586: 購入検討中さん]

購入検討中の者です。諸先輩方に質問なのですが、一般的にマンションの価格は今回のように下がっていくものなのでしょうか？11月下旬に第一期締め切りのようですが、今後も価格改定というか値下げがされるのでしょうか？よろしくご教授ください。

[587: ビギナーさん]

584

多分、東急電鉄社が最も持分の多い売主だからではないでしょうか？
私は、お金自体は何とかなりますが、割高感が全然拭い去れないので
まだまだ静観です。

[588: 契約済みさん]

多分、一般論が通用しない市場になってるのではないかと思います。
が、通常、市場の潮目の転換時に売り出されたマンションで、販売中に
売値がが若干下げてくことはあるでしょう。

でも同じプロジェクト内で初めの方の売り出し住戸と最後のほうで
あまり大きな差がつくのもアレなので、値下げ幅はある程度限定されます。

その結果、大量の売れ残りが発生し、デベが買い取って仕方なく賃貸に
まわしたりするケースもあります。

ただしこの物件は、まだ実際には一戸も売ってないし、
元々すごく割高と言われていたので、まだまだ下げる可能性は
否定できません。かつ、都内とは言え、郊外の1000戸という大型
物件ですので、販売期間が長くなり、期間中、相当の値下げを
せざるを得なくなる可能性は否定できません。

ただし、ネックになるのは、

①共同事業主である地権者との握り条件
②大口売主である東急電鉄や東急不動産が投資家に約束した中期経営計画などの
収益計画、或いは銀行などから公式・非公式にあてがわれたコベナンツなど

でしょう。

一部では、東急電鉄の土地の簿価がすごく安いので、どんな売値でも
膨大な利益が立つという説もありますので（どなたか有報のチェックお願いします）
その場合は、東急が、回収スピードを重視して、プロアクティブに思い切った安売り
を仕掛けてくるシナリオもないことはないです。

[589: 購入検討中さん]

ここでは東急不買運動さんの書き込みが多いのかな。


地権者との調整うんぬんと書かれていましたが、そんなことで価格があがるほど地権者の持分は多くないですよ。だって、ほとんどが東急の土地ですから。

それより、今は大成建設さんの建設コスト調整のほうが問題になってるはずですけどね。
ざっくりした概要設計で何年も前に見積もりしてダンしたのに、ここへ来て世の中資材の高騰で建築側がコスト交渉してるので、むしろそっちを調整してるんだと思うんですが。

センスの問題は今回の設計＆PR会社の実力の問題で、そこにお金をかけなかった東急さんは「疎い」といったほうが正しいのでは？
他のデベやJV物件はデザインにかなりお金を使っていますよね。
物件の良さはアフターまで含めたハードとソフトのバランスだと思うので、丈夫でしっかりした構造とか街区の計画っていうハードの意味では東急もイイ線行ってると思うんですがね。
近場なので比較しますが、ソフト面はともかくハードに関しては、東急サイドがプラウドより高くて当然というのは納得できますよ。

こういうスレってのは基本的にネガティブな議論やあげあし取りで楽しむためにあるんですかね。
なんか、購入検討しない人が書いているとしたら、悪意か営利とかとにかくそのまま受け取らないほうがいいんですかねぇ。

ちなみに私は真剣に買う方向で検討中です。

[590: 匿名さん]

まぁ、真剣に買う方向の方には、ポジ・サイドにバイアスかかりやすいですから、
こういう見方もあるってことでかえってネガの意見を読む方がいいのでは？


まぁ、疎いのもセンスないのも、下手という意味では同じだと思いますよ。
著名イラストレータに玉川の絵描かせる企画を通しちゃう時点で収益管理能力ゼロでしょ。

個人が持分すくないのは事実ですが、土地はまとまってなんぼですので、
同じく区画内の地主さんはどんなに弱小でも、扱いをおろそかにはできません。
持ち分の大きさは関係ない世界です。

地主自ら反対運動してゴネ始めたらメも当てられないし。

建設に関しては、おっしゃるようにダンしてるので、リスクは東急サイドからは
遮断されていますので無問題です。原材料価格は昔から建設会社が取るべきリスクです。

街区のデザインいいですか？本当ですか？
あのタワマンいいですか？陽光溢れる二子玉川にマンモスタワマンはないと思ったけど。
隣の開発計画さえ全く決まってない広大な敷地、あれリスクでしょ。
駅との間だから毎日通るところですよ。

反対側の公園も、一般的には「公園」はいいんだろうけど、浮浪者とか、レイブパーティの連中とか
河原カップル、花火見物、個人の花火遊び、幹線道路に近いゆえの暴走族集会リスクなど、

結構不安な面も多いですがね、個人的には。

[591: 匿名さん]

＞地権者との調整うんぬんと書かれていましたが、そんなことで価格があがるほど地権者の持分は多＞くないですよ。だって、ほとんどが東急の土地ですから。


地権者は、出来上がったマンションの住戸をもらいますから、東急に、同じマンションの住戸を安く売り出してもらったら困るってことでしょ。

マンション出来上がり時の割り当て住戸のおおよその価値を地権者と握ってる可能性はないのだろうか？
（勿論それは超ホットな相場だったときの価格をベースに決まってた可能性もある）

[592: 購入検討中さん]

なんだかわりとネガティブな意見の方のようですが、ご意見は有難く参考にしてます。
おしゃるように上げ方向のバイアスかかるのを抑制してもらってます。（笑）

都の再開発案件の場合、地主がゴネても計画への影響は全くないですよ。
最悪こじれても法的な対処で済んじゃいます。
実際、退去でゴネている人はほとんどいなくて、一部残ってる人も工事の段階で強制退去をさせられてしまいます。
その辺は民間の市街地再開発とは違うところですね。

そして、建設コストが上乗せされて、内装および当初設計で明記して具体的な仕様部分について大成がコストを上げてる＆部材の質の変更をしているのも事実ですよ。
そもそも内装決めたのは今年に入ってからだから当初計画には無いですし。
「原材料価格は昔から建設会社が取るべきリスク」ですが、現状は建設会社自体がそういっていられない状況にあるのも事実です。。。
私は今回の物件で内装担当をしている一部メーカーのライズ担当にも話を聞きましたが、やはり大成が価格を握っているそうで、そちらの見積もりが出るまで概算も出せないといわれました。
事業主（再開発組合）側は大成へ下げ方向での交渉をしているそうです。

街区のデザインについては、恐らく二子玉川の景観としてのコメントなのだと思いますが、私はタワマンが前提として考えた場合、他の地区のタワマンの街区デザインと比較してみて良いと思いましたよ。（そもそもタワー反対なんで納得出来ないんですよね）
中小規模や低層型マンションとの比較では条件が違いすぎて参考にできませんが、同じような大型開発の物件で比較すると、商業施設隣接でマンション街区そのものは殺風景な場合が多いですが、ライズではその辺はお金掛かってると思います。
（今更タワマンが嫌だと騒いでも何もならないし、あえてタワー前提でコメントしました）

第二街区は一応計画着手というか、交渉が再開したそうです。
当初のオフィスビル＋ホテルの方向で進めていると聞きました。
で、しばらくはプレッセを置いておいて、工事が始まったら囲ってしまうそうです。

公園のレイブパーティーとか浮浪者ですか。。。砧公園はそんなことないですよね。
それこそ地域住民や区の管理の問題なんだと思います。
ライズの住民には無関係とは言えないことなので、管理を厳しく要請＆まめに通報すればどうでしょう。

今までの二子玉川に愛着があっても出来てしまうものはしょうがない。
ならば、素敵な街になるように願うばかりです。

[593: 匿名さん]

>>578
>じゃ、強気のスッ高値で1000戸見事に売り切ればよござんしょ。
>何故こっそり値下げ？

　私はマンション屋ではないのであくまでも推測ですが、最初からどうどうと値下げするデベは
いないのでは？
　最初は一部の人（本当に購入しそうな人、もう少し値下げすればローンがつく人）にこっそり
値下げを開示し、それでもだめだったら大々的に開示する。

　違う？


>東急電鉄も不動産も決して財務が強い会社でなく、むしろ未だに
>バブルの負の遺産を完全に乗り越えられていない、脆弱な会社。
>（経営者が悪すぎる　-　576さんの云いで言うと、
>「経営が悪いから財務が悪い」そして「財務が悪いから無茶するリスクもある」）

阪急の彩都開発のようなプロジェクトをかかえているわけでもないのに、そこまで言い切る
自信はどこからでてくるのでしょうか？

　特に電鉄は

[594: 匿名さん]

電鉄のHP行って、IR資料ちょっと見ればすぐ分かる。
改善はしてるが超ボロイです。

[595: 匿名さん]

やっぱり、すっかり乗ってきたナァ。（大笑）

592はどう見ても検討者じゃなくて、関係者じゃないか、、、簡単につられすぎ。

地権者相手に法に訴えたら余計拗れるでしょ。
日本人なら分かるでしょ。

砧公園周辺には、浮浪者もレイブパーティもないですが、
玉川ではどちらも目にします。

昔から、河原はいろんなものを呼ぶのですよ。

>当初のオフィスビル＋ホテルの方向で進めていると聞きました。

この相場・金融の状態なら、確実に止まってます。
そんなうわさを信じてはいけませんよ。子どもじゃないんだから。

[596: 匿名さん]

中期経営計画ではフリーCF毎年何百億もマイナスで負債増える計画じゃないの。

こんな成熟経済の電鉄会社がフリーCFマイナスってなんでしょうね。

こんな計画がどうして通るのか。CFマイナスでも増配計画が泣かすね。

第一四半期は、利益半減だね。
鉄道会社の利益半減ってすごいね。

[597: 匿名さん]

電鉄の財務見てて、役員退職慰労引当金なくなってるなぁ、と思ってみたら、
固定負債の「その他」に振り替えたと、、、、、


こここ、姑息過ぎる。
信じられん。


役員は現役時代に働いた分だけもらえばいい。
役員の責任の大きさ、リスクの高さがなくて、
経営の規律はどうやって働くのか？

理解不能です。

[598: 匿名さん]

まぁ、鉄道会社だから車両信託なんか通じて信託銀行とは
付き合い厚いみたいだけど、はっきりしたメインバンクが
いないのがやっぱりリスクかなぁ。

政策銀が突出してるが、要は民間に貸し手がいないってことだし、
経営チェックもしてもらえないし。

中央三井は相当不動産にコシが引けてるという話も聞くし、
ここも見方変えれば、不動産+小売っていう厳しい事業構造
だから、結構きついんじゃないかな。

まぁ、小売とか、資産切り売りすればいいんだろうけど、
少なくとも昨年前半みたいな環境で売らないとダメだよね。

今売っても叩かれるだけ。いや、買い手がもしいれば、
の話だけども。

[599: 購入検討中]

５９２ですが、全然関係者じゃないので、決めつけないで下さいね。
地域の事情を知っていて、繰り返し不安を煽る書き込をするような人がいるようなので、自分のために関係者に聞き込みをしていただけなんですが。。。

法的対処は出来るんじゃないですかね。
権利変換の同意も、売買契約もとってないと工事は動けないだろうし。。。。。その状態で今更ゴネても裁判になると不利だと聞きましたよ。

なんだか買わせたくない、余所者に来て欲しくないという意図が感じられるんですよね。
買う気の強い人はあんまり書き込みしないようなので、私も今後はそうします。
余計な情報入れてスミマセンでした。

[600: 匿名さん]

これまでの流れでもわかると思うけど、本気で買おうとしてる人はほとんど登場していない。
プライドは人一倍高いけど能力がついていかないプチ株屋や零細不動産屋が、自分の買えない不動産を買われるのが悔しくて荒らしてるように見える。
無意味な争いを続け金融危機でお互いファビョってるだけでしょう。

[601: 匿名さん]

なるほど。
だからネガティブねたか、相場の話に偏りがちなのネ。

[602: 匿名さん]

>>600
フタコにタワマンなんかいらないけど、
フタコにも住みたくないけど、
フタコにどんな便利施設ができるか興味のある周辺住民も加えといてねｗ

[603: 匿名さん]

そうか、駅前開発はOKでタワマン反対派も情報収集しつつってことか。
今のフタコが好きな人は多いからね、ワカル。

でも、私はどうせ開発されるなら盛り上がって成功してほしいね。
地域住民にとっては何を言おうと止まらない開発なんだから、失敗されたらそれこそ大被害。
好みかどうかは別として街の付加価値上げてくれたほうがありがたいよ。

以前の東地区のシャビーな感じは嫌だったし、キレイに整理されて小金持ちのファミリーとか老夫婦が増えるのは良いと思うな。

後ろ向きな愚痴を言って足を引っ張ってもしょうがないから応援することにしてるよ。

[604: 購入検討中さん]

いや、前のシャビーな感じも捨てがたかったよ。
電車から見下ろすあの辺のごちゃごちゃした感じは、
逆に未来への期待を抱かせたけど、お座なりのマンモス
タワマンでは、完全にフタコタマガワ終わりへの序章っつー
感じで、希望がなくなる。

別にきれいな街でなくてもいい、でも希望がない街は、、、、