シティテラス目白 Part3

[匿名はん]

3つめ立てました。

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[741: 匿名さん]

毎週末あれだけの人が見に来ているのに全然住人の数が増えませんね。
理由が明確なだけに値崩れが心配です。

[742: 匿名さん]

書き込みも、あまりに少なくて寂しい住友さん頑張ってください。

[743: 匿名さん]

目白でポケットテイッシュでは無く、テイッシュボックスいただきました。
電車の中や駅のポスター、ヤフーなどの広告量すごいですね。
それも皆物件価格に乗せられているんですね。

[744: 匿名さん]

さんざん広告出して売れてないわけだから、物件の存在を認知させることが価格を下げることが必要だということに何故住友は気づかないのだろう。広告費にかける金があるならその分価格を下げなさいよ。

[745: 匿名さん]

↑認知させることが必要なのではなく

[746: 匿名さん]

質問です。
全部で300部屋近くありますが、一体どれくらいが契約されたのでしょうか？

[747: 匿名さん]

よくて100前後だと思います。

[748: 匿名さん]

そんなに明かりは灯っていません。
ほとんどが空き部屋です。
午後の６時ごろになれば外からみるだけでも分かります。

少しずつ限定で売っているのではないでしょうか？

それにしても、管理費は今後どうなっていくのでしょうか？

[749: 購入検討中さん]

管理費はスミフ負担だから心配はないと思うけど、この状況が何年も続くときついよね。
人の住まない物件は傷みも早くなるし。そもそも、時間がたてばたつほど、中古扱いで
物件の価値が下がっていくから、ますます売れなくなる。

まあ、勢いで飛びついてしまった購入者にはかわいそうだけど、スミフが大幅値下げする
しか解決策はないね。

[750: 匿名さん]

早く値下げして欲しい。
３０パーセントくらい下げてくれれば、我が家も検討出来るはず。

[751: 匿名さん]

３０パーはありえないですよ… 良いとこ１５

[752: 購入検討中さん]

ありえないとか何と言うか...。売れるまで下げるしかないわけだから...。
ほんとに30％下げとかにしないと、完売しないかもしれない...。

[753: 匿名さん]

１０%下げればプレミア以外はほぼ完売すると思うけど…

[754: 購入検討中さん]

>>753　さあどうでしょう？少しは売れると思いますが、完売にまで行くかどうか...。
だいたい、値下げを小出しにすると、「もっと下がるかも」という疑心暗鬼を生んで、
逆に売れなくなったりします。

まあ、今すぐ買う必要もないので、高見の見物といきましょう。

[755: 匿名さん]

いずれにしても30％はないですよ。
30引いたらいくらになるかご存じですか？

[756: 匿名さん]

坪400あたりで考えて、現状から売っていこうとするならば2割引いて坪320つまり平米100程度が中層階で無難な価格でしょうね。

753
755
さんはこちらにお住まいの方の価値観かもしれませんね。
ここを元値で購入された方にはそれなりの価値があると思われたのかもしれませんが、それは少数派であったからの現状であるという認識が必要かと思います。その上この1年半の状況の変化。

現状の中層以上の坪400近い価格は、大崎、五反田あたりの駅近のタワマンの中層階の価格であり、ここは目白、高田馬場に遠い、また都電騒音、明治通り排ガスなどを考慮すると80平米8000万は十分な価格と思います。低層ではさらに値段を下げてやっと売れ始めるでしょうね。

[757: ビギナーさん]

売れなくたって2割も落とすわけないじゃん。
『時間かけりゃそのうち売れる』位な感じで、
皆さんが深読みするほど現場の人間は考えてなんかいませんよ（笑

[758: 匿名さん]

８０平米８０００万じゃまだ、高すぎる。
出来れば５０００万くらいでお願いしたい。

神田川や学習院の馬の匂い、すらするらしいじゃありませんか。
どうせ、空き部屋があるならそれくらいで売って欲しい。

【管理担当です。テキストの一部を削除しました。】

[759: 購入検討中さん]

>　売れなくたって2割も落とすわけないじゃん。
>『時間かけりゃそのうち売れる』位な感じで、
>　皆さんが深読みするほど現場の人間は考えてなんかいませんよ（笑

　>>757は現場の人間さんですか？別に深読みはしていませんよ。
　売れ残ったら値下がりする、というのは小学生でも分かる話ですし。
　まあ、現場の人間さんの余裕がどこまで続くのか、見守っていきますよ。

[760: 通りすがり]

横槍で申し訳ありませんが、
あの住友が３０％も引くと本気でお考えですか？それは単なる希望的観測に過ぎないように思えます。そこまでディスカウントしてまで彼らは売ろうとはしませんよ。
１０％引いて残った分は賃貸に出すでしょう。それでも空き部屋になっていれば放置するかもしれません。そっちの方がよほど住友らしい。
そもそも資金力はいわずもがな協力ですから、中小デベのように借金返済のために赤字でも、とにかく売る　という必要がありません。
２０も３０も引いてまで売り切ろうとは考えないと思います。そう思いませんか？

[761: 通りすがり]

↑協力→強力です。失礼しました

[762: 匿名さん]

だれも値下げするなんて思ってないですよ。この物件は、それぐらいの価値しかないという評価をしているだけですよ。

正直、ここ80平米6000万でも都電オタク以外買わないでしょ。都心に珍しい住居にふさわしく無い立地ですからね。

一方に電車、幹線通り、反対側に学校と騒音のオンパレード、その上駅が遠くてその駅が目白と馬場ですよ。こんなに条件が悪いとこ山の手の内側には確かに＜希有な＞立地だと思います。おそらく窓閉めれば静かだって主張する人いるんでしょうけど、窓って光を入れるためだけじゃなくて、空気を入れ替えたり風を感じたりする為にあるんですけどね。

[763: 匿名さん]

７６２さんは値下げ待ってないかもしれませんが、読み返すと他に待ってる人は結構いそうですが。

[764: 購入検討中さん]

>>760 なんでそんなに必死なの？そりゃスミフが値下げしないことぐらい知ってるよ。
でも、そのスミフでも値下げせざるを得ない状況に追い込まれるかもしれない。
その試金石になるのがこのマンションだと思うんだよ。だから、たまにチェックしている。

[765: 匿名さん]

理論的な根拠なしに○○が相場だとすぐに言う人間は好きではありません
新聞だけ読んで何も考えずに相場が良くないとすぐに言う人間も好きではありません
すぐに高い高いの大合唱をする値引き厨も好きではありません
でもね…

ここの相場は駅前価格の30%ディスカウントがバイサイドとの合意価格だと思います
私の住んでいるマンションに良くも悪くも条件がそっくりだから…
仮に同物件が目白駅前至近にあった場合の価格が500万/坪だとすると、ここは350万/坪となります
マーケットアプローチで考えるとそんなもんじゃあないでしょうか？

[766: 匿名さん]

>>私の住んでいるマンションに良くも悪くも条件がそっくりだから…

あーわかった。三茶だね。

まさかココロ○とか・・・

[767: 周辺住民さん]

>>762
アナタがこの物件を嫌いなのはよくわかるけど、
山手線の馬場と目白ってそんなに良くないの？

ちなみにどの駅ならいいと？
冗談でも品川とか大崎なんて言わないでくださいね。

[768: 匿名さん]

高くて買えない(買わない)物件の批判をしてもしかたないですよね？
別に買う気がないなら売値が高かろうが安かろうが関係ないじゃないですか？
「30%引きが妥当」
にはさすがに笑ってしまいましたけど．．．

[769: 購入検討中さん]

まあ、俺も「１０％引いて残った分は賃貸に出すでしょう。それでも空き部屋になっていれば放置するかもしれません。そっちの方がよほど住友らしい。」にはさすがに笑ったけど。

この住友商法、いつまで続くことやら...。

[770: 匿名さん]

おそらく多くの人は１年前は１割高いと思った。住友もそんなとこだろうと。

しかし販売開始から１年半が経過し、この市況の悪化、竣工からの時間も経過し、だんだんと中古物件化が現実となった今は２割高いがいいとこでしょう。

笑ってられるのは今のうちで、さらに１年経過したら３割引いても、相手にされない（今もされてないけど）物件となってもまったく不思議ではないと今の市況を見れば少なくとも現実的に心配になってくるものです。

おそらく購入された方は怖くて現実を受け入れられなくて３割なんてとんでもないと思うのでしょうね。もともとが異常なんです、結果が物語っているように。

坪350は1割引けば315になりますが
坪400は2割引いても320にしかならない。

この物件が異常高値であることは１年半前から言われていて今もまったく売れてなくて、反論する人がいることがいまだにいることがとても不思議です。どれだけ学習能力がないのでしょうか。

[771: ビギナーさん]

まあサン割引きを期待するのは自由だけど
現実的にはまず無いでしょうね。
三分の一は定価もしくは定価近辺で売れているのですよ？
検討中の一部の方の評価が3割高くてもスミフ的には全く関係なしでしょう。
実際問題は頑張ってもテンパーでしょうね。

私はテンパー引いても買いませんけど・・

[772: 匿名さん]

だれも期待してないでしょ、その評価してるだけね。

＞三分の一は定価もしくは定価近辺で売れているのですよ？

売り出したときはまだいわゆるプチバブルだったからね、そのときにこれしか売れなかったことがすべてだね。バブルのときにも相手にされなかった物件はバブルはじけたらどうなるか明らかですね。

[773: 匿名さん]

目白を連呼するあのビデオ切ないね。

[774: 購入検討中さん]

>三分の一は定価もしくは定価近辺で売れているのですよ？

ものは言いようだな...。普通は、三分の一「しか」売れてないと言うのでは？

[775: 匿名さん]

嫌なところ
ジェットコースターのような坂の下
都電の線路沿い
明治通り沿い
目白とは言い難い

良いところ
建物自体は高級感がある

良いところだけを加味した価格設定であるのは間違いなさそうですね。

[776: 近所をよく知る人]

高田を何故隠す！　高田　高田　高田！

高田にもっと誇りを持とうではないか。

シティテラス高田　に改名したらなら完売間違いない。地元民も皆そう思っている。

[777: 周辺住民さん]

>>775

追加。

以前からくすぶっている都電廃止の計画も未だ顕在。実現するとなると、これから何年も続く電車設備の撤去工事と明治通り整備事業。
これから何年も工事騒音・煤煙・振動に悩まされるわけだ。

しかも。

明治通りが拡張されたら更に車の量が増えて排ガス増。
まあ、ガソリン高で、ガソリン車が減るか、台数が減ればいいかもしれないけど。

それにしても。

毎週末の新聞折り込みと、週２回のポスト投げ込みチラシ。
こんな不況になるとも知らず、高値掴みの初期住民さんも、住友さんも大変だね。合掌。
建物自体は高級なのにね。　合掌。

シティテラス高田にして３割引きにして町並みと同じく庶民価格にすれば。

いずれにしても既にバルクでおまとめ買いの業者が動き出してるには違いないね。

[778: 周辺住民さん]

シティテラス高田（笑）これが本当の名前だす。

[779: 匿名さん]

この建物で場所が下落合の高台だったらこの価格でもこんな侮辱を受けずにすんだのになぁ

[780: 周辺住民さん]

>>779
下落合＝新宿区は高さ規制があるので１８階建ては無理ですね。

でも丸正目白店の向かい（豊島区目白５丁目）で双日が１４階建てを計画しています。
ばか高い値段にはならないでしょうから注目ですね。
ただし今は反対運動のせいか着工が遅れているみたいです。

[781: 匿名さん]

建物自体もさほど高級には見えなかったですけど。
あと、地名でどうこう言うのはどうなんでしょう？
大きな枠で考えれば、地名である程度評価できるのでしょうが、
住まいにとっての立地ってまさにその場所がどうかってことだと思います。
ま、ここは大方の意見通りの評価でしょうね。

[782: ビギナーさん]

目白5丁目の土地は確か火事で空いたところでしたよね？
火柱が立つほどのすごい火事でしたね。

[783: 匿名さん]

目白ＧＨの立地は目白の暗黒街。
山手線の騒音と馬の糞の臭いで人の住むところでは無い。
ところが億ションばかりで購入無理。

目白プレイスのは、高田の長屋街。
建物のランクも値段も当然下がる。
それでも、都電沿いに更に安値の物件が出来る情報入手。

何の根拠も無く、大衆ファミリー向けマンションになると予想された。
「いよいよオイラでも購入できる。」

意気揚々とＭＲに行けば、驚くことに豪華なエントランスに内廊下。
おそるおそる覗いた価格表はＧＨ以上の高価格。
結局は足元見られた冷たい仕打ち。
「オイオイ話が違うんじゃねーか。おいら昔からここらに住んでいるが値段の格付けがあべこべだい。」
「住居なんてものは屋根と塀がついてりゃいいんだよ。」

どんな世間知らずが買うのか見てみれば、折からの不況もあって販売不振。
「なー言わんこちゃない。」
と鬼の首を取ったよう。

けど内心は、欲しくてしょうがない。
灯りがまばらばな、ＭＳを見上げながら
「もう少し待ってりゃ、向こうから3割下げて買ってくれって頭下げてくるやい！」
長年苦労を分かちあった女房が言う。
「あんたいい加減に寝んさい。我が家は3割下げどころか半額だって厳しいよ。」
「ええっ〜い！　チクショメ！」

高田の夜は更ける。

[784: 周辺住民さん]

>>783

江戸っ子特有の口の悪さですが、内容はその通り！と思います。
マンション市況が変化したとはいえ「値段の格付けがあべこべ」は当を得ていますね。

[785: 匿名さん]

100前後売れたとの話ですが、住居目的意外が多いのでしょうか？
明治通りを通って通勤していますが夜になっても南側の高層階に数件西側に数件北側のエントランス上に至っては真っ暗です。
本当に100も売れたのでしょうか？

[786: 匿名さん]

１次販売で約６０、その後の２，３、４次販売で約４０ということだそうです。

[787: 契約済みさん]

>783

と鬼の首を取ったよう。

までは賛成です。

出来上がりを見たらやっぱり都電の駅舎みたいな位置だし、灯りがまばらばな、ＭＳを見上げながら、やっぱり相場にあわない値段で誰も買わなかったんだと思う。

長年苦労を分かちあった女房が言う。

麻布十番のタワーでも似たような価格の部屋あるし、最近安くなってきてるからもっといい場所のを買おうよ。

そんな感じかな。

[788: 匿名さん]

現時点で何％くらい売れてるの？

[789: ご近所さん]

100って前向きな商談中も含んだ話だと思うよ。
MRで質問すると答えたくなさそうに
『100はいかないくらい・・・』
が2〜3ヶ月続いています。。
実際は1期で40〜50、2期+3期+4期で10〜20、合計60前後じゃないのかね？

[790: 近所をよく知る人]

ここは目白じゃない、高田だよ！

庶民派マンションにすればそこそこ売れたでしょうに。

そろそろ対面で内密に値引き始めるのかな。。