シティテラス目白 Part3

[匿名はん]

3つめ立てました。

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[551: 買い換え検討中]

建物もすっかりきれいに出来上がり、車道と歩道も分離され、お子さんもお年寄りも安心して通れるようになりましたね。工事中と比較しますと周りも見違えるようになってます。ぱーと開けた明るい感じですね。

それから最近気づいたのですが、バス便が非常にいいのには驚きました。我が家には年寄りがいますので、目と鼻の先にバス停があり、我が家の門の前にある感じで利用でそうなのはありがたいです。主婦やお年寄りにはなによりです。バスは、駅前まで連れて行ってくれますから。伊勢丹、渋谷の買い物が楽しくなります。

今週の土曜日に買替えの相談にのっていただくことになってます。
住友さんよろしくお願いします。

[552: 匿名さん]

渋谷までバスですと渋滞のために結構時間がかかる場合がありますので、ご注意くださいね。
伊勢丹・もしくは池袋までならば、かなり便利です。
確かに新線の駅が近くにできると申しましてもお年寄りにはきつい条件（階段もしくは急勾配の坂）がありますからバスは便利だと思います。
でも、親御さんとご同居なのですか？それとも二世帯分を購入なさるのでしょうか？
親孝行で何よりですね！！私も父母にそうしてあげたいです。羨ましい限りです。
いずれ、マンションでお目にかかれるかもしれませんね。楽しみです。
という私もまだ検討中なのですが・・・。

[553: 入居予定の方へ]

ステキなマンションが出来上がりましたね。
（確かに価格にはビックリしましたが）

「目白を騙ってる」と言う様な扱いを受けていますが
大昔からあの辺りに“目白不動尊”という物もある事ですし、
周りのマンションはみんな“○○目白”“目白○○”ですね。
何故そんなに気に入らないのでしょうね？
場末とまで言われていますが、、、、、(^_^;)

５２６さんのおっしゃる様に、高田１丁目の工場方面には
普通の生活上では全く行く事がないですが、
サクラの時期だけは、川沿いの遊歩道を椿山荘までお散歩、
フォーシーズンズでお茶をするコースがおススメです。
今週末あたり、すばらしい眺めでしょうね。
入居予定の方はぜひお散歩してみて下さい。

[554: ご近所さん]

>>553

たしかに目白というエリアは曖昧ですよね。
とにかく豊島区目白１〜５丁目だけを指すのではないことは確かです。
そんなものは近年になって住居表示で決められたものですからね。

目白という地名の発祥は目白不動ですし、
西池袋の自由学園も『目白雑司ヶ谷キャンパス』だったはず。
ガーデンヒルズの前にある武田の社宅も目白という感じ。

昔からの感覚で言えば西は山手通り（場合によってはもっと西も）、
東は高田雑司ヶ谷（目白台の方ははっきり区別なさいます）
北は西池袋の目白寄り（ここは以前住居表示が目白だった時期があります）
南は十三間通り（今は新目白通りのほうがわかりやすいでしょうか）
・・・といった感じ。
長く目白に住んでいる人間はそのあたりがとても鷹揚ですよ。
地図の線１本、道路１本で町は区切れませんから。

あそこは目白じゃない、こっちも違うと目くじら立てているのは、
最近引っ越して来る方とこの掲示板の住人の皆さんくらいでしょうか。

思いっきりヨコですみません。

[555: 匿名さん]

今日近く通るんで感想アップします

[556: 匿名さん]

辺り久しぶりに見ましたが、大分雰囲気かわった

[557: 匿名さん]

555さんではないが
昨日明治通り通ってみて思ったこと。
建物はよい。すごいよい。
でも周りから浮きまくっている。
ようは地位にあってなく、上過ぎる感じが。
建物内の良質さはなんとなくですが想像できます。
この値段が苦じゃない人には質のよい生活がまっている。
コストパフォーマンスを気にする人はダメでしょう。
桜きれいでしたよー、神田川。

[558: 匿名さん]

>>553
大昔からあの辺りに“目白不動尊”という物もある事ですし、

物ですか・・・・

[559: 匿名さん]

千登勢橋の階段の吸殻の山やその下に溜まっているゴミはどこが処理してくださるのでしょうか？
今日、新駅までの道を歩いてみたらあまりにもゴミだらけでびっくり致しました。
住民や近隣の方々のゴミに対する意識が低いとも思えません。
誰かが意図的にあそこに捨てているとしか思えないような量でした。
あそこを毎日通ると思うと、遠回りでものぞき坂を利用したほうが良いかも・・・と思いました。
近隣の方はあのゴミの山の対処はどうなさっているのでしょうか？

[560: 匿名さん]

>559
千登勢橋のたもとは、ごみが不法投棄されているわけではありません。
住所不定のアンチ体制の方が暫間的なねぐらとして利用されているようです。
千登勢橋のたもとは薄暗く人通りが決して多くはないので彼らの好む場所になっています。
まずは、ここの環境を変えていくことが必要ではないでしょうか。
新駅の完成や高田地区のマンション建設によって、多くの人がこの付近を利用することが想定されます。
歴史的なイメージを残すために今の、デザインと街灯の明るさを選択されているようですが、安全と環境改善の為にこの街灯を増設することによって改善されると思います。
豊島区の区議会のだれか一人でもこのことに取り組んでいただければ、変わるんではないでしょうか。
高田地区のマンション組合にお願いして区議をオブザーバーで来てもらい改善の約束をさせれば、区議は大票田の取り組みにも繋がりますし、ただ単に区に依頼するより効果は早く得られると思いますよ。

[561: ご近所さん]

外構工事もいよいよ最終段階。
威風堂々の外観がお見事です。
まだ大きなガラス窓にカーテンが取り付けられるのももうすぐですね。

[562: 匿名さん]

昔から橋の下は理由あって世を忍ぶ者がひっそり暮らすところ。
行政も目こぼししている。

隅田川、江戸川もそうだし。
仲良くするしかない。

[563: 匿名さん]

＞新宿西口のように行政代執行で、クリーンに。

[564: 匿名さん]

確かに千登世橋の袂にあるゴミには驚きました。
新駅からマンションまでのアプローチにゴミがわんさか。今時あんなゴミだらけの歩道を見る事すら珍しいような気もします。
ゴミを道端に捨てても平気な人がわんさか住んでいる地域なのかと思ったほどです。

毎日の生活はマンション内だけで過ごす訳ではないですからね。
地域性は重要視したいところです。

マンションは確かに立派だと思います。仕様も高く豪華な感じもします。
金額は、あの立地条件や部屋内の状況には合わないと思い検討を止め、他を購入しました。

地域性に合わないものを作ると売れないと勉強されてみたらどうでしょう。
ターゲットとする顧客思考が理解出来ないようでは行き送れますよ。
もっとも購入しない人の意見は参考にはならないでしょうけど。

[565: 匿名さん]

マンション購入を考え始めてから、千登勢橋方面やら神田川方面に散策して周辺の環境がどのようなものなのか、この目で確かめてみました。あの橋のたもとには、まず最初のころにスーツケース、その次は布団などが捨ててありました。
真冬のある日は、あの植え込みの奥でおばあさんがうずくまってウ○○をしていたのには驚きました。都電からだったら丸見えなのでは・・・と心配してしまいました。ニオイもすごかったです。
別の機会だったのですが、橋の下はときどき尿のニオイもしています。

私はマンション周辺をいろんな条件の日に散策してみたのですが、そんなに頻繁ではありません。今までで内覧会も含めて5回くらいしかあの道は通っていないのですが、それにしても毎回毎回驚かされます。

あんなに素敵な橋なのに、とても残念でなりません。何とかならないのでしょうか？

[568: 物件比較中さん]

１／４くらいは売れたか？
南向き中低層階しか売れないって販売員が嘆いてたけど。

[569: 匿名さん]

営業がさかんに新駅について熱弁振るってたけど、毎朝あの橋の下を通って通勤は考えられない。
結局、空気の悪い目白通りを２０分歩くか、専門学校生の流れに逆流しながら馬場にでるか。

新駅は”学習院下”の下につくればよかったのに。

[570: 匿名さん]

私は『毎日あの橋の下を通って通勤は考えられない』というほど嫌ではないかもしれません。
あの橋の下の数メートル（と言うかほんの数秒間）さえ我慢すれば良いのなら仕方ないと思います。便利ですから。朝の時間は貴重ですし。
・・・という感じで、マンション購入を前向きに検討することに致しました。

マンション購入を検討している人にとって、あの場所はネックになると思います。デペが、あの環境に対して行動を起こしてくださると助かるのですが。。。
やはり、私だっていくら便利だと言っても毎日ゴミの中を歩いて新駅を利用するのは虚しい気持ちになると思います。しかも、夏になるともっとニオイが酷くなるかもしれないですし。

それに、先日は山のように空き缶を集めた人たちが橋の下で『空き缶つぶし』をしていました。
ものすごいニオイでした。（私が散歩する日に限ってそういうことにめぐり合うのでしょうかね？余りにもそういうことに遭遇する確率が高いのが信じられません。これが平成の東京なの？という感じです。社会のひずみがこういうところに反映しているのですね。逆に『おじさん、頑張って生きてね！』としみじみしてしまいます。）

そういうことを、デペの方はご存知なのでしょうか？今度、営業さんに聞いてみますね。

[572: 近所をよく知る人]

それは言い過ぎ。ハト屋敷みたいなのが軒を連ねてただけ。いわゆる０番地。
まあ気にすんな。六本木ヒルズだってもとはここと５０歩１００歩。

[573: 匿名さん]

1ｍの土盛りで済む、軽度の土壌汚染が出てたからやはり元は町工場跡地なんでしょう。
一昨年完売した、近くのタワー＆レジデンスは長期間土壌改良工事をしてたからそういう土地柄。

[574: 匿名さん]

第3期の販売また延長になりましたね。
大企業の戦略ですから、ここでカキコしている庶民には理解できない戦略なんでしょう。
いいマンションなんだけど、販売時期が悪かったかな。

[575: 匿名さん]

朝は駅までよいとしても、帰りは駅からあの寂しい道を・・・・。


これだけの高額物件ですから、駅へは車で送り迎えすればいいわけですね。

[576: 匿名さん]

＞＞５７５

そんなにプアーな物件じゃありません。
行きも帰りも、社用車が自慢のエントランスまで送迎してくれます。
話題のあの橋のたもとなどを、通勤で闊歩されるような方はいないでしょう。

ようし。ガードを固めろ！

[577: 匿名さん]

今日橋の下を見たけど、全然汚くなかったです。きれいな橋の下でした。

[578: 購入検討中さん]

橋の下よりも、よしやの向かいの公園がキツい。

[579: 購入経験者さん]

同じスミフでもここより安いシティハウス南大塚は、相当売れているとスレに書き込みがありました
大きな買い物だから、コストパフォーマンスや周辺環境、医療機関商業施設等の生活利便性、
交通機関など細部を比較すればそうなるのは当然かも。

ここ、建物や共有部分は豪華でもプレミアム住戸以外の室内は中途半端、
窓のない部屋が多数、徒歩圏のスーパーは少ない、目白エリアという雰囲気でもない周辺環境。
頼みの綱は、地下鉄副都心線の開通らしいけど、駅前というわけでもない
駅までの道は排気ガスが多い明治通りで上り坂だし山手線や明治通りのバス路線に
平行に走るだけだから、都心エリアの住民にとって利用価値は最初から薄いのは、
誰でも感じているところ。

目白ガーデンヒルズPart2みたいな、販売路線はどうなんでしょう？
せかっく敷地が広いのですから、外廊下にしてもう少し大衆路線の設計（他社なら高級の部類？）
と低価格ならもう少し人気が出たかもね・・・・・

[584: 購入経験者さん]

普通人が、ローンでマンションを検討するときに気にすることは
住戸の位置が最も大切だけど、それ以外では
1．駅までの近さ（利用価値のある駅）
2．建物のグレードと内外装　
3．分譲価格　
4．周辺の住環境や教育環境
5．買い物などの生活利便性
6．マンションのブランドイメージ

これに点数を5段階評価するとすれば（5が最高）
1．駅まで近い（利用価値のある駅）・・・・3
2．建物のグレードと内外装　・・・・・・・4
3．分譲価格（コストパフォーマンス）・・・2
4．周辺の住環境や教育環境・・・・・・・・2
5．買い物などの生活利便性・・・・・・・・3
6．マンションのブランドイメージ・・・・・5

こんな感じだと思いました。

[585: 匿名さん]

値下げしない財閥系デベとしてのブランディング戦略は、中長期的に見れば理解できる。
体力がある大手ならではの手法で、景気の波に影響を受けずらい富裕層を重点顧客においているのでしょう。
それであるならば、第３期販売は是非値を上げて販売して欲しい。
「この状況下でもスミフは値下げどころか、値を上げてきた。　いい部屋を押さえるには早めに契約せねば。」
と認知させるべき。
もともとその戦略だったのに、踊り場局面で慎重になって第２期で値を上げれなかった。
「販売不況で、いくらスミフでも待っていれば値を下げてくるかもしれない。」
デベにその意思がなくとも、顧客はそう感じる。
値下げの臭うＭＳを嫌う層に十分なアピール効果を得られるのでは。

[586: 匿名さん]

スミフの一人バブル戦法ですな。
丈夫な風船ほど破裂したときのダメージが大きいような気がしますが。

[587: 物件比較中さん]

ちょっとお伺いいたいのですが、このマンションの近くに雑司が谷駅が出来て便利になると思うのですが、伊勢丹に行くつもりで大江戸線の東新宿を下車したら、とんでも無い所に出てしまったのですが、この有楽町線新線の東新宿って都営新宿線の新宿３丁目あたりなのでしょうか？
新宿を通ると言ってもＪＲ新宿駅から丸の内線新宿３丁目の間でないと不便の様なきがするのですが（私自身の都合で）。
ここを購入された方はその辺もご存知かと。

[588: 周辺住民さん]

東新宿駅にも停まる予定ですが、その次の駅が
新宿三丁目になる予定です。
雑司が谷から順に言うと、
雑司が谷、西早稲田、東新宿、新宿三丁目、
北参道、明治神宮前、渋谷の順です。

[591: 匿名さん]

ちょうど販売開始から1年くらい経ちますが、いったい何戸売れたのでしょうかね
100戸は売れたのかな？
立派なモデルルームとか経費は、相当掛かっているんだろうに。

[592: 匿名さん]

新駅からのぞき坂を通れば、近いですね。でも、周辺は、高級住宅地でもないし、買い物不便。
のぞき坂が急すぎるし、文京区ではなく豊島区ですね。
いい物件ですが、本来の実力より平均１，０００万円高いのではないですか。

[593: 匿名さん]

ここ検討している人いるんですかね、もう中古のスレに移動した方が良いと思いますよ。スミフとしても護国寺、目白、東陽町はスミフの代表的さらし者物件なので、ここから除外してあげた方が感謝されるでしょう。
売れると見込んでいたこの春の人事異動の時期に全然売れなかったのがいたかったですね。マンション市況の下落とサブプライムでの金利上昇が遠ざかり、日本の株価下落、円暴騰など一番期待していた時期がこんな事になってしまいましたからね。まあ、こんな事は１年前は誰にも分からなかった訳ではないので、まあ、良いんじゃないですか？。

スミフも値下げしないと表明しているけど、過去の物件も中古となる入居から1年経つと実際中古物件として値下げ販売してるのはありますからね。現在のMS相場とか、沢山売れ残っている事を考えると、ここはあと１年待つのが良いと思います。

[595: ご近所さん]

この連休中から引越しが始まりましたね。
しかし、まだほとんど入居されていなみたいです。
1日午後7時頃に南側で明かりのついている部屋は1つだけでした。

このマンションの敷地には、かつて古い住宅街があり、用途地域が準工業地域となっていることからも分かるとおり、軽工業を営んでいるところもありました。
過去レスをいくつか読んだときに土壌汚染の話がありましたが、目白プレイスは中外製薬があったために問題となったのであり、シティテラス目白の土壌が同様だとは思えません。
この界隈が昔はどのようになっていたのか興味がある方は、下のリンクを参照してください。
都電荒川線の写真のバックに写っています。
http://osushiyo.hp.infoseek.co.jp/romen19.html

[596: 匿名さん]

もうこの不釣り合いなマンションは終わったね
GHは立地と皇室報道で売れたけど、柳の下にドジョウは二匹いなかった？
やはり、ここは目白ではなくて雑司ヶ谷の入り口、庶民的な高田地区でしょう。

[597: 匿名さん]

この物件の売れ行きは順調ですね。
他のデベロッパーの物件に比べると遅いけど、
住友としては貧民は門前払いにしたいところだし、
そう考えると善戦してると言っていいのでは？

周辺環境なんて、これだけの規模のマンションが建てば
一気に逆転ですよね。

[598: 匿名さん]

何を逆転するのでしょうか？
同意を求められても・・・。

[599: 事情通]

597さんは、業者さんか　買ってしまったひとですか？