シティテラス目白 Part3

[匿名はん]

3つめ立てました。

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[410: 匿名さん]

購入を検討している者ですが、近隣の住民の方から反対運動をされるのは
どちらのマンションを建設なさる場合でもあることなのでしょうか？
入居後、周辺の戸建ての方との個人的なおつきあいはあまり無いとは
思うのですが、いつまでも垂れ幕や批判的な看板（最近出現したものがありますよね？）
を見ながら住まうのは如何なものかと苦慮しております。
入居が始まれば、あのような反対運動は無くなるものなのでしょうか？

私自身、あまりあのようなものを見たことがなかったものですから
びっくりしてしまいました。

よくあることならば、仕方ないことと思って購入の検討を続けたいと
思っています。

上記の問題さえ無ければ、本当に素晴らしい物件だと思います。

[411: 匿名さん]

スミフの方が休み明けに活動を開始しましたか

[412: 匿名さん]

＞410
文京区や世田谷区など、住民意識の高いエリアでは反対運動は珍しくありません
合法的に計画するので反対運動によって、マンション建設がストップした話しも聞きません。
（の小石川ガーデンヒルズだけは、植物園の関係で特別ですけど）

こちらのマンションの反対運動の垂れ幕が、複数有りますが他と少し違うのは
周辺マンションが反対していること、普通は戸建ての住民が反対するのに不思議です。
反対しているマンション建設で、景観や日当たりが悪くなった住宅があることを
忘れているのでしょう。

周辺住民とのお付き合いは、子供の学校の関係でもないとほとんどないのが普通です。
大規模マンションになるとマンション内だって付き合いはおろか、隣以外は誰が住んでいるか
わからないものらしいですよ、近所のガーデンヒルズの複数の知り合いが言っていました。

[413: 匿名さん]

早速のご返答ありがとうございました。

完成後は垂れ幕や看板は無くなるものなのでしょうか？
お客をよぶ場合、目に付くかと思ったものですから。

都内に住まうということはそういうことを気にしていては
やっていけないのでしょうね・・・。

とりあえず、購入の検討は進めるつもりでモデルルームにもう一度
足を運んでみます。その際に担当の方に伺ってみます。

何故か、あれが気になってしまうのは田舎モノだからなのでしょうね。
でも、気になるのです。。。

[414: 匿名さん]

う〜ん。かっこいい。
外壁もほとんど完成してきて、全体のイメージが掴めてきました。
のぞき坂の坂下のイメージがあまりにも変わって近所のものとしては、驚くばかりです。
車道も広くなって、安全になるのか危険になるのか分かりませんが交通量は増えるでしょうね。

[415: 匿名さん]

延ばしに延ばした２期販売。
戦略はまって、ほぼ完売のようですな。
こうなると、惨敗と言われた１期販売での「ゆっくり売ります」というスミフの販売員の
台詞が負け惜しみに聞こえない。
アンチスミフはぎりぎり歯軋りというところ。
竣工する３月、入居予定の４月、新線開通の６月とまだまだ、売れそうな予感はしますな。
とは言え、３００戸近い大規模マンション。まだまだ、完売には程遠く時間もかかるのではないでしょうか。（いい部屋は売れちゃうだろうけど）
まだまだ、アンチスミフの罵倒が再度この板を賑わす可能性もありますな。

[417: 匿名さん]

シティハウス世田谷代田は、プレミアムグレードＭＳですが
竣工後1年以上経過して40％しか売れていません、スミフの売り方はこんなものでしょう。

目白ガーデンヒルズが、例のマスコミ報道でミーハーなお金持ちに急激に売れただけ
基本方針は完成販売というデベだから、こんなものでしょう。

[418: 匿名さん]

＞ここはだってもうすぐ中古扱い（新築未入居）となって

まだ完成もしていないのにw

[419: ご近所さん]

東裏のお宅、なぜ今ごろになって黄色い看板を出したのでしょうね。
移転に承諾して引っ越したはずなのに。
なにか工事トラブルでもあったのか、日影が説明より酷いとかでしょうか。
その奥のお宅（メインエントランス左側）は日章旗を掲げて、これまた・・・。
以前あの辺りにはそんな方はいなかった記憶なのですけど。

[420: 匿名さん]

そうそう、気になりますよね。
あんなに目立つところに、突然今頃になって。

日章旗を下ろした次の日からあの黄色い看板。
親戚関係？なのでしょうかね？

丁度、建国記念日の連休の間だったので
マンション購入を考えるために毎日違う時間帯に
散歩しておりました。

トラブルがあったのでしょうか？

やはり、このことは購入者にはきちんと説明していただきたいと
思いますが・・・。

[421: 匿名さん]

新しいチラシが送られてきましたが、無理して内廊下にしなければよかったのにと思っちゃいます。

チラシに掲載されている8住戸中4住戸に外気に面していない、窓のない部屋
通称あんどん部屋が50％もありますね。
また全部の部屋にアコーディオン式というのか開放するとリビングの延長になる
間仕切りがあります。
プライバシーの観点から言うとリビングの音が良く聞こえて
子供部屋などのプライバシー重視には不向きな部屋になりますから、実質的に
一部屋少ない（リビングが広い？）とも言えます。

ＭＲでは、間仕切りをなくしてリビングと繋げて2ＬＤＫにしてありましたが
実生活では3ＬＤＫとして使う人が大半なのではないでしょうか。

マンションは周囲の住戸とのプライバシーも大切ですが、家族同士のプライバシーも大切だし
外気に面した窓がないのは疑問です。
外廊下の田の字の間取りなら廊下側に窓がとれますが、内廊下の田の字だとどうしても
こうなりますね。

立地の他に、売れ行きを左右するのはこんなところもあるのかと思いました。
80㎡未満の3ＬＤＫは、実質2ＬＤＫが多いので一般的な4人家族のファミリーには不向き、
一人っ子世帯、子供のいないご夫婦とか子供が独立した引退世帯には向いていると思いました。

せっかく豪華な複数のエントランス、新駅から近いという好条件なのに内廊下が
設計上の制約になってしまったのかと残念に思いました。

[423: 匿名さん]

>421

８０㎡で家族４人。山手線内のマンションじゃいい方じゃない。
いずれにせよ、子供の成長とともに家族同士でストレスを感じるかもね。
回避するには、郊外に行くか、戸建てにするか、１２０㎡を買うか、順応するかしかない。
子供たちが家にいる時間って意外と短いもの。
狭いながらも、楽しい我が家でいいんじゃない。

[425: 匿名さん]

>424

423です。
失礼しました。そうですね。窓はあった方がいいね。
ただ私は、いわゆる振り分け方の間取りより、部屋で何しているか想像出来るくらいの子供部屋のほうがいいかなって思うよ。
私自身、親に隠れてしていたことで、褒められることは皆無でしたから・・・

[426: 契約済みさん]

”あんどん部屋”は確かにこの物件の一番の欠点だと思いますが、
他にそれを上回るメリットを感じたので契約に踏切ました。
内廊下の雰囲気は高級ホテルのようで本当に素敵ですよ。
個人的には”あんどん部屋”より外廊下の方がデメリットに感じます。
”あんどん部屋”は工夫次第でどうにかなるけど、外廊下だけはどうしようもないですしね。

[427: 匿名さん]

内廊下の雰囲気は高級ホテルのようで本当に素敵ですよ。
もう完成しているんだ。

[428: いつか買いたいさん]

欲しい

[429: 契約済みさん]

>>427さん
モデルルームは内廊下から作られているのです。

[430: 匿名さん]

＞内廊下の雰囲気は高級ホテルのようで本当に素敵ですよ。
ＭＲを見ましたが、確かに素敵な内廊下でした
但しＭＲの内廊下は、プレミアムグレードのフロアーの内廊下ですよ（ＨＰにも書いてあります）
普通のスーペリアルグレードのフロアーの内廊下とはかなり違うと思いますが。
住友は住戸による格差をつけるのはお得意の販売方法なんですね
それを良しとして受け入れられれば、問題ないとは思います。

以前住友のパークスクエア音羽が完成してから見に行きましたが
普通のフロアーは普通のカーペット、プレミアムフロアーは大理石のポーチで
かなり材質も印象も違うのを思い出しました。

[431: 匿名さん]

もちろん、そこのところの説明もきちんといただいてます。
ご心配いただいているようで、大変恐縮ではございますが
ご安心なさってください。

外廊下、内廊下でどちらがどう・・・という点では、
納得した上で購入を決定しているかたがほとんどかと
思われます。

ドアを開けたら外気・・・ということよりも、せめてエントランス
ホールまではホテルライクに・・・ということを希望しております。

ただ、ご近所の黄色い看板がつい最近掲げられたことのほうが
気になります。エントランスホールの脇の戸建てにあのように
されてしまうと、前を歩くのも緊張してしまいます。
日章旗となると、もっと緊張してしまいます。

[432: 匿名さん]

＞422さん
＞全く同感です。そして角部屋を宣伝文句にしている護国寺のすみふも同じです。そして両者は売れてない。

シティハウス文京護国寺にＨＰを見ると、5種類ある間取りで4種類が角住戸
やはり内廊下を売りにしているからか、2種類に窓のないあんどん部屋の間取りがありますね。
1フロアーに5戸しかないのに、もう少し工夫が欲しいところです。

やはり88％の角住戸率を宣伝している、シティハウス南大塚を見ると8種類の間取りがありますが
窓のない部屋は全くなく、2方向に窓がある部屋のある住戸もありました、
しかもホテルライクな内廊下も採用しているので間取りとしては優秀だと思いました
ツインの建物なので、1〜3戸に1台エレベターがありあます。
但し、こちらはたった50戸なのにシティテラスより区分けが多い、デラックス・スーペリアル
プレミアムの3ランクに分かれているようです。

[433: 匿名さん]

>普通のスーペリアルグレードのフロアーの内廊下とはかなり違うと思いますが。
>住友は住戸による格差をつけるのはお得意の販売方法なんですね
>それを良しとして受け入れられれば、問題ないとは思います。

金額、坪単価が全然違うんですからグレードに格差がつくのは当然ですよね。
納得しています。

>ただ、ご近所の黄色い看板がつい最近掲げられたことのほうが
>気になります。エントランスホールの脇の戸建てにあのように
>されてしまうと、前を歩くのも緊張してしまいます。

私は気になりませんね。
勝手にやってろ、って感じでしょうか。

[434: 匿名さん]

普段あまり高級ホテルと縁がないと
やたら内廊下にこだわるのかな

自宅にその雰囲気を別に求めないけどな
あー管理が大変だねとか思ってしまう

まあ貧乏性なんだね俺

それよりは絵とか飾って欲しい
趣味が絡むせいか、いいスペースがあっても
絵や写真が飾られているマンションはほとんどない

[435: 匿名さん]

＞絵や写真が飾られているマンションはほとんどない

ご心配なく、スミフの場合文京区のパークスクエアとかシティタワーの廊下には
絵画が飾ってありました、もしかするとプレミアムフロアーだけかもしれません。

[436: 物件比較中さん]

あと何戸くらい残ってるんでしょうか？

[437: 匿名さん]

３００戸近い大規模マンションですから、まだまだ部屋はありますよ。
第２期販売は好調だったといえ、わずか３０戸でしたから。
ただし、特徴のある人気の間取りは第１期からそれなりに売れているようですね。

[438: 匿名さん]

200戸前後じゃないかな、竣工まで50％位売るのがスミフのやり方らしいけど
やや不調でそんなもんでしょう。

シティハウス世田谷代田は、完成売りとはいえ豪華なＭＳなのに
価格が高いからか、竣工後1年経過しても40％しか売れてなかったよ。

完成が近づいてくると、目白ガーデンヒルズとは外観は似てるけど
印象がかなり違う、大通り沿いのＭＳだから仕方ない？

徒歩4分の新地下鉄副都心線は、都心部では池袋〜渋谷まで、山手線と平行して走るから
あまりメリットなし、乗り換え時間を考えるとＪＲ目白か高田馬場まで10分歩いた方がいい。

[439: 匿名さん]

売り出した時から高すぎるという評価を受けていて、今の様な相場が踊り場から下げている時にスミフがどのように対応するのか楽しみですよね。最近無かった事だし。

私は、先日、GHの中古を見に行ったら、スミフ（不動産）の販売員に、私の住んでる文京区のMS売ってくれって言われました。ついでに今は買い時では無いって、、、。

買い時では無いと言いながら売ってる販売員って、正直というか、　バ　カ　というか？。まあ、業界の人もやっぱり買い時じゃないと思ってるんだと感じました。このシティテラスなんてやっぱり止めようと決めた次第です。

[440: 購入検討中さん]

山手線内側の物件が１年待てば１割下がるのでしょうか？
個人的には今欲しいのと投資ではないので１割程度なら下がっても気にならないので購入検討しています。
（もちろん下がらないに越した事はないのですが。）

過去のスレッドで、ガーデンヒルズのスーペリアよりシティテラスのスーペリアの方が
仕様が上、と書き込みがありましたが、事実でしょうか？
だとしたら嬉しいなぁ。

いずれにせよ、検討中の物件の売り上げが好調に越した事はありませんから、
スミフさんには頑張って欲しいものです。

[441: 不動産購入勉強中さん]

山手線内のマンションの値段がここ数年の間に下がることはないように思います。供給量も少ない様子ですし、誰しもお金があれば都心の一等地にマンションを買いたいと思います。都心の人気は相変わらずのようです。
友人が他の同業他社にいますので相談した時の情報ですと、住不さんの売り方は他の会社とは違うようです。値引きはしないとか、途中で売り出しをやめてしまう、即日完売は社内的には売り方の失敗とか、完成後も１、２年まだ売っているとか。そんな経費のかかることを何のため、その方は、「企業の利益追求とか、決算数字の調整かも、或いは値上がりを待っているのかも」とか説明してくれました。その方も「住不さんを注目しているんです」と言っていました。
近くにあるガーデンヒルズとほぼ同程度の仕様であれば高級感がありますよ。モデルを見た印象もなかなかでした。完成すればますます人気が出るように思います。目白周辺の住不さんの中古マンションも人気があるようです。ガーデンヒルズは逃してしまいましたので。

[442: 匿名さん]

お疲れさま。

[444: 匿名さん]

４４３
＞即日完売した千代田のパークタワーが竣工前に約1.5倍の価格で売りに出てる

野村のプラウドタワー千代田富士見のことですよね。売却はすみふの六本木が担当してて問い合わせ殺到らしいです。若干下げてもすぐ売れちゃうんでしょうね。まああれは特別の物件だったから仕方ありません。ここはここで地道にいきましょ。

[445: 物件比較中さん]

実物が出来上がると、確かに荘厳なんですが
目白プレイスとなら、格段に良いと思うのですが、
本家ガーデンヒルズと比較するとね。

[447: 匿名さん]

>そこのベランダの荷物や洗濯物とか、止まっている車、
ここまではわかるが、
>住民の服装、会話の声
ここまでは粘着できねえ（笑）

[448: 物件比較中さん]

この物件の価格帯に手が出せる方々は>>446さんが心配するようなことはしないと思う。

>>446さんは毎日そういう視点でマンションを見ているのですね。疲れません？

[449: 匿名さん]

＞455
ガーデンヒルズの低層中住戸にお住まいですか？

[450: 不動産購入勉強中さん]

完成間近の建物を外から見ましたが、やはり質感が他のマンションとは違います。
落ち着いた重厚感を感じさせます。表現は、難しいですが大人のマンションという印象です。
結構、私達と同じようにカタログを見ながら歩いている方がいました。

ここ安い買い物かもしれません。モデルで価格を見たときは、少し高い気がしましたが、建物を間近でみるとまったくなんといってよいか、荘厳、圧倒感、住んでみたい気持ちになります。ほめすぎでしょうか。

椿山荘で食事をして帰ります

[452: 購入検討中さん]

モデルルームや外観を見るとやはり素敵だなー、と私も思いました。
これからでてくる新々価格のマンションと比べると、
もはや高すぎるとは言えない気がしています。。

[454: 匿名さん]

＞４５３

本当に「売らないようにしている」と思っていますか？
すでに価格も出している物件で、売らないようにしているなんてありえないでしょう。
「どこのデベも今は、売れるものない」って具体的にどのデベですか？
この決算月、どのデベでも、１日でも早く１室でも多く売れて欲しいと思っていますよ。

用地買収などすでにコストがかかっていますから
１日でも早く資金を回収して、次の事業に投資するのが企業です。
金融機関からの借り入れ資金もタダではなく、日々コストがかかっています。
どんな大企業でも、「売らない」なんて、そんな悠長なことはやってられませんよ。

私は昨年、見に行きましたが、「今なら、好きな部屋が選らべます」と営業かけられましたし、
今年になっても、DM、電話営業と、超積極的に営業をかけられています。
つまり、「買って欲しい」ってことです。

もし、４５３さんがどこのデベからも「売るものはありません」って言われているなら、
それは何らかの別の理由があるのではないですか？

[455: 申込予定さん]

今現在の市況を鑑みると、よほどの好立地物件かよほどの割安物件でないと
次々には売れない状況でしょう。
巷間本格的に不景気突入という意見もあれば、夏以降持ち直すという見方も
あります。
好転するまで待てない企業は値下げしていくでしょうし、じっと耐える体力
のある企業はゆっくり売っていくんでしょう。
特にここは竣工し、現物が見られるようになれば自然と売れていくように
思います。
竣工前は価格に割高感はありましたが、現物を直に見ると前出のように重厚感が
あり、価格もこんなものなのかなと素直に思ってしまいました。

[456: 昨年MR行きました]

450、452と、「外観ベタ褒め」意見が続いてちょっと引きました・・・
「外観がすばらしいから！」でこちらを購入できるなんて庶民としてはうらやましい限り。
この物件にはほかにどのような魅力が隠れているのでしょうか?

にしても453、"野村とかいまいちのとこ"
"みんなお金がないから高いっていうだけじゃないですか"
・・・勇気ある一言恐れ入りました。

[457: 匿名さん]

日曜日モデルルームいったらスゴく混雑していました。
三十代くらいのカップルも多く、驚きました。
買える人には買えるんですね。

[458: 匿名さん]

>451
営業？

[459: 匿名さん]

>>457
それほど盛況ならもうすぐ完売ですね。