シティテラス目白 Part3

[匿名はん]

3つめ立てました。

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[389: 匿名さん]

>>386
それならそれでいいんだけど、
この物件はサラリーマンがターゲットなんでしょ？
まさか富裕層ターゲットじゃないよね。あんな立地で。

富裕層がこんなクソ物件買うとは思えんが。

[390: 購入検討中さん]

この板で再三登場する長屋ですが、現地を何度か下見に行ったのですが見当たりません。
確かに、古いアパートはありましたがどの地区でもあるようなもので、昔の懐かしい町並みを期待した分拍子抜けです。
昭和初期のような商店は見つけましたが、嫌悪施設というほどではありませんでした。
それより気になったのが、白十字社の工場（跡地？）を含む、当ＭＳの東側が再開発をするという張り紙でした。
古いアパートが無くなって綺麗になるのはいいと思いますが、どのような計画化か不明なのは心配です。
どなたかご存知の方おりますか？

[391: 匿名さん]

>>389
購入層がサラリーマンと富裕層しか思い浮かばないのも
クソだな。
自営業、勤務医、外資系社員などサラリーマンより
ちょっと所得は上だが、富裕層でもない層は多い。
共通項は利便性とそこそこのグレードとセキュリティ
を好む。

[392: 匿名さん]

なんで急にこんなに盛り上がってる？
あなた方、買う気ないくせに。

[393: 匿名さん]

勝手に変換されてる。だからあふぉあとか書くのか。

[394: 物件比較中さん]

>>390

このスレにもあるけど、５８階建て超高層マンションって話じゃないの？

[395: 不動産購入勉強中さん]

担当営業の方のお話ですとお医者様、自営の方、上場企業高額所得の方のご検討者が多いとのお話でした。確かに来られている方の雰囲気や駐車場の車がほとんど外車であったり、そんな感じはじます。上品そうな小さなお子様連れの方やご年輩のご夫婦が多かったように思います。３月に竣工ですので、今度は、現地を平日や夜など研究してみたいと思います。晴れて少しでも暖かければよいのですが。

[396: 匿名さん]

このマンションって年収いくらぐらいあれば買えるんですか？

[397: 匿名さん]

年収400万のおいらがきましたよ。

[398: 匿名さん]

あはあは

[399: 匿名さん]

＞確かに来られている方の雰囲気や駐車場の車がほとんど外車であったり

古い話ですが、こんなフレーズが目白プレイスの掲示板でも見られました
あちらはレジデンスなら当時坪250〜280万円、「7000万円超えるとサラリーマンは・・・」
の声が多かったようです。
竣工後見ると、一目瞭然ですが、結局外車組の多くは検討しただけで、国産車組が多く購入したようですね。

確かに、目白ガーデンヒルズは外車が大変多い感じですが、当時の分譲価格は南棟でも300万円前後
シティテラスよりかなり安い価格でしたよね。
現在のシティテラスの普通の部屋が、ガーデンヒルズのプレミアムクラスの坪単価だったと思います。
スミフでもシティハウス文京護国寺はここより更に高いし・・・

[400: 匿名さん]

プチバブルも早々と終了したようなので、住友不動産は実物が見られる完成売りで2〜3年かけてゆっくりと売るのでしょう。

[401: ご近所さん]

久しぶりに現地を一回り見て歩きました。
できあがってみるとさすがに立派ですね。
地上げで虫食い状態だった頃とは隔世の感があります。

値段や売れ行きはわかりませんが、
このマンションのおかげでこの一帯の雰囲気が良くなりました。
敷地周辺の歩道や空地が整備されて洗練された街になりました。
以前言われていた都電との距離もほどよく、落ち着いた印象です。

明治通り全区間をみてもこれほどハイグレードなマンションはないのでは？
（まあ幹線道路沿いに高級マンションは建たないと言われればそれまでですけど）

やはり力のあるデベは違いますね。つくづく感じます。
じっくり売っていってほしいと思います。

[402: 匿名さん]

住友さんの力の入れ具合は、販売代理で住友不動産販売に委託しているかどうかで
何となくわかるような気がします。
シティテラス目白、ガーデンヒルズ、世田谷や成城のグランドヒルズ、近くでは
シティハウス文京護国寺などの都心物件や大規模物件はスミフ本社の
人件費の高そうな社員が売っているようです。
見方を変えると、それだけ高価格で売れそうな利幅がとれる、利益の大きそうなマンションは
販売委託しないで、自社で売ろうと言うことでしょうか。

[404: 匿名さん]

ホームページの分譲価格少し安くなってませんか？　ついに値下げしたのかな

[405: 匿名さん]

安くなってますか？
どの部屋がですか？
まだ竣工もしてないうちから値下げするなんてまずないと思いますけど、、、。

[406: 匿名さん]

値下げしてませんね。
ただ、ＧＨのように２期目に値段を上げてきてはいません。
勿論あのころは、上げ相場でしたが今は踊り場。
去年の着工時には、上げる予定が上げられなかった分だけ値下げと捉えてもいいかもしれません。

[407: 匿名さん]

第二期の売れ行きはどうなんでしょうか？

[408: 不動産購入勉強中さん]

月曜日に予約しモデルに行きましたが、座席がないくらいでしたよ、予約されなかった方でしょうか、別な日であらためてと丁重に断られていました。建物の中は、見せてもらえませんでしたが、外回りに植栽が入り以前とは見違えるようなっていました。早く中を見たいのですが、それまでに希望の間取りがなくなってしまうかもしれません。悩んでしまいます。

[409: 購入検討中さん]

やはり外観が出来上がると立派で目立ちますから、検討者が増えるのでしょうか？
今春から販売開始する物件も、相場が踊り場とはいえ値が下がる気配もないみたいですし
案外早く完売するかもしれないですね。
>>408さんの書き込みをみて、私も希望の住戸が購入できるか心配になってきました。

[410: 匿名さん]

購入を検討している者ですが、近隣の住民の方から反対運動をされるのは
どちらのマンションを建設なさる場合でもあることなのでしょうか？
入居後、周辺の戸建ての方との個人的なおつきあいはあまり無いとは
思うのですが、いつまでも垂れ幕や批判的な看板（最近出現したものがありますよね？）
を見ながら住まうのは如何なものかと苦慮しております。
入居が始まれば、あのような反対運動は無くなるものなのでしょうか？

私自身、あまりあのようなものを見たことがなかったものですから
びっくりしてしまいました。

よくあることならば、仕方ないことと思って購入の検討を続けたいと
思っています。

上記の問題さえ無ければ、本当に素晴らしい物件だと思います。

[411: 匿名さん]

スミフの方が休み明けに活動を開始しましたか

[412: 匿名さん]

＞410
文京区や世田谷区など、住民意識の高いエリアでは反対運動は珍しくありません
合法的に計画するので反対運動によって、マンション建設がストップした話しも聞きません。
（の小石川ガーデンヒルズだけは、植物園の関係で特別ですけど）

こちらのマンションの反対運動の垂れ幕が、複数有りますが他と少し違うのは
周辺マンションが反対していること、普通は戸建ての住民が反対するのに不思議です。
反対しているマンション建設で、景観や日当たりが悪くなった住宅があることを
忘れているのでしょう。

周辺住民とのお付き合いは、子供の学校の関係でもないとほとんどないのが普通です。
大規模マンションになるとマンション内だって付き合いはおろか、隣以外は誰が住んでいるか
わからないものらしいですよ、近所のガーデンヒルズの複数の知り合いが言っていました。

[413: 匿名さん]

早速のご返答ありがとうございました。

完成後は垂れ幕や看板は無くなるものなのでしょうか？
お客をよぶ場合、目に付くかと思ったものですから。

都内に住まうということはそういうことを気にしていては
やっていけないのでしょうね・・・。

とりあえず、購入の検討は進めるつもりでモデルルームにもう一度
足を運んでみます。その際に担当の方に伺ってみます。

何故か、あれが気になってしまうのは田舎モノだからなのでしょうね。
でも、気になるのです。。。

[414: 匿名さん]

う〜ん。かっこいい。
外壁もほとんど完成してきて、全体のイメージが掴めてきました。
のぞき坂の坂下のイメージがあまりにも変わって近所のものとしては、驚くばかりです。
車道も広くなって、安全になるのか危険になるのか分かりませんが交通量は増えるでしょうね。

[415: 匿名さん]

延ばしに延ばした２期販売。
戦略はまって、ほぼ完売のようですな。
こうなると、惨敗と言われた１期販売での「ゆっくり売ります」というスミフの販売員の
台詞が負け惜しみに聞こえない。
アンチスミフはぎりぎり歯軋りというところ。
竣工する３月、入居予定の４月、新線開通の６月とまだまだ、売れそうな予感はしますな。
とは言え、３００戸近い大規模マンション。まだまだ、完売には程遠く時間もかかるのではないでしょうか。（いい部屋は売れちゃうだろうけど）
まだまだ、アンチスミフの罵倒が再度この板を賑わす可能性もありますな。

[417: 匿名さん]

シティハウス世田谷代田は、プレミアムグレードＭＳですが
竣工後1年以上経過して40％しか売れていません、スミフの売り方はこんなものでしょう。

目白ガーデンヒルズが、例のマスコミ報道でミーハーなお金持ちに急激に売れただけ
基本方針は完成販売というデベだから、こんなものでしょう。

[418: 匿名さん]

＞ここはだってもうすぐ中古扱い（新築未入居）となって

まだ完成もしていないのにw

[419: ご近所さん]

東裏のお宅、なぜ今ごろになって黄色い看板を出したのでしょうね。
移転に承諾して引っ越したはずなのに。
なにか工事トラブルでもあったのか、日影が説明より酷いとかでしょうか。
その奥のお宅（メインエントランス左側）は日章旗を掲げて、これまた・・・。
以前あの辺りにはそんな方はいなかった記憶なのですけど。

[420: 匿名さん]

そうそう、気になりますよね。
あんなに目立つところに、突然今頃になって。

日章旗を下ろした次の日からあの黄色い看板。
親戚関係？なのでしょうかね？

丁度、建国記念日の連休の間だったので
マンション購入を考えるために毎日違う時間帯に
散歩しておりました。

トラブルがあったのでしょうか？

やはり、このことは購入者にはきちんと説明していただきたいと
思いますが・・・。

[421: 匿名さん]

新しいチラシが送られてきましたが、無理して内廊下にしなければよかったのにと思っちゃいます。

チラシに掲載されている8住戸中4住戸に外気に面していない、窓のない部屋
通称あんどん部屋が50％もありますね。
また全部の部屋にアコーディオン式というのか開放するとリビングの延長になる
間仕切りがあります。
プライバシーの観点から言うとリビングの音が良く聞こえて
子供部屋などのプライバシー重視には不向きな部屋になりますから、実質的に
一部屋少ない（リビングが広い？）とも言えます。

ＭＲでは、間仕切りをなくしてリビングと繋げて2ＬＤＫにしてありましたが
実生活では3ＬＤＫとして使う人が大半なのではないでしょうか。

マンションは周囲の住戸とのプライバシーも大切ですが、家族同士のプライバシーも大切だし
外気に面した窓がないのは疑問です。
外廊下の田の字の間取りなら廊下側に窓がとれますが、内廊下の田の字だとどうしても
こうなりますね。

立地の他に、売れ行きを左右するのはこんなところもあるのかと思いました。
80㎡未満の3ＬＤＫは、実質2ＬＤＫが多いので一般的な4人家族のファミリーには不向き、
一人っ子世帯、子供のいないご夫婦とか子供が独立した引退世帯には向いていると思いました。

せっかく豪華な複数のエントランス、新駅から近いという好条件なのに内廊下が
設計上の制約になってしまったのかと残念に思いました。

[423: 匿名さん]

>421

８０㎡で家族４人。山手線内のマンションじゃいい方じゃない。
いずれにせよ、子供の成長とともに家族同士でストレスを感じるかもね。
回避するには、郊外に行くか、戸建てにするか、１２０㎡を買うか、順応するかしかない。
子供たちが家にいる時間って意外と短いもの。
狭いながらも、楽しい我が家でいいんじゃない。

[425: 匿名さん]

>424

423です。
失礼しました。そうですね。窓はあった方がいいね。
ただ私は、いわゆる振り分け方の間取りより、部屋で何しているか想像出来るくらいの子供部屋のほうがいいかなって思うよ。
私自身、親に隠れてしていたことで、褒められることは皆無でしたから・・・

[426: 契約済みさん]

”あんどん部屋”は確かにこの物件の一番の欠点だと思いますが、
他にそれを上回るメリットを感じたので契約に踏切ました。
内廊下の雰囲気は高級ホテルのようで本当に素敵ですよ。
個人的には”あんどん部屋”より外廊下の方がデメリットに感じます。
”あんどん部屋”は工夫次第でどうにかなるけど、外廊下だけはどうしようもないですしね。

[427: 匿名さん]

内廊下の雰囲気は高級ホテルのようで本当に素敵ですよ。
もう完成しているんだ。

[428: いつか買いたいさん]

欲しい

[429: 契約済みさん]

>>427さん
モデルルームは内廊下から作られているのです。

[430: 匿名さん]

＞内廊下の雰囲気は高級ホテルのようで本当に素敵ですよ。
ＭＲを見ましたが、確かに素敵な内廊下でした
但しＭＲの内廊下は、プレミアムグレードのフロアーの内廊下ですよ（ＨＰにも書いてあります）
普通のスーペリアルグレードのフロアーの内廊下とはかなり違うと思いますが。
住友は住戸による格差をつけるのはお得意の販売方法なんですね
それを良しとして受け入れられれば、問題ないとは思います。

以前住友のパークスクエア音羽が完成してから見に行きましたが
普通のフロアーは普通のカーペット、プレミアムフロアーは大理石のポーチで
かなり材質も印象も違うのを思い出しました。

[431: 匿名さん]

もちろん、そこのところの説明もきちんといただいてます。
ご心配いただいているようで、大変恐縮ではございますが
ご安心なさってください。

外廊下、内廊下でどちらがどう・・・という点では、
納得した上で購入を決定しているかたがほとんどかと
思われます。

ドアを開けたら外気・・・ということよりも、せめてエントランス
ホールまではホテルライクに・・・ということを希望しております。

ただ、ご近所の黄色い看板がつい最近掲げられたことのほうが
気になります。エントランスホールの脇の戸建てにあのように
されてしまうと、前を歩くのも緊張してしまいます。
日章旗となると、もっと緊張してしまいます。

[432: 匿名さん]

＞422さん
＞全く同感です。そして角部屋を宣伝文句にしている護国寺のすみふも同じです。そして両者は売れてない。

シティハウス文京護国寺にＨＰを見ると、5種類ある間取りで4種類が角住戸
やはり内廊下を売りにしているからか、2種類に窓のないあんどん部屋の間取りがありますね。
1フロアーに5戸しかないのに、もう少し工夫が欲しいところです。

やはり88％の角住戸率を宣伝している、シティハウス南大塚を見ると8種類の間取りがありますが
窓のない部屋は全くなく、2方向に窓がある部屋のある住戸もありました、
しかもホテルライクな内廊下も採用しているので間取りとしては優秀だと思いました
ツインの建物なので、1〜3戸に1台エレベターがありあます。
但し、こちらはたった50戸なのにシティテラスより区分けが多い、デラックス・スーペリアル
プレミアムの3ランクに分かれているようです。

[433: 匿名さん]

>普通のスーペリアルグレードのフロアーの内廊下とはかなり違うと思いますが。
>住友は住戸による格差をつけるのはお得意の販売方法なんですね
>それを良しとして受け入れられれば、問題ないとは思います。

金額、坪単価が全然違うんですからグレードに格差がつくのは当然ですよね。
納得しています。

>ただ、ご近所の黄色い看板がつい最近掲げられたことのほうが
>気になります。エントランスホールの脇の戸建てにあのように
>されてしまうと、前を歩くのも緊張してしまいます。

私は気になりませんね。
勝手にやってろ、って感じでしょうか。

[434: 匿名さん]

普段あまり高級ホテルと縁がないと
やたら内廊下にこだわるのかな

自宅にその雰囲気を別に求めないけどな
あー管理が大変だねとか思ってしまう

まあ貧乏性なんだね俺

それよりは絵とか飾って欲しい
趣味が絡むせいか、いいスペースがあっても
絵や写真が飾られているマンションはほとんどない

[435: 匿名さん]

＞絵や写真が飾られているマンションはほとんどない

ご心配なく、スミフの場合文京区のパークスクエアとかシティタワーの廊下には
絵画が飾ってありました、もしかするとプレミアムフロアーだけかもしれません。

[436: 物件比較中さん]

あと何戸くらい残ってるんでしょうか？

[437: 匿名さん]

３００戸近い大規模マンションですから、まだまだ部屋はありますよ。
第２期販売は好調だったといえ、わずか３０戸でしたから。
ただし、特徴のある人気の間取りは第１期からそれなりに売れているようですね。

[438: 匿名さん]

200戸前後じゃないかな、竣工まで50％位売るのがスミフのやり方らしいけど
やや不調でそんなもんでしょう。

シティハウス世田谷代田は、完成売りとはいえ豪華なＭＳなのに
価格が高いからか、竣工後1年経過しても40％しか売れてなかったよ。

完成が近づいてくると、目白ガーデンヒルズとは外観は似てるけど
印象がかなり違う、大通り沿いのＭＳだから仕方ない？

徒歩4分の新地下鉄副都心線は、都心部では池袋〜渋谷まで、山手線と平行して走るから
あまりメリットなし、乗り換え時間を考えるとＪＲ目白か高田馬場まで10分歩いた方がいい。