シティテラス目白 Part3

[匿名はん]

3つめ立てました。

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[322: 申込予定さん]

と、他業者（とおぼしき方）が言っておりますが私は無視して
購入することにします。

[325: 匿名さん]

もういいんじゃないここは。

１年近くかけてもこんなに売れ残っていて、お金持ちも、普通の人も、日本国民はMSの様な高い買い物をする時に価値判断を誤る程　愚　か　では無い事が明らかになっているわけで、もう既に特別に批判をする必要も無いと思いますよ。

[326: 匿名さん]

まぁたしかに売れ残りが多いのは皆が正しい価値判断ができるようになってきたということかな。もしくはこんな高い物件を買える層が居なくなりつつあるということか。いずれにしろ、この資産バブルも分譲マンションの販売状況などを見る限り、そろそろ終わりだと思います。私のように「持たざる層」からすると地価の多少なりの下落はありがたいですね。

決して高級住宅街といは言えない高田のマンションなら70㎡で6,000万円台が妥当なところでしょう。

[327: 匿名さん]

高田で70㎡で6,000万円台？
下落を期待する割には控えめですね。
３〜４年前なら見向きもされない価格ですよ。

[328: 匿名さん]

じゃ高田なら70㎡で5,000万円くらいが妥当ですか。そりゃちょっと安過ぎるでしょ。
駅からちょっと離れてるといっても、山手線の内側で結構便利ですからね。

[329: 匿名さん]

＞３〜４年前なら見向きもされない価格ですよ

馬場から徒歩５分圏。２００３年〜２００４年頃というと新築相場は坪２７０〜２８０万くらいでは。

７０㎡なら６，０００万円弱。

今後、このエリアで供給される物件は軒並み坪４００万前後（というかオーバー）ですから
それらとくらべてシティテラスがどうかってことですよね・・何をもって「妥当」というか
はひとそれぞれですが、今の相場観で考えて坪３５０万以下を山手線徒歩圏で期待するのは
難しいのでは。

[330: 匿名さん]

>今の相場観で考えて坪３５０万以下を山手線徒歩圏で期待するのは難しいのでは。

そうですね。ここは350ぐらいが無難でしょう。徒歩圏内の定義が難しいですが、山手線の駅まで徒歩10分以上で閑静な住宅地でもなく、周囲の利便性も低い。山手線からの物件としては異常に条件が悪いと考えると、今の相場ではこのくらいが無難で、豊島、文京の物件が売れ残っている現状では、それでも見向きにされないという現実をデベに見せつけた物件という事ですね。相場的には３５０が無難。でも市場の評価はもっと低いと言う事で、売れ行きが現実を物語っていますね。

多くの方が多かれ少なかれローンを組む事を考慮すると、購入されて、転売しなければならなくなったときなどに、今時値下げしないと売れない珍しい物件とあと３ヶ月程度でなるでしょう。

[331: 匿名さん]

どう、望もうとこの周辺地区で３５０以下で売り出す新築は暫く皆無だろう。
確かに坪３５０を以下であれば、即日完売だったかも。
でも、スミフの販売方法はそれを狙っていないようだね。

また、転売時にどのような評価をうけるかは、即日完売したか時間を要して完売したかとは比例しない。

[332: 匿名さん]

＞転売時にどのような評価をうけるかは、即日完売したか時間を要して完売したかとは比例しない。

その通りだと思います。しかし残念なのは相場の動きには関係するというのが現実。
過去５年程の物件の様に上昇基調の時期の物件であれば、完売するのに時間がかかったかは関係ない。

しかし、相場が頭打ちになると話は別。そして300近い戸数で10戸残りならそれも別だろう。

この物件の残念な所は、
１）多く残った。
２）利便性が低い
３）市場からみて高すぎた。
４）デベが新築相場が頭打ちになるのを読めなかった。
５）サブプライムのお陰で金利が上がらなくなり、購入検討者が待ててしまう。

などの中古転売物件の価格が下がる要因があまりにそろってしまった事だね。
まあ、売り出した今年の春先には分からなかった4と5という要因があるから仕様がないのだが、消費者はより賢いという事ですね。

[334: ぼくのおぼん]

316番さん、情報ありがとうございます。
実際に住み始めたら、利用してみたいと思います。

さてさて、みなさまのおっしゃいますように、バカでオロカなわたくしでございますが、自らの見識の無さに袖の裾を噛みしめながら、泥水をすする覚悟でこちらで暮らしていく所存でございます。

なので、このあたりにお詳しいが故に本マンションを叩きまくっておられる方々に、もう少し地域の詳しい情報などをお聞かせいただけると、ワタクシ非常に助かります。

そもそも、交通の便の不便さをみなさまは鬼の首を取ったようにいわれておりますが、自分は目白駅はまったく使うつもりはありません。基本的に都電で有楽町線か大塚でＪＲと言うことを考えております。

まぁ山手線であれば、高田馬場駅の方が遙かに便利そうに思えますが、いかがなものでしょうか。

神田川が意外と深く掘ってあるので、ちょっと高所恐怖症の自分には恐ろし目に映っております。

あと、都電の始発は意外と遅いですね。

東京駅で朝イチの新幹線に乗ろうと思うと、意外と不便。

このあたりの皆さんはどうされているのでしょうか？

[336: 入居予定さん]

私めも、高値掴みをして家族を不幸のどんぞん底に陥れたAHOでございます。
年老いた母親が近隣で一人暮らしをしておりまして、ファミリー向けの中古物件でも良かったのです。
しかし、ご存知のように並みいる高額で新築のここと比較しても、お得感無くここを選択しました。
皆さんに罵倒されながらも、この地を、このＭＳを愛しんで生きてくしかない少市民でございます。
どうか慈悲のおなぐさみを・・・・・

[338: 匿名さん]

329です。

５年後のことは誰もわかりませんが、この業界、少なくとも来年のことはだいたい
わかりますよね・・。この物件の周辺エリア、という意味では上でも書いたように新規供給は
単価が高くなるのは勿論ですが、デベ側も少しでもグロスを抑えるために（特に幹線沿いは）
部屋の面積を絞ってきます。だから５５㎡未満の１〜２ＬＤＫばっかり供給されてファミリー
は激減する。小さい部屋を買う層は子供もいなく排気ガス云々はそんなに気にしませんからね。

７５㎡超のファミリーはというと、幹線から奥まった立地で坪４２０万〜４５０万。

こういう新新価格が市場にでてくるこの物件がどう動くか、ですよ。

そもそも住友不動産は他のデベと違い、竣工完売を目指していない。竣工時に完売している
と値付けが甘かったということで担当者はマイナス評価とか。

みなさん、デベがゼネコンに払う工事費の支払い方法ご存知ですか。もちろん会社によって
違いますが住不クラスになれば工事費の７〜８割は竣工後の後払いです。下手すると半年後支払
なんてケースもある。加えてこの低金利。空き住戸の管理費負担なんてデベにしてみれば屁みたい
なもんですし、売れ残ったって彼は痛くもかゆくもないんですよ・・・

[339: ご近所さん]

>>334さん

都電は始発が遅くて終電が早いですね。
利用者層のせいなのか、騒音の関係かはわかりませんが。
でも普通に動いている時間なら乗り降りしやすいし意外と早くて便利です。
（ただし巣鴨や鬼子母神の縁日の日には年配の方で激混みになりますのでご注意を）

早い時間の新幹線は私も時々利用しますが、
高田馬場から東西線で大手町、地下道を通って東京駅日本橋口へ行けます。
始発の新幹線にも楽々です。
乗り降りとも先頭車両なので歩く距離はそれほどでもありませんよ。
羽田へ行く時にはひとつ先の日本橋で都営浅草線に乗り換えて空港まで一本です。

ＪＲまでの道のりは・・・。
平日は学生や専門学校生が多くて歩きにくいですよ。
夕方から夜にかけてはとくに。
電車に乗りやすいのはやはり目白だと思います。個人的には。

[340: ご近所さん]

えっと、３３８さんは何がおっしゃりたいのでしょうか。
マンション評論家さんなのか住友ファンなのか、建築関係者なのかわかりませんが。

[348: 外野]

そんなに利益出せた人がなぜ高田の割高物件に粘着しているのかが解らんw

[351: 匿名さん]

＞349
いい賃貸にお住まいのようですね。
資金力があってかつ気に入られたのであれば、349さんにとっては正解なんだと思います。

投資目的で損得勘定の達人の方々とは、そもそもニーズが異なるので気にされる必要もないでしょう。
その他大勢は、（私も含めて）単に手がでないだけですから（苦笑）。
あと2割安ければ何とか手が届くのですが、そこまでは絶対に安くならないでしょうね。

[352: 周辺住民さん]

３４７さんみたいな書き込みを見ると、お休み期間だな〜と感じます。
時間があるっていいことですよね。

どうぞみなさま、良いお年を。

[353: 匿名さん]

349さん
何で削除されたんですか？

[354: 契約済みさん]

住民版書き込み無しですね。

[355: ぼくのおぼん]

339さん、貴重な情報ありがとうございます。
東西線一本ならば、当該マンションからも入り口が近いので便利ですね。

ＪＲは目白ですか。なるほど高田馬場はたしかに学生多いですね。
数年前は西武新宿線で高田馬場乗り換えしていたので、よく分かります。
してみると、目白までとつとつと歩いた方が良さそうなのも分かります。

都電は楽しみですね。まぁぼちぼち使って、良さを理解していくのも楽しみにしておきます。

ご近所さん、またいろいろと教えていただけると助かります。

今後ともよろしくお願いしますm(_ _)m

[357: 契約済みさん]

あけましておめでとうございます。

私は小さな部屋を購入しました。
皆さんの情報が（ネガティブなご意見もそれなりに）参考になっています。
将来的に良いマンションになれば良いと思っています。
入居まで間近になってきましたね。宜しくお願いします。

[358: 匿名さん]

最近　この界隈通り掛りましたが　坂上から見下ろした景観は壮観ですね。

これほど大きな建物とは思いませんでしたが　スケール感があります。

外観はかなり高級感溢れるもので、実物見ると印象変わるかもですよ。

[359: 周辺住民さん]

通勤通学でどこに行くかによってはJR駅近く（住所が目白や新宿区になる）に
住んだ方が良い方もいるでしょうが、都電はとても便利です。
有楽町線、南北線、JRに乗り換え容易です。
池袋や新宿も都バスですぐです。
近くに良いスーパーがありませんが、西武、伊勢丹、高島屋まですぐです。
タクシーも都心のどこから乗っても3000円以内です。

住所（地名）などの変な付加価値を考えず、ただ住む場所として考えるなら
とても住みやすい場所だと思います。

[360: 匿名さん]

>359
たしかに便利は便利。以前私も高田に住んでたんで良く分かります。
でも、価格にはなぜか住所の付加価値が上乗せしてある。本来は上乗せ出来ないはずなのに。

[361: 匿名さん]

売れる売れないは関係なく、高級マンションに関しては、目白、高田あたりでも今後坪５００は行くでしょうね。マンションは二極化の時代ですから、いいものはより高くなっていくでしょう。
このマンションが果たしてどちらになるかは不明ですけど。

[362: 匿名さん]

＞361
さすがに価格調整されるのでは？
坪500が長期間に渡ってキープされるとは思えません。（あくまでイメージですが）

しかし、都内屈指の優良住宅エリアであることも確かだと思いますので、それなりに高値キープできそうな気もします。
（坪400くらい？80㎡くらいの部屋でも約1億円になる計算ですからね。いいところこれくらいの水準でしょう。下手すれば坪350くらいが妥当な感じもしますね）

[363: 匿名さん]

私も購入しちゃいました。
外観はほぼ完成ですね。
早く植栽とフェンスを見たいですね。

[364: 匿名さん]

＞都内屈指の優良住宅エリアであることも確かだと思います

おめでとうございます。

[367: 匿名さん]

ちなみに、近所の目白ガーデンヒルズなんかはすでに坪５００前後で取引されている例もあるようですから、坪５００というのはすでに現実だったりします。
まぁあのマンションは（某夫妻関連とかで（笑））特別なので一概には言えないのかもしれませんけど。

[368: 匿名さん]

ここの人はやはりGHと一緒にしたいんだね。

素人でも分かる違いが沢山ありますよ。

１、目白駅からの距離
２、明治通りの騒音、排ガスの有無
３、相場が上げている時か、頭打ちと言われているか？。
４、御存知の夫婦の存在
５、ガーデンヒルズとシティテラスの相違
６、窓無し部屋の多さ

でも、おめでとうございます。

[369: 匿名さん]

でも、ガーヒルより高級、低級の差がないのはいいことだと思うんだよね。
色々いいたい暗いマンションマニアは沢山いると思いますが、ここのマンションを買える（買った）ような富裕層にとっては、些細な問題なんでしょう。
本当に嫌になったらまた別のところへいけばいいんだし。

[370: 匿名さん]

確かに＊＊＊は買えないマンションですよね。
「買えないのでなく、買わない」と言い張る輩もおりますが、実際には「買えない」だけかもしれませんしね。

「買えない」人より

[371: 匿名さん]

ガーデンヒルズがあるからこのマンションの価値も上がるのではないですか。
そういうものだと思いますが？