シティテラス目白 Part3

[匿名はん]

3つめ立てました。

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/



[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[No.181 by 匿名さん 2007-10-02 09:51:00]

建物はいいんだよねー。
なんで価格をああしたのか・・・。

[No.182 by 匿名さん 2007-10-02 10:03:00]

>>181
答えは「住友不動産のマンションだから」

可能な限り地域一番の高価格でマンションを販売し、竣工前はもちろん、竣工後は、
売れ残りなんて発想はなく優良資産なので1年以上値引き販売なんてしない、
お金持ちを少しでも優遇して部屋による格差をつけて販売する。
資金不足の人や冷やかしには、セールスしない。高値を維持して利益を追求。

これが、このデベの特色だからごく普通のことです。
オフィス賃貸やリフォーム事業でも同様ですから不思議ではありません。

資金不足の人やＭＲで嫌な思いをした人、周辺住民にはいろいろバッシング
されることも多いようですが、首都圏では建物を批判されることはほとんどない。住民版で入居者から後悔のバッシングもほとんどなく満足している人が多い。
これも、住友不動産の特色でしょうか。

住友不動産のマンションは、建物に問題なくエントランスは豪華で価格は
相場よりかなり高いので、資金不足の人は他を探した方がいいと思います。
探すと、ここより割安なマンションは多数あると思います。

[No.183 by 匿名さん 2007-10-02 16:15:00]

全く関係無いですが、同じ住不販売でもグランドヒルズ三軒茶屋は売れ行きがいいみたいですね。駅から１０分だっちゅうのに！
世田谷区はあまり興味ないのですが、こと目白近辺になると色々と！
利便さからいったらこちらの方が良いと思うのですが、施工が竹中工務店だからでしょうか？
建物の豪華さはあまり変わらない、前田建設工業も結構良いマンションを作っているし。
やっぱり三軒茶屋は人気があるんですかね。
私は私鉄沿線は興味がありませんが。

[No.184 by 匿名さん 2007-10-02 16:39:00]

183さん
最初の頃、売れ行きが好調だと書き込みがありましたが実際に売れていないのでしょうか？
そういえば、契約者という書き込みもほとんど見ませんね。
（掲示板世代の、経済力の枠を超えてしまっているのかもしれません・・）

ここといい、シティハウス護国寺といい城北エリアでは少々驚きの新価悪だったのでしょうか？

私も、個人的には私鉄沿線は全く興味がありませんし実際に慣れないので
使いにくいと思います。緑が多いだけなら半値以下の板橋区練馬区、埼玉県の
方がお買い得だとさえ思ってしまいます。
とは、いいながらやはり世田谷、杉並は一般的には人気があるとうですね。

[No.185 by 匿名さん 2007-10-02 19:31:00]

> 183 184

三茶もここも同じですよ。約３００の戸数で１００戸ぐらいが入居まで半年となって未だに残っている。
まあ、護国寺みたいに５６戸のうち一期で６戸しか売れなかったみたいなのもあるからまあ良いんじゃないですかね。
購入された方はとても不憫です、入居されても管理組合がまともに開催されませんからね。
まあ、年度末の人事異動の時期に不動産は動くので年明けぐらいから次は少し売れるんじゃないかな？。今まったくマンションの広告見てないみたいな人が急な移動で見始めたりするからね。
でもそのころって、今より年末にかけて売り出す別の物件もまだまだ売れ残りがあるのよね〜。ほかはみんな適正価格だろうし、、、やっぱりここは売れないか。

[No.186 by 匿名さん 2007-10-02 20:43:00]

＞185さん
それ本当ですか、売れ残りが100戸ということは、
ここは200戸売れたんですか？
いつのまに200戸も売れたのという感じ、掲示板なんて関係ないんですね。

[No.187 by 匿名さん 2007-10-02 22:54:00]

目白プレイスも築浅でけっこう中古が出たり、賃貸に出てるから
こちらのマンションを快く思うのでしょうか？

[No.188 by 匿名さん 2007-10-03 22:08:00]

↑
意味が解からないのですが？

[No.189 by 物件比較中さん 2007-10-04 10:39:00]

とりあえず、実際の数とずいぶん違うようなので、>>185さんの意見は信用しないように。

[No.190 by 匿名さん 2007-10-06 21:53:00]

別の物件で関係者から聞きましたが、シティテラスは価格が高すぎて
当初の予定より、相当苦戦しているようですね。

土地の仕入れも安そうですから、大幅利益を欲張らずに10％でも値下げすれば
一気に売れるかもしれませんね。
それでも、相当の利幅が稼げるのではと想像できます。

ただ建物はGHのように、免震構造は不採用ですが杭の数も多いし、エントランスもいくつもあり、内装もコストアップになったから、そう簡単には値下げできないのかも。
素人目に見ても、一般のスーペリアルグレードの内装は良くなっています。

[No.191 by 匿名さん 2007-10-07 01:34:00]

ここの敷地、ずっと空き地だったんだから土地代は安いはず。

[No.192 by 匿名さん 2007-10-08 11:57:00]

不動産相場の行く末にもよりますが、この状況だと竣工しても売れ行きに
変わりはないかもしれません。
竣工までに80％くらい販売するのがスミフのやり方だと思っていました。
現状だと50％も厳しいのではないでしょうか。
販売不振の理由が、高価格だけというのもわかりやすい。

[No.193 by 匿名さん 2007-10-09 13:00:00]

竣工までに、動きのある、年末、年度末を迎えるといっても確かに、厳しそうだね。
販売を３期に分けて、３期目は竣工後に売り出そうと計画していたとすると、それまでに約１８０は売りたいでしょうね。
値上げして売る予定の第２期を本当に、値段を上げてくればそれでもスミフは勝算ありということでしょう。
第２期の値段を据え置きなら、販売戦略の方向転換と考えていいかもね。

[No.194 by 匿名さん 2007-10-09 13:10:00]

秋のマンション新々価格によって高値が薄められると思って値付け
したのでしょう。それなのに周辺相場が思ったほど上がってこない。
竣工まで180戸（60％）も売れないと不安でしょう。
1年以上売れ残った、久我山ガーデンヒルズだって
完売まで2年を超えてしまって、最後は新築でなくなってしまった
シティハウス成城だって、竣工までにもう少し売れていたような。

でも竣工まであと6ヶ月もあるから、大丈夫でしょう。

[No.195 by 匿名さん 2007-10-09 14:27:00]

＞第1期・第1期2次・第1期3次先着順申込受付中　
＞販売戸数 95戸

物件概要にある、これどういう意味でしょう？

1期2次の売れ残りと、1期3次の売れ残りを合わせて95戸ということですか
いったい、現在まで50戸くらいは売れたのかな、それとも100戸も売れた？

[No.197 by 匿名さん 2007-10-19 15:51:00]

マンションズの首都圏版の後ろの方のに☆首都圏マンションスパーガイド☆
がありました。
沿線別に売り出し中と、売り出し予定のマンションの一覧がある。
一頁に平均28件の売り出し（物件数とは違うみたい）があって、
全部で35頁あるので、28件×35頁＝980件。
山手線はもちろん一番最初に掲載されています。順番はこんな感じ
1.山手線　2.銀座線　3.丸の内線　4.日比谷線　5.東西線　
6.千代田線・・・

駅別に掲載されているので見ていると、目白駅がやけに多い
よく見ると5つあるうちシティテラス目白が3つもありました。

1.シティテラス目白第2期（予告）→10月下旬、90戸、6200万〜2億円。
2.同じく第一期4次　　　　　　　→分譲中、5戸、7200〜9600万円
3.同じく第一期2次・第一期3次　→分譲中、95戸　6100〜2億4000万円

分譲したけど売れてないのが95+5＝100戸　10月末に販売開始予定が95戸
いったい、いくつ売れているのでしょう？

[No.199 by 匿名さん 2007-10-19 16:19:00]

実例があるので考えると、不思議なのですが。

物件概要が正しければ、シティハウス世田谷代田は10月5日で
竣工1年を経過して、18戸/31戸と約60％在庫があるようです。

もちろん完成後販売ですから、販売期間は1年未満なのと、
小規模だしこことは、単純に比較できないですが。
>>198さん　の言われるように管理組合の議決どころか1年経過後に
管理組合の結成が出来るのかどうかというのも、疑問です。

詳しい方がいらしたら、こんな場合どうなるのでしょう。

[No.200 by 匿名さん 2007-10-19 20:49:00]

＞199

たぶん無理ですよね。管理組合の開催自体。売主がすべての権利を委任してくれればできるかもしれないけどね。

まあ、管理組合なんて開かなくてもよいとか思っている方もいると思いますが、地震とか、事故とかで補修をしなければならないことはありえますからね。

わたしは、スミフはこの種の物件は多いと思うので、何か対策を講じていると思いますよ。餅は餅屋で、売れ残りはスミフです。