THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE その３

[購入検討中さん]

THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEその１
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/358743/


THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCEその２
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/436764/




所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3丁目13-5（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩21分
京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：77.27平米～142.08平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：清水建設
売主：鹿島建設



物件URL：http://www.makuhari308.com/shinchiku/G0710001/
施工会社：鹿島建設
管理会社：三井不動産レジデンシャル

[298: 購入検討中さん]

このマンションの分譲価格がリーズナブルか？の一つの判断材料は、近隣の比較的条件の近い、URミラマールが参考になると思います。

計算するとわかるけど、結構坪単価がリーズナブルですよね。

[299: 匿名さん]

>293
アクアのスレでも同じソースを引用していますね。
榊さんの言ってることは間違ってはいない。資産価値という面を見れば駅近は最優先の条件でしょう。
ただこのソースは面積が言及されていない。そもそも日本の一般的なマンション(特に都内､大都市圏､大都市近郊)の主流は70～80平米台で、マンションに対する考え方の傾向としては仮住まい(家族が増えたら一戸建､定年後は故郷に帰る等)、いずれは売却することを前提にするので資産価値が重要になるのでしょう。
ここは100平米超が基本でベイタウンにあることに意義を見出す方が終の住家として検討する物件です。
要はベイタウンは例外なんです。なぜ例外なのかは住んでる人はわかっていただけると思います。(ベイタウンの良さがわからない人には理解できないかも知れませんが)

[300: 匿名さん]

>298
ミラマールって購入できるんですか？

[301: 匿名さん]

確かに例外。
こんなに借地権の物件だらけなエリアは、近場では中国だけ。

[302: 匿名さん]

なぜ借地権なのかわかって言ってる？

[303: 購入検討中さん]

転借地権がある近場のエリアが中国だけ？？

何言ってんの？

東京都内の麻布などいっぱいあるじゃない。もっと勉強してね。

大体、不動産=資産価値という考え自体がとても古い。

不動産は今や利用価値。だから利回りや賃貸マンションとの対比で分譲価格や地代の高低が判断されるわけ。

[304: 匿名さん]

分譲マンションにおける土地の持分割合がどんだけか、分かってますか？

ほんの小さな土地の持分割合を資産だと思ったとしても、それ自体には大した価値があるか分かりませんよ。何十年も経って、その小さな持分割合はどうなると想像してますか？

永久的な資産だと思ったらおおきな間違いです。

[305: 購入検討中さん]

ミラマールが購入出来るわけ無いでしょ。

そうじゃなくて、ミラマールの賃料が一つの価格目線になると言ってるの。

同じような広さのミラマール住戸を例えば40年住んだと考えた場合の累計コストとこのマンションの分譲価格や地代、修繕積立金とを比べてみたら。

そうすれば、このマンションの値付けが如何にリーズナブルか分かるから。

[306: 匿名]

言えてる。少ない面積で上に上に伸ばして、戸数を確保してる今のマンションで、個人に割り当てられる土地なんてお風呂場くらい？笑。

[307: 匿名さん]

紛らわしい。最初からそう言えばいいじゃん。

[308: 購入検討中さん]

今のマンション購入は、長期に亘って住む権利を買うものというくらいに割り切って考えるべき。

だから、近隣の賃料が参考になる。具体的には、

ベイタウン駅近（徒歩10分）UR物件
85平米：147,900円／月

ベイタウン海側（徒歩16分）UR物件
90平米：184,500円／月

ベイタウンに限って言うと、駅近だから坪単価が高いという事にはならない事が同じコンセプトで作られたURで比較すると良く分かりますよね。

このベイタウンエリアでは、海側マンションが如何に人気かという証左。実際ミラマールの海側住戸は極めて短期間で賃貸契約されますからね。全くといっていいほど空きがない。

[309: 匿名さん]

借地バンザイ！

[310: 匿名さん]

293はホントにアクアの掲示板からやって来たんだね。
グリーナの掲示板にも書いたらどうかな？
ネガ行脚ご苦労様。

[311: 申込予定さん]

登録説明会行ったんだけど〜第一期のもうしこみは見送りました、なんだか営業の必死さが伝わったので、
やはり引っかかるのは莫大な維持費です。
修繕は最初一万だか、30年住むと月に三万以上。
管理費と合わせると、月に7万ですよ‼︎奥さん
さらに駐車場かかります。
みなさんはタワーマンションに住むための必要経費と割り切れますか？
ご意見お願いします。

[312: 匿名さん]

維持費そんなに高いんですか？

[313: 購入検討中さん]

＞311

30年住んだときのトータルコストで比較したときに、逆に言えばどこが魅力的でしたか？

私も現在登録しようか検討中なんですが、私は逆にこの幕張Bay Frontが安く感じているので、何がそんなに違うのかなぁと思いまして。

修繕積立金は、結局マンションの品質を維持するための必要経費なんで、最初に少なく払うか後で纏めて沢山払うかの違いで、マンションごとの違いは実はそんなに大きくないと思います。

ポイントは、分譲価格＋地代のトータルコストがどこと比べると高いのか？ということかと。

なんか他に良い物件なんてありました？？ぜひ教えて下さい。

[314: 匿名さん]

管理費と修繕費と駐車場、そして年間の固定資産税で、３０年後はだいたい１００万円くらいかな。

年金生活でもなんとかなるでしょ。借地だし、頭金少なくて済む。

[315: 匿名さん]

維持費が高いなんてぜんぜん思わないんだけど。他のベイタウン内マンションと比べてもそんなに変わらないですよね。

それに維持費（ランニングコストのことですね）だけを比べてもしょうがいないんじゃないかなぁ。物件価格が安ければ、その分維持費は高くてもいいわけで。

[316: 匿名さん]

３１１さん

申込をやめてどうされるおつもりですか？私も興味あります。どっか違うところを買われるのであればそこを推薦お願いします！

[317: 匿名さん]

年金生活でマンション維持費が１００万円/年か。

大丈夫かいな。。。

[318: 匿名さん]

うちも311さんと同じで、第１期は見送ります。
先々の維持費と収入を計算してみた結果、毎月の支払いが10数年後には行き詰まりそうだからです。
この物件は高値で売却できるような気もしませんし・・・
私はこの物件は気に入ってますが、旦那がやっぱり通勤がキツイからやめたいと言い出すし・・・

[319: 匿名さん]

年金支給額が減額のなる事が濃厚ですが、ランニングコストも減額にしてくれないですかね？

[320: 匿名さん]

敷地の一番近い所から駅の敷地まで徒歩21分。部屋のドア出てマンション敷地を出るのに5分掛かり、駅敷地からホームまで3分。電車飛び乗るところまででほぼ30分。バス乗るにも、部屋出てバス乗り場まで5分、飛び乗って7分、ホームまで3分、バス乗り過ごすと10分。丸の内南口勤務でも通勤1時間半。丸の内北口で1時間半越え。

都内勤務じゃ通勤厳しい。でも仮に海浜幕張勤務だったらいいのかも。

[321: 購入検討中さん]

まあ、住環境の優れたベイタウンに住む事自体、お金の掛かる事ですから。

お金の心配がある場合は、ベイタウン以外で探された方が賢明。このマンションを買うかどうか、それ以前の問題ですよね。

[322: 匿名さん]

維持費に資産価値が見合っていればいいんだけどね。

[323: 匿名さん]

そもそも、３０年後にこのタワーマンションに住んでいる人がどれ位いるのだろうか？

[324: 購入検討中さん]

千葉県のマンションや土地なんかを資産価値と考える時代は終わってます。

それに維持費と資産価値は直接的に関係ない。

毎月費やす維持費と購入価格の月割分の合計が利用価値に見合うかどうか。

今時、マンションなんかに資産価値なんて言っててはダメですよ。だって、絶対に将来無くなる（減少し続ける）価値でしょ。

資産価値を求めるなら、金融商品か教育にお金を使いなさい。

そうすれば、お金がお金を生んでくれるから。即ち、増えていく価値。

私はこのマンションに＂利用＂価値（日々のゆったりとした生活や眺望を手に入れられるという毎日の満足感）を見出してるので前向きに検討してるだけ。

この時代の不動産を将来子供や孫が資産価値とか言って無理やり相続されても誰も喜びませんよ。

それなら維持費（ランニングコスト）はもっとかかるけど、子供の教育費を掛けて勉強させなさい。

[325: 匿名さん]

ローンは家賃と思いなさい。

[326: 匿名さん]

タワーはエレベーター乗るのに待つでしょ。
朝は10分くらいは覚悟かな？
電車に乗るまで40分以上かかるね。

[327: 匿名さん]

もっとじゃない。毎日、朝の綺麗なオーシャンビューをボンヤリ15分は眺めてしまうだろうし。

[328: 匿名さん]

部屋も広いから、家の中の移動にも時間掛かるかも。（笑）

[329: 匿名さん]

綺麗なビューバスがある部屋の場合、

毎日朝風呂にも入りたくなるかもね。

夜景も勿論綺麗だけど、朝も気持ちがいいもんね。

さらにもっと時間が掛かるかな？（大笑）

[330: 匿名さん]

海岸の散歩も気持ちがいいから、

そこまでやると、

そもそも電車になんか乗りたくなくなるかもしれん。。

困った・・・

[331: 匿名さん]

当たればね。。。

[332: 申込予定さん]

311です。レス遅くなり申し訳ありません。
千葉だと土地付きの高台に6000万位だと200平米の住空間ある豪邸が立ちますので、悩みます。
一戸建ては煩わしいこともあるかと思いますが、庭があったり、当方車を三台所有のため、マンションだと維持費諸々と、駐車場で、年間120万の維持費と出ました。
もし引っ越しとかしてマンションを貸し出すと月に家賃とっても20万が限界でしょう。
はたしてペイするのか？
30年の維持費を足すとマンションは4000万のもので7000万だから月の家賃20万と同じになります。
なぜなら4000万の物件でも、維持費30年で3000万かかるから、

[333: 購入検討中さん]

322さん

たった6000万円で豪邸って、どっか千葉県の山奥の話ですか？私と趣味が似ているきがしますが、そんな場所があるなら教えて下さい。

但し、せめて千葉市中央区よりは東京寄りで、このマンションのようにせめてバス便が便利か徒歩20分前後のところで。

ところで、車を3台も所有しているなら、マンションの選択肢はあり得ないとおもいますから、先ずは土地探しをしては如何ですか？

このマンションは一番広くても4LDKの142平米しかありませんから、家族構成が合わないのでは？

就学児童2人+親がぎりぎり。

[334: 匿名さん]

ここは4000万円の物件なら、車1台の場合、

地代や管理費、修繕積立金、駐車代全部合わせても、

41,740円+7,000円=48,740円／月

30年間合計だと、17,546,400円。修繕積立基金を入れても、18,183,400円。

従って、総合計58,183,400円です。

7,000万円なんてなりませんよね。

[335: 匿名さん]

4000万の物件って広さは？

[336: 匿名さん]

さまざま。

[337: 匿名さん]

>334
どんな計算してる？
もしかして、修繕積立金が30年もフラットだと思ってる？
修繕積立金は数倍に上昇するよ。

[338: 匿名さん]

MRの説明で、修繕積立金は１０年後からぐっと上がるといっていたが、、、、。それは計算してないようだが？

[339: 匿名さん]

実際いくらあがるの？感覚じゃなく、数字で教えてくれない？

[340: 匿名さん]

>338

で、いくらになるの？

[341: 匿名さん]

みなさん、細かいランニングコストの計算に大変そうですね。

そんなに大変なら買わなければいいじゃない。もっと安い中古物件はそこらへんに沢山有るし。

[342: 匿名さん]

心配なら買わないことだ。

[343: 匿名さん]

打瀬内の住み替えが多いのなら、来年には打瀬の中古は暴落するでしょうから、それを狙っても良さそうです。

[344: 匿名さん]

抽選に外れたら、暴落後の中古物件狙いにします。

[345: 匿名さん]

私も抽選に外れたら、暴落後の中古物件狙いにします。
次期に別の部屋に申し込むことはしないです。

[346: 匿名さん]

ちなみに、私は希望の向きや階数が抽選後空いていれば、第一期2次でも申込みますけど。要は希望するところ以外は買うつもりはないということ。

[347: 匿名さん]

うちが希望する向きや階数は、最初の販売ですべて出てしまうだろうとの話なので、次期だともう無いっぽいです。

[348: 匿名さん]

第１期２次と第２期って何が違うんですか？

[349: 申込予定さん]

311です。
維持費は高めに見積もりした方が安全だと思います。
モデルルームで聞いたら、修繕は10年ごとに一万アップおおよそです。
30年後は四万近かったと思います。
当方の狙いは110平米の部屋の計算です。

[350: 匿名さん]

角部屋の抽選はスゴイだろうね。

で、倍率さげるためにネガに走る。

いつものマンコミュのパターンだよ。

[351: 匿名さん]

角部屋もそうですが、実際には北中とか南中、西中なども凄い倍率ですよね。

東側は階数によって随分違いがあるようで。

今回、一番のお値打ちは、中層階とおもいました。

高層階やプレミアム住戸は価格差が正当化出来ない。

[352: 匿名さん]

>343
暴落かどうかは分からないけれど、
グリーナとここは大半が周辺からの移住。
賃貸から移住も多いらしいが、
これからここを買うための自宅売却も多数出てくる。
中古価格の下落は必死みたい。

だから抽選落選しても、自宅売却不成立で、
資金繰りに困る当選者が出て、
繰り上げになるかも。

[353: 購入検討中さん]

実は私も買い替えが多いだろうから、実際には審査を通らない人が一定割合出てくると思ってます。

みなさま、期待してますよ。我が家は真剣に欲しいので。

[354: 匿名さん]

抽選怖いなぁ。
ハズレたら立ち直れないよ、たぶん。

[355: 申込予定さん]

うちも5-6年間待ってたからなぁ。

[356: 匿名さん]

>355
どこに住みながら、ここを出来るのを5-6年待っていたのですか。
ディープですね。

[357: 申込予定さん]

本当にこのマンションは悩ましいところです
最初は安いが維持費が高いプリンターと似ているね
みなさんは一番値段落ちないリセール高いのはどの向きだと思いますか。
やはり西向きでしょうか？
西中の低層階なら、手頃な割にオーシャンビューも手に入るし、売りやすいかなと
当方は5年住んでから、貸すか、売却予定です
みなさんのご意見沢山お願いします‼︎

[358: 匿名さん]

あたるもはっけ。あたらぬもはっけ。だよーん。

[359: 匿名さん]

抽選ってほんとうに厳正に行われるのかな。
現金で即金で買うと言ったら、こっそり当選とかあるかな？

[360: 匿名さん]

ここって完売するんですかね。
とりかごの状況を見ると、売れ行きの初速は出ると思いますが、どうしても東中低層階が売り切れる気がしないです。

[361: 匿名さん]

現金は分かるけど、即金はないんじゃないですか？今から全額現金で払うと言われても、三井は手付金以外は引き渡し時しか受け取れないと思います。むしろ提携ローンの事前審査が通っている方が信頼されると思います。抽選自体は厳正に行われると思いますが、三井側ないし買い手のダミーが入る可能性は排除できないと思います。

[362: 申込予定さん]

売れ残るなら安くしてあげればいい。まあ、自分には関係ないや。

[363: 匿名さん]

売れ残って値引きするなら、最初から安くして値ごろ感から倍率が出るようにしたらいいのにね。その方が他の部屋の売れ行きも良くなると思うけどな。素人考えだけど。

[364: 申込予定さん]

>356

ベイタウンの海沿い分譲マンションに賃貸してます。

海沿い最高です。オススメ。

某隣のマンションを検討していた際に隣にタワーマンションが計画されていると聞いたので、それまで近隣海沿い分譲マンションを借りてました。

賃料で比較すると、この幕張ベイフロントの方がリーズナブルです。間取りもかなり良いです。柱が少なく、視界が広いですよね。

待ってて良かった、ほんと。

[365: 匿名さん]

値上げしても買うとか
言ってなんとか抽選なしで
買う方法はないものか。

ここは値段安過ぎです。

あと5百万くらい高くてもいいのでは？

[366: 申込予定さん]

同感です。出来るなら本当にそうしたい。

ランニングコスト含めて、全然高いなんて思わない。

いわゆる、衝撃プライス。

[367: 匿名さん]

西側安すぎ、東側高すぎ。

[368: 匿名さん]

廉価版タワー

[369: 匿名さん]

分譲価格が当初高いと、その後の値下げ率が高くなりますので、廉価版の方が良いですよ。

廉価版なのに、この質・満足度の高い住空間が手に入れられるとは。

廉価版、最高。分譲時に高級版とか言われて浮かれてしまい、今もその幻想から目覚められない奇特な方もいるようです。某エリアには。

[370: 匿名さん]

もっと高くてもいいから買いたい、という投稿は本気なんでしょうか？
コンプライアンスがしっかりしている(であろう)天下の三井さんが成りすましで投稿しているなんてことはないだろうし、単に面白がって煽ってるだけ？
抽選を避けたいという気持ちはわからないでもないけど、本気で買う気のある人が販売価格を目の前にして「もっと高くていい」なんて言いますかね。

[371: 匿名さん]

＞368

廉価版コメント。

[372: 匿名さん]

＞370

すいません、ぜんぜん三井不関係者でもなんでもない、購入検討者ですが、実際希望住戸が手に入れられるなら、もう少し高くても良いと思ってますよ。

まあ、とはいっても、実際入札みたいにはならないだろうと思っている部分もありますが、でも今の値段は本当にびっくり価格だと思ってます。

私は中層階のある方面狙いですが、これ以上はコメント控えます。すでに倍率は一桁前半の倍率と聞いてますし、まあそうだろうなと納得も出来ます。

[373: 購入検討中さん]

本気だからこそ、多少値段が上がっても良いと思うんじゃない。かくいう私もそうですが。

[374: 匿名さん]

>320
東京への通勤でこのエリアから駅まで歩いて行く人なんてそうはいませんよ。普通は自転車かバスでしょう。
特にここはアクアとの共同運行のシャトルバスがある。

[375: 匿名さん]

私は今徒歩11分くらいのところに住んでますが、

普段は自転車、雨のときにはバスという感じです。なのであんまり変わらないかな。

ベイタウンは、大きな公園が間にあって、結局そんなに大差ないんですよね、どのマンションも。自転車かバスにしてしまうと。

[376: 匿名さん]

新しいマンションに気持ちも盛り上がってて、
さらに競い合ってる状態ですから、
金額上積みしても買いたいくらいの
ハイな気分にはなっているでしょう。

しかし、以前にあったハワイ・石垣島のくだりや
浜辺の画像は三井不関係者だったかと。

[377: 申込予定さん]

311です
6000万の家のイメージです。
土地3000万たてものは注文住宅で3000まんです。
オーシャンビューか高台の豪邸か悩ましいー

[378: 匿名さん]

377の物件の立地を知りたいです・・・

[379: 匿名さん]

今日みたいな日こそ、このマンションは最適でしょうね。

海がキラキラ輝いてます。

[380: 匿名さん]

>378

山小屋です。

[381: 匿名さん]

6000万円の戸建を自ら豪邸と称してしまうところが痛々しい。。

[382: 匿名さん]

豪邸・・・こんな感じですかね？

http://www.kencorp.co.jp/housing/sale/lifestyle/residence.html

[383: 匿名さん]

幕張ベイフロントって、このような所謂戸建豪邸と対比させてみたくなるくらい、住環境は素敵ですよね。

悩ましいのは、過去レスで散々言われているように、駅から遠い欠点を自転車やバス便で補えるか、といったところ。

一方、眺望や内廊下、ベイタウンという住みよいエリア、平置き駐車場、間取りの良さ、柱や梁の少なさ、全般的な広さなどがある。

それでいて、管理費等を考慮しても明らかにリーズナブル価格。所謂豪邸の1/5以下。

[384: 匿名さん]

一次外れた場合は二次で5倍優遇あるようなチラシが来ました。
すごい倍率なんですね。
もう少し高くても良かったのではないでしょうか。
５００万くらい高くてもぜんぜんオッケーなんですけどね。

[385: 匿名さん]

東側はあの価格では買いません

[386: 匿名さん]

>385

私もある程度は同感なんですが、ちなみにどこを比較検討されてますか？

東側の価格と同じような価格帯で探すとベイタウン内では、とんでもない中古物件しか見つからないのですが。

お金が沢山あれば困らないんでしょうけど。

385さん同様、私も東側を検討しなくてはならない懐事情故。わざわざ東側を選択せざるを得ない。

[387: 匿名さん]

東向きは実は正解。
花見川沿いの木の生え方見ればその理由はわかる。
ディンギーかボードセーリングする人ならわかると思うが、ここは南西から北東へ強い風がふく。どれだけ強い風がふくかは入居してからのお楽しみ。花見川沿いの木は殆どが20°～30°川上に向かって倒れているのが証拠。

[388: 匿名さん]

スーパーかコンビニが欲しい。

[389: 匿名さん]

385です。
比較している別のマンションはありません。
このマンション内で比較しています。

東側に関しては、ベイフロント・眺望を最大の売りにしている物件で、海に背を向ける部屋なのですから、西側よりもっと安くていいと思うんです。
または、西側をもっと高くして、さらに価格差をつけるか。

あと、うちの事情からして、ローン支払い途中で売らないといけない事情が発生するかもしれません。
東側は花のつき方からして明らかに不人気ですので、今の価格でも評価されてないということだと思います。
なので、中古で出したら激安になってしまう不安があります。

[390: 匿名さん]

西側を強く希望。東に回ってください。

[391: 匿名さん]

よくあるらしいらしいけど、

ここも第二期以降、

東側以外は全部100-500万円くらい

値上げ販売するかもね。

第一期のバラ（仮申込）の付き方を見ると充分あり得る。

[392: 匿名さん]

ない。

[393: 匿名さん]

そもそも抽選になるということはその値段又はそれ以上で買いたい人が複数名いるということなので、値上げは確かにあってもおかしくは無いです。

まあ、とはいってもなかなかそんなことはしないでしょうけど。

[394: 匿名さん]

南､南西は387さんの言う通り信じられないくらい風が強いと思う。
西の３タイプは南西からの風をまともに受けるでしょうが、反対側が内廊下で風が通らないので多分びっくりするほどは強くないと思います。

[395: 匿名さん]

ドアを開けた瞬間、バルコニー側の窓から内廊下の窓へ向けて物凄い風量が流れます。内廊下に窓を作ってはいけなかった。

[396: 匿名さん]

なるほど。内廊下の仕様あまり気にしていませんでしたが、窓が付いているんですね。ただ窓が付いていても普段は開けないような気がします。
それからここに住む以上みなさん強風は折込み済ではないかと。