プラウド阿佐ヶ谷

[匿名さん]

駅前1分！13階、58邸。



所在地：東京都杉並区阿佐谷南3丁目764番4他（地番）
交通：中央線「阿佐ヶ谷」駅から徒歩1分

[22: 匿名さん]

>>21

デベは５流だし駅から遠いし、最寄り駅以外の共通点は無い。

http://www.l-asagaya.com/access/index.html

[23: 匿名さん]

ここってUFJ銀行の跡地だよね？便利はいいし、並木もきれい。
DINKSか子供の大きなファミリー向けだろうな？
小さな子どもがいるなら公園が充実した鷺ノ宮に住んで
自転車で阿佐ヶ谷などの中央線に出張れば済む話かも。

あと中央線の駅で見たら中野、荻窪、吉祥寺と阿佐ヶ谷を比べるとどうかな？
ただ阿佐ヶ谷の中で駅前は最高の利便性だね。

[24: 物件比較中さん]

鷺ノ宮って公園が充実なんですか？
知りませんでした。

児童公園というよりは、大人も楽しめる（老後の散歩に使えるような）
緑豊かな公園が徒歩圏内に欲しいのですよね。
あんまり贅沢はいえないけれど、こうなったら都立公園のある街から
探していくのもいいのかもしれませんね。

ただ阿佐ヶ谷の利便と並木、商店街は確かに良い。
これに公園があれば...とつい求めてしまいます。
だって、一生に一度買えるか買えないかのお買い物ですもん。

[25: 匿名さん]

駅から徒歩圏の都立公園なら井の頭公園、善福寺公園　石神井公園？

[26: 匿名さん]

鷺ノ宮って３公園も楽しめる場所なんですね！スゴイ。
いいですねぇ。
今まで鷺ノ宮（西武新宿線沿線でしょ？）は全く範囲に考えていなかったけど
ちょっと見直し考え直しをしなければいけませんね。
早く、「キターッ！」と思える物件に出会いたいです。

[27: 匿名さん]

公園が近いのは環境的によいですね。

ただ鷺ノ宮の話がでていますが、徒歩圏にあげられている３公園っていうのがよくわからないのですが・・いずれも歩きで行くなんて遠すぎると思いますけれど。

阿佐ヶ谷だと馬橋公園くらいしか思いつきません。

[28: 周辺住民さん]

確かに阿佐ヶ谷駅周辺は「公園」を求める街ではありません。無数の飲み屋、が真っ先に最大の特徴に挙げられます。赤提灯系で飲むのが好きな方にはこれ以上の街もなかなか無いでしょう。また、イタリアンや蕎麦屋も、赤提灯に比べれば少ないですが、まあまあの数があります。
あとは、当然のことながら公共交通の便がいいです。中央線・総武線の利便性は今更言うまでもないとして、止まったときには地下鉄丸の内線（南阿佐ヶ谷駅）も徒歩圏内です。バスは渋谷行きも出ています。区役所、集配郵便局、警察署、税務署が徒歩圏です。

[29: 匿名さん]

坪４２０万くらいみたいですよ。

[30: 匿名さん]

南向きの何階あたりでその坪単価なのでしょうか？
（南向きが一番高い方位と仮定して）
どうしてそんなに高いのでしょうか？
その価格は、ほんとの話ですか？

[31: 匿名さん]

>>30

全部をならした平均単価です。

同じ売主の武蔵野タワーズが坪３５０〜４００くらいと言われていて、
それとのバランスもあるみたいですが、駅前希少立地なのは誰が見ても
明らかであり、周辺エリアに住む富裕層であっという間に売り切れるのでは
ないでしょうか。

[32: 25]

駅から歩けそうな都立公園を挙げてみただけですよ。
井の頭公園なら吉祥寺駅、善福寺公園なら西荻窪駅か上石神井駅
石神井公園なら石神井公園ですよ。

[33: 匿名さん]

ひぇー、高い！
でもこの立地じゃ仕方ないのか・泣

[34: 匿名さん]

高すぎだと思います。
この価格でも買えるサラリーマンはゴク限られた人になるのでしょうね。
もともとお家がお金持ちとか、親が物凄く援助できる人とか...
自力で頑張る者には到底無理な価格と思いました。
希少な土地と言うのは人によって評価が分かれますし、難しいですね。

[35: 匿名さん]

たったの５８戸ですからどうにかなるって判断でしょ。
高齢者の戸建からの買い替えもあるから。
ところで、皆さんはこれからどうします？

[36: 匿名さん]

私は、ここにある値段どうりだとすれば、断念せざるを得ません。
それに乾式壁とやらの造りだったらもうぜったい買いません。
ほかの皆さんはどうですか？どうなさいますか？

[37: 匿名さん]

>>36

即日完売かどうかは別にして人気は出るでしょうね。
中央線駅前。しかもこのテの商業立地にありがちな下駄ばきでもないし、
中杉通りの緑もある。希少性は抜群です。

戸数も大したことないし、坪４２０−４３０ならそう時間はかからないと思います。

[38: 匿名さん]

去年、即日完売した、飯田橋駅前のプラウドタワー千代田富士見が
平均坪単価470〜480万ですから、それから考えると妥当のような気もします。

まあプラウドタワーは、サブプライムローン問題が深刻になる以前の販売だったことを
考慮する必要がありますが。

[39: 周辺住民さん]

念のためですが、当マンション隣地（南側）は、大人向けのゲームセンターです。

[40: 匿名さん]

中杉通りがいいですよね。
駅徒歩１分は最高です。
便利だろうなあ。

[41: 匿名さん]

駅前らしく、前には駅、横は道路に面し..と
駅前だからこそのマイナスをどう捉えるかですかね。
どう考えても静かな場所ではないし、中杉通りの新緑も冬はなくなるし
そうすると緑多き公園なんて近くにない。
とにかく、駅に着いたら殆ど歩かなくていいだけという利点と
値段とのジレンマですかね。
ゲームセンターの横はすごく嫌だけど、あちらの方が先にある施設なので
文句は言えませんし。

同じ検討者のみなさん、借り入れ上限どのくらいまで考えてます？
どれだけ借りられるじゃなく、どれだけなら返せるか？
これから先の社会保障が先細りする不安の中で老後資金（現金資産）も
ちゃんと考えないと、よぼよぼになってまで苦労はしたくありませんもの。
頭痛いですよね〜。

[42: 匿名さん]

中杉通りは冬には葉が落ちて、太陽を遮らないからいいんですよ。
夏は木陰で涼しいし。
駅に近い事は我が家では最も優先される項目です。
もちろん防音がきちんとされての話ですが。

駅に近い物件の価値が下がらないことは経験済みなので。
後は駅周りの美観も重要なので中杉通りは素晴らしいです。
夏も冬もいいですね。

[43: 匿名さん]

42さんは、迷いなくお気に入りのよです。お買い上げ決定ですね！
何平米を予定してます？野村さんお喜びでしょう。

こちらは緑がなくなり、煩さだけが残るのはやっぱり懸念組です。
もう少しリサーチしないと。

ほかの皆さんは検討をはずしたの？活発に検討意見交換しましょう！

[44: 匿名さん]

>>42

ロータリー前の土地は再開発かかってますよ・・・
２５階建ちますから再開発後はこの物件は朝日しかあたらなくなることを
ちゃんと説明してるのかなあ？

[45: 匿名さん]

いい場所だってのは認めるけど、
プラウドタワー千代田富士見　470万〜480万：プラウド阿佐ヶ谷　420万〜430万
って妥当なのか！？
一方は超都心中の都心、千代田区物件ですぞ。

[46: 匿名さん]

>>45

同意。同じ駅前物件だけどここは１３階でタワーでもないし。

もともと一体で再開発されるはずだったのに、野村不動産の土地の仕入れ費が高すぎて
再開発に入れてもらえなかったってのが実態では。早く売り抜けないと野村はやばいだろうね。

[47: 匿名さん]

少々古いデータ（05年度）ですが、住まい○○フィンの「相場価格」によれば、

75平方メートル（徒歩8分）で、坪単価は、

阿佐ヶ谷　275万円
飯田橋　　278万円

となっています。
ttps://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=12

その後、不動産価格は、大きく値上がりしましたが、飯田橋と阿佐ヶ谷の
差はそれほど開いていないのでは？
（逆に言うと、中央線では、阿佐ヶ谷は割高に感じますね。）

[48: いつか買いたいさん]

三鷹のタワーにするか、ここにするか悩むな。
まあ、両方申し込むけどね。

不動産市場は不況と言われてるけど、駅近、好立地のマンションは高くても売れそうですね。

[50: 匿名さん]

>>48

野村はこっちを先に販売すると思う。
武蔵野タワーズ坪４００、プラウド阿佐ヶ谷坪４２０でどう考えても阿佐ヶ谷のほうが
人気が出る。武蔵野タワーズは戸数が戸数だし。

[51: 匿名さん]

デベっぽい書き込みばかりに感じるのは気のせい？

[52: 匿名さん]

モデルルームできてましたね！ＤＭのプランでもう欲しい部屋も決まってます。あとはクジ運ですね・・

[53: 匿名さん]

再開発っていう　ソースは？
区とかから発表・公表されたんですか？どんなプランなんですか？

[54: 匿名さん]

２５階建・内廊下・１５５戸。

[55: 近所をよく知る人]

細野工務店本社ビルとでは　どちらが高いんだろう？

再開発って、阿佐ヶ谷住宅とは違う話？
//www.geocities.jp/asagaya_jyutaku/page/saikaihatu/index.htm

西武池袋線沿線の一部の街並みみたいにマンションだらけの街並みは　個人的に好きじゃない。　高層のビルが増えるのは　中央沿線（４駅＠杉並）らしくなくなるのは嫌だなぁ。

名は体を成す・・。ゆるやかに駅に向かって　谷なんだよね。あの超豪雨を知っているだけになぁ。
高台のほうが安心なんだけど　駅前の便利さは魅力だぁ。

[56: 匿名さん]

厳しい言い方をするようですが、日照や地盤といった真っ当なポイントで引っかかってしまうなら
このマンションの購入には出遅れてしまうだろうし、また、買い逃してしまったほうがいいとも言えます。
ここは阿佐ヶ谷に育てられて苦節ウン十年で成り上がった音楽芸術系の方が住む住まない関係なく
自分が歩んで来た成功の証として、現金で（どうせローン組めない人たちだし）ドカンと買うようなところです。
武蔵野タワーズとは根本的に異なる性格の物件です。

[57: いつか買いたいさん]

坪単価４００万円ですか・・・

一般的なサラリーマンには買えない時代の到来ですね。
野村さんは私のような庶民をお客さんとしては相手にしてもらえないそうです。。。

阿佐ヶ谷に数年住んでいて、土地勘もあるだけに、残念です。

私は阿佐ヶ谷好きなので中古を探してみることにします。

[58: 匿名さん]

この特殊な立地にこだわらなければ基本、値下がりが見込める郊外地域です。
これからどんどん買いやすくなってくると思います。
とにかくここは特殊な立地なので相手にしない、未練を残さないことだと思います。

[59: 匿名さん]

>>58

阿佐ヶ谷が郊外ですか・・・。まあ都心でないことは確かだけど。

立地にこだわらなければ今後安いものが出てくることには同意。

ただこういう希少性が高い物件が今後大きく値下がるとは思えないが。

[60: 匿名さん]

NO. 54の匿名さんへ：
２５階建・内廊下・１５５戸は、どのデベが計画しているのですか。
このマンションの隣のコイデカメラもビル建替え中により移転したようです。
25階建が隣にできますとこのマンションの価値にも影響してきます。

[61: No.54]

正確な名前は忘れたけど民間じゃなかったと思う。杉並区に聞いてみては。気になるのなら。
わたしが聞いた時はもっと早く始まる予定だったように思うけど、立ち退き交渉に時間がかか
ったのかな。

１階は店舗の等価交換分譲マンションだよ。並びの野村は貧相に見えるだろうね。
民間ほど高い値段じゃないだろうしね。
カメラ屋さんももう退いたということは間もなく公式リリースかな？

野村も早く売らないと・・・苦笑

[62: by64]

NO.54さんへ。情報ありがとうございました。野村は非常に強気のようですが。
隣に25階建ができるのなら、このマンションは、全て隣から見おろされ眺望も問題です。
野村の販売する時には、この隣のマンションの概要を説明せざるえないでしょうから、販売主もわかるでしょう。実際、希少価値にてプラウド阿佐ヶ谷検討していましたが、隣に25階建てができるならそちらの方がよいかもしれませんね。

[63: 匿名さん]

ですな。杉並区より営業に聞いたほうが早いかも。

[64: 匿名さん]

だからか！？こないだ営業さんから　ＭＲオープンの際のご案内を約束する電話あったし
切羽詰まってんのかもな。

阿佐ヶ谷は　多少入り組んだ小道もあるけれど、区役所もあって
今のままでも十分便利なのに　再開発とは!
中野も再開発中だし、負けてられないのかもね。
杉並区は　やりくり上手？！

[65: 匿名さん]

事前案内会に行かれた方いらっしゃいますか？

価格はどれくらいだったでしょう？

[66: 検討中]

坪④百十ぐらい？

[67: 購入検討中さん]

検討していて事前予約のハガキ出したのに連絡が着ませんでした...
年収によってはみせてもらえない？

[68: 匿名さん]

予約説明会に行きました。
価格は、65平米前後で7000万円台でしたね。

標準設備や内装が中途半端な高級感で、生活重視というより
一見豪華主義でした。例をあげると、システムキッチンは西ドイツ製で
ディスポーザルが標準仕様、但し、食洗機と浄水器はオプション。
ビルトインオーブンも無し。部屋のドアノブ（取って）が、皮巻き。
収納スペースが少ないモデルルームが80平米タイプなのに、狭い感じが受ける。

何よりひどかったのが、模型やモデルルームの説明はおそらく販売員が担当し、
物腰もやわらく丁寧でしたが、いざ、価格の話になると野村の社員がでてきて
タカビ〜な口調で、年収や買い替えのアンケートを見てかすぐお引取り願いたい
と、言わんばかりの扱いでした。最低の会社ですね。

阿佐ヶ谷は住みやすい街ですし、便利なので良いと思います。
戸建てを処分して、終の棲家にするリタイアした方々には良いと思います。

[69: 匿名さん]

非常に人気があるようで。事前案内会、私が行ったのは平日でしたが、賑わってました。
一括販売するそうですよ。武蔵野タワーも　「市」なのにそこそこお高いんだとか。

[70: 購入検討中さん]

年収によっては見せてもらえないというのは、多分本当です。
案内会の時間帯も、事前予約のハガキに乗っていない時間がたくさんあり、驚きました。
そういう会社です。

[71: 匿名さん]

小規模マンションとは言えこの時期一括販売は凄い。
買えそうもないひとが相手にしてもらえないのは野村に限らずでしょう〜

[72: 購入検討中さん]

年収によって見せてもらえないんですか…
すごい会社ですね。購入検討していたのですが、販売会社が
こんな感じでは入居できたとしても、生活しずらそうですね

[73: 匿名さん]

何をもって買えないと判断するのでしょう？
表面的なアンケートで、そこまで決めつけるのでしょうか？
無理と思えば、来訪者自ら引きますよね。

それにしても、態度の横柄な担当者ばかりです。
隣接に大きなアパートメントが立つのと、早く売って金利を押さえたいのと、
両方の思惑が社員をあのような態度にさせるのでしょうか。
野村の体質がそうさせるのか、いずれにしても不快な気分を味わいました。

せっかく好きな街、阿佐ヶ谷を検討し、購入の算段をしていたのですが、
野村不動産の物件は、今後の購入から除外したいと思います。

[74: 購入検討中さん]

阿佐ヶ谷駅前で野村にこだわらなければ、再開発の地区に、今後マンションが
建つ可能性があるから、見送ってもいいかなと。半端な高騰時期に無理して買うことも
無いと思いました。

[75: 検討中さん]

坪④百③十ってすごいね。

[76: 匿名さん]

>>73

このマンション不況下、販売員がそれだけ横柄に「見える」という事実の
裏側を考えようとは思わないですか？

どこのモデルルームに行っても営業マンが揉み手ですっとんでくる現状、
アンケート見て客を「切ってる」物件の価値・人気がどれくらいあるか。

そんなに親切な野村の営業マンに相手にされたければ「プラウド西八王子」
なんていいと思いますよ〜。同じ中央線だし（笑）

[77: 名無しさん]

＞７６
「不快」の本質は、プラウド阿佐ヶ谷の野村の社員の横柄な態度より、
物件の需要によって態度をがらりと変える社員の「卑しさ」にあるのでは？

そんなことも認識できない、野村の社員ってよほど・・・。

[78: 匿名さん]

阿佐ヶ谷駅前もがらっと変わるのかな

隣に２５階建て来るのわかってて建てる野村もどうかしてるな

[79: 近所をよく知る人]

営業に聞いたら隣に建つのは16階建てとのことでしたよ。25階というのは間違った情報だと思います。デベは民間ではないというのは合ってましたが。

[80: 買い換え検討中]

すまいサーフィンによると、2階まで店舗になるらしいですね。
モデルルームの込み具合はどうなんでしょ。人気あるのかな。

[81: 購入検討中さん]

私もモデルルーム見学会に行って参りました。

対応して下さった方の印象は特に悪くなかったのですが、
物件に関する印象は、No.68の方と全く同じで、
「不必要に豪華」「異様に狭く感じる」という感想ですね。

ただ、私は将来、確実に引越という事情を抱えているので、
売却の際に間違いなく良い値段で売れそうなこの物件はとても魅力的です。

でも、後から建つ隣のマンションにするかどうかは非常に迷いますね・・・。

[82: 匿名さん]

>>81
「売却の際に間違いなく良い値段で売れそうなこの物件」

（・∇・;）エ？

[83: 匿名さん]

間違いなく良い値段？
買った瞬間に大きな含み損を抱えるのは目に見えてますが…？
売るのが確定しているなら、今は賃貸の方が賢明ですよ。

[84: 買い換え検討中]

いや、良い値段で売れるでしょ。立地が抜群だもの。
さーふぃんの評価も高かったよ。

[85: 匿名さん]

住まいサーフィンって自己採点ですよね？

[86: 匿名さん]

住まいサーフィンなんかを参考にしたら駄目ですよ。
最低限、買値と近隣エリアの築年数ごとの中古相場のギャップをご自身で調べるのは常識です。
そうすればここが買値に対して高値で売れるなんて思わないはずです。
ここは永住向けとして買う価値は高いと思いますが、既に転売することが決まっているならば選択すべき物件ではないと思います

[87: 匿名さん]

坪４２０万円なんて全く手が出ん。
２００５年頃、山手線代々木駅１分の立地で丸紅がマンションを販売した（野村が販売代理）が、確か、そのときの坪単価は２６０万円程度だった。真剣に検討したから良く覚えてる。
同じ駅１分でも住環境と仕様はこっちの方が上だと思うが、代々木は山手線だし、新宿駅南口も徒歩圏。
３年しか経ってないのに、値段あげすぎだよ。
今は「マンション不況」じゃないの？
そうならもっと値下げしてくれ！
たのんます野村さん。

[88: 物件比較中さん]

マンション下降局面のこの時期に、本当にその単価で出るんですかあ！？
阿佐ヶ谷駅前、野村だとしても、本当にそれで売れちゃうんですかね！？
そういうことなら私は諦めるしかないですね。分不相応なので仕方なし。

[89: 匿名さん]

>>87

気持ちは分かるが、残念ながらそれと比較しても仕方あるまい。
その代々木の価格は低い方の異常値、ここは高い方の異常値。
やはり同時期の物件で比較せざるを得ないだろう。

で、現在の都心物件と言えば…
山手線沿線、大崎・五反田が400万強（ここよりは駅遠）
ちょっと離れた中目黒でも同じくらい。
新宿から逆サイドに言って巣鴨とかでも300万台後半。

個人的な感覚だが、ここの実力的にはは360万〜380万位が妥当ではなかろうかと思う。

[90: 匿名さん]

>>89

・・・ですな。
いまどき坪２６０万円では２３区内なら城東・城北でないと買えないし。
高いか安いかは客が決めることだから、野村が考えている通りすぐ売れれば
「安かった」ということになる。

新築にはプレミアムがあることは買う側も承知しているし、
駅前の希少立地だから、最近阿佐ヶ谷で販売された事例で比較できるような
事例はない。隣の再開発との比較になるね。

[91: 匿名さん]

平均坪単価４２０万なら完売は間違いないだろう。
坪２６０万ぐらいを真剣に考えている人からみれば異様に高いのだろうが・・・
武蔵小金井ですら坪３５０万で完売してるのに、阿佐ヶ谷駅前で坪３５０万以下で出したら、倍率何十倍で瞬間蒸発でしょ。

マンション不況と言っても、条件の悪いマンションが売れ残っているだけ。
みなさん、金も無いのにいいマンションに住もうとしすぎ。

[92: 匿名さん]

>>91


まぁ、仰る通り！

このサイトのレスって何でもかんでも高い、高いって言えばいいと思ってるのが多い。
2005年くらいのマンション低迷期のレスを見てみてくださいな。
あれだけ安くても高い、高いの大合唱だったんだから。
（例えば、用賀のグランフォート用賀とかね。）
で、今になればあの時買っておけば良かったっていう優良物件。

要は、個々人がちゃんと物件のメリット・デメリットをしっかり見極めることが大事。
それが出来なきゃ、結局割安物件も見送ってしまうことになるし、逆に下手すると
焦って高値掴みすることもありうる。

もともと一般庶民が都心や城南・城西に住むなんてひと昔前はありえなかったんだから。
杉並や世田谷が高い・高いって言われるけど、一般庶民が普通の年収で住めちゃったら
高級住宅街なんて呼ばれないっしょ。

[93: 周辺住民さん]

＠400以上なんて購入できないので眺めてるだけだけど、本当に完売するのかしら？

いくら駅前とはいえ、駅徒歩10分圏内の戸建てと同等か上回る価格帯ですよね。

砧公園の周辺を見たときは、ここは高級住宅街だとおもったけど。阿佐ヶ谷の駅前は高級
住宅街とは言わないよね。

金持ってる人は何考えてるかわからんけど、自分がここ買えるだけの金持ってたら、もう
少し郊外に広い戸建てを買いたいね。

[94: 購入検討中さん]

狭小も検討範囲なら、戸建て4LDK　駅近で5980万、
戸建てのほうが値段が下がってきている。

2階建ての普通の家だとこの辺は7000万〜8000万平均。このマンションが
それと同じってことですね。

[95: 匿名さん]

＞９３，９４
戸建てって言ってもピンきりだからな〜
建て替えも出来ない狭小もいっぱいあるし。
マンションだって駅から徒歩１０分の中古ならいくらでも安いものあるよ。

そんなのと駅前新築マンションを比べても意味無いんじゃない？

[96: 購入検討中さん]

立て替えられない戸建てって有るんですか？いまどき新築で？？
聞いたこと無いです

[97: 周辺住民さん]

よくある購入vs賃貸の比較では、ローン返済後の家賃負担(=返済後の資産価値）を考慮
しないと賃貸の方が総支払額は安くなりますよね？

この手の物件は資産価値が落ちないことを前提にプレミアムが乗ってると思います。自分で
計算してみたところ、プレミアム分を正当化する理由をうまく見つけられなかったのですが、
どなたか前提の間違いor不足してる要素あれば教えてください。

物件価格7000万円(@400万円/坪で60㎡の2LDK)を想定

（１）購入の場合
　①ローン返済額
　30年全期間固定（3.25%)で7,000万全額借入、ボーナス加算なしの場合
　返済額304,644円/月で支払利子総額は約4,000万円なので、総支払額は1億1,000万円

　②修繕積立金+管理費を均して月額5万円と想定、5万×12ヶ月×30年 = 1,800万円
　
　③固定資産税・土地計画税
雑誌記事（価格4,000万円/30年の例1,170万）から推定して1,170万×(7/4) = 約2,000万

　総支払額 ①+②+③ = 1億4,800万円

（２）賃貸の場合
　駅徒歩10分内の2LDKマンションの家賃相場は、直接データがないので下記から徒歩10分内
　の3DK戸建にプレミアム乗せて25万円/月、更新料を2年毎に1か月分と想定
　ttp://yachin.homes.co.jp/station_detail/ad11=13/rosen=110/eki=011000760/tk=3/

　（25万×12ヶ月×30年）+（25万×15回）= 9,375万円


（１）（２）の差額は5,425万円。

いくら好立地でも30年後に5000万超の価格は考えにくいですよね？（２）を30万で計算すると
差額は3,550万円になるけど・・・。

[98: 周辺住民さん]

誤）物件価格7000万円(@400万円/坪で60㎡の2LDK)を想定

正）物件価格7000万円(@40万円/坪で60㎡の2LDK)を想定

[99: 購入検討中さん]

週末に見に行きましたけど、大分混み合ってました。
要望受付をもうしているみたいですが、殆どの部屋に要望があるらしい
ですね。人気の出そうな立地だとは思ってましたけど、オープンしたばかり
と思って行ったら、検討してる人がまえから大分いるんですね。

そこらへんのしくみがよくわからないんですけど・・
会員になる必要がるのかな？

案内してくれた営業の方には立地の希少性と資産価値について大分話してもらったけど
丁寧で最後まで感じ良く、思わず買ってしましたくなりました。
案内してもらう人によって違うんですかね？
基本的に良い物件ですよという自信がある感じでしたね
そういえば会社が違うのかな？

でも価格は想像以上でかなり厳しいですね。
私は２ＬＤＫで良いのですが、７０００万円以上は
余裕でしますもんね…

いろいろな意味で『さすが野村！』というのが感想です。

[100: 匿名さん]

>>99
隣に16階建が建ちますけど、立地の希少性と資産価値についてはどんな話ですか？

[101: 匿名さん]

>97
大分バイアスがかかってるね（笑）。

①まず７０００万全額借りる人っていないでしょ。
仮に２０００万頭金で５０００万の借り入れを現在のフラット３５で借りると2.9％ぐらい。
そうすると総支払額は７５００万＋頭金２０００万＝９５００万ぐらい。
②６０㎡なら修繕積立金+管理費でせいぜい２万ぐらい。将来高くなることを考えても平均３万ぐらいでしょう。そうすると約１１００万。
③固定資産税はマンションの場合、高くても２０万/年程度。３０年で６００万。

①＋②＋③＝１１１００万程度。現実的にはこんなもんでしょ。

あなたの計算した賃貸との差は１７００万程度ですよ。
さらに繰り上げ返済とか頑張れば、この差はさらに小さくなっていくし、４０年にしたら、逆転しますけど。
もっと言えばキャッシュで買う人は、賃貸より８００万ぐらいお得です。
しかも、マンションの価値は2/3は土地代ですよ。何十年後かに取り壊すことになっても、７０００万×2/3＝約４６００万は価値が残りますが。
だったら、駅徒歩１０分の賃貸より、駅前１分の新築マンションのほうがよっぽどいいけどね。

[102: ご近所さん]

101さん
コメントありがとうございます。

①-1.頭金は便宜的にゼロにしましたが、頭金があるものと想定するのであれば、
　賃貸側も条件合わせるために頭金相当額の資金運用効果を考慮しなければいけま
　せんよね。2000万円を30年複利で運用する場合、安全をみて年利1.5%計算でも
　元本+利息で3000万超えますから、比較のため（２）からその分を控除します。

①-2.フラット35の最低金利はご指摘のように2.9%ですがフラット35は団信保険料
　が別途かかりますが計算がよく分かりません。35年固定金利の3.25%は新生銀行
　のものですが、同行は団信保険料込で一番安いと思いますので、便宜的に新生の
　金利を使ってます。5,000万の30年固定で元利合わせて7,856万円です。

②修繕積立金+管理費で平均して月額2万円というのは物件価格から比較して割安すぎ
　だと思います。同じ野村のプラウドタワー練馬の一番高い物件の価格が約7,000万円
　修繕積立+管理費合計で当初33,0000円です。修繕積立金は通常5年毎に20％位の値上
　を想定しているのが普通（他の物件検討した時の例から）のようですので、平均5万円は
　大きく外れしてないと思います。平均40,000円に下げてみましょうか、そうすると
　1,440万円（▲360万円）です。

③の固定資産税は比較サイトから流用したのですが、より現実に近い数値として、自分が
　最近購入を検討した4,500万円の物件の固定資産税の試算額（20万円）を利用して計算
　すると、20万×(7,000/4,500) ×30年 = 933万円です。

修正数値で比較すると
（１）①購入コスト　頭金2,000万円+ローン支払総額7,856万円 = 9,956万円
　　　②修繕積立金+管理費　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,440万円
　　　③固定資産税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　933万円
　　　　計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　12,329万円　　

（２）賃貸の場合
　　前回計算9,375万円-頭金運用の元利合計利益(約3,000万円） = 6,375万円

　（１）-（２） = 5,954万円 なので、あまり変わりませんね。
　　
　月額賃貸料（25万）とローン支払額+修繕費+管理費（35万）の差額が月10万位
　あるので、この分の差は埋まらないんですね（10万×12ヶ月×30年=3,600万円）。

全額キャッシュで購入する場合は、同額の資金を資金運用した場合との比較
ですし、繰上げ返済も支払タイミングの問題なので、返済した場合と同額の資金
運用した場合と比較しないと条件会わないと思うのですがいかがでしょう？

それと、マンション価格の土地構成比をデベのIR資料等で調べてみたら30%〜40%
相当でした。物件価格の2/3が土地代というのは戸建ての場合じゃないでしょうか？

こんな書き方するとネガ意見っぽくなり申し訳ないのですが、将来購入を検討できる
ぐらい資産がたまったらこんな物件を…と思い、質問させて頂いておりますので、
コメント・ご指摘お待ちしております。

[103: 匿名さん]

>102
本物件の購入時と賃貸時の同条件で比較された本がよいのでは？賃貸25万に違和感を感じます。
101さんが冒頭指摘のとおり、選択肢はすでに足元資金で自ずとみえてくるのでは？

[104: ご近所さん]

>103
コメントありがとうございます。
物件購入時のローン返済額は借入金額と金利で決まり、賃貸物件の家賃は周辺相場から
決まりますので、普通一致しませんよね。購入の場合はローン返済後の家賃負担がない
ので、差額が何年分の家賃とつりあうかがポイントかなと思って試算してるのですが。

もちろん賃貸よりもグレードが高い、駅近のプレミアムの満足度については上記計算とは別に
考慮することになりますが。

足元資金の考え方おかしいでしょうか？頭金の2000万円が手元にあるのであれば、賃貸の
場合は2000万円を使わずに資金運用するか、賃料支払に充当（2,000÷25=80か月分）する
ことで賃料を減額できますので、購入時と条件合わせるためには必要ですよね？

上記計算は時間価値（割引計算）を一切考慮していないので、考慮してみるとまた違う結果
になるかもしれませんね。

[105: 買い換え検討中]

私は102さんの試算とほぼ同様の考えで、数年前に6000万円の物件を買いました。全額35年ローンで…

実際には、賃貸の場合、現状加盟している生命保険のほかに、その後の家賃をカバーできるくらいの生命保険に入ることを想定ました。あと、25年経過時点で、現在加盟している生命保険を解約すれば一括返済できるという点も加味しましたね。でも、絶対にどちらが「得」という感覚ではありませんでした。結局好みだと。

今売却しても、購入金額くらいの値が付きそうですので、住み替えを検討しています。

[106: ご近所さん]

105さん
コメントどうもありがとうございます。
生命保険については考慮してませんでした。参考になります。

計算上では考慮してませんが、この物件のように立地が良い物件だと
資産価値の上昇も期待できるのも魅力ですね。

105さんは良い物件に巡り会われているようで、うらやましい限りです。
自分もこのような物件が購入できるように頑張らないとですね。
ありがとうございました。

[107: 匿名さん]

はがきが来ましたが、５５戸中４８戸の申し込みがあったようです。
高いのに、すごいですね。

[108: 匿名さん]

はがきうちも来ましたよ。
申込は８月３０日くらいからですよね、それで２日くらいで
殆どの申込が入っているとは・・・

分けて販売しないのに、この価格で即日完売とかあったら
すごいですね。
やはり場所と野村のブランドですかね。

[109: 匿名さん]

駅前だし、将来売ることがあったとしてもいい値段で売れそうだし　
欲しかったけど・・高かった（涙）

ま、完成は来年夏。。それなりに　いろいろとあるんじゃない？！

隣の１６階建てがココより高いってのは　ホント？

[110: 匿名さん]

合法的だから仕方ない。

[111: 匿名さん]

メールが来て、５３区画が３連休で完売。すごい！
キャンセルが２区画でたらしいです。
３LDK９７３０万円、最上階４LDK１８４００万円です。
お金があったら買いたいですよ、、、

[112: 匿名さん]

昨年来、「どう考えても即完」と確信できる物件は３件しかありませんでしたが、３件とも予想が当たりました。
特にこちらは販売のタイミング、値付けともに絶妙だったと思います、パチパチ。
ちなみに今後の即完確信物件は１つだけ、場所は２３区ではなく神奈川ですね。

[114: 匿名さん]

>>113

なんか色々なスレで同様の書き込みをされていますが、「売れ残り」の使い方を
間違えてますよ。

売れ残りの定義は色々あろうかと思いますが、とりあえず竣工済在庫を売れ残り
とすべきでは！？ここは入居が来年の8月。売れ残りという言葉は適しませんね。

[115: なみすけ]

僕は阿佐ヶ谷北●丁目に住んでるなみすけです。
プラウド阿佐ヶ谷のお隣さんに十六階建ての高さ約57ｍのビルが
できるそうですね。いよいよ、阿佐ヶ谷再開発でしょうか？

[116: 匿名はん]

>>116

気になるなら区役所に聞いてみるといいですよ。
あと過去の書き込みを一読するとか。

[118: ご近所さん]

駅前に何の商業施設も併設しないマンションが出来てしまった他の阿佐ヶ谷の住民の感情を考えたことはありますか？

[119: 周辺住民さん]

商店街ありますし、別に商業施設がないマンションができても生活に何の支障も感じてませんけど？？

[120: ご近所さん]

やはり駅前ロータリーに面して店舗無しは頂けないよ。
行政指導の失敗例、プラウド阿佐ヶ谷。

[121: 匿名さん]

>>120
具体的に>>120さんに迷惑をかけてるんでしょうか？