プラウド阿佐ヶ谷

[匿名さん]

駅前1分！13階、58邸。



所在地：東京都杉並区阿佐谷南3丁目764番4他（地番）
交通：中央線「阿佐ヶ谷」駅から徒歩1分

[101: 匿名さん]

>97
大分バイアスがかかってるね（笑）。

①まず７０００万全額借りる人っていないでしょ。
仮に２０００万頭金で５０００万の借り入れを現在のフラット３５で借りると2.9％ぐらい。
そうすると総支払額は７５００万＋頭金２０００万＝９５００万ぐらい。
②６０㎡なら修繕積立金+管理費でせいぜい２万ぐらい。将来高くなることを考えても平均３万ぐらいでしょう。そうすると約１１００万。
③固定資産税はマンションの場合、高くても２０万/年程度。３０年で６００万。

①＋②＋③＝１１１００万程度。現実的にはこんなもんでしょ。

あなたの計算した賃貸との差は１７００万程度ですよ。
さらに繰り上げ返済とか頑張れば、この差はさらに小さくなっていくし、４０年にしたら、逆転しますけど。
もっと言えばキャッシュで買う人は、賃貸より８００万ぐらいお得です。
しかも、マンションの価値は2/3は土地代ですよ。何十年後かに取り壊すことになっても、７０００万×2/3＝約４６００万は価値が残りますが。
だったら、駅徒歩１０分の賃貸より、駅前１分の新築マンションのほうがよっぽどいいけどね。

[102: ご近所さん]

101さん
コメントありがとうございます。

①-1.頭金は便宜的にゼロにしましたが、頭金があるものと想定するのであれば、
　賃貸側も条件合わせるために頭金相当額の資金運用効果を考慮しなければいけま
　せんよね。2000万円を30年複利で運用する場合、安全をみて年利1.5%計算でも
　元本+利息で3000万超えますから、比較のため（２）からその分を控除します。

①-2.フラット35の最低金利はご指摘のように2.9%ですがフラット35は団信保険料
　が別途かかりますが計算がよく分かりません。35年固定金利の3.25%は新生銀行
　のものですが、同行は団信保険料込で一番安いと思いますので、便宜的に新生の
　金利を使ってます。5,000万の30年固定で元利合わせて7,856万円です。

②修繕積立金+管理費で平均して月額2万円というのは物件価格から比較して割安すぎ
　だと思います。同じ野村のプラウドタワー練馬の一番高い物件の価格が約7,000万円
　修繕積立+管理費合計で当初33,0000円です。修繕積立金は通常5年毎に20％位の値上
　を想定しているのが普通（他の物件検討した時の例から）のようですので、平均5万円は
　大きく外れしてないと思います。平均40,000円に下げてみましょうか、そうすると
　1,440万円（▲360万円）です。

③の固定資産税は比較サイトから流用したのですが、より現実に近い数値として、自分が
　最近購入を検討した4,500万円の物件の固定資産税の試算額（20万円）を利用して計算
　すると、20万×(7,000/4,500) ×30年 = 933万円です。

修正数値で比較すると
（１）①購入コスト　頭金2,000万円+ローン支払総額7,856万円 = 9,956万円
　　　②修繕積立金+管理費　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,440万円
　　　③固定資産税　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　933万円
　　　　計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　12,329万円　　

（２）賃貸の場合
　　前回計算9,375万円-頭金運用の元利合計利益(約3,000万円） = 6,375万円

　（１）-（２） = 5,954万円 なので、あまり変わりませんね。
　　
　月額賃貸料（25万）とローン支払額+修繕費+管理費（35万）の差額が月10万位
　あるので、この分の差は埋まらないんですね（10万×12ヶ月×30年=3,600万円）。

全額キャッシュで購入する場合は、同額の資金を資金運用した場合との比較
ですし、繰上げ返済も支払タイミングの問題なので、返済した場合と同額の資金
運用した場合と比較しないと条件会わないと思うのですがいかがでしょう？

それと、マンション価格の土地構成比をデベのIR資料等で調べてみたら30%〜40%
相当でした。物件価格の2/3が土地代というのは戸建ての場合じゃないでしょうか？

こんな書き方するとネガ意見っぽくなり申し訳ないのですが、将来購入を検討できる
ぐらい資産がたまったらこんな物件を…と思い、質問させて頂いておりますので、
コメント・ご指摘お待ちしております。

[103: 匿名さん]

>102
本物件の購入時と賃貸時の同条件で比較された本がよいのでは？賃貸25万に違和感を感じます。
101さんが冒頭指摘のとおり、選択肢はすでに足元資金で自ずとみえてくるのでは？

[104: ご近所さん]

>103
コメントありがとうございます。
物件購入時のローン返済額は借入金額と金利で決まり、賃貸物件の家賃は周辺相場から
決まりますので、普通一致しませんよね。購入の場合はローン返済後の家賃負担がない
ので、差額が何年分の家賃とつりあうかがポイントかなと思って試算してるのですが。

もちろん賃貸よりもグレードが高い、駅近のプレミアムの満足度については上記計算とは別に
考慮することになりますが。

足元資金の考え方おかしいでしょうか？頭金の2000万円が手元にあるのであれば、賃貸の
場合は2000万円を使わずに資金運用するか、賃料支払に充当（2,000÷25=80か月分）する
ことで賃料を減額できますので、購入時と条件合わせるためには必要ですよね？

上記計算は時間価値（割引計算）を一切考慮していないので、考慮してみるとまた違う結果
になるかもしれませんね。

[105: 買い換え検討中]

私は102さんの試算とほぼ同様の考えで、数年前に6000万円の物件を買いました。全額35年ローンで…

実際には、賃貸の場合、現状加盟している生命保険のほかに、その後の家賃をカバーできるくらいの生命保険に入ることを想定ました。あと、25年経過時点で、現在加盟している生命保険を解約すれば一括返済できるという点も加味しましたね。でも、絶対にどちらが「得」という感覚ではありませんでした。結局好みだと。

今売却しても、購入金額くらいの値が付きそうですので、住み替えを検討しています。

[106: ご近所さん]

105さん
コメントどうもありがとうございます。
生命保険については考慮してませんでした。参考になります。

計算上では考慮してませんが、この物件のように立地が良い物件だと
資産価値の上昇も期待できるのも魅力ですね。

105さんは良い物件に巡り会われているようで、うらやましい限りです。
自分もこのような物件が購入できるように頑張らないとですね。
ありがとうございました。

[107: 匿名さん]

はがきが来ましたが、５５戸中４８戸の申し込みがあったようです。
高いのに、すごいですね。

[108: 匿名さん]

はがきうちも来ましたよ。
申込は８月３０日くらいからですよね、それで２日くらいで
殆どの申込が入っているとは・・・

分けて販売しないのに、この価格で即日完売とかあったら
すごいですね。
やはり場所と野村のブランドですかね。

[109: 匿名さん]

駅前だし、将来売ることがあったとしてもいい値段で売れそうだし　
欲しかったけど・・高かった（涙）

ま、完成は来年夏。。それなりに　いろいろとあるんじゃない？！

隣の１６階建てがココより高いってのは　ホント？

[110: 匿名さん]

合法的だから仕方ない。

[111: 匿名さん]

メールが来て、５３区画が３連休で完売。すごい！
キャンセルが２区画でたらしいです。
３LDK９７３０万円、最上階４LDK１８４００万円です。
お金があったら買いたいですよ、、、

[112: 匿名さん]

昨年来、「どう考えても即完」と確信できる物件は３件しかありませんでしたが、３件とも予想が当たりました。
特にこちらは販売のタイミング、値付けともに絶妙だったと思います、パチパチ。
ちなみに今後の即完確信物件は１つだけ、場所は２３区ではなく神奈川ですね。

[114: 匿名さん]

>>113

なんか色々なスレで同様の書き込みをされていますが、「売れ残り」の使い方を
間違えてますよ。

売れ残りの定義は色々あろうかと思いますが、とりあえず竣工済在庫を売れ残り
とすべきでは！？ここは入居が来年の8月。売れ残りという言葉は適しませんね。

[115: なみすけ]

僕は阿佐ヶ谷北●丁目に住んでるなみすけです。
プラウド阿佐ヶ谷のお隣さんに十六階建ての高さ約57ｍのビルが
できるそうですね。いよいよ、阿佐ヶ谷再開発でしょうか？

[116: 匿名はん]

>>116

気になるなら区役所に聞いてみるといいですよ。
あと過去の書き込みを一読するとか。

[118: ご近所さん]

駅前に何の商業施設も併設しないマンションが出来てしまった他の阿佐ヶ谷の住民の感情を考えたことはありますか？

[119: 周辺住民さん]

商店街ありますし、別に商業施設がないマンションができても生活に何の支障も感じてませんけど？？

[120: ご近所さん]

やはり駅前ロータリーに面して店舗無しは頂けないよ。
行政指導の失敗例、プラウド阿佐ヶ谷。