プラウド阿佐ヶ谷
| No.2 |
by 匿名さん 2008-04-19 11:28:00
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坪４００万前後という噂だけど。
近隣からの反対は解決されたのかなあ。 |
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| No.3 |
ここ（阿佐ヶ谷駅南口）は元ＵＦＪ（旧・三和）銀行で、北口の東京三菱銀行に統廃合された跡地です。阿佐ヶ谷駅前の一等地ですから、住居だけというのはなじまないとのことで、阿佐ヶ谷パールセンターをはじめ近隣の商店街が、１階にはお店を作ってほしいと言っているようです。私（下井草在住）もこれには同感です。
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| No.4 |
地権者がいて等価交換でない限り、店舗はないんでしょうね・・・
ハッキリ言ってデベよりもこれは行政の不手際だよ。この立地でオール住宅を許すなんて |
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| No.5 |
坪４００万ですか〜。まあでもこのご時世、そのくらいでもおかしくない立地ですよね。
４０㎡〜ってことは・・・ |
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| No.6 |
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| No.7 |
南阿佐ヶ谷の阿佐ヶ谷住宅の跡地の建替えプロジェクトも野村さんが
てがけられるそうなので、僕はそちらに期待しています。 先日、三菱さんのPH中野広町のモデルルームを見学しに行った時に お知らせ看板で現地を知りました。 野村さんの用地の担当者の方、素敵すぎます。 近くで地所さんが出されていた阿佐ヶ谷南の物件が、＠３３０万ですから ブランド力を生かして、その上を行かれるのでしょうね・・・。 庶民の僕には残念ながら、購入が難しそうです(泣) |
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| No.8 |
>>07
阿佐ヶ谷住宅の建て替え・・・ホントにできるんですかね？ 立ち退きすら完了してないし・・・部分的にはじめるかって言っても道路条件悪いし、 近隣をどうやって説得するんでしょ！？ この２−３年内に売り出しされることはないと思うけど！ |
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| No.9 |
ところで反対の横断幕無くなってましたね。
近隣問題は解決したのかな |
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| No.10 |
>>08
>立ち退きすら完了してないし・ そうだったんですか。 転居は済んだと思っていました。 工事を始められないですよね。 旧公団分譲団地の建替えでは、反対者が転居せずに裁判になるところもありましたし、 現在、千里ニュータウンでも建替えが決まったのに、反対者が立ち退かないので裁判になっています。 三菱地所の中野広町も建替えですが、うまくコトが運んだのでしょう。 まあ、規模も違いますね。 我が家は買い替えですが、中古マンション価格が低迷してきたようなので厳しい。 総武中央線沿線は便利なので、注目しています。 |
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| No.11 |
この物件の間取りとか、広さとか広告なんか出ているんですか？
夫婦二人で暮らすような丁度良い感じありませんかね？ しかもバルコの広さは結構欲しいのでそんな造りだと嬉しいのですが..。 あと阿佐ヶ谷って南と北ではどちらが良い感じなんでしょうか？ 商店街はどちらも多そうですが.. また土地の高低で言えば、阿佐ヶ谷と「谷」が付くだけに低地なのでしょうか？ 大人が楽しめる広い公園ってこの辺りの人はどこへ出かけるのですか？ 井の頭公園とか小金井公園のような公園ありますか？ |
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| No.12 |
４０〜１１０㎡
ファミリータイプはオール億ション。 |
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| No.13 |
>11 さん
このマンションの間取り、つくりはまだわかりませんが、 阿佐ヶ谷は、No.11さんが懸念しているようなことはなく とても暮らしやすい街ですよ。 百聞は一見如かず、是非行ってみることをおすすめします。 駅のまん前だなんて、高くて手が届かないだろうなあ。 ここが買えるなんて本当に羨ましいです。 |
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| No.14 |
＞13さん
はこの界隈にお住まいなのですか？ 昔私も中央線沿線（もっと奥のほうですが）に住んでいて 通勤の車窓からは良く見ていました。 商店街が多くて緑がステキな印象ですが 住宅密集地の杉並だけに、お値段が気になりますね。 私は坪400なんて全く手に届きませんし 何とか坪単価300あたりでお願いしたい感じです。 そしてそれより下回る坪単価の部屋を狙えるかどうか？ と言ったところでしょうか.. （低レベルな話ですみませんでもこれが実情です） しかし駅前だとプラスマイナスがありますよね。 きっと隣接する建物もあることだろうし そうすると抜け感は期待できないのかな？ ＞13さん、近隣で広告や事前案内などでましたら 引き続き情報交換をお願いいたします。 また街の情報なども交換願います。 あと善福寺や和田公園はこの辺りから歩いてどのくらいに ありますか？ 付近の人は日ごろ憩いにどの公園を利用しているのでしょうか？ （児童公園は除いて） |
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| No.15 |
No.11 by 購入検討中さんへ
阿佐ヶ谷は「谷」とつくだけに、低地なのはあながち嘘ではありません。４〜５年前くらいの超豪雨の時には、阿佐ヶ谷駅周辺の商店街、とくにマクドナルドが床上浸水したのはテレビニュースでも報じられました。もちろん２階以上に水が来ることは考えられませんが、１階部分も共有財産ですから、10〜20cm程度の氾濫の時に、１階部分に水が入ってこないかどうか、作りを確認したほうが良いと思います。 |
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| No.16 |
杉並区が出している浸水マップは参考になるでしょう。
http://www2.city.suginami.tokyo.jp/library/file/tsg_suigai_tsk_4.pdf 当マンションの部分は思いっきり対象エリアです。２階以上が良いでしょう。 |
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| No.17 |
大変参考になります。
阿佐谷北の方が水の心配は少なそうですね。 南口駅前は水溜りになりやすい土地のようなので低層階はやめたほうが いいのかもですね。 駅向かいの低層階は厳しいですね。 丸見えはやだし北向きだし.... でもこんな場所に2LDとか持ってこられると困るな。 北向きこそ、家族の多い広い部屋を割安で出して欲しい。 |
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| No.18 |
公園ですが、周辺には目ぼしい公園は無いので、阿佐ヶ谷駅南口から15分毎に出ているミニバス「すぎ丸」で20分くらいかけて善福寺川緑地近辺に行くとか、阿佐谷北（高円寺）にある馬橋公園
http://www2.city.suginami.tokyo.jp/map/detail.asp?home=K01220 などです。 |
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| No.19 |
>でもこんな場所に2LDとか持ってこられると困るな。
北向きこそ、家族の多い広い部屋を割安で出して欲しい。 条件の悪い部屋は単身・ＤＩＮＫＳ向きの狭い部屋です。 ここは金がないファミリーは相手にしていないよ。 |
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| No.20 |
資料きたけど１ＤＫからあるよ。
「中杉通りを面して3室レイアウト」のＣtypeは ２ＬＤＫ＋Ｎ（65.31㎡）だそう。 「上層階には、オーダメイド住戸も用意する予定です」とのこと。 武蔵小金井も結構な値段だし 23区内ですし お高いんでしょうねぇ。 |
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| No.21 |
プラウド阿佐ヶ谷は手がとどかなそうですが、北側のロフティ阿佐ヶ谷はどうなんでしょうね。
プラウドとは全然タイプが違いますが・・・。 |
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| No.22 |
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| No.23 |
ここってUFJ銀行の跡地だよね？便利はいいし、並木もきれい。
DINKSか子供の大きなファミリー向けだろうな？ 小さな子どもがいるなら公園が充実した鷺ノ宮に住んで 自転車で阿佐ヶ谷などの中央線に出張れば済む話かも。 あと中央線の駅で見たら中野、荻窪、吉祥寺と阿佐ヶ谷を比べるとどうかな？ ただ阿佐ヶ谷の中で駅前は最高の利便性だね。 |
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| No.24 |
鷺ノ宮って公園が充実なんですか？
知りませんでした。 児童公園というよりは、大人も楽しめる（老後の散歩に使えるような） 緑豊かな公園が徒歩圏内に欲しいのですよね。 あんまり贅沢はいえないけれど、こうなったら都立公園のある街から 探していくのもいいのかもしれませんね。 ただ阿佐ヶ谷の利便と並木、商店街は確かに良い。 これに公園があれば...とつい求めてしまいます。 だって、一生に一度買えるか買えないかのお買い物ですもん。 |
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| No.25 |
駅から徒歩圏の都立公園なら井の頭公園、善福寺公園 石神井公園？
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| No.26 |
鷺ノ宮って３公園も楽しめる場所なんですね！スゴイ。
いいですねぇ。 今まで鷺ノ宮（西武新宿線沿線でしょ？）は全く範囲に考えていなかったけど ちょっと見直し考え直しをしなければいけませんね。 早く、「キターッ！」と思える物件に出会いたいです。 |
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| No.27 |
公園が近いのは環境的によいですね。
ただ鷺ノ宮の話がでていますが、徒歩圏にあげられている３公園っていうのがよくわからないのですが・・いずれも歩きで行くなんて遠すぎると思いますけれど。 阿佐ヶ谷だと馬橋公園くらいしか思いつきません。 |
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| No.28 |
確かに阿佐ヶ谷駅周辺は「公園」を求める街ではありません。無数の飲み屋、が真っ先に最大の特徴に挙げられます。赤提灯系で飲むのが好きな方にはこれ以上の街もなかなか無いでしょう。また、イタリアンや蕎麦屋も、赤提灯に比べれば少ないですが、まあまあの数があります。
あとは、当然のことながら公共交通の便がいいです。中央線・総武線の利便性は今更言うまでもないとして、止まったときには地下鉄丸の内線（南阿佐ヶ谷駅）も徒歩圏内です。バスは渋谷行きも出ています。区役所、集配郵便局、警察署、税務署が徒歩圏です。 |
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| No.29 |
坪４２０万くらいみたいですよ。
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| No.30 |
南向きの何階あたりでその坪単価なのでしょうか？
（南向きが一番高い方位と仮定して） どうしてそんなに高いのでしょうか？ その価格は、ほんとの話ですか？ |
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| No.31 |
>>30
全部をならした平均単価です。 同じ売主の武蔵野タワーズが坪３５０〜４００くらいと言われていて、 それとのバランスもあるみたいですが、駅前希少立地なのは誰が見ても 明らかであり、周辺エリアに住む富裕層であっという間に売り切れるのでは ないでしょうか。 |
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| No.32 |
駅から歩けそうな都立公園を挙げてみただけですよ。
井の頭公園なら吉祥寺駅、善福寺公園なら西荻窪駅か上石神井駅 石神井公園なら石神井公園ですよ。 |
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| No.33 |
ひぇー、高い！
でもこの立地じゃ仕方ないのか・泣 |
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| No.34 |
高すぎだと思います。
この価格でも買えるサラリーマンはゴク限られた人になるのでしょうね。 もともとお家がお金持ちとか、親が物凄く援助できる人とか... 自力で頑張る者には到底無理な価格と思いました。 希少な土地と言うのは人によって評価が分かれますし、難しいですね。 |
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| No.35 |
たったの５８戸ですからどうにかなるって判断でしょ。
高齢者の戸建からの買い替えもあるから。 ところで、皆さんはこれからどうします？ |
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| No.36 |
私は、ここにある値段どうりだとすれば、断念せざるを得ません。
それに乾式壁とやらの造りだったらもうぜったい買いません。 ほかの皆さんはどうですか？どうなさいますか？ |
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| No.37 |
>>36
即日完売かどうかは別にして人気は出るでしょうね。 中央線駅前。しかもこのテの商業立地にありがちな下駄ばきでもないし、 中杉通りの緑もある。希少性は抜群です。 戸数も大したことないし、坪４２０−４３０ならそう時間はかからないと思います。 |
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| No.38 |
去年、即日完売した、飯田橋駅前のプラウドタワー千代田富士見が
平均坪単価470〜480万ですから、それから考えると妥当のような気もします。 まあプラウドタワーは、サブプライムローン問題が深刻になる以前の販売だったことを 考慮する必要がありますが。 |
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| No.39 |
念のためですが、当マンション隣地（南側）は、大人向けのゲームセンターです。
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| No.40 |
中杉通りがいいですよね。
駅徒歩１分は最高です。 便利だろうなあ。 |
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| No.41 |
駅前らしく、前には駅、横は道路に面し..と
駅前だからこそのマイナスをどう捉えるかですかね。 どう考えても静かな場所ではないし、中杉通りの新緑も冬はなくなるし そうすると緑多き公園なんて近くにない。 とにかく、駅に着いたら殆ど歩かなくていいだけという利点と 値段とのジレンマですかね。 ゲームセンターの横はすごく嫌だけど、あちらの方が先にある施設なので 文句は言えませんし。 同じ検討者のみなさん、借り入れ上限どのくらいまで考えてます？ どれだけ借りられるじゃなく、どれだけなら返せるか？ これから先の社会保障が先細りする不安の中で老後資金（現金資産）も ちゃんと考えないと、よぼよぼになってまで苦労はしたくありませんもの。 頭痛いですよね〜。 |
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| No.42 |
中杉通りは冬には葉が落ちて、太陽を遮らないからいいんですよ。
夏は木陰で涼しいし。 駅に近い事は我が家では最も優先される項目です。 もちろん防音がきちんとされての話ですが。 駅に近い物件の価値が下がらないことは経験済みなので。 後は駅周りの美観も重要なので中杉通りは素晴らしいです。 夏も冬もいいですね。 |
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| No.43 |
42さんは、迷いなくお気に入りのよです。お買い上げ決定ですね！
何平米を予定してます？野村さんお喜びでしょう。 こちらは緑がなくなり、煩さだけが残るのはやっぱり懸念組です。 もう少しリサーチしないと。 ほかの皆さんは検討をはずしたの？活発に検討意見交換しましょう！ |
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| No.44 |
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| No.45 |
いい場所だってのは認めるけど、
プラウドタワー千代田富士見 470万〜480万：プラウド阿佐ヶ谷 420万〜430万 って妥当なのか！？ 一方は超都心中の都心、千代田区物件ですぞ。 |
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| No.46 |
>>45
同意。同じ駅前物件だけどここは１３階でタワーでもないし。 もともと一体で再開発されるはずだったのに、野村不動産の土地の仕入れ費が高すぎて 再開発に入れてもらえなかったってのが実態では。早く売り抜けないと野村はやばいだろうね。 |
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| No.47 |
少々古いデータ（05年度）ですが、住まい○○フィンの「相場価格」によれば、
75平方メートル（徒歩8分）で、坪単価は、 阿佐ヶ谷 275万円 飯田橋 278万円 となっています。 ttps://www.＊＊＊＊/price/market/station_list.php?r=12 その後、不動産価格は、大きく値上がりしましたが、飯田橋と阿佐ヶ谷の 差はそれほど開いていないのでは？ （逆に言うと、中央線では、阿佐ヶ谷は割高に感じますね。） |
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| No.48 |
三鷹のタワーにするか、ここにするか悩むな。
まあ、両方申し込むけどね。 不動産市場は不況と言われてるけど、駅近、好立地のマンションは高くても売れそうですね。 |
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| No.50 |
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| No.51 |
デベっぽい書き込みばかりに感じるのは気のせい？
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| No.52 |
モデルルームできてましたね！ＤＭのプランでもう欲しい部屋も決まってます。あとはクジ運ですね・・
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| No.53 |
再開発っていう ソースは？
区とかから発表・公表されたんですか？どんなプランなんですか？ |
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| No.54 |
２５階建・内廊下・１５５戸。
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| No.55 |
細野工務店本社ビルとでは どちらが高いんだろう？
再開発って、阿佐ヶ谷住宅とは違う話？ //www.geocities.jp/asagaya_jyutaku/page/saikaihatu/index.htm 西武池袋線沿線の一部の街並みみたいにマンションだらけの街並みは 個人的に好きじゃない。 高層のビルが増えるのは 中央沿線（４駅＠杉並）らしくなくなるのは嫌だなぁ。 名は体を成す・・。ゆるやかに駅に向かって 谷なんだよね。あの超豪雨を知っているだけになぁ。 高台のほうが安心なんだけど 駅前の便利さは魅力だぁ。 |
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| No.56 |
厳しい言い方をするようですが、日照や地盤といった真っ当なポイントで引っかかってしまうなら
このマンションの購入には出遅れてしまうだろうし、また、買い逃してしまったほうがいいとも言えます。 ここは阿佐ヶ谷に育てられて苦節ウン十年で成り上がった音楽芸術系の方が住む住まない関係なく 自分が歩んで来た成功の証として、現金で（どうせローン組めない人たちだし）ドカンと買うようなところです。 武蔵野タワーズとは根本的に異なる性格の物件です。 |
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| No.57 |
坪単価４００万円ですか・・・
一般的なサラリーマンには買えない時代の到来ですね。 野村さんは私のような庶民をお客さんとしては相手にしてもらえないそうです。。。 阿佐ヶ谷に数年住んでいて、土地勘もあるだけに、残念です。 私は阿佐ヶ谷好きなので中古を探してみることにします。 |
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| No.58 |
この特殊な立地にこだわらなければ基本、値下がりが見込める郊外地域です。
これからどんどん買いやすくなってくると思います。 とにかくここは特殊な立地なので相手にしない、未練を残さないことだと思います。 |
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| No.59 |
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| No.60 |
NO. 54の匿名さんへ：
２５階建・内廊下・１５５戸は、どのデベが計画しているのですか。 このマンションの隣のコイデカメラもビル建替え中により移転したようです。 25階建が隣にできますとこのマンションの価値にも影響してきます。 |
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| No.61 |
正確な名前は忘れたけど民間じゃなかったと思う。杉並区に聞いてみては。気になるのなら。
わたしが聞いた時はもっと早く始まる予定だったように思うけど、立ち退き交渉に時間がかか ったのかな。 １階は店舗の等価交換分譲マンションだよ。並びの野村は貧相に見えるだろうね。 民間ほど高い値段じゃないだろうしね。 カメラ屋さんももう退いたということは間もなく公式リリースかな？ 野村も早く売らないと・・・苦笑 |
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| No.62 |
NO.54さんへ。情報ありがとうございました。野村は非常に強気のようですが。
隣に25階建ができるのなら、このマンションは、全て隣から見おろされ眺望も問題です。 野村の販売する時には、この隣のマンションの概要を説明せざるえないでしょうから、販売主もわかるでしょう。実際、希少価値にてプラウド阿佐ヶ谷検討していましたが、隣に25階建てができるならそちらの方がよいかもしれませんね。 |
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| No.63 |
ですな。杉並区より営業に聞いたほうが早いかも。
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| No.64 |
だからか！？こないだ営業さんから ＭＲオープンの際のご案内を約束する電話あったし
切羽詰まってんのかもな。 阿佐ヶ谷は 多少入り組んだ小道もあるけれど、区役所もあって 今のままでも十分便利なのに 再開発とは! 中野も再開発中だし、負けてられないのかもね。 杉並区は やりくり上手？！ |
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| No.65 |
事前案内会に行かれた方いらっしゃいますか？
価格はどれくらいだったでしょう？ |
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| No.66 |
坪④百十ぐらい？
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| No.67 |
検討していて事前予約のハガキ出したのに連絡が着ませんでした...
年収によってはみせてもらえない？ |
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| No.68 |
予約説明会に行きました。
価格は、65平米前後で7000万円台でしたね。 標準設備や内装が中途半端な高級感で、生活重視というより 一見豪華主義でした。例をあげると、システムキッチンは西ドイツ製で ディスポーザルが標準仕様、但し、食洗機と浄水器はオプション。 ビルトインオーブンも無し。部屋のドアノブ（取って）が、皮巻き。 収納スペースが少ないモデルルームが80平米タイプなのに、狭い感じが受ける。 何よりひどかったのが、模型やモデルルームの説明はおそらく販売員が担当し、 物腰もやわらく丁寧でしたが、いざ、価格の話になると野村の社員がでてきて タカビ〜な口調で、年収や買い替えのアンケートを見てかすぐお引取り願いたい と、言わんばかりの扱いでした。最低の会社ですね。 阿佐ヶ谷は住みやすい街ですし、便利なので良いと思います。 戸建てを処分して、終の棲家にするリタイアした方々には良いと思います。 |
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| No.69 |
非常に人気があるようで。事前案内会、私が行ったのは平日でしたが、賑わってました。
一括販売するそうですよ。武蔵野タワーも 「市」なのにそこそこお高いんだとか。 |
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| No.70 |
年収によっては見せてもらえないというのは、多分本当です。
案内会の時間帯も、事前予約のハガキに乗っていない時間がたくさんあり、驚きました。 そういう会社です。 |
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| No.71 |
小規模マンションとは言えこの時期一括販売は凄い。
買えそうもないひとが相手にしてもらえないのは野村に限らずでしょう〜 |
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| No.72 |
年収によって見せてもらえないんですか…
すごい会社ですね。購入検討していたのですが、販売会社が こんな感じでは入居できたとしても、生活しずらそうですね |
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| No.73 |
何をもって買えないと判断するのでしょう？
表面的なアンケートで、そこまで決めつけるのでしょうか？ 無理と思えば、来訪者自ら引きますよね。 それにしても、態度の横柄な担当者ばかりです。 隣接に大きなアパートメントが立つのと、早く売って金利を押さえたいのと、 両方の思惑が社員をあのような態度にさせるのでしょうか。 野村の体質がそうさせるのか、いずれにしても不快な気分を味わいました。 せっかく好きな街、阿佐ヶ谷を検討し、購入の算段をしていたのですが、 野村不動産の物件は、今後の購入から除外したいと思います。 |
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| No.74 |
阿佐ヶ谷駅前で野村にこだわらなければ、再開発の地区に、今後マンションが
建つ可能性があるから、見送ってもいいかなと。半端な高騰時期に無理して買うことも 無いと思いました。 |
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| No.75 |
坪④百③十ってすごいね。
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| No.76 |
>>73
このマンション不況下、販売員がそれだけ横柄に「見える」という事実の 裏側を考えようとは思わないですか？ どこのモデルルームに行っても営業マンが揉み手ですっとんでくる現状、 アンケート見て客を「切ってる」物件の価値・人気がどれくらいあるか。 そんなに親切な野村の営業マンに相手にされたければ「プラウド西八王子」 なんていいと思いますよ〜。同じ中央線だし（笑） |
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| No.77 |
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| No.78 |
阿佐ヶ谷駅前もがらっと変わるのかな
隣に２５階建て来るのわかってて建てる野村もどうかしてるな |
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| No.79 |
営業に聞いたら隣に建つのは16階建てとのことでしたよ。25階というのは間違った情報だと思います。デベは民間ではないというのは合ってましたが。
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| No.80 |
すまいサーフィンによると、2階まで店舗になるらしいですね。
モデルルームの込み具合はどうなんでしょ。人気あるのかな。 |
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| No.81 |
私もモデルルーム見学会に行って参りました。
対応して下さった方の印象は特に悪くなかったのですが、 物件に関する印象は、No.68の方と全く同じで、 「不必要に豪華」「異様に狭く感じる」という感想ですね。 ただ、私は将来、確実に引越という事情を抱えているので、 売却の際に間違いなく良い値段で売れそうなこの物件はとても魅力的です。 でも、後から建つ隣のマンションにするかどうかは非常に迷いますね・・・。 |
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| No.82 |
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| No.83 |
間違いなく良い値段？
買った瞬間に大きな含み損を抱えるのは目に見えてますが…？ 売るのが確定しているなら、今は賃貸の方が賢明ですよ。 |
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| No.84 |
いや、良い値段で売れるでしょ。立地が抜群だもの。
さーふぃんの評価も高かったよ。 |
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| No.85 |
住まいサーフィンって自己採点ですよね？
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| No.86 |
住まいサーフィンなんかを参考にしたら駄目ですよ。
最低限、買値と近隣エリアの築年数ごとの中古相場のギャップをご自身で調べるのは常識です。 そうすればここが買値に対して高値で売れるなんて思わないはずです。 ここは永住向けとして買う価値は高いと思いますが、既に転売することが決まっているならば選択すべき物件ではないと思います |
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| No.87 |
坪４２０万円なんて全く手が出ん。
２００５年頃、山手線代々木駅１分の立地で丸紅がマンションを販売した（野村が販売代理）が、確か、そのときの坪単価は２６０万円程度だった。真剣に検討したから良く覚えてる。 同じ駅１分でも住環境と仕様はこっちの方が上だと思うが、代々木は山手線だし、新宿駅南口も徒歩圏。 ３年しか経ってないのに、値段あげすぎだよ。 今は「マンション不況」じゃないの？ そうならもっと値下げしてくれ！ たのんます野村さん。 |
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| No.88 |
マンション下降局面のこの時期に、本当にその単価で出るんですかあ！？
阿佐ヶ谷駅前、野村だとしても、本当にそれで売れちゃうんですかね！？ そういうことなら私は諦めるしかないですね。分不相応なので仕方なし。 |
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| No.89 |
>>87
気持ちは分かるが、残念ながらそれと比較しても仕方あるまい。 その代々木の価格は低い方の異常値、ここは高い方の異常値。 やはり同時期の物件で比較せざるを得ないだろう。 で、現在の都心物件と言えば… 山手線沿線、大崎・五反田が400万強（ここよりは駅遠） ちょっと離れた中目黒でも同じくらい。 新宿から逆サイドに言って巣鴨とかでも300万台後半。 個人的な感覚だが、ここの実力的にはは360万〜380万位が妥当ではなかろうかと思う。 |
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| No.90 |
>>89
・・・ですな。 いまどき坪２６０万円では２３区内なら城東・城北でないと買えないし。 高いか安いかは客が決めることだから、野村が考えている通りすぐ売れれば 「安かった」ということになる。 新築にはプレミアムがあることは買う側も承知しているし、 駅前の希少立地だから、最近阿佐ヶ谷で販売された事例で比較できるような 事例はない。隣の再開発との比較になるね。 |
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| No.91 |
平均坪単価４２０万なら完売は間違いないだろう。
坪２６０万ぐらいを真剣に考えている人からみれば異様に高いのだろうが・・・ 武蔵小金井ですら坪３５０万で完売してるのに、阿佐ヶ谷駅前で坪３５０万以下で出したら、倍率何十倍で瞬間蒸発でしょ。 マンション不況と言っても、条件の悪いマンションが売れ残っているだけ。 みなさん、金も無いのにいいマンションに住もうとしすぎ。 |
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| No.92 |
>>91
まぁ、仰る通り！ このサイトのレスって何でもかんでも高い、高いって言えばいいと思ってるのが多い。 2005年くらいのマンション低迷期のレスを見てみてくださいな。 あれだけ安くても高い、高いの大合唱だったんだから。 （例えば、用賀のグランフォート用賀とかね。） で、今になればあの時買っておけば良かったっていう優良物件。 要は、個々人がちゃんと物件のメリット・デメリットをしっかり見極めることが大事。 それが出来なきゃ、結局割安物件も見送ってしまうことになるし、逆に下手すると 焦って高値掴みすることもありうる。 もともと一般庶民が都心や城南・城西に住むなんてひと昔前はありえなかったんだから。 杉並や世田谷が高い・高いって言われるけど、一般庶民が普通の年収で住めちゃったら 高級住宅街なんて呼ばれないっしょ。 |
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| No.93 |
＠400以上なんて購入できないので眺めてるだけだけど、本当に完売するのかしら？
いくら駅前とはいえ、駅徒歩10分圏内の戸建てと同等か上回る価格帯ですよね。 砧公園の周辺を見たときは、ここは高級住宅街だとおもったけど。阿佐ヶ谷の駅前は高級 住宅街とは言わないよね。 金持ってる人は何考えてるかわからんけど、自分がここ買えるだけの金持ってたら、もう 少し郊外に広い戸建てを買いたいね。 |
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| No.94 |
狭小も検討範囲なら、戸建て4LDK 駅近で5980万、
戸建てのほうが値段が下がってきている。 2階建ての普通の家だとこの辺は7000万〜8000万平均。このマンションが それと同じってことですね。 |
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| No.95 |
＞９３，９４
戸建てって言ってもピンきりだからな〜 建て替えも出来ない狭小もいっぱいあるし。 マンションだって駅から徒歩１０分の中古ならいくらでも安いものあるよ。 そんなのと駅前新築マンションを比べても意味無いんじゃない？ |
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| No.96 |
立て替えられない戸建てって有るんですか？いまどき新築で？？
聞いたこと無いです |
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| No.97 |
よくある購入vs賃貸の比較では、ローン返済後の家賃負担(=返済後の資産価値）を考慮
しないと賃貸の方が総支払額は安くなりますよね？ この手の物件は資産価値が落ちないことを前提にプレミアムが乗ってると思います。自分で 計算してみたところ、プレミアム分を正当化する理由をうまく見つけられなかったのですが、 どなたか前提の間違いor不足してる要素あれば教えてください。 物件価格7000万円(@400万円/坪で60㎡の2LDK)を想定 （１）購入の場合 ①ローン返済額 30年全期間固定（3.25%)で7,000万全額借入、ボーナス加算なしの場合 返済額304,644円/月で支払利子総額は約4,000万円なので、総支払額は1億1,000万円 ②修繕積立金+管理費を均して月額5万円と想定、5万×12ヶ月×30年 = 1,800万円 ③固定資産税・土地計画税 雑誌記事（価格4,000万円/30年の例1,170万）から推定して1,170万×(7/4) = 約2,000万 総支払額 ①+②+③ = 1億4,800万円 （２）賃貸の場合 駅徒歩10分内の2LDKマンションの家賃相場は、直接データがないので下記から徒歩10分内 の3DK戸建にプレミアム乗せて25万円/月、更新料を2年毎に1か月分と想定 ttp://yachin.homes.co.jp/station_detail/ad11=13/rosen=110/eki=011000760/tk=3/ （25万×12ヶ月×30年）+（25万×15回）= 9,375万円 （１）（２）の差額は5,425万円。 いくら好立地でも30年後に5000万超の価格は考えにくいですよね？（２）を30万で計算すると 差額は3,550万円になるけど・・・。 |
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| No.98 |
誤）物件価格7000万円(@400万円/坪で60㎡の2LDK)を想定
正）物件価格7000万円(@40万円/坪で60㎡の2LDK)を想定 |
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| No.99 |
週末に見に行きましたけど、大分混み合ってました。
要望受付をもうしているみたいですが、殆どの部屋に要望があるらしい ですね。人気の出そうな立地だとは思ってましたけど、オープンしたばかり と思って行ったら、検討してる人がまえから大分いるんですね。 そこらへんのしくみがよくわからないんですけど・・ 会員になる必要がるのかな？ 案内してくれた営業の方には立地の希少性と資産価値について大分話してもらったけど 丁寧で最後まで感じ良く、思わず買ってしましたくなりました。 案内してもらう人によって違うんですかね？ 基本的に良い物件ですよという自信がある感じでしたね そういえば会社が違うのかな？ でも価格は想像以上でかなり厳しいですね。 私は２ＬＤＫで良いのですが、７０００万円以上は 余裕でしますもんね… いろいろな意味で『さすが野村！』というのが感想です。 |
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| No.100 |
>>99
隣に16階建が建ちますけど、立地の希少性と資産価値についてはどんな話ですか？ |
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| No.101 |
>97
大分バイアスがかかってるね（笑）。 ①まず７０００万全額借りる人っていないでしょ。 仮に２０００万頭金で５０００万の借り入れを現在のフラット３５で借りると2.9％ぐらい。 そうすると総支払額は７５００万＋頭金２０００万＝９５００万ぐらい。 ②６０㎡なら修繕積立金+管理費でせいぜい２万ぐらい。将来高くなることを考えても平均３万ぐらいでしょう。そうすると約１１００万。 ③固定資産税はマンションの場合、高くても２０万/年程度。３０年で６００万。 ①＋②＋③＝１１１００万程度。現実的にはこんなもんでしょ。 あなたの計算した賃貸との差は１７００万程度ですよ。 さらに繰り上げ返済とか頑張れば、この差はさらに小さくなっていくし、４０年にしたら、逆転しますけど。 もっと言えばキャッシュで買う人は、賃貸より８００万ぐらいお得です。 しかも、マンションの価値は2/3は土地代ですよ。何十年後かに取り壊すことになっても、７０００万×2/3＝約４６００万は価値が残りますが。 だったら、駅徒歩１０分の賃貸より、駅前１分の新築マンションのほうがよっぽどいいけどね。 |
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| No.102 |
101さん
コメントありがとうございます。 ①-1.頭金は便宜的にゼロにしましたが、頭金があるものと想定するのであれば、 賃貸側も条件合わせるために頭金相当額の資金運用効果を考慮しなければいけま せんよね。2000万円を30年複利で運用する場合、安全をみて年利1.5%計算でも 元本+利息で3000万超えますから、比較のため（２）からその分を控除します。 ①-2.フラット35の最低金利はご指摘のように2.9%ですがフラット35は団信保険料 が別途かかりますが計算がよく分かりません。35年固定金利の3.25%は新生銀行 のものですが、同行は団信保険料込で一番安いと思いますので、便宜的に新生の 金利を使ってます。5,000万の30年固定で元利合わせて7,856万円です。 ②修繕積立金+管理費で平均して月額2万円というのは物件価格から比較して割安すぎ だと思います。同じ野村のプラウドタワー練馬の一番高い物件の価格が約7,000万円 修繕積立+管理費合計で当初33,0000円です。修繕積立金は通常5年毎に20％位の値上 を想定しているのが普通（他の物件検討した時の例から）のようですので、平均5万円は 大きく外れしてないと思います。平均40,000円に下げてみましょうか、そうすると 1,440万円（▲360万円）です。 ③の固定資産税は比較サイトから流用したのですが、より現実に近い数値として、自分が 最近購入を検討した4,500万円の物件の固定資産税の試算額（20万円）を利用して計算 すると、20万×(7,000/4,500) ×30年 = 933万円です。 修正数値で比較すると （１）①購入コスト 頭金2,000万円+ローン支払総額7,856万円 = 9,956万円 ②修繕積立金+管理費 1,440万円 ③固定資産税 933万円 計 12,329万円 （２）賃貸の場合 前回計算9,375万円-頭金運用の元利合計利益(約3,000万円） = 6,375万円 （１）-（２） = 5,954万円 なので、あまり変わりませんね。 月額賃貸料（25万）とローン支払額+修繕費+管理費（35万）の差額が月10万位 あるので、この分の差は埋まらないんですね（10万×12ヶ月×30年=3,600万円）。 全額キャッシュで購入する場合は、同額の資金を資金運用した場合との比較 ですし、繰上げ返済も支払タイミングの問題なので、返済した場合と同額の資金 運用した場合と比較しないと条件会わないと思うのですがいかがでしょう？ それと、マンション価格の土地構成比をデベのIR資料等で調べてみたら30%〜40% 相当でした。物件価格の2/3が土地代というのは戸建ての場合じゃないでしょうか？ こんな書き方するとネガ意見っぽくなり申し訳ないのですが、将来購入を検討できる ぐらい資産がたまったらこんな物件を…と思い、質問させて頂いておりますので、 コメント・ご指摘お待ちしております。 |
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| No.103 |
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| No.104 |
>103
コメントありがとうございます。 物件購入時のローン返済額は借入金額と金利で決まり、賃貸物件の家賃は周辺相場から 決まりますので、普通一致しませんよね。購入の場合はローン返済後の家賃負担がない ので、差額が何年分の家賃とつりあうかがポイントかなと思って試算してるのですが。 もちろん賃貸よりもグレードが高い、駅近のプレミアムの満足度については上記計算とは別に 考慮することになりますが。 足元資金の考え方おかしいでしょうか？頭金の2000万円が手元にあるのであれば、賃貸の 場合は2000万円を使わずに資金運用するか、賃料支払に充当（2,000÷25=80か月分）する ことで賃料を減額できますので、購入時と条件合わせるためには必要ですよね？ 上記計算は時間価値（割引計算）を一切考慮していないので、考慮してみるとまた違う結果 になるかもしれませんね。 |
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| No.105 |
私は102さんの試算とほぼ同様の考えで、数年前に6000万円の物件を買いました。全額35年ローンで…
実際には、賃貸の場合、現状加盟している生命保険のほかに、その後の家賃をカバーできるくらいの生命保険に入ることを想定ました。あと、25年経過時点で、現在加盟している生命保険を解約すれば一括返済できるという点も加味しましたね。でも、絶対にどちらが「得」という感覚ではありませんでした。結局好みだと。 今売却しても、購入金額くらいの値が付きそうですので、住み替えを検討しています。 |
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| No.106 |
105さん
コメントどうもありがとうございます。 生命保険については考慮してませんでした。参考になります。 計算上では考慮してませんが、この物件のように立地が良い物件だと 資産価値の上昇も期待できるのも魅力ですね。 105さんは良い物件に巡り会われているようで、うらやましい限りです。 自分もこのような物件が購入できるように頑張らないとですね。 ありがとうございました。 |
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| No.107 |
はがきが来ましたが、５５戸中４８戸の申し込みがあったようです。
高いのに、すごいですね。 |
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| No.108 |
はがきうちも来ましたよ。
申込は８月３０日くらいからですよね、それで２日くらいで 殆どの申込が入っているとは・・・ 分けて販売しないのに、この価格で即日完売とかあったら すごいですね。 やはり場所と野村のブランドですかね。 |
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| No.109 |
駅前だし、将来売ることがあったとしてもいい値段で売れそうだし
欲しかったけど・・高かった（涙） ま、完成は来年夏。。それなりに いろいろとあるんじゃない？！ 隣の１６階建てがココより高いってのは ホント？ |
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| No.110 |
合法的だから仕方ない。
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| No.111 |
メールが来て、５３区画が３連休で完売。すごい！
キャンセルが２区画でたらしいです。 ３LDK９７３０万円、最上階４LDK１８４００万円です。 お金があったら買いたいですよ、、、 |
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| No.112 |
昨年来、「どう考えても即完」と確信できる物件は３件しかありませんでしたが、３件とも予想が当たりました。
特にこちらは販売のタイミング、値付けともに絶妙だったと思います、パチパチ。 ちなみに今後の即完確信物件は１つだけ、場所は２３区ではなく神奈川ですね。 |
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| No.114 |
>>113
なんか色々なスレで同様の書き込みをされていますが、「売れ残り」の使い方を 間違えてますよ。 売れ残りの定義は色々あろうかと思いますが、とりあえず竣工済在庫を売れ残り とすべきでは！？ここは入居が来年の8月。売れ残りという言葉は適しませんね。 |
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| No.115 |
僕は阿佐ヶ谷北●丁目に住んでるなみすけです。
プラウド阿佐ヶ谷のお隣さんに十六階建ての高さ約57ｍのビルが できるそうですね。いよいよ、阿佐ヶ谷再開発でしょうか？ |
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| No.116 |
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| No.118 |
駅前に何の商業施設も併設しないマンションが出来てしまった他の阿佐ヶ谷の住民の感情を考えたことはありますか？
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| No.119 |
商店街ありますし、別に商業施設がないマンションができても生活に何の支障も感じてませんけど？？ |
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| No.120 |
やはり駅前ロータリーに面して店舗無しは頂けないよ。
行政指導の失敗例、プラウド阿佐ヶ谷。 |
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| No.121 | ||
| No.122 |
↑
個人的には迷惑かけてないでしょうが 阿佐ヶ谷の街づくり上問題でしょうね 駅前ロータリー、商業地域は最低複合施設でしょう |
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| No.123 |
プラウドは元は銀行じゃありませんでした？
銀行も口座開いてない人間には無用の長物ですよ。 個人的には南口ロータリーは今くらいで ガヤガヤするのは北口と商店街にお任せでいいと思ってます。 背の高い建物が建つことのほうが嫌ですね～。 樹木と適度な空間の広がりがよかったのに。。 隣のパークハウスも十数階有るようで、駅降りたら圧迫感出るんでしょうね。。 |
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| No.125 |
実物見ましたけど、高級感ある作りでしたね。
隣にもっと高い建物が建つのがもったいない。 にしても夜でしたが灯りが付いている部屋が妙に少ない気がしたのですが気のせいですかね。 駅のホームから見ても少し異様な静けさでしたね。 |
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| No.126 |
今だと価格交渉なんてできないでしょうかね・・・
野村さんって、そのへんどうなんでしょう |
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| No.127 |
プラウド阿佐ヶ谷は完売してますよね？
またキャンセル住戸でも出たのでしょうか？ |
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| No.128 |
川端商店会は抗議を無視して駅前なのに複合施設にしなかった野村不動産を忘れません。
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| No.129 |
野村不動産に何を期待してたわけ？（苦笑
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| No.130 |
なるほど。商店会の方ですか。
確かに川端はパールなどに比べると廃れてしまっている感が否めないですね。 駅前の新築を気に人の流れを少しでも変えたかったのでしょうか。 プラウドの隣が複合になるから少しは良いのでは？？ |
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| No.131 |
阿佐ヶ谷に長年住んでいます。基本的に一戸建て住宅が中心の町ですから
人口も多くはありません。文豪などが集まった歴史があり、文化的にも ランクが高いです。スーパーは西友と小さい東急ストアなどと地元商店 が主です。大きなマンションが2棟も出来て、街として受け入れられるのか 疑問です。マンション住民は一戸建て住民より格下に見られる可能性が 大きいです。 |
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| No.133 |
大きいマンションって。。今や阿佐ヶ谷駅周辺や青梅街道沿いはマンションだらけじゃん。
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| No.134 |
プラウドと言うネーミングは外国人に言う時に恥ずかしい。
マンションだって恥ずかしいのに、もっとグローバルに考えて普通のネーミングにしようよ プラウド＝誇り高い マンション＝大邸宅（区分所有の事ではありません） アパート、アパルトマン＝日本で言うところのマンション（区分所有または区分賃貸） |
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| No.135 |
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| No.136 |
阿佐ヶ谷は文学者が多く集った街である事は有名です。昨年、火事で燃えてしまいましたが、アニメで有名な
トトロの家も阿佐ヶ谷北５丁目にあり宮崎駿の肝いりで再建築するようです。ほかにもアニメ関係者がたくさん 住んでいます。阿佐ヶ谷をモデルにした漫画どくだみ荘のような所は昔ありましたね。今は爆笑問題の二人 の豪邸が４丁目にあります。 |
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| No.137 |
オードリー春日はまだ阿佐ヶ谷に住んでるのか？
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| No.138 |
下記のスレッドが誕生しました。
阿佐ヶ谷を中心に、杉並やその周辺地域（中野〜吉祥寺ぐらいまで） に関する、有意義で楽しい情報の交換を希望しています。 すでに阿佐ヶ谷にお住まいのご近所の方々や、区内にお住まいの方々、 どうぞよろしくお願いします (^_-)-☆ 【地域スレ】阿佐ヶ谷（杉並区）は快適ですか？ http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/77219/1 |
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| No.139 |
しかし不気味な程灯りついてないですよね、このマンション。
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| No.140 |
隣に複合マンションが完成したら、プラウド阿佐ヶ谷の無機質さが際立ちますね！
野村の社員がせかせかフォロー書き込みするんだろうけど、あれほどに駅前にそぐわない建築物も珍しい。 第一、阿佐ヶ谷や高円寺、西荻にプラウドも糞もねーだろが。 街並み破壊以前に、中央線文化に対する冒涜！ |
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| No.141 |
>>140
すれ違いだけど野村のCMも笑えますよね。 すごい綺麗な場所で撮影しているんですけど、とりあえず日本じゃないし・・・ 去年のCMは自然公園で建築物でもないじゃんって。 なにをアピールしているのやら。 |
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| No.142 |
今回の震災でのダメージは大丈夫でしたか？
いろいろ噂されてますけど |
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| No.143 |
噂やデマに惑わされないようにしよう。 ByAC
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| No.144 |
タイル落ちた？
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| No.145 |
プラウド阿佐ヶ谷は、明らかに周囲から浮いています。駅前にあるべきでは無い暴力的マンション。商業地に冷や水を浴びせる存在。
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| No.146 |
このマンション、欲しいよ〜。
中古待ってまーす。 |
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| No.147 |
オハナ阿佐ヶ谷に変更すべき！
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| No.148 |
↑どしたん？
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| No.149 |
↑どないしたん
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| No.150 |
あ〜、ここに住みたかった！
でも仕方ない、さようなら阿佐ヶ谷〜！ |
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