日暮里ステーションプラザタワー

[匿名さん]

旭化成ホームズと財団法人首都圏不燃建築公社共同プロジェクトとありますが、ここどうでしょう？

所在地：東京都荒川区西日暮里2-411-15(地番)
交通：山手線/日暮里 徒歩1分

[63: 匿名さん]

私も駅近物件としてここと武蔵小杉を検討していますが、迷っています。

日暮里ステーションプラザタワーは東京のアドレスが魅力ですね。
一方、パークシティー武蔵小杉は駅前の再開発が大規模なので魅力です。

両スレッドを眺めていると・・・
ホント悩みますね。

[64: 匿名さん]

私もそれで悩んでます

[65: 匿名さん]

武蔵小杉は便利なんでしょうけど新しい街なんですよね
私たちにはちょっと情緒ある街のほうがいいかなと思ってます。
武蔵小杉はこれからも次々大規模マンションが建つようなんですよね
街が栄えるのが早いか、15年後の供給過剰を覚悟するかとも思えたので

[66: 60]

田舎から出てきた第一世代なら、まだ東京の固有の地区に
そんなに思い入れがないでしょう。

勤務先が東京駅周辺、日本橋、新橋・霞ヶ関、池袋、
秋葉・上野、品川・田町あたりなら日暮里が便利でしょう。
武蔵小杉もターミナル駅になるものの、日暮里なら、
買い物も上野・御徒町、日本橋は電車、車とも近いですし、
電気なら秋葉原、スポーツ用品なら小川町、駿台下で
休みの日には、浅草から台場への船もあります。
要はトータルの利便ならここでしょう。

武蔵小杉は駅前周辺が大変貌を遂げるますね。ファミリー
主体でやや郊外でのんびり完結した生活が好みなら
こちらになります。

[67: 匿名さん]

山手線駅徒歩2分にマンションが売り出されるってすごいことなんでは？
もうちょと話題になってもよさそうだけど

[68: 匿名さん]

日暮里と武蔵小杉か〜

日暮里って城北ですか？城東ですか？

武蔵小杉は城南のイメージがありますけど。

[69: 匿名さん]

城東と城北の境でしょうね。
武蔵小杉は神奈川とか郊外とかのイメージですね。

[70: 匿名さん]

現在東京に在住の方からすると、武蔵小杉はないんでしょうかね？

立地としては南千住に似ている気がしますが、どう思いますか？

[71: 匿名さん]

もうすこし安かったら買いたい。安くならないかな。

[72: 匿名さん]

>70
ないですね。東京から出たくないですから。
というか山手線から離れたくない。
日暮里は城東とか城北とかの区分けではなく、山手線の駅というイメージ。
武蔵小杉はたしかに昔の南千住の開発みたいな感じですが、比較にならないほど商業施設がしっかりつくれそうです。
東京にこだわりないとか、渋谷あたりの利便性があればいいという人には魅力があると思います。

[73: 匿名さん]

でも、資産価値うんぬんは抜きにしても
山手線駅直結はもう大崎とここぐらしかないよね
武蔵小杉はこれからも大量供給だからね

[74: 匿名さん]

>>70
やっぱり、東京は魅力ですね。（理由は腐っても23区の気持ち・・・）
>>71
同じ思いです。

[77: 匿名さん]

ここのスレッド・・・まだ《１》の７０台ですか？
ホント人気無いですね・・・
通りすがりですけど・・・

[78: 匿名さん]

ステーションガーデンタワーもこの程度です。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/23ku/

[79: 匿名さん]

掲示板の人気はないけど、即完売する物件だよ。
即完の物件で手ごろな坪単価だと掲示板の人気がない。
ステーションガーデンタワーも、まだ「日暮里プロジェクト」だっけな？
そういう名前のころは「日暮里で坪単価250万以上？割高！！」という意見が多くて賑わったが、平均倍率3倍以上とわかると下火に・・・。
割高とか煽る印象がある物件ほど掲示板は盛り上がるんだよ。

[80: 匿名さん]

5年後の駅前の利便性を鑑みて武蔵小杉に決めました。

日暮里は都内在住の方からも人気がないようです。
よく調べれば判ることですね。

[81: 匿名さん]

それはそうと、なんで第一期で申込数が少なくて第二期に大量の部屋が廻った武蔵小杉希望の人がこのスレにいるんだ？
山手線と神奈川で場所も全然違うし、比較対象にならない物件だと思うが・・・。

[82: 匿名さん]

荒川区のネットの普及率が低いだけでしょ。だいだい地元の人が書き込んでるんだから。

[84: 匿名さん]

ＭＲへ行ったら結構ご年配の方が多かったです。（たまたまかな？）
ご年配の方なんで、掲示板とか見てないだけでは？

[85: 匿名さん]

ご年配は現金を持っているからね。
現金買いでもお金が余る。

[86: 匿名さん]

ディンクスとご年配のマンションか。子供のいるファミリー向きではなさそうですねえ。

[87: 匿名さん]

なんたって日暮里駅ですから。子どものいる方はむしろ駅から少しだけ離れたほうが
環境はいいですよ、きっと。

[90: 匿名さん]

>89
88さんではありませんが、日暮里・西日暮里を山手線内側・外側で分けると感じが違う。
その坪単価って住まいサーフィンのだよね？
日暮里とか西日暮里の山手線内側だと、住居系の土地は坪350万くらいします（谷中とかね）。そこらへんの土地なら資産価値は大きい。どの層（ファミリー、DINKS、年配）にも資産価値がある。
永住向けって感じ。
で、このマンションがある外側ですが、周辺環境は住居としてはいまいちですが、交通利便性はめちゃ高いわりに坪単価はめちゃ安いです。
ということは賃貸利回りは結構良いということ。
永住向けではないが、利回りという点での資産価値はある。
だから、別に資産価値は高いといってもいいんじゃね？

[92: 匿名さん]

されど外側、けっこうこの違いは下町では大きいと思うけど。

[93: 匿名さん]

１９６/坪っていうと、田園都市線、東横あたりならはるか奥地だな。

[99: 匿名さん]

別に気にしないんじゃね？
池田山なんて駅が風俗街の五反田だけど、そんなこと気にしてないでしょ。
松涛だって、すぐそばは渋谷のラブホ街だ。
大和郷だって巣鴨の風俗、駒込のラブホ。
山手線の駅はたいてい風俗関係あるからね。

[106: 匿名さん]

いくら元手が少ないとは言っても、価格が安い地域ほど
資産価値が減少するリスクが大きいのは常識ですよね。

株と違って赤字材料は出尽くして消えるものじゃないんで
"出尽くし"っていう表現は意味がないと思います。

[111: 匿名さん]

>>106
資産価値が減少するリスクは
価格が安い所ほど割合では減少幅が大きくなりますが
価格が高いところほど減少額は大きいでしょうね

[113: 匿名さん]

なんだかヘンな消され方してますね、ここのレス。
ここの物件に関する真面目で適切なレスもバンバン消されてるし。

このレスもすぐに消されるのかな？

[114: 匿名さん]

１１３＞
誰かがすぐに削除依頼を出しているんでしょう。
自分の気にさわる事が書かれているのなら、このスレにこなければ良いのにね。
それとも、自分が望むような方向に進めたくて、削除依頼を出しているのかもしれませんね。

[116: 匿名さん]

>115
それは災難で・・・。
でもこの物件に魅力を感じたのならもう一度ＭＲにいってもよいのでは？
販売員のレベルは色々ですから、次は満足にたる販売員かもしれませんよ。
僕も依然そういう経験しました。
山手線直結タワーはほとんどありませんしもったいないかなと。

[117: 匿名さん]

細かいことかもしれんが北千住は足立区な。

[118: 匿名さん]

MR行ってきました。80A（25-29F）が6600万円前後。価格表は、ザーッとメモしたんだけれど、ファミリー向けではないですね。坪単価290万程度、正式価格発表は2/24〜となっているけれども、区民・会員優先とのこと。魅力は、駅直結につきますね。どなたかがおっしゃってましたが、販売員は確かにやる気ゼロですね。それでも売れるのでしょうけれど。

[119: 匿名さん]

足立区も荒川区もイメージ一緒だよん！

[120: 匿名さん]

>118
やる気ゼロですかあ。
ステーションガーデンタワーの成功が悪いほうへ出ちゃいましたね。

[121: 匿名さん]

ステーションガーデンタワーの購入者です。自分が購入した部屋が坪単価225万（高層階、78平米）ですから、プラザタワーはすごい人気ですね！　ここは立地で買う物件ですから、将来は賃貸に回してもいいし、手放すときも値段は落ちてないと思って購入に踏み切りました。それにしても坪290万のプラザタワーは驚きです。

[122: 匿名さん]

ガーデン買えた人はラッキーです。私は10倍の部屋落ちました。1年待ってみたものの、価格の高騰に驚きです。プラザは自分がすむならしかたありませんが、賃貸利回りも価格が高いので、回収できそうにありません。

[123: 匿名さん]

>>121
約４割ＵＰですね。
それでも売れると分かってるから営業の態度が悪いこと悪いこと・・・

[124: 匿名さん]

>>123
バブル？
購入検討者が殺到するのもいかがなものか。

[125: 匿名さん]

前にも書きましたが、なんと言っても山手線駅直結は
最高の利便。坪300万円未満はまだ買い得でしょうね。
もちろん年収(月収）での返済比率が25％未満でしたら
損は無い物件でしょう。

[126: 匿名さん]

＞125
都心物件といわれる山手線沿線の物件、なぜ田端〜鶯谷が最安値エリアで、敬遠されるのか
冷静に考えると、あなたの意見が？マークだということがわかりそう。
歴史と過去の実績が証明していることもある。
交通の利便性は他の駅に決して劣っていないし、むしろ有利なくらいなのになぜさいたま価格で放置されているのでしょう。

[127: 匿名さん]

私も今日ＭＲに行ってきました。
はっきり言ってファミリー向けではないと思いました。
５０〜６０平米が主で独身と年寄り向けでした。
価格は６千前後が主でした。
この金額でしたら、他のタワーの方がいいのかと思います。
坪３００万はどうかと・・・
確かに山手線直結ではありますが、このことを除けば魅力を感じませんでした。
あと、今回の一般公開は事実上形式だけだと思いました。
抽選まであまり時間がなく、予約公開の時に来た人たちを主としているみたいで、
ほぼ決まっているみたいという感じでした。

[128: 匿名さん]

>>127
とても参考になりました。
在所で暫く暮らしてみます。
資産運用を考えて見ます。

[129: 匿名さん]

＞＞購入者はどんな人かわかりませんが、ガーデンを買われた方はお得な物件を購入したとおもいますが、同じ場所で価格を吊り上げる売主（代理販売の三井がこれほど質の悪い人間とは思いませんでした）旭化成は大塚のマンションで構造計算がイーホームズで何かあったら保証します。なんていってなかなか売れず四苦八苦していたのに、売れ行きがいいとこのおおへいな対応！売主の身勝手さにほどほどうんざりですね。こんな割増価格で買う人も買う人。（それぞれの好みですが）現在高倍率ですが１〜２年たって、いくら駅から直結といっても再開発ビルにどんなお店ができるのでしょうか？舎人線って都心に向かう路線ですか？日暮里と聞いただけで、敬遠する人もたくさんいると思います。はっきりいって（個人的な感想です。消去すべきレスでしたら即、消去してください。管理人さん）建物の外観はあまり良いとは思いません。それが３棟できるんですよね！この場所の再開発のコンセプトってよくわかりません。駅周辺からちょっと離れたら昔のままの日暮里！区役所などはバスで行かなくてはいけない場所なのでは？ちょっと日暮里駅前バブル！って感じですね。

[130: 匿名さん]

まぁまぁ、あまり熱くならず・・・なんかコスト削減のため、ガーデンの時と比べて販売員が激減しているそうです。ですから、昨日今日と満足いく対応が出来なかったんでしょう。ガーデンだって、２次で応募しましたが、すでに８割売れてて、しかも１０倍以上の部屋入れたら、もう何回も落ちている人もいるし、って、無理っぽいこと言われましたし。契約まじかですけど、お金用意できますか？ってひどいこと言われましたよ。
こっちは全額キャッシュで今払えると、言ったのにも関わらず。一人でしかもラフな格好で行ったので、全然信用されませんでした。ちなみに若いです。
販売員なんて、所詮そんなところで判定されてしまいます。私はその後、きちんとした身なり、配偶者と一緒にいくようにしました。

[131: 匿名さん]

今思えばステーションガーデンタワーって良かったよなあ。
マンションマニアには叩かれたけど、本当にあのマニア達の意見はあてにならない。

[132: 匿名さん]

今時、4割5割のＵＰは２３区内物件なら当然だと思うけど。
当たり前だが、そんな物件溢れかえってるよ。

[133: 匿名さん]

まーそうかもね。ただ、日暮里と言うことと、高くなった分間取りを小さくしちゃってるところ
が不平の原因？　ＤＩＮＫＳ狙いかなあ・・・

[134: 匿名さん]

なんだか、否定的な意見が多いですが、ＭＲに行って「ここが良かった！」とか「是非購入したい！！」とかいう方はいらっしゃいませんか？

[135: 匿名さん]

良いと思いますよ。
利便性抜群。
山手線にしては坪単価が安い。
再開発でかなりキレイになるかもしれない。
良い点はもうわかりすぎるくらいですから意見になりにくいのでしょう。
購入したい人は沢山いますよ。
否定的な意見の人も売れるだろうという意見が多いでしょ。

[136: 匿名さん]

現在、ここを検討中です。
山の手線駅直結でこの価格というのは、かなり魅力です。

しかし逆を言えば山の手線駅直結なのにこんなに安い価格っていうのはどうなんろう？
という懸念があります。
いくら再開発地域とは言え、大規模再開発はここだけでないし
少し前まで坪210〜220万程度だったのですよね。
資産価値の急落という心配が強いのではと心配になります。
購入した途端に急落なんてないですかね。。。
結構な金額なので慎重に検討中です。

[137: 匿名さん]

>136
まあ、坪210〜220万といっても、駅から徒歩何分かで違いますからねえ・・・。
参考にならないのでは・・・。

[138: 匿名さん]

MR行ってきました。MRからは全然悪い印象はなかったですよ。
価格は多少強気な印象も持ちましたが、新築物件で山手線直結という
この物件の持つ稀少価値（その他は大崎くらい？）は感じました。

私自身は世田谷から一駅先の町屋に越して5年が経ち、
このあたりの良さも悪さもそれなりに理解していますが、結構本気で
検討に入っています。

追記：駐車場がもっと安ければ（普通車で30000円〜）もっといいのに。

[139: 匿名さん]

モデルルームを見に行った方、設備はいかがでした？

郵送してもらったパンフレットを見ると、まあまあのように見えたけど。
タンクレストイレとか、天カセエアコンとか・・・ちょっと前まではついているマンションが多かったけど、ごく最近はつけなくても売れるのであまり付いてない気がする・・・
その点、ここはガーデンタワーとの兼ね合いか、それらが付いているから、ちょっといいかなあと。

[140: 匿名さん]

ＭＲは７０％くらいオプション付。こんなにオプションが多いＭＲは初めてです。駅に近ければ資産価値があっていいと思う方は購入したらいかがですか。駅前再開発といっても殆んど地権者。タワーの中にそこらじゅう地権者の部屋がいっぱい！１・２階の店舗に何が入るか未定。すべてが解った時点でこのマンションの価値がわかるのではないでしょうか。いくら駅直結といっても、一棟は賃貸。２棟は地権者いっぱいのマンション。合計３棟の再開発地区。抽選までの日程が短すぎる。８０％の買い意欲はいまは３０％くらい。今月中に結論をだしますが、いくらなんでもガーデンの価格が妥当じゃないかとおもうのですが。

[141: 匿名さん]

地権者が多いとどんな不都合があるのですか？

[142: 匿名さん]

>>140
私も知りたいです。
地権者が多い不都合ってどんなことがあるのでしょう

[143: 匿名さん]

結構賛否がわかれるマンションだよね
でも駅前って強いよね
自分たち夫婦は購入の方向でいくつもりです。

[144: 匿名さん]

等価交換（借金なし）で入居できた地権者の方とローンを組んだ新住民とが
仲良く暮らせるかがポイントかなあ。

[145: 匿名さん]

設備、MRはオプション多かったような気がしますが、
そのまま住むヒトなんてあんまりいないのでは？
＋数百万でシミュレーションしておけば済むハナシ。

でも確かに店舗として何が入るかは気になりますね。
あの値段でファミレス入ったら怒りまっせ。買ってないけど（笑）。
永く住む場所ではないとしたら、なおさら資産価値の変動が
気になりますから。

[146: 匿名さん]

>>142
管理組合でしょう。
入居後の様々な規約変更等は議案を事前に案内し決議しなければなりません。
”地権者が多い”と地権者の希望するようになりかねません。
議案要請、裁決投票も思うがまま・・・

[147: 匿名さん]

選挙で言うところの地盤ってやつだな。
それでも選挙で負ける奴は沢山るわけだが。

[148: 匿名さん]

ああ、ロビーに生花飾るようにしたんだ、とか思ったら地権者の娘の花屋だったり、
泥除けのフロアマット、いつも取り替えてて全く汚れないなァとおもったら、
地権者の親戚の業者がすごい頻度で取り替えてたり、
総会に出る仕出し弁当が、高い割りに普通だなと思ったら、
地権者の知り合いだったり。
べつに非難するほどじゃあないんだけど、なんだかな〜ってのが続くと、
結構ストレスだったりします。

[149: 匿名さん]

地権者がいるのが悪いわけではありませんが、かなり多すぎ、管理組合ができても部屋の大きさで決議権の数が決められ（広いほうが多い）、何か重要な問題を決議しても地権者の分が多いと、どうにもなりません。店舗の部分も地権者だと思います。２年後くらいの完成で日暮里という土地柄、風俗はないと思いますが、パチンコやが入ったり飲み屋が入ったりするかも！おいしいパン屋さんや、ケーキ屋さんフラワーショップ、高級エステなんかテナントで入るのでしょうか？（個人の趣味）そういったことは全く決まっていないし契約後、完成間近に決定するのでしょう。聞かなかったのですが、パンフレットを見る限り、地権者は売主の首都圏不燃建築公社かな？何々公社と聞いただけでちょっと不安をおぼえました。投資にはいいんじゃないですか。

[150: 匿名さん]

地権者は結構間取りに口出しできるので、分譲住戸の寝室の真上にバスルーム置くような間取りを要求したりして後で騒音トラブルになった、という事例は本で読みましたね。

あと自分の検討物件であったのが、庭が欲しいということで１Ｆをほぼ丸々住居としたかなり力の強い地権者が居て、
その住戸には戸境壁が全く無く、阪神大震災で下が潰れたようなピロティ構造になってたというのがありました。
「地権者のために耐震上重要極まりない戸境壁を無くしちゃうような設計方針なんだな・・・」
と即座に見送りました。

実際どの程度問題が起こってるかは専門家じゃないから分かりませんが、
自分は他の条件がほぼ同じで地権者の少ないマンションと多いマンションだと前者を選びますね。

[151: 匿名さん]

> 地権者は結構間取りに口出しできる

へぇ、そうなんですか。

どうやら地権者の方は110人いるらしいのですが（←これってやっぱり多いのでしょうか？）
昔から住んでらっしゃった方も多い下町ですから、多いのはしょうがない気もします。

まぁ、新しく購入する人の方が問題を起こしにくいとも思いませんけど（笑）
いろんな見方があるんだなぁと参考になりました！

ありがとうございます >146〜150さん

[152: 匿名さん]

さあ２４日よりＭＲグランドオープン。２上に内覧会済みの方は申し込みへのスタートですね。豊洲タワーにするか？悩みどこ。。。

[153: 匿名さん]

ファミリー向けは豊洲へどうぞ！ここは子供ずれには合わないと思います。でも湾岸地区は温暖化で水面下になる可能性あり！いままで人間が勝手なことをしてきた事。急に省エネだ、地球を大切にと言ったって、破壊されたオゾン層がもとに戻るわけがありません。失礼！これはこのレスでいうべき事ではありませんね。

[154: 匿名さん]

子供ずれ→×
子供づれ→○

ふふふふ

[155: 匿名さん]

↑
”連”の意味ならどちらでも可（○）では？
古い広辞苑より。

[156: 匿名さん]

地権者のもうひとつの問題は、数年後以降発生する修繕計画や支出を伴う
改修計画に賛同してくるかどうか。何故なら彼らはこのＭＳがよくて
購入したのではなく、あくまでもともとこの地にいた人が、このＭＳに
移っただけという感覚ですし、資産について感覚も一般の購入者とは
違って当然です。あくまで住まいとしてのＭＳですから、資産価値の
維持とか、より便利にというよりも、お金が掛からない現状の維持が
優先されるわけです。この辺の意識の差が、議決の際に影響してくると
いうことでしょう。

[157: 匿名さん]

>>156
なんか矛盾してますね
ま、地権者は大変だってことですね

[158: 匿名さん]

>>156
地権者って、昔から住んでいる土地に拘って等価交換に応じて部屋の割り当てを受けている人でしょ。
にもかかわらず、地権者が、その拘りある土地の上に立つマンションの住環境の維持・向上には関心が薄いってどういうこと？
物事を論理的に考えることはできませんか？
修繕・建替えの意識が薄い人は、地権者の多寡にかかわらず、どのマンションでも同じ程度の割合で発生すると考えられると思いますよ。

[159: 匿名さん]

地権者の意識にもよるね。
地主気取りで俺のおかげで建ったマンションだって思ってるようなのがいると厄介。
そのうえ仕切り好きで暇だったりすると、いろいろ頭抱えさせてくれます。実体験。

[160: 匿名さん]

１５６です。皆さんレスありがとうございます（笑）。
私が言いたかったのは、地権者にとっては「このＭＳ」よりも「この土地」
という意識であり、ＭＳそのものの魅力（もちろん立地もありますが）
購入している方々とは根本的に発想が違うという事です。地権者は等価交換が基本
のため、お金が掛かることは反対という立場にたつことも多く、特に地権者に高齢者
が多いと、その傾向は顕著となります。
よって、あまり地権者が多いＭＳでは、「現状で住めているんだからいいじゃない」
という考えに押されて、管理費の値上げや長期を睨んだ大規模改修、それに伴う
修繕費の値上げ（駐車場関連の維持管理もそうです）等が決議しにくくなるいうこと
です。
何千万もローンを組んだ一般の購入者からみれば、例えば１００万程度の
負担で資産価値が向上するのなら、良しという考えも出来るでしょう。
しかし、もともと等価交換でお金を払っていない地権者からすると、購入
したという意識はなく、なんで１００万も支出しなければならないのか？
という意識になってしまうからです。
地権者が悪いということではなく、ある意味当然の意識であｈあります。これは実体験に基づくお話です。

[161: 匿名さん]

なるほど、地権者の話は参考になります。
ところで、店舗フロアに何が入るか非常に気になっているのですが、
中央・西区の店舗フロアマップを見ると十数坪の小さな店舗が並んでいるようです。
元からあった商店（駄菓子屋さんとか）が入ると推測してるのですが、
実際のところどうでしょうか。

[162: 匿名さん]

SGTの方には駄菓子屋だった人達が沢山入るのでは？店舗もいなげやがSGTのMRに来たと担当の人が言ってたけど。
駅前にスーパー入っても充分勝算はあるとおもいます。舎人線の人も買い物するだろうし、駅前の3棟に住む＆仕事する人数考えたら充分もうかるのでは？