日暮里ステーションプラザタワー

[匿名さん]

旭化成ホームズと財団法人首都圏不燃建築公社共同プロジェクトとありますが、ここどうでしょう？

所在地：東京都荒川区西日暮里2-411-15(地番)
交通：山手線/日暮里 徒歩1分

[250: 匿名さん]

皆さん立地で買っているのです。
確かに、それ以外に飛びぬけて何かあるわけではありませんが・・・
ファミリー層には確かに？ですが、シングル・ディンクス・老夫婦にはもってこいです。

[251: 匿名さん]

>248さん
誰かの情報で北の上のほうは1倍って、北東だったのかもしれませんね。
いずれにせよ、北西は一番倍率高いようです。
買いやすい価格帯だからでしょう。

[252: 匿名さん]

マンションの価値の大半は立地だけにあるんでないのかな。
山の手線駅直近マンションとかにはずれはないでしょう。

[253: ヌンチャク]

今改めてメモった倍率表見てますが、前回の抽選で北側の１倍は北東側で５部屋、北角が４部屋、北西が３部屋ありましたね。ただし北東の低層階はなんと１４倍。かと思えば北東の最上階は１倍です。ほかでも、同じ間取りで一階違うだけで２倍、７倍の差がついている部屋がありましたね。こうなると、もはや予測不能。

一般販売は、要望を聞いて売り部屋を決める会員・区民優先と傾向がだいぶ変わると思いますので、
締め切り当日まで見守って低倍率のところに申し込んだほうがよさげですね。
（でも私はガーデンの第二期で、この方法でも倍率は２倍になり、落ちちゃいました、アベシ！・・・しかも、当日抽選会に来ないほうが当たるというジンクスを聞かされたのに）

何はともあれ、皆さんがんばってください。健闘をお祈りします。

※一応、住民版にスレを立てました。

[254: 購入したいのに当たらないさん]

本日申し込んできました。
申し込んだ部屋は昼の時点で前回落ちたのと同倍率になっていました。
最終的には何倍になっていることやら・・・。

[255: どうなんでしょう]

将来的には値上がりは難しいのでしょうか？

[256: 匿名さん]

賃貸はマークスタワーより安くなるのでしょうか？ちなみに、マークスタワーはここと比べてどれくらい安かったのでしょうか？

[257: 匿名さん]

あと長くて2年上昇、そのあとドカーンと下がると思います。株と一緒です。周囲が儲かるよ、といい始めたころに株は上昇、プロはそこをうまく売り抜け、素人は高値つかみ、値が下がっておたおたして損をする。
現に今かなりふっかけて中古市場の値をあげているのは、2003年〜2006年前半までの安い物件を買った人ですよね。ここはガーデンに比べすでに５％〜３０％上がってますから、期待するほど儲かるとは思いません。

賃貸は周囲との相場で決まります。割安だったら借り手に困る事はないし、割高なら困るでしょう。マークスタワーは、値段がめちゃくちゃ安かったそうです。ガーデンが高いといっていた当時ですから、ガーデンよりかなり安かったんでしょう。プラザの価格の４０％〜位じゃないですか？即完売で、ここのコミニュティでも、安いのを期待してここら辺を買いに来る購入層をよく心得ている、と書いてありますよ。
マークスタワーより高く貸せたとしても、儲かるのはマークスタワーでしょう。もう遅いですが・・・

[258: 匿名さん]

この2年はバブルですよ。来年買うなら今。5年待てるなら5年後。

[259: 購入検討中さん]

お隣のUR賃貸タワーの家賃が公表されました。
43平米の部屋で管理費込みで14.3万〜
ここの分譲価格＋管理費・修繕積立＋固定資産税等と比べて得かどうか。
計算してみましたが１LDK45平米の部屋で計算して25年くらいでトントンになる。
賃貸料累計と分譲価格＋経費累計が並ぶ。
分譲のほうは資産として残るというが築25年のタワーマンションにどれだけの値段が付くか不透明。
微妙ですね・・・・・
お買い得感は余り無いかも。

[260: 購入検討中さん]

上記はキャッシュで買った場合です。
ローンで買うと頭金にもよりますが30年くらいでようやくトントンか。
それもURが30年家賃の値下げしないのならという条件付き。
実際は家賃値下げもありうるでしょうから、インフレがこない限り購入が
得にはならないような気がします。

[261: 匿名さん]

やはり、ここは見送り案件ですか。。本日締め切りですが、当選しても考えてしまいます。

[262: 大学教授さん]

結局、倍率はどれくらいになりそうなのでしょうか？
いかれた方がいたら、教えていただけますか？

[263: 匿名さん]

だから、最初からここは投資物件ではないと言ってるでしょ。自分が住むためのマンションです。
投資の基本、安いものを買う。（賃貸に出すつもりなら中古で割安物件探したら？）また、日暮里でなく京成などで少し行けば驚くほど安い新築がまだまだあります。

[264: 匿名さん]

前回7倍、今回は何倍なんだろう？おおまかな部屋別倍率、教えてくださーーい！

[265: 匿名さん]

ちょっと、賃貸が免震で分譲が制震ってどういうこと？
それに床スクラブ厚も２５ｍｍって、プラザより良くない？

[266: 匿名さん]

A 　　1LDK-43m2 　9 １３３,５００　〜　１３８,３００ ３１００円/m2〜３２００/m2
B 　　1LDK-50m2 　9 １４３,４００　〜　１５１,６００ ２８６８〜３０３２
C 　　1LDK-54m2 　13 １５８,０００　〜　１６６,２００ 　　２９２５〜３０７７
D 　　1LDK+S-50m2 13 １４１,２００　〜　１５０,０００ 　　２８２４〜３０００円/m2

これは賃貸では絶対儲からない。上の人の計算は、内装の老朽化に対する計算が含まれていない。

それにしても、ひどいな〜。分譲は新価格、賃貸は荒川価格だよ。
港区や中央区なみに4000円5000円/m2は夢のまた夢でした・・・

[267: 匿名さん]

礼金・更新料・仲介手数料・保証人 ： 不要

[268: 物件比較中さん]

これで投資目的の人は当選しても辞退するでしょうから本当に買いたい人には朗報では？

[269: 匿名さん]

最後の最後に、他人を諦めさせるネガキャンだらけ。

[270: 匿名さん]

ずいぶんと、厳しい意見ばかりなんですね。倍率も低かったのでしょか？
キャンセルも出てるのでしょうか？

[271: 購入検討中さん]

抽選結果、そろそろ連絡入る頃でしょうか？
前回が21時過ぎからの連絡だったようなので、今回も遅れてるのかな？
それとも・・。ハズレた？？

[272: 購入したいのに当たらないさん]

うちもまだ来ません。

[273: 購入検討中さん]

当選しました。でもまだ迷ってる。

[274: 購入したいのに当たらないさん]

＞273さん

連絡が来ましたか？それとも抽選会立会い？

[275: 匿名さん]

>273
やめたほうがいいですよ
本当にほしい人がたくさんいるわけですから

[276: 匿名さん]

やめたほうがいいですよ　といわれると、買いたくなる気がします

[277: 購入検討中さん]

連絡ないから外れたかな

[278: 匿名さん]

倍率はどれくらいだったのでしょうか？

[279: 匿名さん]

前に誰かがマークスタワー16万で貸しているから、ここを18万でって言ってたけど、隣の賃貸棟の基準にされちゃうから、厳しいよね。逆に賃貸棟なんてないほうが自由に値付けできたのに・・・

[280: 匿名さん]

倍率は前よりは低かった。1倍もかなりあったみたい。倍率低かったのに・・・

[281: 匿名さん]

あまり、人気無いのですかね

[282: ペーパー宅地建物取引主任者]

7時過ぎに連絡あり。当ったのでローンが組めたら買って自分で住みます。くじ運はからっきし無いので1倍以外はかなり厳しいと思っていたのですが、とりあえず2倍で何とかなりました。モデルルームと現地の両方に行きましたが、この立地に尽きます。次にタンクレスのウオシュレットトイレ。追い炊き釜が横についていない風呂。今の賃貸が築35年リフォームしていない物件なので一挙に時代に追いつけます。逆にキッチンは興味が無いのでタカラの一番安いのでokです。その分100万くらい安い方が・・・。

[283: 匿名さん]

↑　ウオシュレットついてたっけ？
タカラの一番安いキッチンって？全部の部屋ジーマティック社のじゃないの？

[284: 刻舟]

中層の部屋に当たりました。私としては２０階以上が希望だったのですが、担当営業氏から情報を貰い、倍率が低いところ（結果的に２倍）を優先したのが良かったようです。本日契約に行きます。

[285: 242]

この物件に当選された方は、本当に運と縁があったのだと思います。
なにはともあれ、山手線駅直結といえる物件は、そうそうお目に
掛かれないだけに、利便が優れていることは不変でしょう。
全体街区が完成すれば見違えるほど素晴らしくなるはずです。

[286: 匿名さん]

日暮里も発展していくのでしょう。若干、歓楽街があるのは気になりますが、

[287: 匿名さん]

所得層も高めの町になる？

[288: 匿名さん]

それは、まだ時間がかかりそうな気がします。

[289: 買いたいけど買えない人]

私はよほどひぐらしの里に縁がないのでしょう。ガーデンからずっと落ちっぱなしです。前回までは倍率が高い部屋ばかりだったので仕方がないですが、今回は２倍でも×。
担当から情報をもらう？私の場合は希望でない部屋ばかり勧められて、結局希望を通すと落選です。営業のいいなりにならないと当たらないのでしょうか？
最後にも賭けますが、他物件も検討始めました。

[290: ヌンチャク]

当選された方、おめでとうございます！！！
本当に住むには良い場所です。
駅近もさることながら、徒歩圏内も谷根千が近かったり、
日本有数の博物館や美術館・動物園も充実してます。
スクーターがあれば、秋葉原の電気街や御茶ノ水・神田・神保町の本屋街もすぐに行かれます。
浅草も結構近いので、運動がてらランニングするには最適な距離ですね。

今回の三地区の再開発を起爆剤にして、店が増えるなど日暮里はさらに発展することでしょう。
特に、H22年の成田高速鉄道開通以降はとくにです。
それにまだまだ駅前は開発の余地があるので、
他の地区も再開発するかもしれませんね（駅前ロータリーの正面とか）。

なにはともあれ、良い物件です。
住民版のスレもよろしくお願いします。

[291: 契約済みさん]

今回当選された皆様、おめでとうございます。
第2期の抽選も終わり、これでほぼ住民も決まりましたね。
これからは、ヌンチャクさんの立てた住民版にお邪魔します。

[292: 購入したいのに当たらないさん]

私もよほど縁がないようで、ガーデンから数えて７回目の落選。
希望タイプの部屋は譲れないので最終は倍率が高くてもダメもとで申し込みます。
ここは山手線直結が魅力で希望していますが、本来の希望地域(山の手線内側・文京)に
目を戻して中古物件も含めて検討を始めます。

[293: 買いたいけどはずれた人]

購入したいのに当たらないさん、次回頑張りましょう！
あなたのレスを見てわかったのですが、希望の部屋・階数にこだわり過ぎると当たりづらいのですね。
私もダメもとで、次回妥協できる範囲の部屋に申し込みます。
また、今後人気マンションの抽選では、出来る範囲で倍率低いところにしてみます。
マンション申し込みはまだ２箇所目なので、いろいろ勉強になりました。

[294: 入居予定さん]

当選したので、現地を見に行きました。
谷中銀座方面は昔ながらの商店街で観光地化されてる部分もありますが、なかなかいい雰囲気でした。
が、駅の反対側は雑然とした町並みでターミナル駅となるにしては今ひとつ。
再開発地区は建設中で全容はまだ見えてきていませんが計画通りに出来上がれば雰囲気が変わってくるのでしょう。
先を見て契約すべきか、URの賃料からして収益性は今ひとつなのは歴然なので見送るべきなのか、
最後まで悩みそうです。
転勤になっても売るなり貸すなりどちらにしてもおいしい物件だろうと考えていたのですがそれは難しいみたいですから。

[295: 匿名さん]

URの設備はここよりレベルが低いようなので、
こちらの部屋の賃料の方が高くて当然と思います。
あちらは所詮、賃貸用に造られたグレード。
免震と制振の違いなど、貸す場合は関係ないでしょうし。

[296: 匿名さん]

それこそ、設備のグレードなんて借りるほうは関係ないでしょ。
まず値段で決めるはずです。見た目は一緒なんですから。

[297: 匿名さん]

＞２９４
おいしくなくても、要は自分が住みたいかどうかじゃないの？
山手線だって田端から鶯谷までと、新大久保、どこもごちゃごちゃしているよ。
その雰囲気になじめるか、どうかじゃないの？
私は駅前の放置自転車が気になった。
まだまだ、田舎ですなぁ。埼玉でさえ駅前に放置自転車ないのに。（私鉄沿線は除く）

迷ったらたやめること、って誰か賢者が言ってたけど、
さんざん悩んだ末に出した結論なら、どっちに転んでも後悔はないんじゃ？

[298: 匿名さん]

部屋に入ると、まるで違うんですよ。
豊洲の某タワーがURと分譲の同居したマンションなのですが、
URの内装と設備は、分譲よりも安物を使ってるので
部屋に入るとグレードの低さが一目で分かります。
借りる前に部屋の内覧はするでしょう。

[299: 匿名さん]

人それぞれの価値観ですよね。豊洲物件は知らないけど、ポートは写真を見る限り、そんなにグレード違うと思えないけど。プラザとの違いはビューラウンジとカセットエアコンですね。
よくて1万アップ位じゃないですか？私なら２万違うなら賃貸選びます。
また、競合物件はポートだけじゃないですよ。
ガーデンも340戸あるから、供給数多そう。高く出したら空室の可能性も。
ところで、住まいサーフィンのガーデンの評価、コストパフォーマンス1.9（めちゃくちゃ高い）になってます。今見ると、大笑いです。相場はそれだけ様変わりしたということですね。
合計点: 78.1点
住戸設計 4.6 住戸環境 4.1 使い勝手 4.0 共用部分 2.4 周辺環境 4.1 総合評価 3.9
コストパフォーマンス 1.9