日暮里ステーションプラザタワー

[匿名さん]

旭化成ホームズと財団法人首都圏不燃建築公社共同プロジェクトとありますが、ここどうでしょう？

所在地：東京都荒川区西日暮里2-411-15(地番)
交通：山手線/日暮里 徒歩1分

[146: 匿名さん]

>>142
管理組合でしょう。
入居後の様々な規約変更等は議案を事前に案内し決議しなければなりません。
”地権者が多い”と地権者の希望するようになりかねません。
議案要請、裁決投票も思うがまま・・・

[147: 匿名さん]

選挙で言うところの地盤ってやつだな。
それでも選挙で負ける奴は沢山るわけだが。

[148: 匿名さん]

ああ、ロビーに生花飾るようにしたんだ、とか思ったら地権者の娘の花屋だったり、
泥除けのフロアマット、いつも取り替えてて全く汚れないなァとおもったら、
地権者の親戚の業者がすごい頻度で取り替えてたり、
総会に出る仕出し弁当が、高い割りに普通だなと思ったら、
地権者の知り合いだったり。
べつに非難するほどじゃあないんだけど、なんだかな〜ってのが続くと、
結構ストレスだったりします。

[149: 匿名さん]

地権者がいるのが悪いわけではありませんが、かなり多すぎ、管理組合ができても部屋の大きさで決議権の数が決められ（広いほうが多い）、何か重要な問題を決議しても地権者の分が多いと、どうにもなりません。店舗の部分も地権者だと思います。２年後くらいの完成で日暮里という土地柄、風俗はないと思いますが、パチンコやが入ったり飲み屋が入ったりするかも！おいしいパン屋さんや、ケーキ屋さんフラワーショップ、高級エステなんかテナントで入るのでしょうか？（個人の趣味）そういったことは全く決まっていないし契約後、完成間近に決定するのでしょう。聞かなかったのですが、パンフレットを見る限り、地権者は売主の首都圏不燃建築公社かな？何々公社と聞いただけでちょっと不安をおぼえました。投資にはいいんじゃないですか。

[150: 匿名さん]

地権者は結構間取りに口出しできるので、分譲住戸の寝室の真上にバスルーム置くような間取りを要求したりして後で騒音トラブルになった、という事例は本で読みましたね。

あと自分の検討物件であったのが、庭が欲しいということで１Ｆをほぼ丸々住居としたかなり力の強い地権者が居て、
その住戸には戸境壁が全く無く、阪神大震災で下が潰れたようなピロティ構造になってたというのがありました。
「地権者のために耐震上重要極まりない戸境壁を無くしちゃうような設計方針なんだな・・・」
と即座に見送りました。

実際どの程度問題が起こってるかは専門家じゃないから分かりませんが、
自分は他の条件がほぼ同じで地権者の少ないマンションと多いマンションだと前者を選びますね。

[151: 匿名さん]

> 地権者は結構間取りに口出しできる

へぇ、そうなんですか。

どうやら地権者の方は110人いるらしいのですが（←これってやっぱり多いのでしょうか？）
昔から住んでらっしゃった方も多い下町ですから、多いのはしょうがない気もします。

まぁ、新しく購入する人の方が問題を起こしにくいとも思いませんけど（笑）
いろんな見方があるんだなぁと参考になりました！

ありがとうございます >146〜150さん

[152: 匿名さん]

さあ２４日よりＭＲグランドオープン。２上に内覧会済みの方は申し込みへのスタートですね。豊洲タワーにするか？悩みどこ。。。

[153: 匿名さん]

ファミリー向けは豊洲へどうぞ！ここは子供ずれには合わないと思います。でも湾岸地区は温暖化で水面下になる可能性あり！いままで人間が勝手なことをしてきた事。急に省エネだ、地球を大切にと言ったって、破壊されたオゾン層がもとに戻るわけがありません。失礼！これはこのレスでいうべき事ではありませんね。

[154: 匿名さん]

子供ずれ→×
子供づれ→○

ふふふふ

[155: 匿名さん]

↑
”連”の意味ならどちらでも可（○）では？
古い広辞苑より。

[156: 匿名さん]

地権者のもうひとつの問題は、数年後以降発生する修繕計画や支出を伴う
改修計画に賛同してくるかどうか。何故なら彼らはこのＭＳがよくて
購入したのではなく、あくまでもともとこの地にいた人が、このＭＳに
移っただけという感覚ですし、資産について感覚も一般の購入者とは
違って当然です。あくまで住まいとしてのＭＳですから、資産価値の
維持とか、より便利にというよりも、お金が掛からない現状の維持が
優先されるわけです。この辺の意識の差が、議決の際に影響してくると
いうことでしょう。

[157: 匿名さん]

>>156
なんか矛盾してますね
ま、地権者は大変だってことですね

[158: 匿名さん]

>>156
地権者って、昔から住んでいる土地に拘って等価交換に応じて部屋の割り当てを受けている人でしょ。
にもかかわらず、地権者が、その拘りある土地の上に立つマンションの住環境の維持・向上には関心が薄いってどういうこと？
物事を論理的に考えることはできませんか？
修繕・建替えの意識が薄い人は、地権者の多寡にかかわらず、どのマンションでも同じ程度の割合で発生すると考えられると思いますよ。

[159: 匿名さん]

地権者の意識にもよるね。
地主気取りで俺のおかげで建ったマンションだって思ってるようなのがいると厄介。
そのうえ仕切り好きで暇だったりすると、いろいろ頭抱えさせてくれます。実体験。

[160: 匿名さん]

１５６です。皆さんレスありがとうございます（笑）。
私が言いたかったのは、地権者にとっては「このＭＳ」よりも「この土地」
という意識であり、ＭＳそのものの魅力（もちろん立地もありますが）
購入している方々とは根本的に発想が違うという事です。地権者は等価交換が基本
のため、お金が掛かることは反対という立場にたつことも多く、特に地権者に高齢者
が多いと、その傾向は顕著となります。
よって、あまり地権者が多いＭＳでは、「現状で住めているんだからいいじゃない」
という考えに押されて、管理費の値上げや長期を睨んだ大規模改修、それに伴う
修繕費の値上げ（駐車場関連の維持管理もそうです）等が決議しにくくなるいうこと
です。
何千万もローンを組んだ一般の購入者からみれば、例えば１００万程度の
負担で資産価値が向上するのなら、良しという考えも出来るでしょう。
しかし、もともと等価交換でお金を払っていない地権者からすると、購入
したという意識はなく、なんで１００万も支出しなければならないのか？
という意識になってしまうからです。
地権者が悪いということではなく、ある意味当然の意識であｈあります。これは実体験に基づくお話です。

[161: 匿名さん]

なるほど、地権者の話は参考になります。
ところで、店舗フロアに何が入るか非常に気になっているのですが、
中央・西区の店舗フロアマップを見ると十数坪の小さな店舗が並んでいるようです。
元からあった商店（駄菓子屋さんとか）が入ると推測してるのですが、
実際のところどうでしょうか。

[162: 匿名さん]

SGTの方には駄菓子屋だった人達が沢山入るのでは？店舗もいなげやがSGTのMRに来たと担当の人が言ってたけど。
駅前にスーパー入っても充分勝算はあるとおもいます。舎人線の人も買い物するだろうし、駅前の3棟に住む＆仕事する人数考えたら充分もうかるのでは？

[163: 匿名]

まだ数件のMRしか見ていない初心者です。
ここのMRの営業の方は、やる気がないって言うか、他のMRとかなり違う気がするのですが気のせいでしょうか?
人気物件だとこんな感じなのですかね?

[164: 匿名さん]

理由は簡単です。
地権者が多い分、規模の割に販売戸数が少なく、また今年１月からの予約者が事実上、
押さえているからです。
１２７さんも言っているように、他と違いもうＭＲをやる意味がないのです。
向ヶ丘遊園や豊洲のＭＲが気になります。

[165: 匿名さん]

http://www.geocities.jp/kosakaeiji/181005kettoku.htm

スーパー誘致をお願いしたいですね。再開発課長さん！

[166: 匿名さん]

ＨＰに価格表が出てますね。
ＳＧＴと比べると本当に値上がりしてて驚きました。
７０㎡で１,０００万円超違いますよ・・・・。

[167: 匿名さん]

価格表、私も素直に驚きました。中住戸でも軽く坪３０〜４０万ＵＰ？オプションも付けるとなると。。。

[168: 匿名さん]

まだ決まったわけじゃありませんが、１６５のurl先を読んでたら、舎人線の高架下に自転車やバイク置き場にする案があります。そうなったらここの３棟ペデストリアンデッキは問題なくても地上はごちゃごちゃの自転車置き場の中を通る事になるかも。

[169: 匿名さん]

地上を歩く必要性なくない？
ペディストリアンデッキがあるんでしょ？

[170: 匿名さん]

確かにそんなに重要なことでも無い気がします。

[171: 匿名さん]

ここは事前の予想通り、順調に捌ける物件でしょう。
間取りプランは、無駄が無く良いまとまりで、キッチンは
ジーマチックですし、共用部も良い感じのスペースと配置に
なっているようです。
当然、基本構造の専有部もアウトフレームを取り入れ、
居室のコーナーから太い柱を追いやった設計も、実面積以上に
広さを感じるもので、バルコニーも余裕のある方でしょう。

そして立地は、山手線駅ダイレクト接続(駅併設に近い）は
最優秀な利便なことは異論を挟めないし、その他の路線も
京浜東北、常磐線、京成のいずれも直結利用が出来、徒歩至近で
千代田線が利用でき、今後、舎人新線の始発駅になるだけに、
タワーの綺麗な存在感ともども、満足度が高い物件。
先発タワーともども商業施設含め全面完成したときの
素晴らしさは、容易に想像できるものでしょう。

[172: 匿名]

>>171
なんでこんなところで宣伝しているの？

[173: 匿名さん]

価格表見たけど、平均坪単価２５０万くらいかな？
日暮里では高く感じるなぁ・・・、けど今の相場なのかね・・・
だれだ、新新価格などぬかしてるのは。

[174: 匿名さん]

日がまったくささない北東があるから平均単価が下がるのです。あそこはガーデンの陰で朝からまったく日陰です。少しでも日が当たるところはいきなり坪単価上がるはずですが？南もガーデン、ポートに挟まれて低層階は日が差しません。日当たりがいい部屋、高層は坪３００は越してますよ。中層階で平均２６５〜２８５位です。

[175: 匿名さん]

まぁ、ほとんど家にいない単身＆デインクスには、日当たりは関係ないかもしれませんね。
私は今、家の北東の部屋にいますが、朝は日が差すものの、昼から暗いし、電気をつけなければ生活出来ません。また、寒ーーーいです。

[176: 匿名さん]

＞＞１７５

全ての北東の部屋が昼から暗くて寒ーーーい訳でもないと思いますが・・・。周囲の環境等によるのでは？？？

[177: 購入検討中さん]

坪250かぁ。
正直高すぎるなぁ。。。

[178: 匿名さん]

ガーデンはお買い得だったけど、ここはすでに小さい部屋で５００万円アップ、大きい部屋で１千万アップです。やっぱりＭＳは２００５年２００６年前半まででしたね。いろいろなマンション抽選落ちだから仕方ないけど、今度いつ頃下がるかなぁ。上がる上がると言われてる時が一番高いんだよね。ここ２，３年で少し上がって、今度は供給過剰、中古も沢山出てせいぜい今位の基準に戻る気もするけど。

[179: 匿名さん]

>178

戻るのはいつになるのやら。
貧乏人は待つしかないのですね・・・
相場が落ち着いたところを中古で買いましょう。
と言う事は景気が悪くなるときなのかな？

庶民には夢が無い時代だ・・・

[180: 購入検討中さん]

うちの上さんが投資で買おうとしているが、正直不安。場所も日暮里だしなぁ。利便性だけはいいけど。でも電車がないと何も買えない。徒歩圏で楽しめるものもなさそう。もっと安ければいいけど。施工会社もいまひとつ。このマンションで良い所、山の手線直結以外で教えてください。

[181: 匿名さん]

難しく考えずマンションブームでどこでも値上がりＯＫＯＫ！

[182: 匿名さん]

>>180
なにもいいところないから買うのやめたほうがいいよ
ここは本当に住みたい人だけが買えばいいんじゃないかな
投資用には不安要素だらけでしょう

周辺賃料からすると利回り5％以下になりそうだし、舎人ライナーはバスの代替にすぎないし、
っていうかここを投資用にする合理性ってあるの？
横はURの賃貸棟なんだよ
賃料はそこの水準にさやよせされてしまうのは分かってるんだよね

[183: 匿名さん]

うちも投資用検討中。ローンを組むならまだしも、キャッシュなら安心では？
山手線直結でかつ、再開発物件など、景気回復した今後はまず出ないのではないかと。
賃貸は利便性が第一！
家賃がいくら安くても、例えば４５平米くらいを月１２万円前後で貸せて、年間１５０万円弱の収入になり、１０年で１５００万。
方位にもよるが、購入価格３５００万円と仮定して１０年後の価格が１５００万円以上も下がるとは考えずらい。
素人なので適当な計算ですが・・・。

[184: 匿名さん]

>>183
>うちも投資用検討中。
投資が一番ですよ！！！
金利が上がり、私も流動資産の運用に悩んでいます。

[185: 匿名さん]

183>>
ローン組んで投資なんて地獄に落ちるよ。５％で回してローン２〜３％、管理費、固定資産税、儲かるわけない。キャッシュで投資が当たり前。
ただ、ここは投資物件ではないよ。売りは利便性のみ。隣は賃貸棟。再開発も他の駅前一体開発ではなく、あくまでサンシティの場所だけ。
↑の計算でももうかっていないでしょ。
投資でなく、資産を残すという意味なら、25年後〜に元が取れ、古いマンションが手元に残るでしょう。
大規模改修費などもかかるため、25年位はかかりますよ。
（投資物件は最高でも10〜15年で回収できなければダメ）
10年で売るとしたら、2500万で売れて、手数料引き2350万。賃料1500万円。その間に劣化した部屋をクロス変えたりetc.少なくても300万。固定資産税考えると良くてトントンだね。
投資になってるの？
老後に済む第二の家だと思っていればいいけど。
ここは住居用にしか勧められません。
投資なら高額物件や湾岸物件だったと思うけど。
そもそも今から投資なんて、ブームに乗り遅れてない？

[186: 匿名さん]

皆さん、大切なことを忘れています。
ここは荒川区です。くれぐれも高額な賃料を取れるとユメユメ期待しないことです。
まずは、隣の賃料を聞き、空きがあるか、満室か？そこが基準になるでしょう。
高かったら、何も日暮里に住む必要がないでしょ。オフィスがあるわけでもなく、ここの住人は日暮里以外に勤めていると思います。安いからみんな日暮里に住むのです。
１５万払うなら私なら四谷に住みます。麻布でもいいかな。超高級マンションや共用施設がなければ、相場はそうそう上がりません。

[187: 匿名]

四谷や麻布の４５ｍ２新築に月１５万で住めるの？
住めるとしたら、劣悪な条件（日照なしとか、騒音とか）では？

[188: 匿名さん]

赤坂一ツ木通りに９万で住んだことあります。築古、３０ｍ２でしたが・・・

[189: 匿名さん]

騒音と言えば、電車の音はどうでしょう？
ガラスはペアガラスではないそうです。見えるところにお金を使ってくれますが、（カセットエアコン）見えないところはお金使ってなさそう。不安はありませんか？
線路ぎわに住んでた人、電車の騒音について情報ください。

[190: 購入検討中さん]

うちの上さんは、キャッシュで買うらしい。ローンなんて組んだら目も当てられないでしょう。横の賃貸もまだ募集開始してないしなぁ。パークタワー目黒が落選したからと言って、意地でも買うらしい。便利と言っても、買い物もいなげやオンリー。電車に乗っていちいち買い物にいくのもね。
そうそう、仕様と言えば、サッシュは最低。これだけうるさいのにＴ−２だって。一重サッシュの限界であるＴ−３は最低でもほしいね。デベが仕様下げたんだろうな。

[191: 匿名さん]

高いな〜ステーションガーデンタワー買っておいて正解だったな

[192: 匿名さん]

私もガーデンタワー購入する時は相当迷いましたが、買っておいて正解でした。
投資にするつもりは無いのですが、ここまでプラザタワーが値上がりするとは思っていなかったので。
まぁ、本当に良い買い物をしたかどうかは実際に住んでみないとわからないですけどね。

[193: 匿名]

投資はともかく、利便性に加えて南西の眺望はなかなかいいんじゃない？
半永久的に眺望が確保できる「寺院ビュー」しかも高台。
ペアガラスでないところは結構不安要素だけれど、このクラスの今時の物件としては他はまあまあ許容範囲では？

[194: 匿名さん]

>>190
パークタワー目黒は投資に最適でしたね。ここもガーデンまでなら投資可能だったでしょう。
プラザは投資しようにも、もう２，３割上がってますから。
もし市場が数年上り続けても、住居用じゃない転売は税金４割持ってかれますので、２００万儲かれば御の字でしょう。ま、最低赤字覚悟で安くしたら住む人には困りません。なんたって駅前。
>>１９３
南西が一番眺望いいですね。だから高いです。
南西は今は１0階位のビルマンションですが、どの位まで建てられるのでしょう？ポートが２５階だから、２５階以上は半永久的だとは思います。２０階以下の人はいつ眺望が遮られるかわかりませんけど。
おっしゃるように、いまどき物件にしたら全てまあまま許容範囲ですね。
ただ、ちょっとだけ何か足りない。全てにOKな物件はお金かかりますから、何を優先するかですね。