パークホームズ西葛西清新町

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1205/

＜全体概要＞
所在＝東京都江戸川区清新町2-3-4
交通＝東京メトロ東西線西葛西駅徒歩16分、京葉線葛西臨海公園駅徒歩22分
総戸数＝45戸
間取り＝3LDK～4LDK、70.41～86.07m2
入居＝2015年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[565: 匿名さん]

>>564 匿名さん

まぁ気にする人は気になるでしょうけど。。。

516、571あたりでもこの話題になってましたが、個人的にはあまり過度に取り立てるようなことでもない気がします

[566: 匿名さん]

小学校って学校によってそんなに違いがあるものなんでしょうか。
公立の学校だったら、規模の違いはあるかも知れないでしょうけれど、でも進路が違うとかそういうのは極端に差は出ないのでは？
ただ親心としては良いとされる学校に子供を通わせたい！というのはわかります。
でもまぁ、こちらの通学区の学校も特に悪い評判もなく…という感じなのでいいのでは？

[567: 匿名さん]

西葛西駅には駐輪場あるのでしょうか？
利用するのにいくらですかね？
マンションの住人の方は駅までは自転車でしょうか？

[568: 住人さん]

>>567 匿名さん

ありますよ。
1カ月1800円です。
ただ抽選ですね

[569: 匿名さん]

西葛西はインド人が多いみたいですね。
今朝テレビでやってました。
駅周辺に激辛インドカレー屋なんかがあるみたいですね。

[570: 匿名さん]

マンション周辺におすすめの飲食店なとありますか？
やはり駅まで行かないとないですかね？

[571: 匿名さん]

>>570 匿名さん

周辺にはないです。
そういう利便性を求めるなら駅前まで行ってください。

[572: 匿名さん]

西葛西駅の駐輪場について書かれている方いらっしゃいましたが、情報共有を。
ありますよ。
ありますが、定期はもういっぱいになっちゃっている可能性が高いです。
募集をかけている様子がないので…。
ただ、当日利用のスペースがあるので、うまく行けばそこに停められると良いなぁという感じです。
どの程度のスペースがあるのかはまた確認しなければなりません。

[573: 評判気になるさん]

>>572 匿名さん
駐輪場、駅前の北と南は、定期はいっぱいだと思いますが、西駐輪場は空きがあるので定期買えますよ。徒歩4分くらいですが、それはれはで慣れたら大したことないですし、メトロセンターの中を通って、それはれはで、楽しいですよ。
南北駐輪場はスロープを下りたり中が広いので
所要時間は余り変わらないかもですよ。
ちなみにどこも、1日100円です。子供乗せる大きい自転車でなければ、どこでもとめられたと思います。


あと、交通の便など、いろいろご意見あるとおもうのですが、この辺りの良さは、住んでみないとわからないだろうなぁ、、、と思います。
私もこの町が気に入っています。

[574: 匿名さん]

駐車場は、実はマンション周辺の駐車場の方が安かったりしますよ

[575: 匿名さん]

そうなんですよね。
ただ月極め駐車場はいつ無くなるかわからない怖さもありますね。

マンション駐車場がもうないというのも売れない理由の一因なのでしょうか。

[576: 匿名さん]

マンションの駐輪場18000円。
近隣は15000円。
割高な設定です。
マンションのほうが近くて便利だし、近隣のように無くなるリスクも無いからね。
多少高いのは仕方ないのかな。
それにしてもマンションの方は台数が少なすぎですよね。立体とか地下とかにしてもっと確保するべきだったと思います。

[577: 匿名さん]

駐輪場なんですか？駐車場の金額じゃないでしょうか。
駐輪場は月額 200円～300円ということですので。

敷地内の駐車場は台数が特に少ない場合は停められない人が多くなってきます。
不公平感を減らすには相場よりも高く価格を設定するといいという話を聞いたことがあります。
そうすれば敷地内に停められなかったとしても「まあ、外のほうが安いからね」と気持ちに折り合いがつけられるようです。

[578: 住人さん]

周りには駐車場たくさんありますので、敷地内にこだわらなければ不便は感じないと思います。

[579: 匿名]

>>570 匿名さん
逆にない方が良くないですか？

[580: 匿名さん]

都内は、車を手放す人も多いので、駐車場の設定数は少ないと説明を受けました。将来的に空きが出て、それが住民の負担になることがあるとか…。

[581: 匿名さん]

>>580 匿名さん

それは機械式駐車場ならその通り。
立体や地下式ならメンテ費は少なくて済むから、初期に多くの人が借りた収入を積み立てておけば、だいぶプラスになる。でも、用意するのに建築費かかるから、売り出し価格を上げたくなくてやめたのかもね。

ただ、機械式を導入するぐらいなら、メンテ費のほぼかからない平置きで、建築条例の下限の3割に留めるのは妥当な判断かな。

あと、都内でも駅近でないなら車の所有率は高いだろうから、そこは疑問。

まあ、周りにあるなら当面はしのげるかな。

[582: 匿名さん]

周りには月極ありそうな感じですよね。
営業さんに訊いてみるか、地元の不動産屋さん回ってみて…ということになりそう。
駐車場はここだともう少し多くても良いんじゃないの？と思うけど、
まあこれ以上増やせるわけじゃないし、この状態でうまくやっていくことを考えていくのが建設的でしょう。
少なくとも将来の運用に関しては心配はあまりなさそう。

[583: 住人さん]

マンションの駐車場は月18000円。
周りには15500円のところもあります。(少しだけ旧清新２小方面に行ったところ)
それ以外にもたくさんありますし、空きもあるようです。
決して損な条件ではないと思います。

[584: 匿名さん]

>>583 住人さん

でも、外部で借りると仲介手数料とか初期費用がかかるのでは？

[585: 匿名さん]

月極駐車場を不動産会社と契約すると一般的に敷金、毎年の更新料がかかりますね。
車庫証明に必要な書類の発行にも手数料がかかります。

[586: 匿名さん]

>>585 匿名さん

あとは、敷地内の安心感というのはあるかも。
イタズラや盗難の可能性は低くなるだろうし。

[587: 匿名さん]

>>585 匿名さん

マンションの場合は敷金とかはないのでしょうか？

[588: 匿名さん]

>>587 匿名さん
敷金は当然ありません。
毎月の駐車料金のみですし、値上げも基本的にはありません。
私のマンションでは車庫証明に必要な賃借証明等の書類もお願いすれば管理会社が用意してくれます。

[589: 匿名さん]

>>586 匿名さん
そうですね。
盗難は機械式駐車場だとまずありえませんね。
地下ピット式であれば地上を借りなければ隣の車からのドアパンチも無いので安心です。
機械式はコストがかかるし、出し入れも面倒ではありますが。

[590: 住人さん]

>>584 匿名さん

そうですね。一年とか短期で考えると損得はあるかもしれませんね。
ただ短期で考えるかある程度の期間をもって考えるかはその人次第ではないかな、と。
少なくとも購入するからにはある程度の期間はそこに住むはずですし、それを考慮すればありではないですかね。

[591: 匿名さん]

何だかこの掲示板には色々とケチつける方が多いですね。

資産価値云々や駅から遠いとか分かりきったことですし、敷地内駐車場が少ないのも、周りの駐車場を利用すればさして問題にならないような。
割高だと感じるのであれば他を探せばよいと思います。

購入検討してる方がいるのに不安を煽って何がしたいのですかね？

しかもこういうことを書くと『マンション販売業者ですか？』と言われますしね。
何なのでしょうね？

[592: 匿名さん]

>>591 匿名さん

実際そうなのでは？
もしくは匿名の住人とか。

それとも正義感にあふれたご近所か、マンコミュファンなのでしょうか？

まあどんな立ち位置でも、貴方が意見を言うのは自由ですよ。そして、相手も何言おうが自由ですから。

皆が好き勝手に色んな事を言い合って多様性を確保し、見る方は自分の都合よいとこだけ見るのが匿名掲示板ですよ？

[593: 匿名さん]

こういったスレは当たり前ですがネガもポジも書き込まれます。
ネガが多いのはそれだけ条件が悪いマンションなのでしょう。
駅遠で近隣に商業施設も少なく、駐車場も少ない。だけど環境は静かで良い。
検討するかたはもちろん気になるところでしょう。

[594: 匿名さん]

>>593 匿名さん

ここは環境優先のかたに合うマンションでしょう。子育てには良いと思います。

資産性については、将来の事ですからね。
高く売れる売れないは、いろいろ予測は出来ても実際どうかはその時にならないとわかりませんからね。

清新町に絞って考えると、清新町の中の分譲マンションは希少です。皆様が言う程、個人的には悪くないと思いますが。

[595: 匿名さん]

環境優先、ですか…。
繁華街も近くはないですので、子供がいる人にとっては安心感はもしかしたらあるのかもしれないですね。

毎日電車通勤しなくて済むのであれば良いのかなと思いますが
立地的にはリセールは厳しい。

もう永住しますよ、ということであるのであれば
お値段的にも良いのかなとは思われます。

子育てにいいとありますが、
塾や習い事も近くにあるのかどうというのはポイントになってくるかと思います。

[596: 匿名さん]

>>595 匿名さん

この時代で4,000万円代のマンションって時点で資産性の高いマンションは都内では、なかなかないのでは？

そりゃ、都心の高級マンションなら資産性は◎ですよね。でも我が家は都心のマンションは買えませんからね。

資産性の高い未入居の4,000万円代の都内のマンションってどこかにあるのでしょうか？
あるのなら検討はしてみたいのですが。。。

[597: 匿名さん]

資産性はともかくとして 万が一、中古で売りに出さなくてはならなくなったときに 売りにくいっていうのはありますよね。

その点では駅近マンションに比べて 値段を下げざるをえなかったりはするのかなと。
新築でさえこんなに売るのに四苦八苦してるのだから 中古になったらどんなに大変なのかなぁと思ってしまう。

[598: 匿名さん]

>>597 匿名さん

それを資産価値が低いというのですよ。。。
高く売れるか、希望者が多く早く買い手がつくか、というのが資産価値の高さだから。

ただし、この相場が続いたり、相場がより上がれば、相対的に資産価値は上がります。
ただし、それはここに限らず旧価格のマンション全てに言えることですけどね。

ここは資産価値や便利さより、環境による生活価値を何より求める人が買うべき場所。
興味のある人に不安感を抱かせるな！ではなく、それを現実として飲み込める方が買わないと、万が一本当に売るはめになったときに青ざめるのは本人ですから。

[599: 匿名さん]

>>598 匿名さん

検討している者ですが、ここはそんなに危険なマンションなのですか？

やはり、駅からの距離って不動産の価格を決めるうえで重要なのでしょうか？

先々、値下がりが予測されてしまうなら駅チカのマンションで考えた方が良いのですかね？

でも西葛西の駅チカは5,000万円以上しますよね。悩みます。

[600: 匿名さん]

>>599 匿名さん
一般的な話として、駅から遠いと資産価値は下がります。そのデメリットは、ローンの残債以下の値段しかつかない可能性があることです。販売手数料も払わないといけないですからね。

それに対し、このエリアの築浅は少ないから
資産価値は落ちないという見かたがあります。関係者は駅から遠くても希少価値があると言いたいのです。23区で新築で4000万台って今時あるの？と。

でも、その破格の値段で二年近く売れ残ってるんだよねという見方もあります。新築でそうなら、中古ではもっと下げざるを得ないよねと。

それをどうとらえるかは検討者次第です。どうしても買いたいなら、リスクが低いと思えばいいし、リスクが高いと感じるなら止めれば良いのです。

[601: 匿名さん]

今、この時期に買わなきゃいけない感じなのですかね？
現在は不動産、買い時だと思えないけど。

人それぞれの判断ですけどね。

[602: 匿名さん]

資産価値が気になるのであれば、駅近で+1000万円出せばよいのでは？

[603: 匿名さん]

資産価値を気にするならそもそも西葛西を選んじゃだめですよ。

[604: 匿名さん]

資産価値、資産価値言うなら豊洲のムダに高いマンションでも見に行けばいいと思う

[605: 匿名さん]

ここもムダに高いと思うけど。

[606: 匿名さん]

資産価値が低くても安いマンションならいいけど、ここはそこそこ高いから賛否両論なのでは。

[607: 匿名さん]

>>605 匿名さん

初めての参加です。宜しくお願いします。
ここのマンションの適正価格はどの位とお考えでしょうか？参考までにご教授下さい。

[608: 匿名さん]

>>607 匿名さん
今売れ残ってる住戸で4000万かな。

[609: 匿名さん]

>>608 匿名さん

ありがとうございます。
そうなると、450〜500万円、三井不動産の価格設定が高いということですね。
その4000万円の価格は魅力的だと私も賛同いたしますが、やはり仕入れの問題等で高くなってしまっているのでしょうね。
売値を下げると資産価値を下げることになるから現実的になかなか値引きが出来ない状態でなのでしょう。
あと半年で竣工2年になってしまいますね。
あと2戸ですし、夏には完売でしょうか！

[610: 匿名さん]

駅から遠いとは思いますが、慣れたらそんなもんかという距離だと思います。
資産価値だけで判断される方は購入されないマンションということだけだと思います。

[611: 匿名さん]

>>610 匿名さん

だから、資産価値や利便性は優先度が低く、緑のある環境を第一に考える人が検討するマンションなのです。ずっとそう言われてますよね。。。
そういう感性の方が買えば、徒歩16分も慣れるでしょうし、満足度も高いでしょうね。

資産価値も考えたいと言う人は避けたほうが無難でしょう。万人受けする立地ではないので、価値観の合う見込み客がピンポイントでアクセスしてくるのを待つことになり、流動性や価格維持は低めですから。

[612: 匿名さん]

資産価値を気にされる方は、駅から近いマンションを是非検討して下さい。
誰でも、駅が近い方が良いのはわかってますよね。
駅から近ければ近いほど価格が上がっていくのは常識。
西葛西ですら駅チカはココ+1,000万です。
お金がある方は駅チカで検討して将来含み益が出る事を楽しみにしながらマンションを所有するといいでしょう。

[613: 匿名さん]

資産価値のことばかりで参考にならないので、ここのいいところを教えてください。
やはり環境ですか？

[614: 匿名さん]

私も聞きたいですね。
どなたか是非良いところ教えてください。

[615: 匿名さん]

>>613 匿名さん

近隣に沢山の公園があるところ。
車通りが少ないところ。
小学校、中学校が近いところ。
繁華街ではないので静かなところ。
駅までの道の途中にマルエツ、セブンイレブンがあるところ。
西葛西駅にはお店がたくさんあるところ。
西葛西駅に駐輪場があり駅まで自転車通勤できるところ。
東西線が最寄り駅でメトロが使えアクセス便利なところ。
駐車場代が1.5〜1.8万と手頃なところ。
近くに臨海公園、臨海病院があるところ。
荒川の土手のサイクリング、ジョギングコースが近いところ。
居室がアウトフレームなところ。
ハイサッシ、連結サッシ採用なところ。
食器棚が付いてるところ。
バルコニーが広いところ。
フトンクローゼットがあるところ。
バルコニーが東向きなところ。
西葛西は大手町勤務会社員の賃貸需要があるところ。
規模が小さくてプライベート感があるところ。
海抜から3メートルあげた立地なところ。
居住者は電動自転車を貸してもらえるところ。
規模が小さいのでエレベーターもあまり待たないところ。
居住者の質が良いところ。

[616: 匿名さん]

あと、居室がワイドスパンで横幅が6.2メートルとれていてリビングや洋室にゆとりがあるところ。

[617: 匿名さん]

あと、全部屋パークビューで春には桜が咲くので、バルコニーからお花見できるところ。

目の前公園なので将来、建物が建つ可能性がひくいところ。

[618: 匿名さん]

>>617 匿名さん

勤務先から交通費として、西葛西駅までのバス定期代、約9千円を毎月もらえるところ。

[619: 匿名さん]

関係者の書き込みは参考になります。
歩けばバス代は着服できますから、ローン支払いにあてられますね！

[620: 匿名さん]

なんだ、良いところいっぱいあるじゃないですか。
ホントに駅から少し離れているだけですね。
住み替えリスクが低く、電車通勤でなければ問題ありませんね。

[621: 匿名さん]

>>620 匿名さん

良いところの追加です。
7階の共用廊下から東京の高層ビル群が見えて夜景綺麗なところ。また、天気が良くて空気が澄んでる日は富士山も見えるところ。
駅前に、コナミスポーツジムがあるところ。
イオンまで無料バスが出てるところ。
近隣のマンションは大手企業の社宅になっていて治安が良いところ。
ここのマンションは子育て世代の方が多いところ。
近隣の戸建て住宅も子育て世代の家族が多く住んでいて安心なところ。
駅まで公園道路なので緑が多く散歩感覚で行けるところ。

[622: 匿名さん]

>>621 匿名さん

江戸川区は競艇場のお陰で税収が潤っており、子育ての手当てが手厚く、手当ての質が東京23区No.1なところ。0歳の間も手当てが出ます。また私立幼稚園の月謝も上限が2万代というところも素敵です。

[623: 匿名さん]

あの～、江戸川区の魅力や西葛西駅前の魅力ではなく、このマンションのみのメリットでまとめてもらえませんか？
商業施設も周辺だけでお願いします。そうでなければ、どことマンションにもいえることですから。

[624: 匿名さん]

>>623 匿名さん

駅から離れることで価格が抑えられているところ。今出ている70平米以上の西葛西の物件の中では、一番か二番目に安いところ。この価格メリットが最大のメリット。

三井不動産のパークホームズブランドであるところ。

[625: 匿名さん]

最大のメリットは価格なんですね？元の駅遠相場より高くなったとは言え、相場高騰の中ではブランドもあるのに葛西では安い部類にはいる物件で、少し駅から遠いだけですと主張されている。てはなぜそんな魅力的な物件が相場が上がり続けるなか売れ残りで販売を続けるのか。

徒歩16分で少し駅から遠い程度、商業施設が周りになく不便な代わりに落ち着いている、そこを評価するのではなく、マイナスに思う検討者が大半だからでしょう。

営業さんのセールストーク、住民のかたのフォロー、掲示板のポジネガの書き込みはおいといて、そんな魅力的な物件が建ってからそろそろ二年になるのにまだ販売していると言うのは事実としてあります。それをどう見るか。

過去に散々言われてるように、ここは買い手を選ぶマンションでしょう。過去の相場を知る人には割高に見えるが、これから検討する人には庶民でも何とか買える額というのを魅力に感じる人。かつ一般的なセオリーとして安くても駅遠立地はなるべく避けるべきという常識より、環境を最優先する人。そういう少ない層がターゲットでしょう。なので、資産価値が低そうと言われるのでしょう。

誉める人が言うように、ここしか買えない、買いたいなら買えば良いし、もっと高い駅近を選ぶなら選べばよいのです。資産価値のリスクは、売る貸すしない限り顕在化しないんですから、そこのリスクヘッジをどうみるかです。

目の前の静かな環境の生活価値を選ぶのか、将来のリスクに備え資産価値を選ぶのかですね。

[626: 匿名さん]

子育て世代が多いということは　足音の騒音リスクも高いのでしょうか？

[627: 匿名さん]

それはあるかもしれませんが、ある程度はしょうがないのでは。

ただし、静かな環境であればあるほど、少しの足音や物音でも過剰な騒音と感じるらしいので、音に敏感な人はある程度は覚悟した方が良いかも。

騒音は人それぞれなので難しいでしょう。

[628: 匿名さん]

いいところたくさんあるじゃないですか。
資産価値低いとか、あまりあてになりませんね

[629: 匿名さん]

>>625

長い。。

[630: 匿名さん]

>>628 匿名さん

いいところたくさんあるから資産価値も悪くないではなく、立地の面からは資産価値は低いです。環境よりも駅距離の方が資産価値として圧倒的に評価されるから。

その駅距離の大きなマイナスと、他のプラスを比較し、このエリアの過去の相場以上の価格で買う価値があると思った少数の人が買ってるのが現状ですから。

もっと安ければ、もっと早く完売したと思いますよ。その分資産価値が釣り合うから。

[631: 匿名さん]

また資産価値のことがぶり返してきましたね。
もうわかりましたからいいですって。

[632: 匿名さん]

>>631 匿名さん

ぶり返したのは628だよね。
関係者が資産価値は低くないと無理に誉めるのはもういいですって。
それがなければ、話がぶり返すきっかけにはならないと思うけど。

[633: 匿名さん]

>>630 匿名さん

「このエリアの過去の相場」ってどれ位なのでしょうか？
そして「資産価値が釣り合う価格」はどの位とお考えでしょうか？

[634: 匿名さん]

資産価値が低くたって、他にいいところがあれば問題ないと思いまーす。
625や630のようになぜそんなにムキになって語るのかよくわかりませーん。

[635: 匿名さん]

スレも心も荒れ模様です。

[636: 匿名さん]

>>634 匿名さん

問題ないと思いますよ。
逆に、なぜムキになって資産価値はあると言い張る人がいるのかわかりませーん。

[637: マンコミュファンさん]

やっと完売です！

スーモの広告掲載が落ちました。

皆さん、お疲れ様でした！

[638: 匿名さん]

公式ホームページではまだ完売になっていないけど。。。

更新日も２３日ですがされているのかな？
やはり業者の方だったのかな？

[639: 匿名さん]

公式ホームページの物件概要は7月24日更新で2戸販売中。
sumo掲載は費用が高いので、経費削減で終了したのかな？
もしくは、別エリアからの流入がこれ以上見込めず、広告効果がないのかも。

地元向けに特別商談会で広告まいて、ざくっと数百万引けばすぐ売れると思うけど。
ここを希望するターゲットは地縁者と思うので、安くなれば買いたい人はいるのでは？

[640: 匿名さん]

今残ってるのは、404号室と704号室ですかね。

[641: 匿名さん]

価格表のUPありがとうございます！！
今残っているおは640さんが書かれているとおりかもしれないですね。

もう本当に最後の最後なんですが、ここからが難しくなってくるのかしら。
値下げするならば、一度来た人に連絡をして値下げするんです、みたいに言えば
けっこうそれで反応はありそうだけれど。
SUUMOやめてしまったのは他の手段があるからなのかと思いました。

[642: 匿名さん]

HOMESに掲載中のようですよ
残りは404のみっぽいですが…。

[643: マンコミュファンさん]

>>642 匿名さん

ホームズに1部屋のみ掲載してますね。
検討されてる方は早い者勝ちですよ！
完売御礼も間近ですね！

[644: 匿名さん]

>>643 マンコミュファンさん

関係者の応援もあと一息ですね！

[645: 匿名]

早い者勝ち？
残り物でしょ

[646: 匿名さん]

先日、全て申込が入ったと言われました。。。
残りの1戸もローンが通れば完売ではないでしょうか。

[647: 匿名さん]

いくら値下げしたのかな。
そのうち中古が出そうですね。

[648: 匿名さん]

>>645 匿名さん

ディスカウントしたから早い者勝ちと表現したのでは。

[649: 匿名さん]

>>646 匿名さん

今日は土曜日なのにエントランスに看板が置いてなかったですね。やはり完売でしょうか。
最後は意外と早かったですね。
なんだかんだ良いマンションですもんね。
完売おめでとうございます！
営業の方、長い間お疲れ様でした！

[650: 匿名さん]

全戸申込御礼になっていました。完売というより、ここからキャンセル待ちが出るので「申込御礼」なんでしょうね。

最後の方は値下げもあったみたいですが、完売してほっとしましたね。お疲れさまでした。