パークホームズ西葛西清新町

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1205/

＜全体概要＞
所在＝東京都江戸川区清新町2-3-4
交通＝東京メトロ東西線西葛西駅徒歩16分、京葉線葛西臨海公園駅徒歩22分
総戸数＝45戸
間取り＝3LDK～4LDK、70.41～86.07m2
入居＝2015年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[401: 匿名さん]

>>400
そうです。
先着順の7部屋の中に6000万の部屋がありましたが、それがなくなり、かつ先着順の戸数は7戸のままです。
6000万の部屋のかわりに別の部屋が掲載されてます。
。

[402: 匿名さん]

皆さんのレスを読ませていただいて、なるほどなと思う反面、
マンションてわからないなとも思いました。
ターゲットはとても限られてくるようですし、
駅も近くないのに価格は安くはない。しかも王様部屋が売れている。
どんな家族がここを選んで、どんな暮らしをされるのか、
なんだか興味がわいてきます。
でも意外と16分くらい歩いてしまう普通の家族が暮らしたりするのかな
とも思ったり。

[403: 匿名さん]

もしかしたら、地元の人とかになるのかもしれないです。
家を買い替えしないといけないけど、知らない土地には行きたくないという人は
この近辺でさがすのではないでしょうか？
すごく限られますけど。

[404: 匿名]

ここ、物件自体はそこまで悪くないけど営業の女性がひたすら不快でした。
他のマンション(レジデントプレイスなど)を悪く言いすぎ。
あちらのマンションもいいですが、こちらはここが優れています！というような売り込み方なら聞いてて納得したのに、「向こうは駅近くだからうるさいですよ〜？」だの「あっちはお部屋が狭いですよね〜」だの。
終始イライラしました。営業さんの重要さを思い知った日。

[405: 購入経験者さん]

あまり売れ行きは良くないようですね。
前から気にはなっていて見ていますが。。。
駅徒歩16分は、何か決め手が無いと流石に厳しいです。
値段も相対的にまだ割安感も無いですし。
周辺は割りと整備されていて綺麗ですが、日々の生活もありますから。
永住するならまだ有りかもしれませんが、後々住み替えするなら、駅遠はやはり不利です。
地盤にもちょっと不安残るので、ここは思い切った値引きとか欲しいところです。

[406: 匿名さん]

現時点の価格表

物件概要には載せずに結構売ってたみたい。

[407: 匿名さん]

>>406
その割には、明かりついてないお宅が結構あるんだけどなあ？
まあ分譲済みの広告打ってるし、大手が偽装することはないと思うんだけど、気になる！

[408: 匿名さん]

なぜ竣工、入居もしてるのに 小出しに販売するのですか?
あと半年もしたら中古となってしまうのに。

[409: 匿名さん]

>406さん
価格表のアップをありがとうございます。
23日の時点で11戸が残っていたようですが、さきほど公式HPを見に行ったところ先着順が7戸販売されていました。

モデルルームではよくある話かもしれませんが、公式を見てから見学に出かけると、「こちらもオススメです」などと全くノーチェックの部屋が出てきたりします（汗）

[410: 匿名さん]

>>409
ホームページ載ってる先着順は売り出し中の部屋だけてすね。
未売り出し分は含みません。

[411: 匿名]

>>404
自分も別のマンションギャラリーで同じような経験があります。
あまり売れない要因のひとつかも知れないですね。
ちなみにレジデントプレイスは残り一部屋で完売のようです。

[412: 匿名さん]

即入居でき実物で確認できるという点はいいですね。あちこち見てみたい気もしますが迷っているうちに売れてしまいそう。自動車が通らない遊歩道があり毎朝のジョギングにはいいコースです。

[413: 匿名さん]

こちらの物件では、既成杭１６本を使用しており、
５２メートル下の支持層まで既成杭を打ち込んでいるようですが、
調査は終わったのでしょうか。

三井住友建設は、横浜と同じように旭化成建材を使っていたのでしょうか。

地盤の調査記録と杭打ちの記録はちゃんと残っていたのでしょうか。

気になりますね。。。

[414: 匿名さん]

パークハウスlala横浜の既製杭の偽装問題で、今後はうまくいけば費用は安価だが、万が一のやり直しにはコストと期間のかかる既製杭を用いるマンションはなくなっていくかも知れませんね。
ある意味既製杭の末期に建てられたレアなマンションになるかも。
それで価値が上がるわけでは無いですが。

[415: 匿名さん]

こちらの既成杭は結局アウトだったのてしょうか？

[416: 匿名さん]

特になんの話も出てきていないですし、
スケジュールが遅れるというはなしもないですのでだいじょうぶだったのでは？
デベ側も今だったら「ここはきちんとチェックしているし、だいじょうぶでしたよ」的なアピールもあるんじゃないかと。
返って今ならば、というのがあると思います。

[417: 匿名さん]

今は先着順で６戸販売されています。
もう住んでいる方も多いと思うのですが
周辺の雰囲気とかどんな感じかお聞き出来たら嬉しいです。

[418: 匿名さん]

物件概要見たら価格も出ていたんですね。
4448万円（1戸）～5148万円（1戸）
ということでした。

入居者の方のお話、できたら聞きたいのは同感です。
でもバタバタしていてお忙しい時なのかな。

今は3タイプの間取りがモデルルームとして見られるそうなので、
そこで確認してみるしかないかも。

[419: 匿名さん]

ここは東西線と京葉線を両方使えるのがいいですね

[420: 匿名さん]

>>419
どっちもかなりの距離ですけど、２駅使えるメリットって言ってもいんですかね？
自転車なら、葛西西葛西駅付近からでも京葉線はたいして変わらない気が、、、

[421: 匿名さん]

>>419
東京メトロ東西線「西葛西」駅徒歩１６分
JR京葉線「葛西臨海公園」駅徒歩２２分

[422: 匿名さん]

もう１６分も２２分も同じに感じてしまうでしょう。
１０分なら、まあまあなところだけど、１５分を超えると
遠く感じてしまい、２０分になると、バスに乗りたくなってしまう。
徒歩２０分の距離でバスの利用は、贅沢ですかね。

[423: 匿名さん]

バス停も遠いしね。
それなら駅まで歩いちゃおうってなるのかな。

自転車だとそんなに遠いと感じないのかな？
でも自転車置き場がちょっと残念。
風がある時の雨だと自転車びしょ濡れなんでしょうね。

[424: 匿名さん]

2駅利用可能と言ってもどちらも距離がありますし、頼りのバスもバス停が遠いとは。
自転車はフラットな道路で約6分だそうですが、肝心の駐輪場に屋根がないんですか？
アクセスがよくないなら少しでも快適になるよう努力していただきたかったと感じます。

[425: 匿名さん]

＞＞４２４
屋根はありますけど　なんて言っていいのか。
団地にあるようなと思っていただけるとわかりやすいのかな。

[426: 匿名さん]

価格表のまとめ。
王様部屋の　86G　だけ坪300万円と飛び抜けてますね。
最近その王様部屋がまたホームページの間取りに載っています。
やはり売れてなかったので隠していたんでしょうか。

[427: 匿名さん]

＞＞４２６
価格が載っている部屋は売れてないのですか？

[428: 匿名さん]

いつの段階の価格表なのかはわかりませんが、掲載されているということはその物件は販売されているのではないかと思います。
でもこんなにあるということは、
もっと前段階の価格表なのではないかしら、と。
掲載していただいてとてもありがたいです。
ありがとうございます！！

[429: 匿名さん]

バス停が遠いとなると、通勤族だと交通の面がネックになってきますね。
毎日のことなのでやはり大変かな。
販売価格もそこまで安くないですね。
知人が住んでいますが駅から遠いですけど自営だから問題ないし。

[430: 匿名さん]

>>425
波状になった鉄板（？）が付いてたりするものなんでしょうか。
何となく想像できますが。強い雨でも横から入り込んだりしないよう、
大きめの屋根だと良いんですがね。

価格表見ました。中部屋はお買い得で良かったかも。
今は6戸販売中らしいので空いてる部屋がどの部屋か気になります。
価格の変動はないんでしょうか。

[431: 匿名さん]

価格の変動ってその売っている期の中で、ということでしょうか？
それは流石に無いんじゃないかしら。
ただ、販売期が変わった時、基準の価格的なものは変わる可能性はあるかもしれませんが…。
ここは交通面のデメリットも含んでいるので、
値上がる方向っていうのはあまりなさそうに思いますがどうでしょう。

[432: 匿名さん]

今、ホームページには4448万円の3LDK物件があるようですよね。70.41㎡です。駅徒歩16分てどうなんでしょう？自転車で駅まで行き、そこから電車の人が多いのでしょうか。

[433: 周辺住民さん]

ここ、まだ売ってたんですか?
他にもまだ売れ残ってるマンションはあるみたいですが。
葛西、西葛西は、レジプレの大規模マンションで、だいぶ需要が満たされたのと、割高感、アベノミクス減速で、特に厳しいのでしょうね。最近の低金利も借り換えがまだまだ多いみたいですし。

[434: 買い換え検討中]

このマンションは、ごっつ不便やで。
買うの考えてしまう。

[435: 匿名さん]

>>434
駅、徒歩16分ですからね。大人の足だと20分くらいは見ておいた方がいいということですよね。駅まで歩いていくなら、ウォーキングシューズがあった方がいいかも。晴れた日は自転車で行くとか？

住環境はいいので、通勤だけです。子供が通学するなら電車の駅までのアクセスも考えないとです・・・。

[436: 匿名さん]

ここって、一階だけは天井高2700mmの仕様だったんですね。
今時だとそこまでの高さはなかなか無いので、かいほうかんがあるんでしょうね。

[437: 匿名さん]

ここって、建ってから一年以上たってるので新古マンションですよね？

[438: 匿名さん]

>>435
20分もかかるわけないでしょ(笑)
大人なら12、3分ですよ。

[439: 匿名さん]

んー、人によるのではないでしょうか。
１分間に８０メートル以上の速度で、信号などにも引っかからずに歩くことができればということならば
可能なのかなぁ。
１６分という表示ならば、
それよりもかかる人のほうが割合では大きいのはないかなと思います。

[440: 匿名さん]

いくら12分で歩けると言っても表記が16分じゃ誰が見ても遠いと感じる。
だから売れないんでしよ。

[441: 匿名さん]

>>440
もうほとんど売れてるでしょ(笑)
残りわずかだから欲しいなら急ぎましょう。

[442: 匿名さん]

完成から1年以上経っても6戸も残っているからね。
不人気なのは否めないかな。

[443: 匿名さん]

6/200とかならまだしも、 6/45と１割以上が残ってるからね。

また、三井住友建設で例の杭打ち問題とかもあったから、三井物件と言えどもイメージは悪い。

でも、1～2年売り続ければ、駅から遠くても不便でも静かな場所を希望する人はたまにはいるから、売れるんじゃない？

もちろん駅近には競合がチョイチョイ現れて、そっちを検討する客の方が遥かに多いとは思うけど。

[444: 匿名さん]

>>438
まぁ、自分が購入したマンションだから良く言いたいのだろうけど不人気物件っていうことは紛れもない事実ですね。
あとは値下げでどうにか売り切るしかないのかなぁ。

[445: 匿名さん]

中国人問題や不法駐輪問題に悩まされている某大規模マンション×２よりマシだと思います(笑)

[447: 匿名さん]

>>445
その問題マンションの中古と、こちらの新築はどちらが好まれるか、資産価値が高いかってことですよね。
一般的には、残念ながら前者だと思いますが。。。

[448: 匿名さん]

>>447
モラルはさておき、規模による維持費のコストメリットと駅距離で資産性はたかそうだからね。
モラル云々はどこの大規模でもあるから、致命的なデメリットではないし。

奥まって静かに暮らしたいならこちらもアリだけど、需要の絶対数が駅近よりすくないからなあ。

[449: 匿名さん]

いやぁモラルをさておいちゃあいけません。
大規模でも上手く回るところもありますが、西葛西の二件は荒れている部類でょう。

[450: 匿名さん]

６戸、今販売しているのですか？
割合としては高いですよね。
純粋に駅までの距離が問題なんだと思います。
電車通勤を毎日する人だと厳しいなぁと思いますし。
そうじゃなく、のんびり暮らしたいという人をのんびり見つける販売だとしたらいいのかも。

[451: 入居済み住民さん]

清新一中の学区だったら不動産価値は下がりにくいのですか？

[452: 匿名さん]

清新一中の学区でも売れてないからね。

[453: 匿名さん]

>>442

そうですね。
一年以上経つと「新築」って広告出来ないはずですよね。笑
三井のブランドマンションなのに大苦戦ですね。
価格設定が高すぎたのが原因ですね。
既に入居が始まっているマンションを買う人いるのかな？
完全に売れ残りの在庫ですよねー。笑

[454: 匿名さん]

江戸川区の徒歩16分の物件に4,500万もの大金つぎ込むなんて、皆さん、太っ腹ですな！
ここの相場は3,800万だよ。笑

[455: 匿名さん]

先着順5戸になっています。少し売れたのかな。

値段が少々強気すぎた面もあるかと思いますが、買って住まわれている方もおられるので
この辺りの魅力というのがあるのでしょうか。
学区が良いというお話しですので、学区目当ての方も少なからずいらっしゃった？

この後はもう、学校は新学期が始まって久しいですし、学区狙いでと言うのはしばらく出てこないでしょう。
あとはどの程度のサービスがあるかがポイント？

[456: 匿名さん]

西葛西の土地柄にブランドマンションがはまらなかっただけだと思います。質より安さに魅力を感じる人が多い地域なのかなと。
ここを買った人は間違った選択はしていませんよ。

[457: 匿名]

こちらのマンションは清新一中の学区ではありませんので、
住人の方は中学受験を考慮されている方も多いような気がします。

[458: 匿名さん]

>>456
購入者の方ですかね。

質より安さなのではなく、単純に駅から遠いのにそこそこ高い、その一点につきますよ。一般的にはブランドと質のみではなく、駅距離も重要なファクターなのでね。あとは三井住友建設もマイナスかも？

ここが、最低でも駅徒歩10分以内なら、もっと高くても完売してますよ。それぐらい駅距離は重視されてますから。

駅から遠くて不便でも、環境とブランド、それと駅近と比較すれば相対的に安い、をメリットとして選ぶひとはある程度はいるでしょうが、少数派ってことです。

しかも、そこそこ高いので、より検討者が絞られます。

ここを買ったひとは、確かに間違った選択はしてないですよね。万が一資産価値が落ちても良いと納得して買ったんだろうから。

[460: 匿名さん]

>>459
それは絶対戸数が多く、書き込む方も多いからでしょう。
こちらは検討スレだし、住人はほとんど居ないんじゃ？

[461: 口コミ知りたいさん]

>>459

住民の方か販売の関係者でしょうか？
マンションの目的は、完売ではないって、ずっと売れ残ってても良いってことですか？

投資でなく実需でも、人気のある物件は早期に売れますよ。ここの人気が、立地、物件内容と価格を比較検討して、一年以上売れ残る程度ってだけなのでは？

商品が売れるのが目的ではないって、売れてない言い訳で初めて聞きました。

[462: 匿名さん]

>>461
極端な解釈ですね(笑)
完売をゴールにしてるのはデベでしょう。
住人にとってはその先の生活のほうが重要なわけです。

そういう意味で、最近出来た西葛西の大規模マンション二件は及第点に達していないように見えますよ。
駅徒歩10分以内ですし完売もしていますが、快適に生活出来ないマンションは願い下げです。

あと、住民認定とか営業認定は無意味ですからやめたほうが良いですよ(笑)

[463: 匿名さん]

>>462

必死に擁護するからそのように見えるよね。難解な解釈ではなく、あなたの文章が分かりにくいんだと思うよ。
売れないことと、住民の生活の関連性がよくわからないよね。
誰が読んでもわかるように、もっと噛み砕いて説明してほしいな。はぐらかさずに。

[464: 匿名]

横からスミマセン、
こちらのマンションの住環境に満足された方だけ、購入されたらいいという、そいう意見ではないでしょうか。

類は友を呼ぶ、です。

[465: 匿名さん]

>>463
難解な解釈って何ですか(笑)
申し訳ないのですが読解力をみがいてから出直してください。

[466: 周辺住民さん]

>>462 匿名さん
ご自身が購入したマンションを擁護するのは
わかりますが他のマンションを貶すのはやめましょう。

[467: 匿名さん]

>>466
お言葉ですが購入者認定のような発言こそ控えたほうが懸命です。幼稚に見えますよ(笑)

[468: 匿名]

>>467 匿名さん
何がいちいち可笑しいのかわかりませんが、あなたの文章も充分幼稚ですよ。（笑）

[469: ご近所さん]

まぁどちらにしてもこの物件はさほど魅力はない。
ただし、割引されてるならいいかもね。

[470: 匿名さん]

>>468
イライラしたら負けですよ(笑)
幼稚なもの同士なかよくやっていきましょう(笑)

[471: 匿名さん]

少し前のチラシ広告では、三井の同じような物件（緑があるが駅から遠い）として、パークホームズ杉並善福寺川緑地がセットでPRされていましたね。どちらも完成後もなかなか売れていないみたいです。少なくとも、それは事実でしょう。
それから判断すると、一般的な資産価値は低いでしょう。つまり、売ったときの価格から価格を維持してすぐ中古の買い手が見つかるか、賃貸で賃料を高く長く維持できかつすぐ借り手が見つかるかということですね。それは立地に依存していて、価格設定に対する人気度は売れ行きで判断できます。

[472: 匿名さん]

買った人は環境重視で資産価値、つまり売れ行きは気にしない人なんでしょうから、完売は重要なことではないのでしょう。ですので、何とか新築ブランドマンションが買えるから買おうというのは危険で、ここの環境が何より優先の方が買うのが無難でしょう。
もちろん、何年も残って大幅値下げされるならば、値下げされた部屋の資産価値は高まるので、予算が足りるならどこでもいいと言う人が買ってもリスクは低いでしょうね。

[473: 匿名さん]

>>472
資産価値とか入居後の穏やかな生活を考えたら、結局西葛西なんかでマンション買うもんじゃないってことですよね。

[474: マンション比較中さん]

>>473 匿名さん

こんなところを彷徨いている僕達の現実は、口ばっかりなんだよね。
この土地、この物件を検討したい人に申し訳ないよ。
ここが良いかどうかは現地で判断できるよ。

[475: 匿名さん]

>>474

環境とブランド重視で、現地見て気に入って、欠点に目をつぶれて、この金額出して良いなら、買ってもいいと思いますよ。

そこは個人の判断ですから。

[476: 匿名さん]

ここ２年ぐらいのマンション価格は異常ですよね。
葛西や西葛西でマンション購入する唯一にして最大のメリットは安さです。
市場全体が底上げしているとはいえ、今？、西葛西で？、と自問する姿勢は必要ですね。

[477: 匿名さん]

>>476
どうしても今西葛西でブランド新築買いたい人限定ですかね。

一昔前の駅近と同等なので、買うには気合いがいるかも。

[478: 匿名さん]

自分が購入したマンション、いつまでも売れ残っているのは嫌だな。

[479: 匿名さん]

>>478
売れ残るのも嫌だし、入居後にモラルハザードで苦しむのも嫌ですね。
そうなると、やはり西葛西でマンション買うもんじゃないという結論ですかね(笑)

[480: 匿名]

西葛西と清新町・・・近いですが、環境に恵まれています。お子さんいる家庭なら住んでみて本当に実感されると思います。

[481: 匿名さん]

緑に囲まれて静かな環境なんでしょうけど、、、それに高いお金を払う価値が見いだせるかですよね。
セオリーでは駅から遠い物件は環境と安さが売りなので、この価格を安い！と感じる人でないと。

[482: 住人さん]

住人です。
以前違う場所で購入後、売却しこちらを購入しました。とてもいいマンションだと思います。

特に環境です。緑も多く公園もたくさんあり子供がいる家庭にはとてもよいです。

駅からは遠いですが、自転車や車があれば気になりません。
郊外のような生活が苦でなければ問題ないと思います。
駅近をご希望なら合わないでしょう。

資産価値うんぬん言われてる人がいますが、そんなに気になることですかね？
投資目的であれば確かに資産価値は気になるでしょうね。であれば買わなければいいと思います。

周辺住人の方もフレンドリーでいい方が多いです。
日々忙しく仕事などで過ごす中、休日をとてもリラックスできる環境が整ってます。
地元民でもなんでもありませんが、自信をもってお勧めですね。

先日も新たに入居去れたご家族がいました。
ご検討されてる方がいらっしゃれば、ゴタゴタ書き込んでいる方に惑わされぬようにしてくださいね。

[483: 坪単価比較中さん]

>>482 住人さん

駅からの道は公園を通る道ですか？

[484: 住人さん]

>>483 坪単価比較中さん

球場の横を通る緑道のことでしょうか？
色々なルートがあると思いますが、だいたい緑道を使っています。

[485: 匿名さん]

>>482 住人さん

ゴタゴタ言う人に惑わされずにというか、環境にこの価格出せますかというだけですね。

資産価値は投資家のためではなく、万が一売ったり貸したりしなければならなくなったとき、最悪でもローン残債割れにならないようにという、一般的な話です。先行き不安定な世の中ですから。価格が高いほど、リスクは高まります。そんなの気にしない資産家なら問題ないけど。

まあ住民の方はとにかく環境最優先の価値観だと思うので、同様の価値観でとりあえずローン払えるなら思いきって買えばいんじゃないですか？

資産価値のリスクは不確定要素なので、起こったらしょうがないと割りきれば良いのですよ。

[486: 住人さん]

>>485 匿名さん

はい、そうだと思います。
おっしゃる通りかと思いますよ。

おっしゃるリスクはわかった上で価値を見いだしたので購入してます。

[487: 匿名さん]

洪水ハザードマップなんかも見てみると良いですね。
駅の近さだけではマンションの価値は測れません。

[488: 住人さん]

>>487 匿名さん

ハザードマップですね。
この辺りは西葛西駅付近より意外と安全区域ですね。
とは言いましても海沿いの埋め立て地ですからね。
ご検討の方は、そのへんも十分見て頂ければと思います。

私はハザードマップなども確認して購入してます。
駅近、安全万全、環境。。。などすべての条件が揃ったらそれこそ高くて買えませんので。
個人的にはいい買い物だと思っております。

[489: 検討中です]

>>488 住人さん

参考になる情報ありがとうございます！
マイナスなことを言う方もいるようですが、実際に購入されてお住まいの方の意見を参考にさせていただきます！

[490: ぜひぜひ]

買ってあげて下さい。

[491: 匿名さん]

ここは値引き交渉はできるのでしょうか？
出来るならどの位でしょうか？
少し予算オーバーなので価格次第では検討したいです。

[492: 住人さん]

>>491 匿名さん

営業さんにもよると思いますが、私の場合は頑張ってくれましたよ。
新規発売から時間もたってますし、さらに頑張ってくれるのではないでしょうか。

[493: 匿名さん]

>>492 住人さん

３本～５本位頑張ってくれるならまあまあかな。ても、掲示板の書き込みを期待していくと、けんもほろろに冷たい対応されることもあるしなあ。まあ実際に行ってみて交渉してみないと分からんね。

[494: 匿名さん]

>>493 匿名さん

スミマセン。3本〜5本とは、どのような意味でしょうか？

[495: マンション比較中さん]

一本100万？

[496: 匿名さん]

>>495 マンション比較中さん

えっ！？
ってことは最大500万ってことでしょうか！？
そんなに出来るのなら前向きに検討したいです！

[497: 匿名さん]

以前見に行ったことがあります。
まだ売れ残ってたんですね…。
ただ、部屋の中に柱や梁の出っ張りがまったくなく、さすが三井だと思いました。
あと清新町全体が3ｍ程まわりの地区よりもかさ上げされていることを知り、
心が非常に動かされましたが、何しろ規制地区??のせいかまわりにお店がまったくなく、
コンビニを常用している我が家としては、結局スルーしました。

[498: 匿名さん]

>>497 匿名さん

スミマセン！
かさ上げされているとはどういうことでしょうか？

[499: 匿名さん]

>>497 匿名さん

外廊下側もアウトフレームだよね。
駅近だと三井だろうが三菱だろうが土地が高いので建築費にお金かけてそこまではしない。
駅遠だから、少しでも付加価値を高めようということだね。
その分価格は上がるけど、戸数も少ないし何とか売れる価格との判断なのでしょう。

[500: 匿名さん]

ここ安いね。場所が場所だけにだけど。通勤がない世帯だったらお得だね。4000万円台で70平米以上の23区内マンションなんてあんまり選択肢ないからね。