パークホームズ西葛西清新町

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1205/

＜全体概要＞
所在＝東京都江戸川区清新町2-3-4
交通＝東京メトロ東西線西葛西駅徒歩16分、京葉線葛西臨海公園駅徒歩22分
総戸数＝45戸
間取り＝3LDK～4LDK、70.41～86.07m2
入居＝2015年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[351: 匿名さん]

>343さん
万が一液状化が起こるような地震があれば、
このマンションだけでなく周辺も同じような
状況に陥るでしょうから水運びはここに限っての
話ではないと思います。
その為、普段からマンション内で助け合える
環境づくりをし、コミュニティのあるマンションを
目指すことが重要になってくるように思います。

[352: 匿名]

この物件について「ない」と指摘されている方がいらっしゃいますが、「あり」と評価した物件はとこですか？

実は、それが「ない」のでは？

[353: 匿名さん]

>>352
うまいっ！

[354: 匿名さん]

>>353
うまくない！

[355: 匿名さん]

こちらのマンションは完売まで苦労する気がします。
側を通ったのですが、駐車場の空きがほとんどないように見えました。
45戸に対して駐車場15戸分と、 条令で定める最低限の台数分しか確保してないようですね。
駅から遠い物件を選ぶご家庭は車をメインの足にする印象があるのですが、そういう方は選び辛いかなあと思います。

すこし離れた場所に大規模立体駐車場はありますが、ちょっとめんどくさいかな。
この立地なら、自走式の立体駐車場として倍ぐらいの台数確保してもよかったのになあと思います。

[356: 匿名さん]

先着順が1戸減って5戸になりましたね。

第1期からの売り出し累計は1期20戸、2期6+1+1+1+2=11戸で合計31戸、先着順が5戸なので、差し引きで現時点で契約済みは26戸/45戸ですね。

[357: 匿名さん]

>>356
順調に進んでるんですね。

[358: 匿名さん]

>>357
順調？
どこが？
すでに竣工してるのに？

[359: 匿名さん]

>>358
このご時世ですからね。竣工前に完売するほうが珍しいですよ。

[360: 匿名さん]

過去の販売状況を紐解くと、、、

昨年夏あたりから販売活動が本格化
昨年12月に竣工
今年3月までに初期需要で24戸/45戸の成約
4月～6月上旬で追加で2戸の成約
本日時点で先着順が5戸、未販売が14戸ってところ

このご時世では上記のペースなら順調なんですね！
そんな良いペースなら、駐車場の空き無しでも残り19戸は順調に捌けるんでしょうね、きっと！

[361: 匿名]

>>359

そうだと思います。
今の相場感を感じることは大事ですよね。

竣工の時期がどうのこうのは関係ないでしょ。

[362: 匿名さん]

住人の方でしょうか？

今の相場感云々の意味がよくわからないのですが。

いずれにせよ、順調かどうかは今後の販売ペースが語ってくれるでしょう。

売れる売れないを語り合うのが楽しい人々には申し訳ないけど、数字は嘘をつけませんから。

[363: 匿名さん]

>>361
竣工後、半年も経ってるんですから残り戸数から誰が見ても売れてないと思いますよね。
それを順調と言うんだから。
この販売ペースでいくと完売前に新築ではなくなりますし。

[364: 匿名さん]

以前モデルルームに行ったりもしたけれど、物件自体はそこまで悪くはない。
しかし営業があまりにも酷くて、候補から外したくらいだった。売りたいのは分かるし必死になるのは仕方ないが、他のライバル物件を悪く言いすぎ、答えを急かしすぎで無いなと思ってしまいました。
住んでしまえば営業なんて関係ないんだけど、それでも大きな買い物だし気持ちよく買いたいよね。

[365: 匿名さん]

まとめると、超人気物件とは言えないけど優良物件ってところかな

[366: 匿名さん]

>>365
部屋はハイサッシやアウトフレーム、収納充実と結構いいけど、駅から遠いのに以外と高いのがネックで、売れ行きから見ると現状では不人気物件ってところかな。

今後の展開としては以下のどれになるのでしょうかね？

1.相場高騰で選択肢の無くなった検討者が妥協して流れてきて売れ始める。
2.売れ行きは鈍いままだけど、相場のさらなる高騰を見込んだすみふ商法で値下げせずに１～2年引っ張り完売を目指す。
3.人件費との兼ね合いで損益分岐点に来たら、諸費用サービスなどを皮切りに実質値下げを開始していく。ただ、最大手だし、さすがに今の時点で価格改定は出来ないだろうけど。

たくさん残ってたレジデントプレイスは、ここより駅近なので相場高騰の煽りでどんどん売れている。環境を謳う駅遠より駅近のほうが好まれているのはハッキリしている。

地縁需要が一巡した今、それ以外の客にどう売っていくかの手腕が試される。ガーデンズ位気合い入れてバックカウンターとか天然石とか標準設備で高級感出せば良かったかもね。

[367: 匿名さん]

この売れ行きのままでは、そこそこ人気という事にしたくても無理があるかなあ。
そう言わざるを得ないのかもしれないけれど。

[368: 匿名さん]

>>366
高級感出せばってのは、今の価格でガーデンズ並みの標準設備だったならってことです。

[369: 匿名]

販売側はさほど焦っていないのでは？
今後の新築物件は当面値上がり必至だから。

[370: 匿名さん]

では焦ってるのは入居者かな？
でも売主は売れるまで管理費、修繕積立金を払い続けるのでは？

[371: 匿名さん]

エリア競合のレジデントが完売して流れてくるのを待ってるんでしょうかね。
どうしてもこの時期に西葛西でマンション買いたい、駅から遠く駐車場の空きがない程度は我慢できる、という客が潜在的にどれだけいるかですね。

[372: 匿名さん]

ここを長谷工物件と同列に扱って欲しくないと思ってるかもね。

[373: 匿名さん]

地元への広告持参者限定で、モデルルーム仕様の食器棚を無償でプレゼントとありました。
そろそろ焦りだしたんですかね。
この流れからいくと、値引きがわりにオプション100万分プレゼントとか始まるのかな？

[374: 匿名さん]

>>370
人件費もかかるからね～

[375: 匿名さん]

管理費、修繕費は月2万程度。
100万値引くことを考えたら4年待てます。
人件費は全部売れなきゃ結局かかりますので、残りが多い状況と物件価格の上昇傾向を踏まえると、まだ値引きしないと予想。
まずは食器棚のオプションぐらいですかね。

[376: 匿名さん]

先着順が元に戻って1戸増えて6戸になりましたね。2期6次の売り出しは公示されてないですが、大手が公示なしに売り出すことはないと思います。でも竣工後に契約してキャンセルってあるのでしょうか？


第1期からの売り出し累計は1期20戸、2期6+1+1+1+2=11戸で合計31戸、先着順が6戸なので、差し引きで現時点で契約済みは25戸/45戸ですね。

[377: 匿名さん]

>>376
この段階ですでに５割強とは頼もしい数字ですね。

[378: 匿名さん]

>>377
竣工後半年で五割強。
それを良いペースと見る人もいる。
世の中は色んな意見がありますね。

入居者のために、一年でも二年でも値下げせずに人張り付けて頑張って頂きたい。

[379: 匿名さん]

モデルルーム仕様の食器棚はＨＰでは確認する事できないみたいです。
まだしばらく待ってみて、購入希望の人が現れなかったら、サービスが色々と増えるのかもしれません。
値引きとなってくると、まだもう少し時間がかかりそうな気はします。

[380: 匿名さん]

やっぱり、ここは駐車場の空きが無いのが致命的と思うよ。
普通は駅から遠いマンションは駐車場を多目に確保するものだけど、ここは環境のよさアピールだけで十分と勘違いして最低限の台数にしたのが誤算だね。

そういう意味では、先に買った人たちは定価だけど駐車場が確保できてラッキーだったね。
ラッキーだった分、売れ残りの住戸の値下げを許容してほしいよね。
駅から遠いマンションの価値は環境ではなく安さだからね。

それか、管理規約改定して2年毎に駐車場抽選とかで希望を持たせれば売れるんじゃね？
既に借りてる人たちが猛反対しそうだけどさ。

[381: 匿名]

販売価格は当分安くならない。だから、自動車は維持せず、住宅ローンの返済に充てるのが賢明。

設備や駅距離に対する意見は、今の価格傾向からみると、さほどの意味はなく不満にすぎない。

このエリアに新築の対抗物件はなく、更に出遅れたなら仕方がない。

[382: 匿名さん]

>>381
このエリアで探してる人はもう買ってるでしょう。
そう言う人は車は折り込み済み。

外から検討者を呼ぶ場合は、駐車場空いてるかは大きな問題。
駅から近いから車手放すはあっても、駅から遠いのに車はいらないはないと思うよ。
特に公園前で子育てにいいと買うファミリー層には車は必須なのでは。

それ以外の車いらなさそうな層を狙うなら別だけどね。

[383: 匿名]

そういう層を狙う方針に変えた。

[384: 匿名さん]

>>383
そうなんだ。

あまり出かけず老後をのんびり暮らそうという熟年夫婦をターゲットにしてるのかな？

売り切るのに時間かかりそうだけど。

[385: 匿名]

いや～逆に老後考えたら買えないでしょ。

[386: 匿名]

逆に老後考えたらって？

アクティブに出掛けて、老後は活気溢れる暮らしを期待している熟年夫婦

ならば買えないってこと？

[387: 匿名さん]

公園近いが駅から遠く車のいらない層って、そんなニッチなターゲットって数いるの？

ファミリー除外で、熟年夫婦や駅近志向のdinksも除くと、ターゲットになりそうな層は考え付かないんだけどなあ。

どう考えてもメインのターゲットは周辺住民や子育てファミリー層だと思うんだけど。それらの人がこのマンション買いたいからローンに備えて車手放すなんてあるのかね？

[388: 匿名]

＞３８７
言えてますね。
駅から１０分以内に住んでるとそれより遠い物件てなかなか勇気いるしね。

駅遠に慣れていないとここまで遠いのは敬遠しちゃうのかな。
駅近なら買って貸そうって不動産屋もいるんだろうけど。

[389: 匿名さん]

387さんも書かれているように、ターゲットとなる層がかなり限られている…というのはあるのかな。
駅にはさすがに歩いて行ける距離ではないし。
自転車ならなんとか…という風になるかもしれないですが。
価格面でものすごくメリットがあるのなら
パークホームズブランドだしということでいいのかもしれないですけれども。

[390: 匿名さん]

現在売り出し中の先着順の価格一覧

部屋番号 価格 間取り 占有面積
805 6398万円 4LDK 86.07平米 ★ルーバル付き王様部屋
201 4998万円 3LDK 75.13平米
306 4878万円 3LDK 75.13平米
304 4348万円 3LDK 70.41平米
404 4448万円 3LDK 70.41平米
604 4498万円 3LDK 70.41平米

[391: 匿名さん]

３９０さん　詳しい価格帯をありがとうございます。
でも、ちょっと高めの価格だなと思いました。
駅までの距離も考えると、もう少し価格も抑えられたのではないのかなという感じです。

[392: 匿名さん]

ここは、とにかく静けさと緑が欲しい人向け。

駅の遠さや店が遠いなど利便性なんてどうでもいい。
向きも東向で十分。
眺望も抜けてなくてもかまわない。
要は資産性低くても全く問題ない人向け。

不便なのがゆとりに変わる贅沢なマンションなんだ。
田舎暮らしと同じ。
仕事に疲れた都会人を癒し心の贅沢を産み出してくれる環境。

そう考えると週末用に別邸として買うニーズがあるかも。

[393: 匿名さん]

先着順が6戸→7戸に増えました。
新しい売り出しはまだないはずですので、売れたことにした部屋を、時期を見て先着順に復活させている？

部屋番号 価格 間取り 占有面積
805 6398万円 4LDK 86.07平米 ★ルーバル付き王様部屋
201 4998万円 3LDK 75.13平米
401 5148万円 3LDK 75.13平米 ★追加
306 4878万円 3LDK 75.13平米
304 4348万円 3LDK 70.41平米
404 4448万円 3LDK 70.41平米
604 4498万円 3LDK 70.41平米

[394: 匿名]

4LDK限定で検討していて年末にモデルルームへ伺った際、担当の方に「この部屋は価格はいくらでもいいから欲しいという方がいるんですよ」と説明受けたので、難しそうかなと思って他で決めました。実際はまだ残っているようで驚きました。正確な説明を受けたかったですね。

[395: 匿名さん]

今まで車ありの生活をしてしまっていると、
なかなか手放すには勇気がいります。
簡単にできる事ではないでしょう。
ゆとりのある暮らし、言われてみればそうなのかもしれないです。

[396: 匿名さん]

6000万オーバーの王様部屋が無くなったっぽいけど、先着順の戸数は変わってません。
新しい売り出しは無かったはずなんですが。
新規売り出しを公表しないでこっそり売ってんのかな？
それとも売れてなかったけど先着順には載せてない部屋をこっそり追加してんのかな？

販売戸数 7戸
販売価格 4348万円（1戸）～5148万円（1戸）

[397: 匿名さん]

新規追加反映。
これまでに売り出しているけど、先着順にカウントしていなかった部屋だね、多分。

部屋番号 価格 間取り 占有面積
201 4998万円 3LDK 75.13平米
401 5148万円 3LDK 75.13平米
306 4878万円 3LDK 75.13平米
702 4688万円 3LDK 72.18平米 ★新規追加
304 4348万円 3LDK 70.41平米
404 4448万円 3LDK 70.41平米
604 4498万円 3LDK 70.41平米

[398: 匿名さん]

第1期からの売り出し累計は1期20戸、2期6+1+1+1+2=11戸で合計31戸、先着順の表示が7戸なので、差し引きで現時点で契約済みは24戸/45戸ですね。

計算上は24戸売れてるはずですが、先着順の部屋がちょくちょく入れ変わってるので、実際の契約数はもっと少なそうです。
先着順が1戸売れるたびに、売れたことにして隠していた部屋を補充しているんでしょうね。
そんな小細工してまで、先着順の残りを少なく見せなくてもいいのに。

[399: 匿名さん]

高層階になれば、やはりそれだけ価格もいい値段になってきていると感じました。
どこの物件もそれは仕方がないことですが、クオリティは全体的に決して悪くない印象です。
あとは、自分が欲しい間取りが残っているのか、ということが重要になってくるような気がします。

[400: 匿名さん]

>>398
契約数が4月後半から変わってないってことですよね。
なのに6000万越の物件が売れたんですか?