パークホームズ西葛西清新町

[マンコミュファンさん]

公式＝http://www.31sumai.com/mfr/X1205/

＜全体概要＞
所在＝東京都江戸川区清新町2-3-4
交通＝東京メトロ東西線西葛西駅徒歩16分、京葉線葛西臨海公園駅徒歩22分
総戸数＝45戸
間取り＝3LDK～4LDK、70.41～86.07m2
入居＝2015年3月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル
施工＝三井住友建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[1: 匿名さん]

こちらは東向きで小さな公園ビューですね。
税務署の近くで駐車場のあったところです。駅から遠いですが、静かな所です。周りの建物による囲まれ感はあるかも。

このマンションは８階建てですが、南は８階建てのマンション、西は４階建ての建物に隣接してます。東はかもめ公園で少し開けてますが、公園の先には10階建てのマンションがあるので、最上階でも眺望は抜けなさそうです。
北側は3階建ての戸建てと5階建てのマンションですが、先の方に10階を越えるマンション群がありますので最上階でもスカイツリーは見えないかな。

仕様は良さそうなので、小中の学区のよさ、静かな環境を優先し、資産価値をそんなに求めないならアリですかね。
ただ、ガーデンズやレジデントプレイスもまだ販売中なので、価格勝負しないと厳しいかもしれませんね。

[2: 匿名さん]

いや～、ここはないでしょう。
三井が出すってので、どんなもんかと思ったら。

バス、自転車という選択肢があるにしても、
マンションで徒歩16分はないわ～。
仕様がいいとかのレベルではないよ～。
駅から遠いのに70㎡が主体だし。

半年間で売り切れるのかな。
価値観は人それぞれだけど・・・
私がずれているかしら。

さて、いくら？

[3: 匿名さん]

駅から遠くて利便性による資産価値はないから厳しいと思うけど、割安な価格次第では売れるのでは。
学区と環境、ブランド価値だけで強気の価格だと無理ですね。

[4: 匿名さん]

Gタイプのルーフバルコ二ーが北側っていうのが残念ですね。
あれだけ北側に窓があると冬寒そうですね。

[5: 匿名さん]

敷地は結構広そうなのに全戸東向きにしたのはどうしてなんでしょう。
眺望優先だったんですかね。ランドスケープからすると駐車場は平置きっぽいですね。
バスは本数多いようなので割り切ればいいんですけどね、それが価格帯に反映するかどうか気になりますが。
徒歩ルートで紹介されてる道は夜遅くなると人通り少なさそうでちょっと不安かも？
明るさはどんなものなんでしょうね。

[6: 匿名さん]

>>5
マンション近接の南向きよりは、小さくても公園ビューの東野方が良いということでしょうね。
南側のマンションの位置なら、南側は広大な公園ビューでかなり良いとんですけどね。

[7: 匿名さん]

小中学校がかなりの近所で、子育てするという観点だけだったらいいのかもしれないですが
普段、電車を利用して通勤する方だと気になる距離なのかもしれない

買物はベルクかマルエツ？ここなら普通に自転車で行ってこられる距離
あとは本当に駅だけなんですよね
バスに乗るとしても、清新町二丁目のバス停まで行かないといけない

[8: 匿名さん]

こちらの人気がないのは、買えるけど割高だから買わない、ではなく、買いたいけど予算が足りない、だと思うんですよね。それはダイワが葛西に建ててるプレミスト葛西でも同じです。

夫婦で無理してローン組むにしても、割高分が将来の資産価値でキープされる保証はないですしね。
割高物件は、予算に十分余裕がある人でないと、万が一の売却時にえらいことになりますから。

[9: 8]

>>8
失礼、レジデントと間違えました。

[10: 匿名さん]

最寄り駅は徒歩圏では無く、バス停通りでも無い為、電車通勤はきつい。
車通勤を考えても駐車場は住戸数の１／３しか無いし。
物件徒歩圏にはスーパーも無く、あるのは小中学校と公園くらい。
駅からの道には都民・都営住宅だらけ。
バルコニーは東向きのみで、駅から遠いくせに眺望も望めない。
思いっきり割安でないと何処とも勝負できなさそう。

[11: 匿名さん]

都営住宅より遠いのは残念ですね。
それでも自分ちがどうしても欲しい人なら良いのかな。

[12: 働くママさん]

東向きだと日当たりがそこまで良くないのが難点ですね。
ただ、午前中は朝日が当たりますし、夏場は涼しいのは暮らしやすいですよ。
エアコンも余り使わなくなると思います。
ただ、洗濯物が乾きにくいというのがデメリットかな

[13: 匿名さん]

駐車場が少ないのは残念ですよね。駅から遠いい分、車を所有している人は多いのでは
ないかなと思うのですが。入居と同時に、周辺でタイミングよく月極の駐車場を借りる事が
できればいいのですがね。周辺の月極の相場は２万円位の様です。下が砂利、屋根があるないで
結構金額は違ってくるとは思います。マンションの駐車場はいくら位なのですかね。

[14: 匿名さん]

駐車場の相場、２万もするんですか？
こんなに駅から離れていて２万もするのはちょっとびっくりです。

それともこのあたりの駐車場の数が極端に少ないのですか？

[15: 購入検討中さん]

UR賃料がバカらしく思っていたので、ここ狙ってました。45戸しかないので早めに動いてます。確かに駐車場は少ないですが、すでに近所に借りてるので問題ないかと。駅まではちょっと遠いですが、自転車利用なのでちょうどいい距離です。書き込みみるとあまりいい感じじゃないので自分的にはラッキーかもです。

[16: 匿名さん]

近くにお住まいの方なら違和感はないですよね。近くの賃貸の方も多いから、それらの方々がターゲットになるのかな。
駅からの距離で人気は無さそうですので、抽選などは無さそうですよね。
あとは価格ですね。ただ、驚くほど割安だと、一応ブランドマンションなので申し込み多くなるかも。駅からの距離より価格を重視する層も一定数はいますのでね。

[17: 匿名さん]

ここはバス停も近くにはなさそうですね。
雨の日の通勤が苦労しそうです。
駅から遠くてもバスにすぐ乗れるのなら 良いのですが。
歳をとったら 外出が億劫になりそうです。

[18: 購入検討中さん]

億劫になる人は止めたほうがいいでしょうね。どのマンションにも通じる一般論ばかり言ってすみません。

[19: 匿名さん]

バス停ならマンションから歩いて4分のところに
「清新第三小学校前」というバス停がありますね。
7時・8時台に24本運行しているようなので便利に使えそうです。利用者も多そうですが…。
スーパーはアタック清新町が一番近いのでしょうか。

[20: 匿名さん]

いくらフラットで車が通らない遊歩道を利用するとは言え、駅まで徒歩16分は遠いですよ。
バスを利用するとして、バス停までは徒歩4分ですかぁ。こちらも微妙ですね。
一番現実的なのは駅まで6分の自転車利用ですかね。
ご年配の方には、近くの細い路地をコミュニティバスが走ってくれれば良いですよね。

[21: 購入検討中さん]

都心ではない江戸川区の新築物件を検討している以上、徒歩16分程度で「遠い」とまでは言えないと思いますけど。

[22: 匿名さん]

徒歩8分圏内に大規模が2物件ある現状では、どうしても比較して遠いと思ってしまいますね。いまご近所に住まわれている方や、もっと遠い場所の方はその距離を苦にはならないのかもしれませんが。

[23: 匿名さん]

マンションの価値は立地が9割といいますからね～。
せめて10分以内ならよいのですが…

相当、お安くないと完売も難しいのではないかと思われます。
バス停が目の前とかならまだ 検討の余地があったのですが。

[24: 匿名さん]

>>21
江戸川区は田舎だから駅が遠くて当たり前だと？

[25: 匿名さん]

徒歩16分は遠いですよ～
都心地下鉄の2駅分・・・

でも、安いなら

一番安い部屋で3,500台なら。

この価格高い？安い？

[26: 購入検討中さん]

3,500万円は安いですね。駅の北側の三井とダイワの物件は駅からの距離はここより近いですが、現地の環境をみて候補から外しました。

[27: 匿名さん]

3780万円ぐらい？

[28: 匿名さん]

南向きならともかく 東向きでこの距離で一番安い部屋が3780万ではちょっと高いと思います。

3780万にしてしまうと一番広くて高い部屋が4500万くらいになってしまうのではないでしょうか。

果たしてこの立地で5000万近く出せる方はそういないと思います。

[29: 購入検討中さん]

3500と3780の間をとって、3600台で笑

[30: 匿名さん]

いくらなんでも高い部屋は軽く五千万は越えると思いますが。立地はともかく三井のブランドマンションですよ？

[31: 匿名さん]

それでも立地は悪すぎでしょ。
こんなところで5000万の値付けをしたら売れ残るよ。

[32: 匿名さん]

軽く５０００万出せる人はこの立地選ばないかな。

選択肢もてる人だからね。

[33: 匿名さん]

70㎡ならともかく、一番広い86㎡で5000万なら、坪単価では190万ちょいですよ？立地は悪いとはいえ、最上階でこれを越えないことはありえないと思いますよ。ブランド料と建築費の高騰分を考えても。
一番いい部屋が4500万なんて価格なら、立地悪くても早期完売しますよ、きっと。

[34: 匿名さん]

早期完売？
いいじゃないの。
まあ、一番高い部屋は5000万越えるでしょうね。
ただ、最多価格帯は抑えないと苦戦するよ。

[35: 購入検討中さん]

いいですねー。
盛り上がって参りました。

ここら辺り、中古マンションは決して安価ではないですよ。知ってました？

[36: 匿名さん]

あまり徒歩16分の中古マンションって少ないですよね。
スーモで見ても徒歩13分以内ばかり。

このくらいの立地のマンションは供給自体、少ないのでは?

[37: 匿名さん]

モデルルームも現物の部屋を用意するのですよね？
ならその分、値段が抑えられて良いですね。

そして最終的にそのモデルルーム使用の部屋をお安く提供できるのですから。
いくらブランドマンションとはいえ、この立地で半年で売る切れるかはちょっと？ですけど・・・

[38: 購入検討中さん]

モデルルームはどこか別に設けるのではないのですか？着工具合から、今なければもうないってことになるのかな？それは残念。

[39: 匿名さん]

モデルルームを別につくると結構な経費かかりますからね。
この時期にないということは マンションの実際の部屋をモデルルームにするのでしょうね。

38さん、モデルルームも見ずに広告、営業の話だけで人生で一番高い買い物できますか?

[40: 匿名さん]

実際なら購入する部屋を実際に見て考えたい位ですよね。
MRは、インテリアがいいから必要以上に良く見えるから。
個人的には、サラリーマンでなくて車を所有していて静かな環境を求めているならいいかと。
サラリーマンのように電車通勤だとやはり駅近ですよね。

[41: 匿名さん]

現地モデルルーム後の販売なら、プラン変更や建築前オプションなどはほぼ選べないから無駄な建築コストカットにはなりますね。リフォーム扱いのオプションしか選べないことになるけど、ここの検討者は価格優先だと思うので問題ないね。

[42: 匿名さん]

＞＞３６さん
この駅からの距離を考えると、やはり車通勤の方などが多いのかなと思います。
あとは駅まで自転車でしょうかね。ただ駐車場は総戸数４５戸に対して１５台。
３分の１しかないのですね。外で借りるとなると相場は２万円位かな。でも子供が
いると買い物など行った時などはマンション内の駐車場でないとちょっと大変ですよね。

[43: 購入検討中さん]

このエリアで駐車場15台は確かに少ない。三井も敷地面積と住戸個数に縛られ、実態に対する深慮が足りなかったと言わざるをえないですね。周辺の駐車場も以前から比べると半分以下になりましたから、今あっても近々無くなると覚悟した方がいいかも。
そういえば、昨日、現地を確認する家族連れがいらしたのでお伝えしようかと思ったくらいです。

[44: 匿名さん]

確かに物件駐車場が総戸数の3/1は、少ないと感じました。
近くにはバス停留所があるので駅に向かうには問題はないと思いますが
買いもの出来るスーパーが少し離れた位置にあり天気の良い日は
自転車利用すれば問題ないですが、雨の日や買いものなどが多くなると
車があると便利です。

あと、マンション環境としては、
学校や図書館など揃っていて子供を育てるには良いと思います。

[45: 匿名さん]

私の考え方ですと雨天の日はどんなにスーパーが近くても行かないかも。
だから晴れている日に行って買いこむ、というスタンスですね。なのでバスまで乗って行くということは余程のことでない限り無いと思います。私の考えですけどね。

ただ、ここはコンビにも遠めみたいですねぇ。
雨天でもダッシュで行けるぐらいの近さだと良かったんですけど。
唯一気になったことです。

[46: 購入検討中さん]

そんなことはともかく、資料が届かないのですが、前向きに検討されている方、入手できました？
床暖とかディスポーザーとかもちろんですが、バルコニー水道と宅配ボックスが欲しいです。

[47: 匿名さん]

葛西は都心と違って自動車社会なので駐車場が少ないのは痛いですね。

[48: 匿名さん]

>47
そう、駅近ならともかくこんなに駅から遠いなら尚更ですね。
バス停4分、駐車場も4分なんてことにならないとよいのですが…

[49: 購入検討中さん]

駐車場と駅遠ネタが尽きるまでどのくらいかかるだろう。その層には向かない物件ってことでは？

[50: 匿名さん]

そうなんですよね。
目の前が公園っていうのとデべが三井ってことくらいがメリットと考える人には検討するには難しい物件ですな。