パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[920: 匿名さん]

どっちかが計算式間違えてんじゃん？

[921: 匿名さん]

HPの物件概要、販売住戸の一覧を見て自分で計算すること。
だいたい、方角、階数、間取りで単価はばらつくんだから、平均が４００程度なら、殆どが４００以上の訳ないじゃん。
平均の意味わかってる?
小学校からやり直し！

[922: 匿名さん]

ここは駅の近さとタワーでないことのマイナスが相殺されてタワー棟と同じ価格が適切だと思うが地価の値上がりで一割高い。

[923: 匿名さん]

平均坪単価の計算方法

分譲価格合計÷分譲面積

[924: 匿名さん]

>>922
「タワーでないことのマイナス」というのはタワーを求めてない人からみたら短所にはならないのでやや無理があるが、結果的に１割高いというのは正しい。詳細は882が書いてる内容でだいたい合ってる。東向きが選択肢に入らないのは痛手だが、本質的に西向きを好む人にとってはそれもデメリットにはならない。

[925: 匿名さん]

五反田では、１８階建のライオンズマンションが
タワーの名称を付けていますけどね。

[926: 匿名さん]

>>917
中古マンションの値上がりといっても
パークシティへの買い替えで大崎は中古が多く供給されそうですし
供給に中古需要が追いつくかどうかです。

[927: 匿名さん]

タワー棟はもう一戸しか残ってないのだからタワー棟と比較しても仕方ない。その一戸とレジデンス棟のどちらにするか迷ってるなら別だけど。
なのでタワー棟との比較はもう十分です。このマンションの建物とこのマンションの立地について情報交換をしましょう。

[928: 匿名さん]

>>915
タワー東高層は350だよ。400は東南角だけ。

[929: 匿名さん]

>>928
え？西高層が350だよ。東高層は400は言い過ぎだけど高いよ。

[930: 匿名さん]

928の情報は間違い。でもタワー棟の話題はタワー棟スレでやりましょう。

[931: 匿名さん]

東28階の57m2が6980万でした。
ほぼ同じ間取りの西の低層は1000万近く安かったです。
ただタワーは階ごとの価格差って10万程度でしたよね。
だから東はずいぶん高いなーと感じました。
東は広い部屋の方が割安だったのでしょうか。

[932: 匿名さん]

929の情報も間違い。西側高層は370万円/坪より高い。
タワー棟の情報はタワー棟スレで確認してください。

[933: 匿名さん]

間違いではなく計算の仕方が違うのではないでしょうか。
営業担当に坪単価を聞いたら電卓を叩いて答えてくれたんですけど自分で計算した数字と合わないんですよ。何が違うのかわかりません。専門家が間違えるわけないですし、私も数学5段階で5だった身です。何かが違うんですよね。

[934: 匿名さん]

>>931
タワーの話はタワー棟スレでやって下さい。お願いします。
ちなみにその情報は不正確です。階毎の価格の上がり方は方角などによっても違います。1階20万円ずつ上がっている区画もあります。

[935: 匿名さん]

>>933
西側高層にも色々あるのです。2LDKの部屋なら370万円ほどの部屋もあるし、最上階なら角部屋じゃなくても437万円の部屋もある。間取りが違えば単価も違う。

[936: 匿名さん]

良い加減タワーの話ばかりでウンザリですね。
もうタワーの話はやめましょう。

[937: 匿名さん]

ほんとタワータワーしつこいです。。。
タワー嫌いな人だって世の中いっぱいいるんだってば！
高層住まいが体に与える影響、出不精になること、大きすぎるコミュニティー、中古時の競合の多さ、等々そういうのが嫌いな人はたくさんいます。
迷いなくタワーを選ばれた方はタワーに住むことが理想の生活だと思ってるんでしょうから、そうじゃない人の気持ちが理解できないのかもしれないですが。。。

同時期に二つの物件が出てレジデンスが1割高くてももこっちを選ぶ層は必ずいます。
物件なんて自分が納得してて払えるならそれでいいと思います。
自分の選択が賢かったと主張したい気持ちはよくわかったので、レジデンス検討板をもう荒らさないで下さい。

[938: 高層好子]

はいはい

[939: 匿名さん]

安かったのは小学校の影響が予めわかってた北側低層と業務棟お見合いの西側中低層だよ。
あと北西角も眺望がふさがるからという理由で割安だった。

[940: 匿名さん]

まあ、タワースレはPart15まで続き、現在進行中。
大崎ネタはネガを含め、出尽くした感もありますよね。
同じ三井物件ですし、一割高いからといってタワー購入者の方も
一割安くなるよりは大崎の価値が下がってないのですから、悪い気は
しないですよね。

価格発表され販売時期が迫ってきたので、一割高いレジデンス購入は損。
みたいな倍率下げネガかもしれませんよｖ。

[941: 匿名さん]

＞＞レジデンスが1割高くてももこっちを選ぶ層は必ずいます。

どころか、レジデンスが売れ残ると思ってないでしょう。
売れ残ったら、タワー購入者の人も良い気しないですから。

むしろ即完売目標の、夏祭りの準備中だったりしてｖ

[942: 匿名さん]

みんなタワーの話やめる気なくてワロタ

[943: 匿名さん]

とにもかくにもレジデンスは戸数が少ないので、
タワーネタに惑わされず、検討するのが吉でしょう。
レジデンス検討者さんは財力あるでしょ？やっかみ半分、選択肢も広がりますし。

しかし、大崎よいとこ。それは、たくさんのタワー購入者さんがよ~く知っていますｖ

[944: 匿名さん]

私はこちらのほうがタワーより絶対安くなると思って待っていたんですよ。
高いとは･･･
その間に良い物件を見つけて買っちゃいましたけどね。
たぶんこちらのレジデンスと同じ坪単価です。

アドバイスとはおこがましいですが電車の騒音にご注意ください。
タワーを検討された方なら営業担当から聞いていらっしゃるでしょうが、あえてタワーは駅から離して建てています。こちらの土地があったのに。

近所なのでモデルルームに行きたいけど冷やかしになっちゃいますよね。

[945: 匿名さん]

>>944

どういう理屈で安くなると思ったんだよww

[946: 匿名さん]

>>945
同感です。
ここは駅近物件で、スーパーゼネコンが建てているのに
駅近ではない普通のゼネコンが建てたマンションよりも安くなるはずがありません。

[947: 匿名さん]

登録前後でネガが活性化するのは人気の証拠だよね。
とはいっても、ここはタワー棟の抽選外れて希望の部屋を買えなかった人も結構流れてきてるみたいだし、大体のネガはタワースレで論破されちゃってるから、自然とタワー棟と比べて高い(駅に近いから仕方がないと思うが)をネタにするしかないでしょ。

[948: 944]

ゼネコンがどこになるかは知りませんでしたよ。
ただ眺望と騒音の面で安いだろうと思っていました。
グランスカイの住民の間でも騒音が問題になっていると聞きましたし。

ネガ呼ばわりは嫌ですね。
安かったら買いたいと思った本心です。

ただモデルルームを見ていないので見たら高くても買いたいと思うかもしれません。

[949: 匿名さん]

実際に現地にいけばわかりますが、ここはグランスカイとは違って、線路との間に遮蔽物があるし、走行スピードもかなり遅いから、電車の音は聞こえませんよ。

[950: 944]

>>949
近所だから現地は見ているのですが、遮蔽物とは何でしょう。最近できましたか？建設初期に駅前から現場を見た程度です。
騒音がないのはよかったですね。タワーの営業担当の話と違うけど(笑)

[952: 匿名さん]

確かにグラスカは線路からの距離はパークシティ大崎ザ レジデンスと同じ位だけど、駅と駅の間のスピードが出る場所で線路と駅の間に大きな建物があまりないのでうるさいのでしょうね。確かに営業さんはグラスカの西側はうるさいと言っていました。
パークシティ大崎ザ レジデンスは、駅の前なので電車のスピードが遅いし、線路とマンションの間に大きな建物が沢山あるのでうるさくないのですね。

[953: 匿名さん]

ここが騒音といってる方は多分現地に行った事ないですね。
営業の人が言ってたとしたらタワーを売りたかった時の営業トークか、無知なだけですね。
五反田から大崎の再開発エリアを歩くと、ルサンクは論外ですが、駅距離とは裏腹にプラウドもグランスカイもかなり煩いですね。向きによるとはいえ、マンションのエントランスにおいてはかなり音がして、会話にストレスがあるレベルです。
パークタワー前は余り気にならないですね。角度がいいんだと思います。
やはり停車前後なのでスピードが出てないのと、ニューシティーやセンタービルのおかげもかなりあるかと思います。
携帯で話してて片耳塞ぐ必要ないレベルの音です。
ちなみにタワー批判するつもりありませんが、タワー付近ではマンションの工事がこれからも続きますのでその騒音と車両の影響はあるでしょう。
レジデンスは、都営住宅と御殿山ハイツという将来的なリスクは背負ってますけどね。。

[954: 匿名さん]

検討者ですが、正直タワー買えば良かったです。
管理費も同じだけ負担してるわけだし、ランドマーク性、眺望も勝てない。
不動産会社勤めてますが、正直徒歩6分も3分も中古出しても資産性変わらないですよ。
それでもいい物件が枯渇してる中、この物件に踏み込むか悩ましいです。

[955: 匿名さん]

うーん、悩みながら高いの買わなくていいような？
ここって見方によっちゃあ1割高くても平気な人が買うわけで、入居後の生活感違うとこの規模の物件だと気になっちゃうと思いますが。
まあ悩んでるってことは買える資金力はあるんだろうから、余計なお世話か。。
1割高い時点でグロスで700とか1000高いわけで、撤退するしかない人の方が多いでしょうからね。

[956: 匿名さん]

品川駅周辺で近くで利便性がよく子育てに良さそうな駅近の物件って他に出てないですよね。これだけ希望の条件が揃った立地ってなかなかないし、出てきても更に高くなってしまいそうので、ちょっと高いですがやっぱりこのマンションはいいなと思います。

[957: 匿名さん]

グランスカイ、パークシティ大崎タワー、パークシティ大崎レジの中層南東（20階位、3LDK 約90平米）を見てみると

グランスカイ（グレースフル）：坪375万
パークシティ大崎タワー　　　：坪400万
パークシティ大崎レジ　　　　：坪430万

レジデンス高っ！
というか、着実に値上がってんなー

[958: 匿名さん]

ついでに管理費＋修繕費も比べてみました。

グランスカイ　　　　　　　　：414円/平米
パークシティ大崎タワー　　　：501円/平米
パークシティ大崎レジ　　　　：508.9円/平米

なぜ一番かからなそうなレジデンスが高いの？

[959: 匿名さん]

>>957
ものすごい作為的ですね。レジデンスが高く見える部屋をあえて選んで比較する。レジデンスが高いことを強調したいのがミエミエ過ぎて笑えます。大崎を検討している優良な顧客を他所に流したいどこぞの営業さんですか。
この先もどんどん上がるとなると大崎は今買い時ですね。

[960: 匿名さん]

>>958
戸数が少ないからじゃないの？

[961: 匿名さん]

やばい。羽田の都心上空ルート解禁がテレビでも報道されたぞ。ここは直撃するぞ。

[962: 957]

>>959
おいおいそれまじで言ってんの？

相当良心的に比較してるんだけど。
グラスカとタワーは、比較に用いている階層は20階以上。
一方レジは、東南の90平米以上の３LDK中で一番下の15階の「1505号室」で坪単価430万円。
本来なら18階「1805」の坪単価438万円持ってきても、階層は下だから文句言えないレベル。

更にレジが敢えて高く見える部屋を選ぶなら南西角の「９０B」持ってくるでしょ？
因みにその９０B
・15階は坪単価444.7万円
・18階は坪単価453.3万円
だからね。

因みに営業マンではないですよ。単なる暇人です。

[963: 匿名さん]

>>961
その赤い新ルートは南風案２。
つまり、北風は関係ないし
もし南風案１が採用されれば、案２は不採用になる。

[964: 匿名さん]

数が少ないから買えない人も出るでしょう
そつするとネガも必至だと…
山手線駅3分の価値は実に大きいからね

[965: 匿名さん]

964さん
リセールの際に、駅から徒歩5分の条件の検索にヒットするのは大きいですよね。
しかも目の前のニューシティや並木道のお店で、買い物や食事がすごく便利。
マンションの前は桜並木、後ろはカラフルガーデンと緑地に挟まれるのも素敵ですよね。
近くに2つのレベルが高い小学校(御殿山小学校と日野学園)があるのも魅力的です。

[966: 匿名さん]

御殿山小学校と日野学園の雰囲気はどのようですか？御殿山小学校は生徒数がかなり増えるんでしょうか？

[967: 匿名さん]

なかなか山手線ターミナル駅3分で繁華街でなく緑が多い環境 山手線内側そして三井の総合開発といった条件の物件は今後まず出ないでしょう
はっきり言ってこの程度の値段なら黙っていても買い手は幾らでもいる
皆さん頑張ってね！

[968: 周辺住民さん]

大崎変わりましたねぇ。無意味に価格が坪400まで上昇しているとは思えない。街としての価値が高まったということの証しです。

[969: 匿名さん]

>>966
御殿山小学校は今年度から一学年2クラスから3クラスへ増えたため、パークシティ大崎の増加分はカバー出来ます。

[970: 匿名さん]

＞９６３

案1と案2って、双方採用することはできないのですか？
ここの上空ばかり飛行機が飛ぶのは耐え難いですので、両方採用して痛み分けにして欲しいのですが。

なんにせよ、なんで品川区長は受け入れを前提に話進めているの？

[971: 匿名さん]

小学校は、航空機騒音の対策はしてもらえるのでしょうか？

[972: 匿名さん]

私もそう思う。
この区長、何を言ってんだと思った。
ってか、区民の声とかいつ聞いたんだ？

[973: 匿名さん]

今年の10月5日が品川区長選挙だね。
今度はよく吟味しなきゃ。

[974: 匿名さん]

プラウドですでに400いってたけどね
その後リーマンでだいぶ下げたけど今の大崎で400なら問題なく売れる
しかも内側3分だったら420でも全然問題なしで売れると思うけど
レジデンスは眺望面の確保が難しいから400という数字はまあ妥当
今年中に完売と予測

[975: 匿名さん]

>970

それは、品川区にお金が落ちるから。
議会が自民公明で占められていて、通るのが前提だわ。

受益者負担で、そのお金は運賃に跳ね返るんだけどねぇ。

[976: 匿名さん]

区長選挙では大きな争点になりそうですね。

[977: 匿名さん]

>>969

ありがとうございます！3クラスあると友達もたくさんできそうです。

[978: 匿名さん]

大崎は近い内に港区を超える超高級、且つ、優良住宅街になりそうですね！
港区の劣化と比べ、大崎は破竹の勢い！

[979: 匿名さん]

御殿山なんか目じゃない！
大崎の中でもパークシティの時代になりそうですね！

[980: 匿名さん]

>>978
新手のネガですね。

[981: 匿名さん]

>>980
どういう意味でしょうか？

[982: 購入検討中さん]

1ＬＤＫ購入予定です。賃貸にだして損しませんか？

[983: 匿名さん]

！の人の連投

[984: 匿名さん]

977です。私は小学校についてのみ投稿しました。後の2件は別の方です。わざわざとも思いますが、連続ではありませんので。

[985: 匿名さん]

>>984
あなたが違うのはみんなわかってるから大丈夫ですよ。
そっとしておきましょう。

[986: 匿名さん]

港区は超えられないでしょ。普通に。

[987: 匿名さん]

>>966
御殿山小学校は、7割が私立や国立の中学校に進学するので生徒さんは受験を自然と考える雰囲気だそうです。進学先も麻布など有名校が多いです。先生方は色々なことに具体的に数字で目標を持っていて意識が高いです。
日野学園は公立で初めて小中一貫校を導入したモデル校で、最近では日比谷高校などレベルが高い高校への合格者も多数だしているのと愛校心が強いお子さんが多いので内部進学がほとんどです。あと日野学園は制服を導入しているのも特徴的です。

[988: 匿名さん]

>>987
ありがとうございます。家庭の方針や子供の特性で御殿山小学校や日野学園を検討出来て、大変ありがたいです。

[989: 匿名さん]

日野学園は学区外なので希望者多数だと抽選になる。
御殿山は学区内なので全員入れる。

[990: 匿名さん]

>>986

大崎は港区でも港南や芝浦なんかよりはよほど上ですよ。

[991: 匿名さん]

ソニー旧本社はすみふが買ったけど高輪4丁目の高台にあるソニーの社員寮も解体するみたいだね。場所的には億ションだと思うけど。

[992: 匿名さん]

>>990
でも、ここは品川区…

[993: 匿名さん]

>>990
相手にしない方がいいですよ。話題の元となった978は釣りなので。

[994: 匿名さん]

目黒川を渡る橋は歩道橋にしか見えないのだが、、、

[995: 匿名さん]

>>991
ここできるまで待つのもありだな！

[996: 匿名さん]

>>995
高輪4丁目は港区だしね！

[997: 匿名さん]

>>995

お隣のパークハウスコリーヌは不動産底値時期の2003年築だが、それでも平均坪単価４００万超でした。
今だと５００近くなるのではないでしょうか。
富裕層向けなので待つのは得策とも思えません。
サラリーマンはおとなしく大崎を今のうちに買いましょう。

[998: 匿名さん]

豪雨で水量が増し今、目黒川ものすごい臭い。腐った卵？

[999: 匿名さん]

>>995
良い部屋なくなって結局なにも買えないパターンだね。

[1000: 匿名さん]

この臭いはいつにない強烈さ。なんか吐きそう、、、。

[1001: 物件比較中さん]

>>997

すぐ隣とはいえ港区になると一気に値段が上がりますね。港区の低層マンションとか憧れますが完全に予算オーバーですわ。

[1002: 匿名さん]

契約前に体感するには、今が良いチャンスですね？

[1003: 匿名さん]

港区に憧れる人ってまだいるのか。どの年代だろ。

[1004: 匿名さん]

>>1003
憧れとかどうでも良くて、資産価値のこと言ってんでしょ。
ここも港区にならないかな。。

[1005: 匿名さん]

なるわけがない。
仮になったとしても、坪単価5割アップで予算オーバーでしょ。

[1006: 匿名さん]

目黒川今日も激しく臭いですね。。

[1007: 匿名さん]

今目黒川沿い歩いてますが、なーんも匂いしない。
今五反田のルサンク前。

[1008: 匿名さん]

連投すいません。
臭いました。卵の腐った臭い。
でも川じゃない。側の下水管から臭ってる。
その証拠に今古関橋の上ですが、全く臭いません。
雨降って下水管から臭うって、別に他でもあることじゃない？

[1009: 匿名さん]

下水管の臭いがする？

[1010: 匿名さん]

聞いたことない。

[1011: 匿名さん]

道の側溝。

[1012: 匿名さん]

腐卵臭は目黒川ではないの？

[1013: 匿名さん]

>>1010
嘘だろ？
下水管の臭いかいだことないやつなんているか？
ちょっと無理あるぞ。
雨の後とかで。
勿論全部じゃねーぞ。
ってか勤務地大手町だけど、普通にたまに臭うぞ。

[1014: 匿名さん]

>>1012
あっそれは分からない。
さっきはそうだった。
普段は分からない。

[1015: 申込予定さん]

昨夜の豪雨が気になり、職場に行く前に現地確認しました。
やはり匂いは想像通りでした。
匂いで判断は良くないですが、嫌がる人も確かになと思いました。

[1016: 匿名さん]

運河が臭わないなんて、ネガティブ投稿を嘘つき扱いする投稿はもはやここの名物。

事実を知らなくてもハッタリでもいいからまずはネガティブ投稿を打ち消し、馬鹿にする。
最後に威嚇のような中傷暴言を加えるのも、かえって信頼を失くすことに気づいてないのかな。

[1017: 物件比較中さん]

1000レス超えていたので、Part２をつくってみました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518077/

[1018: 匿名さん]

普段は臭いませんが、大雨のとき匂うことがあるのも事実でしょう。
ただし、大雨の後に鬼の首を取ったように大袈裟な表現で強調したり、全く匂わない日も匂うという必死なネガさんがいるのは明らかですね。
東京都は匂いの原因になる下水道対策を継続的に進めているので更なる改善に期待しましょう。

[1019: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。
次のスレッドが作成されておりますので、本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/518077/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場としてご利用いただければ幸いです。
今後とも、宜しくお願いいたします。