パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[826: 匿名さん]

要望書締め切り終わった訳ですが、状況聞かれた方いますか？良かったら教えて下さい。
自分は早めに出し過ぎて周りの動向がまるでわかりませんでした、、、次に行くときに聞くつもりですが気になってしまいまして。
宜しくお願いします

[827: 匿名さん]

>>826
明日はモデルルームお休みだし気になりますね。明後日電話で聞いてみてはいかがでしょうか。重複が無いといいですね。

[828: 匿名さん]

>826
私は聞き方がまずかったのか、日曜の時点では曖昧な感じでしか教えてもらえませんでした。
南西の上の方が人気ですね。でも、下の方も割と入ってますけどね。みたいな。
それって結局全部？？と思ったのですが、なんとなく追求できず、いずれわかるからいいか、と思ったりしました。
すいません、あんまり役立つ情報じゃないですね。。。

[829: 匿名さん]

予定価格を教えてください。

[830: 匿名さん]

>826
>827
どうもありがとうございます。
ついつい気になってしまいまして。
いい感じに加熱し過ぎず、かつちゃんと売り切れるといいなって思ってます

[831: 匿名さん]

>>829
350前後です

[832: 物件比較中さん]

400付近と思っていましたが、値下がりしたのですか？

[833: 匿名さん]

予定価格通りの400前後だと思います。

[834: 匿名]

350前後と400前後
どちらが本当で、どちらが嘘？

[835: 匿名さん]

2025年開通　大崎から羽田空港まで23分で結ぶJRの新線計画が出ましたね
りんかい線大井町から新線作ると書いてありますが　たぶん品川シーサイド辺りから貨物ターミナルまで繋ぐのでしょう！
それでこそわざわざ遠回りしてりんかい線を作った意味が今となって増すと言うことです
すこぶる便利になりますね
新宿　渋谷　池袋から羽田へのアクセスは格段に上がるでしょう

[836: 匿名さん]

>>835
素敵な話題提供ありがとうございます！
各ニュースによれば23分は新宿ー羽田空港の時間なので、大崎ー羽田空港は12〜13分になりますね。すばらしいです。

[837: 匿名さん]

400が本当です。それより高い部屋の方が多いかな。60平米で7100～7500です。

[838: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

新宿まで埼京線で12分だから本当に10分ちょっとで羽田に行けちゃう計算ですね！

[839: 不動産購入勉強中さん]

この利便性と引き換えに、大崎や渋谷上空の飛行ルートが容認されることになるのでしょうか？
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20140619/CK2014061902000100.ht...

ブラスマイナスで言うとマイナスかな。。

[840: 匿名]

>>839
それは、南風案２ね。案１にもし決まれば関係ない。

[841: 匿名さん]

>>839
既に大田区、品川区は、国土交通省案に対して騒音を懸念し、飛行ルートと高度の再考を求めています。新飛行ルート設定には、自治体の合意が必要なため、品川駅、大井町、五反田、大崎の上空を飛行するルートの実現はないでしょう。良い例として、過去には江戸川区と大田区も騒音が懸念される飛行ルートに反対し、騒音が懸念されるルートの実現を阻止をした歴史があります。

[842: 匿名さん]

向こうのスレに書いてしまった。

自治体の合意は必須ではないのでは？

[843: 匿名さん]

この場合、自治体の合意は必須です。

ですが、品川区長は、条件付き容認のようですね。

[844: 匿名さん]

同意が必須って、何処かに書いてあります？探しても見つけられませんでした。

[845: 匿名さん]

>>842
どういう文脈で言っているのかわからないので、確定的には言えませんが。

「合意は必要ないから、勝手に飛ぶのでは？」
との心配なら、「合意は必須」。

「必須か必須でないか」なら、「必須ではない」になるけど。
土地だって、強制収用できますから。

すでに、区長が落とし所を口にしてるんだから…
しかも議会は、自民公明でしめられてるから

[846: 匿名さん]

結局飛ぶけど、本数は少しは減らして配慮するってこと？それってもうこのマンションダメなんじゃ…。

ここは450メートル上空でしょ。最上階からだともっと近いよね。どんだけ飛行機に近いのよ？

[847: 匿名さん]

飛行機は今でも時たま大崎の真上を飛ぶことがある。
うるさいかといえば窓開けてるとびっくりするね。
窓閉めてると別に気にならん。
僕は飛行機の航路がどうなろうが気にしないが、どうしても気になる人は検討をやめたらいい。
コントロールできないからね。

[848: 匿名さん]

大崎の真上を飛ぶのは現状だと東京湾経由で羽田の着陸コースにいったんはいるが、混雑のためか羽田を通り過ぎて都心上空をくるりと回るって再度アプローチするというパターンが多いように思う。

[849: あた、]

ここは眺望がゼロ。

[850: 匿名さん]

>>846
本数を増やす目的で、都心を飛ばしたいのですから
本数を減らしたら意味がありません。

[851: 匿名さん]

自治体が合意する条件は騒音の影響が少ない飛行ルート、高度への変更。その条件を満たすためには大崎上空は避けるしかない。

[852: 匿名さん]

一期65戸約半分以上出し手きたけどこの価格についてこれるのか？

[853: 匿名さん]

品川5000億の再開発で資産価値安泰。
飛行機の騒音くらいでは下がらないのでは？

[854: 匿名さん]

>852
でも抽選あるって言われたよー

[855: 匿名さん]

>>851
大崎上空は避けると言っても
品川区内の上空を飛ぶ限り、騒音の影響が少ない飛行ルートがありそうには思えませんが？

[856: 匿名さん]

すげー！やっぱり坪400万以上だったんだね！大崎も手が届かない領域になってきたね。おまけに、品川大開発やりんかい線羽田直通が更なる後押し。

[857: 匿名さん]

5000億規模が如何にインパクトがあるか、わかりますね。

○渋谷再開発：1兆円
http://benatechno.com/architecture/tokyo-shibuya-redevelopment/

○赤坂アークヒルズの周囲で現在進行中の再開発：合計5000億はいかない？

・赤坂ツインタワー建替え（森トラスト）：？
http://www.kensetsunews.com/?p=29662

・赤坂一丁目（興和）：約800億
http://www.nskre.co.jp/company/news/files/20130920.pdf

・六本木三丁目（住友）：約1140億円
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1310_0009/Roppongi.pdf

・オークラ建替え（オークラ）：約1000億
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2014/05/38200m-012e.ht...


○森ビルは、港区内で今後10件の大型再開発を総事業費１兆円規模。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDZ0400Q_U4A600C1EAF000/

[858: 匿名さん]

渋谷〜六本木〜赤坂•虎ノ門のラインは熱いよね。

[859: 匿名さん]

六本木ヒルズは2700億円。

[860: 匿名さん]

3連休でモデルルームではイベントも開催されるみたいだし混みそうですね。

[861: 匿名さん]

第一期一次で7割も出すって凄いね。それも坪単価400越えなのに。完全に新価格。タワーと比べても1割も坪単価が跳ね上がってるし、これで完売したら次のスミフは間違いなく400越えやな。。。もはや大崎すら買えない時代になってきた。

[862: 匿名さん]

タワーと違ってここは駅近物件ですから
坪単価が高くなって当然でしょう。
スーゼネが建てて建築費が高くなるし。

[863: 匿名さん]

>>862
駅に近いほど資産価値が落ちにくいというデータがありますしね！

[864: 匿名さん]

>>863

3分と6分じゃ下落率はほとんど変わらない。

[865: 匿名さん]

上昇率でしょ

[866: 匿名さん]

上昇率も下落率も3分間でさほど変りません。むしろ共用施設が充実したタワーの方が資産価値が高くなります。

[867: 匿名さん]

タワー見逃ちゃった人、高い買い物につきそうだね。
タワーでもなく川沿い低地かつ隣は超高層ビルと都営住宅と再開発から取り残された古いマンション。
徒歩三分だけを高値の正当化に使うの苦しくない？

[868: 匿名さん]

>徒歩三分

徒歩6分の、なんと半分の時間で駅まで行ける。
違いは大きいね。

[869: 匿名さん]

>>868

いろいろ我慢できるね

[870: 匿名さん]

徒歩3分と徒歩６分の違いは大きい。例えば、みたい番組が１９時から始まる場合、会社でて、ギリギリ間に合うか否かが、三分くらいの差で決まることも多い。

[871: 匿名さん]

>>870

テレビwwww
涙ふけよ

[872: 匿名さん]

価格については確かに高いかもしれないですが、その方が住民層はバラツキなくていいという考え方もありますね。
私も庶民ですが、やっぱり5000万円、6000万円台半ばまでの住戸だと手が届きやすいので、その価格が多いといくら自分の部屋が億ションでもマンション自体は庶民的になるでしょうね。
7000超えるとやっぱり余裕のある家庭だと思います。ここは7000超が8割近くだと思いましたので、「いい」マンションになりやすいと思います。
ホントの富裕層は大崎じゃないというのは分かってるので、そういう突っ込みはなしで。あくまで通常の勤め人の中で良い層という話です。

[873: 匿名さん]

こちらはタワーの売れ行きを見てから値段設定してますからね。戸数が少なくて確実に売れると読むだろうし、タワーに比べて割高なのは仕方ないですよ。

[874: 匿名さん]

赤坂の三井のタワーや、広尾駅近くの住友のタワー（になるかしら？）は、高くて買えないので無視するとして、次に都心ででる買えそうなタワーってありますか？

正直、ないですよね。

湾岸で妥協できる人はともかく、かけねなしに、最後の手が届くタワーでは？

次は、オリンピック明けですかね。

[875: 匿名さん]

目黒駅前再開発と渋谷駅前再開発が一応あるけど、かなり高そうね

[876: 匿名さん]

ありがどうございます。確かに目黒がありますね。個人的に対象外なので、忘れてしまっていましたが、高そうですね。

渋谷は、高そうですし、渋谷駅至近に住むのは微妙な気もします。

[877: 匿名さん]

>872
自分もタワー住まいですが、仰る通り4000万、5000万の住戸とかも結構あるので、住民はいろいろです。
設備はともかくとして、8000万円の家に住んでる実感はあんまり得られないですね。。。
特に子育て世代のお母様方の生活感丸出しの感じとかは、ここは湾岸かな…、と思うときもあります。
まぁそれが嫌ならタワーに住んじゃいけないんでしょうね。
それもあって私もここ見ましたが、まぁちょっと納得いかない部分もあって見送り濃厚なんですが。

[878: 匿名さん]

>>874

タワーじゃないけど

[879: 匿名さん]

あまり語られない話ですがキッチンや廊下の天井高、リビング等の下がり天井が2200なのも少し引っかかる。仕様が同じならタワーと同じ2300にしておけばいいのに。最上階の天井高は凄くいいと思う。

[880: 匿名さん]

>>879
同感だが、それは仕方ない。駅近以外の点ではタワーより劣る要素がいくつかあるのは事実だけど、それらを理解して購入するつもり。

[881: 匿名さん]

そっか涙ふけよ

[882: 匿名さん]

東向きの部屋を選択できない、川近、管理費高(タワーの共有施設使えない)、天井。これらを駅３分の利便性で埋め合わせたとする。その上で、同じ広さの部屋がだいたいタワーの１０％増の価格で販売される、そんなイメージ。

[883: 匿名さん]

タワーと違って希少性も価格に含まれてます。

[884: 匿名さん]

7/19、7/20、7/21の価格発表会に行かれた方いますか？

[885: 通りすがり]

>>883
何の希少性？

[886: 匿名さん]

大崎に建つタワーマンション自体が少なくなるという意味。レジデンス棟自体に希少価値があるという意味ではないです。

[887: 匿名さん]

建つとしてもますます高くなるでしょうしね。

[888: 通りすがり]

あーなるほど。

[889: 匿名さん]

大崎といえば坪400オーバーが当たり前になりそう。タワーが安かったと顧みる時代になるかもですね。

[890: 匿名さん]

別にタワー住むのに大崎である必要ないし。
もっと言えば、マンション住むのに大崎である必要ないし。

今はデベが売り出しているだけでしょ。豊洲や晴海と同じだね。売り出し期間が終われば、後は自力で勝負。

[891: 匿名さん]

タワマンが幾つも建っている大崎五反田で
希少性などと言われてもねえ。

[892: 匿名さん]

住友のソニー跡地も複数あるし、レジデンシャルサロンも三井がマンションにするって。
区画もそれぞれ大きいし、再開発地域だし、それなりの高さが建つんじゃないでしょうか。
という訳で大崎のマンション自体は希少とは思えない。
ただ駅至近に拘るなら、古いマンションの建て替えを待つしかなくなるので今回逃すと暫くないかな。
それに価値を感じれば買うだけ。プラス数分歩いてもいいならパスすればいい。価格はこれ以上あげても大崎ではついてこれないから、こことそう変わらないと思う。

[893: 匿名さん]

山手線南側、山手線内内側で、駅3分、再開発で住環境が整ってこの価格帯で買える立地って殆どないですよね。十分に希少性があるマンションです。

[894: 匿名さん]

山手線南側、内側っても、南北になが〜い楕円の南恥でしょ。

[895: 匿名さん]

http://matome.naver.jp/m/odai/2137369162702629301

円の反対にある新宿からのほうが、ここより東京に近いのでは？

それ以外の箇所は言うに及ばず。

[896: 匿名さん]

大崎やこの物件が嫌ならこの板見る必要ありますか？
タワーとの比較もうんざりなので、やるならタワーの方でどうぞ。

物件の話から遠のいてるので、戻しましょう。
登録予定の方は価格発表会には皆行かれてるはずですね。
私は最初の方に行ったので要望書ベースでの人気しか聞けなかったですけど、出した分は売り切って一部住戸は抽選って感じの印象でした。
今日あたり行った方感触いかがですか？

[897: 匿名さん]

うちが希望した上層は抽選濃厚だそうな。
まだ最終決定してない方も多いようなので最後までわからない感じですかね。
うちもギリギリまで考えます

[898: 匿名さん]

>>894
よくこの議論持ち出す人いるけど、心底アホだと思う。
日本一利用される山手へのアクセス利便性に、山手線に囲まれた有限の地とそれ以外の無限の地の希少性の話をしてるのに。
山手線が楕円なんだから、それに囲まれる地も当然に楕円になるでしょ？笑
言いたいことは、山手線中心地点からの距離なんだろうけど、それは山手線内側議論じゃなくて、中心地から距離論で別の議論でしょ？
将棋盤の上で囲碁論を振りかざしているようなもん。

[899: 契約済みさん]

>>898
あなたの言うことは全く正しいけれど、あまり強く言い過ぎない方が良いかと。

[900: 匿名さん]

千代田区あたりにお住まいの人の意見なら分かりますが、そんな人はこの板には現れないｗ。したがってこの辺りを買えない方のご意見になるかと。

[901: 匿名さん]

くっつきすぎでは？

[902: 匿名さん]

タワーみたいに抽選で外れた人対策で一期二次をすぐやるのかな？

[903: 匿名さん]

山手線へのアクセス利便性なら、『内側』である必要はないのでは？

中心地（南に重心があるのはわかりますが）への近さ以外に山手線内側であることの意味ってあるの？

内側自体の価値ってなに？

気軽に、日常生活圏に、赤坂、六本木、南青山、表参道、南麻布、元麻布、西麻布、広尾、渋谷、恵比寿、白金がありますよ、というようなことが『内側』の醍醐味かと思っていたのですが。

まあ、確かに五反田とか近隣の街が恵まれているのは否定しませんが。

[904: 匿名さん]

大雨警報のたびにマンションでもこういうのやらないといけないの？

[905: 匿名さん]

>>903

同じ山手線駅で内側に価値があるかどうかは駅によって異なりますが、大崎エリアだと山手線がカーブしており山手線内側エリアは五反田、品川駅も徒歩圏になるところが大きいですね。

まお戸越銀座wとかに価値を感じるなら外側の教習所跡地とか待ったらどうですか？

[906: 匿名さん]

六厘舎の常連なら外側がいいｗ

[907: 匿名さん]

何か品川が徒歩圏って書き込みみるけど、
通常、不動産の定義で徒歩圏は15分以内なんだけどね。
自分は20分位は徒歩で苦にならないってのは主観の話dw、
ここは品川徒歩圏って、無いでしょww

[908: 匿名さん]

まあ、いいじゃない。品川が近い、ということで。

[909: 契約済みさん]

別に徒歩で行かなくても品川駅には目の前の大崎駅から一駅でサッと行けてしまいますからね。鬼の首を取ったように書いてますが、歩きたかったら歩いても行けると言うだけ。選択肢があるのは良いことですね。

[910: 匿名さん]

>>907

品川駅ではなく例えばプリンスシネマなんて大崎から電車でいくより歩いて行く方が早いからね。
まあ地縁がなくてなにもわからん人は数字だけみて安い外側買いなさいよ。

[911: 匿名さん]

>>904

マンションなら管理会社がこういう防水処理してくれますよね。

[912: 匿名さん]

>>900
千代田区民ですが・・・・場所にもよると思うけど、千代田区は高いですが、住むんだったら大崎のほうが今は魅力的ですよ。
感覚的には、銀座は高いけど住みたいとは思わないでしょ？それと一緒。

[913: 匿名さん]

ここの売り出し65戸の価格みたが、全て坪400万越えだね。正確にいうと2戸ほど393万位だった。これでほぼ全てに申し込み入るって信じられない。この価格で7割消化って。。。タワーは、人気の東が350万、最上階などとの平均で全体は360万だったけど、ここはあまねく400万越え。こりゃタワーを初期で勝ってた人に軍配だね。ほんと不動産ってタイミングだとつくずく思わされるよ。

[914: 匿名さん]

タワー東は高層階で400超えでした。
西が低層で340〜高層は360？、北が低層で330〜360だったはず。

[915: 匿名さん]

東もいろいろありますよね。人気だった東の80平米は高層でも350〜360でした。タワーの東は永久眺望ですからレジデンスと比べれると、買えなかったことが悔やまれる価格設定だったと思います。

[916: 匿名さん]

ソニー跡地とモデルルーム跡地があるから希少ではないって話もありますが、
いつ建つんですかね？
んでもって、再開発された大崎の地価が下落して坪３２０万とかで
売り出されるなんて事があるんでしょうか？

オリンピックが終わるまで指折り数えられる人は良いのでしょうけど

[917: 匿名さん]

マジて中古マンションの値上りも凄まじい勢になってきてるよね

[918: 匿名さん]

913は、すぐばれる嘘つかないこと。
計算すればすぐわかるのに。
半分くらい、４００以下じゃん。
３７０台もある。まあ、平均で４０６ってところで、タワーより１割高いことには変わらないが。

[919: 匿名さん]

あなたの半分400以下って言うのこそ虚偽では？

[920: 匿名さん]

どっちかが計算式間違えてんじゃん？

[921: 匿名さん]

HPの物件概要、販売住戸の一覧を見て自分で計算すること。
だいたい、方角、階数、間取りで単価はばらつくんだから、平均が４００程度なら、殆どが４００以上の訳ないじゃん。
平均の意味わかってる?
小学校からやり直し！

[922: 匿名さん]

ここは駅の近さとタワーでないことのマイナスが相殺されてタワー棟と同じ価格が適切だと思うが地価の値上がりで一割高い。

[923: 匿名さん]

平均坪単価の計算方法

分譲価格合計÷分譲面積

[924: 匿名さん]

>>922
「タワーでないことのマイナス」というのはタワーを求めてない人からみたら短所にはならないのでやや無理があるが、結果的に１割高いというのは正しい。詳細は882が書いてる内容でだいたい合ってる。東向きが選択肢に入らないのは痛手だが、本質的に西向きを好む人にとってはそれもデメリットにはならない。

[925: 匿名さん]

五反田では、１８階建のライオンズマンションが
タワーの名称を付けていますけどね。