パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[81: 匿名さん]

杭基礎って言っても、ここは支持層が浅くて堅いから、湾岸みたいに深々と刺さないので、地震でも比較的揺れないと思いますよ。湾岸と比べてですがね。

川沿いでも地盤が緩いとは限らず、ここの地下はかなり堅いから問題ないでしょう。直接基礎にしなかったのは、川沿いで掘るのが難しいからだと思いますよ。

[82: 匿名さん]

みんな、ど素人さんがいい加減なことばっかり言ってますねｗ

[83: 匿名さん]

玄人さんに、なぜ免震にしなかったのか、解説おねがいしたい。

[84: 匿名さん]

金がかかるからで〜〜す。

[85: 匿名さん]

で、ツボ単価にすると、50万も差がでるんかい？

[86: 匿名さん]

タワー棟だって免震ではない。
以前三井は、基本的にタワマンを免震にするとプレスリリースしたのに。

[87: 匿名さん]

杭基礎にしてる時点で地盤は緩いでしょ。

[88: 匿名さん]

免震は金かかるからな。
制震だったら耐震とそんなにコスト違わないからたぶん制震だと思う。

[89: 匿名さん]

並木道の商業施設ってこんな感じ？

http://www.gatecity.jp/plaza/restaurantandshop/

[90: 匿名さん]

杭打、何メートル？

[91: 購入検討中さん]

この辺りの放射線量が高くなければ文京区から引っ越そうか検討中。
京成で都営とつながってるしね。
やっぱり三井はいいな、と思ってしまいます。
社員も品がいいし。他のところ行くと感じる。

[92: 匿名さん]

>>91
都営なら五反田駅です、大崎駅ではありません。品川駅も京急で都営とつながっていますが。
田町駅や目黒駅も都営があるので、付近で唯一都営と関係ないのが大崎です、

[93: 匿名さん]

ここは五反田にもじゅうぶん近いと思うけど？

[94: ご近所さん]

タワーももう直ぐ完売で好調だし
こちらは駅近いし
高くなりそうだな～
たぶんプラウドは超えるんじゃないかな？

[95: 匿名さん]

ここは五反田徒歩10分くらいだから十分圏内だね。浅草線は乗り換えにも便利だし、朝も比較的空いてるのがメリット。

[96: 購入検討中さん]

タワーはあまり好きじゃないけどタワーのほうが買いやすいのかな？
都営は、羽田も成田も便利に行けるし三田で学校関連、日比谷で地所のショッピング施設なんかがすごく使えるよ。
わりとこの辺の人便利だから川崎に行くみたいだけど
やっぱり丸の内はいいわ。大人っぽくて洗練されてるし。
案外都営が簡単に利用できる場所ってないと思いませんか？

[97: 匿名さん]

ここから五反田駅に行く途中のグラスカが大崎駅から６分で五反田駅までも６分だから
ここから五反田駅まで１０分で行くのは無理ですよ。
しかも都営五反田駅はＪＲ五反田駅より遠いですから。

96さん、都営で羽田って品川駅や田町駅と勘違いなさっているのでは？
川崎へも乗換えですよ。

[98: 匿名さん]

眺望は全滅だし、坪300～330ぐらいかな？

[99: 匿名さん]

タワーの眺望悪い部屋もイイ価格してたから、どうかな。

[100: 匿名さん]

川沿い低地、低仕様なんで300かな

[101: 匿名さん]

タワーも眺望無い部屋は300ぐらいでしたよ。

[102: 匿名さん]

でも、見栄をはって他人に言うときは
坪単価370万のタワーだと言うわけね。

[103: 匿名さん]

タワー棟は平均坪340ぐらいだったと思う。

[104: 買い換え検討中]

300なら我が家は買います！けど、いくらなんでももっとたかいでしょ。早く間取が出ないかな。

[105: 匿名さん]

>>103
タワースレに370って書いた人がいるけど、誇張だったんですね。

[106: 匿名さん]

>>105
一期は平均坪単価368万

[107: 匿名さん]

条件悪い住戸を含めて全戸で340ぐらいか。

[108: 匿名さん]

>>107
全部合わせて360前後だよ。

[109: 匿名さん]

100
ここにもいるんだw

[110: 匿名さん]

ここは、タワーでないんで壁は乾式じやないよね？

[111: 匿名さん]

この高さなら当然乾式でしょ。コストが見あわない。

[112: 匿名さん]

今、山手線圏内南側で、手が届く物件って、ほとんどないでしょう？

ここは、その意味で貴重。こっちもすぐ売れるよ。

[113: 匿名さん]

プラウドが400だったからな
しかも眺望ないし
グラスカ370 五反田利用可能
プラウド400 五反田利用可能
OWCT360 駅直結高台
ウィズシティ 350駅直結全戸南向き
パークシティ 360大規模再開発緑豊富 売れ行き好調
て考えるとやはり400狙い？
そうみるとプラウドは高かったね

[114: 匿名さん]

大崎は坪350以下では買えなくなったのですか？
ファミリーだと最低でも７０平米は必要ですから、坪350だと7400万。もはや庶民には無理だね。山手線内側に庶民が新築買おうってのがそもそも無理なわけですが。

[115: 匿名さん]

ウエストシティタワーは330ぐらいだっけ？
お買い得でしたね

[116: 匿名さん]

一番安い部屋で1平米100万位だったと記憶してたが？
あそこは公費が多く入ってたから割安だった
山手線外だけどね

[117: 匿名さん]

すみふは、335ぐらいでは

[118: 匿名さん]

リーマンショックで予定価格を値下げしました。ただあそこはトランクルームだったか自転車置き場だったかも専有面積に含まれているのと、構造上大きな柱が専有部のなかに張り出しており、壁心面積はともかく実質利用できる面積はかなり狭まるので坪単価が安めに見えるけど実質はそうでもないって意見もありました。

安く見えるのには理由がある。不動産になかなかお買い得なしです。特に新築はね。

[119: 匿名さん]

そういえばタワー建てたときに、ここは一棟なのにパークシティなのは何故だとか、一棟でパークシティだから安いだろうとか、無駄なことを騒いでいたわけですねw

[120: 匿名さん]

ここは三井的には１８階だ、リバーサイドタワーマンションらしいですよ。

[121: 匿名さん]

リバーサイドね笑 ドナウ川ならな。

[122: 匿名さん]

都心一等地で坪単価400万以下で買えるのはここが最後になりそうだね
今月から年末にかけて相当景気刺激施策がでてきそうだから不動産価格もかなり上がりそうだものね

[123: 匿名]

角住戸多そうだから400超えるかもよ

[124: 匿名さん]

品川区は都心ではないから、都心一等地とは全く違います。
そう言えば、ドトールスレでも都心一等地と書かれていたことがあったな。あちらも違うけど。

[125: 匿名さん]

>>117
360前後、380もあります。

[126: 匿名さん]

>>125
暇だったから計算してみた。
367.5765
まっ、ここ見ている人には興味ない数字ですね。
失礼します。

[127: 匿名さん]

お買い得と言われたすみふとほぼ同じなら売れるわけだよ。

[128: 匿名さん]

そうですね。

しかし管理費・修繕費が1平米当たり
・パークシティ：501円
・OWCT　　　　：404円
・グランスカイ：413円
なので、パークシティとOWCT差が97円。
80平米（24.2坪）だと月7760円差、年間93.120円。
35年（35年ローン計算引用）で326万円差。
坪単に直すと13.5万円差になります。

細かい金利計算省き、計算ベースを35年と仮定し、OWCTを基準値とすると、管理費・修繕費合計で、坪単価13.5万円オン計算になるから、トータルでみると実は高いかも。

[129: 匿名さん]

スミフ物件はリーマンショックの影響で焦って価格を一斉に下げたんだよね
仕様も良かったし山手線内側のこだわり無ければ今考えてもラッキーな物件だった　要するに時期ですね
でもこちらは山手線内側だから普通に考えて外側より高くなるのは当たり前
あとは時期だけどオリンピックもリニアもあってプラスの要素は有るけどマイナス要素は特に見当たらない
もしデッキで駅直結すれば山手線内側で駅3分だし大崎の中でも価値は高くなると思う
しかも戸数が少ない
OWCTより1割高いとしても400　時期も悪くないし山手線内側で駅直結3分で小世帯数って事ならそれ以上でも売れるんじゃない？
HP見るとデッキ予定っぽい点々有ったけどデッキは出来る予定あるの？？
デッキできなければ380ってとこかな・・

[130: 匿名さん]

オリンピック競技自体は大崎に関係ないですし、観光客が大崎で下車することもないでしょうし、
リニアは大崎駅ではなく品川駅ですし、間接的なプラス要素ですよね。
どの程度のプラスなのかは疑問です。