パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[784: 匿名さん]

ちなみにこのマンションの場合8500万出しても10畳って間取りもある。
けど、形とか窓とか天井高でだいぶ印象変わるから一概には言えないね。

[785: 匿名さん]

>>782
55A賛成！
タワマンじゃないんだから40の部屋とか作らなくていいから狭めの2Lでグロス下げてくれたら買いやすいのに
半分3Lのファミリーマンション買いたい単身者多いと思えないし、投資用になったらみんなやだよね

[786: 匿名さん]

60Bの洋室２も変ですが、60Aの洋室も２も柱の影響が半端ないから実は使える面積少ないです。
このお値段の部屋で柱が2本も宅内にあるって、最近のマンションではないですよね。
他の部屋は比較的柱を逃がしてる気がするんですが。
だから安めなんですかね？といっても一般論では全然安くないですけど。。

[787: 匿名さん]

ここで目黒川ネガしているのは
どうやら池袋からのようだ

[788: 匿名さん]

億ション2割、9000万以上5割、7000万以上7割5分を占める物件、そこまで考えると高額物件ですが。
6000万台が全くなくて、そこに突如5000万台しかも前半が20件ってなんか異常にバランス悪く感じますね。
南西面しかないマンションで部屋ごとの条件があんまり変わらない中特に不利な場所とかもないのに、どうしてそうなっちゃったのか不思議です。

[789: 匿名さん]

価格戦略の謎でいうと同じ間取りだと2階が14階よりも高い件、、、
桜が目下は確かにいいけど、3階の新設デッキには見下ろされて、鈴懸歩道橋と同じ高さでお見合いだし、値付おかしいような
桜は、虫も入ってこないガラス張りの2階のラウンジでいいっしょ。

[790: 匿名さん]

>>788

そこはグロス下げるために部屋小さくしたみたいですよ。最初より戸数も増えましたから。

[791: 匿名さん]

>>787
787さんが池袋スレを読むのと同様に
あちらも大崎スレを読んでる人がいるだけじゃないの

[792: 匿名さん]

大崎付近の目黒川の実情など周辺環境がどうであろうが買うと決めた方々での検討スレということでみなさんOKですね。
私は建物のスペックと駅への距離だけでここまでの資金を投入する度胸がないので降ります。
デベでは聞けなかった様々な情報を頂け感謝しております、ありがとうございました。みなさん引き続き頑張ってください。

[793: 匿名さん]

ここも、準工業地域ですか？

https://www.pref.aichi.jp/kankyo/kansei-ka/houreii/jyorei-1/rinku/souo...

によると、図書館等があると、5デシベル分、通常の準工業地域より低く抑える必要があるみたいですが、そういうの、こちらはありますか？

デシベルは単純に比例計算ではないので、http://www.geocities.jp/fkmtf928/dB_sound.html

５dbの違いはかなり大きいです。

[794: 匿名さん]

>>790
そこが理解に苦しみます。タワーじゃないんだから戸数的にそれなりの大きさとグロスでも十分売り切れるでしょうに。
この規模で住民層があんまり違うと、後々面倒かななんて懸念もあります。

[795: 匿名さん]

>>789
情報ありがとうございます。
最初に聞いたとき下層階の値段が決まってなくて、上は開放感、下は桜並木があるので、上下でそんなに変わらないと思うって言われました。　
実際には2階が一番高いとは…普通のマンションだと一番安いですよね(汗)
やっぱり部屋から桜に価値を感じる
人が多かったんですね。桜の時期は人も多く歩くし、下でシートひいて花見始まったら最悪だなぁ。
でも自分もバルコニーで酔っ払ってれば関係ないか(笑)

[797: 匿名さん]

>>796
再開発終わってプロムナードとデッキが出来たらわからんよ。
目黒のあたりなんて、そこ座る？みたいなとこにも沢山人いますから。

[798: 匿名さん]

今年近隣でお花見をしましたが目黒川は全然臭いませんでした。

[799: 匿名さん]

花見客が階下でうるさかったらやだなーという話から、再び川の臭いの話に持ってこうとされてましたね…本当にしつこいなぁ、臭いが嫌な人はもう板見てないから、どうぞ他でやって
せっかく検討板らしく具体的な話が出てきてたので、気を取り直して物件の話を続けましょう！

[801: 匿名さん]

階ごとの価格差がほぼ無いに等しいわけですが、何を基準に決められます？
外からの視線って意味では中層階以上がいいのかな、と思ったりもしますが。
一方で上になると緑が目に入らなくなって、ニューシティーの存在感が増す気もします。

[802: 匿名さん]

モデルルームで見たシミュレーションだと10階越えると空が広くなる印象でした。視線もないし、自分は上の方がいいと思ってます。

[803: 匿名さん]

うちはシミュレーション見てあんま変わらないね、ってことで、なら少しでも安い方がいいかって思ってます。
って訳で下層希望です。昼間いないし、洗濯物は浴室乾燥派なんで、デッキや向かいのビルから見下ろされても見られる心配なし！

[804: 匿名さん]

値段が変わらないなら上のほうがいいんじゃないでしょうか。
確か14まで行くと富士山見える（日もある）とか。
そんなに見たいか、って言われるそうでもないですけど、プレミアムがのってないならありですよね。
ニューシティーの上が抜け出すあたりだと思うので、普通に眺望は一番いいような。

[805: 匿名さん]

我が家も中層以上かな。川のそばで木も多くて結構夏場は虫が多いんですよね。自然が好きなら我慢しろと言いたいとこですが、家内は虫が苦手で(でも緑の近くに住みたいそうな…)

[806: 匿名さん]

桜の時期はもちろん、花が散った後の新緑の季節もきれいですよ。

私も緑が見えて鳥の声や虫の声が聴こえる方が好きです。
でもこういうマンションで網戸をするわけにも行かないですよね？（禁止かな？）

[807: 匿名さん]

え、網戸ダメなんですか？
あそこの低層階だと絶対虫入りますよね。
散歩しててもかなり蚊に刺されましたし。
蚊はなんとか対策できても大きいのとか迷い混んできたら我が家はパニックですな(笑)

[808: 匿名さん]

網戸は最初からついている。ついていないマンションは見たことない。

[809: 匿名さん]

>>808

タワーマンションなどはオプションってとこ多いですよ。
プリーツ式ならともかく普通の網戸は眺望の妨げになりますからね。

[810: 匿名さん]

網戸は出来るとしてバルコニーに虫の死骸とか大量にあったらやですよね(汗)
夜は周りが暗くて部屋だけ光ってるからよってきちゃいそう。考えすぎかなー。
どのくらい上層ならそういうの気にならなくなるかな。

[811: 匿名さん]

＞809さん

プリーツ式網戸、知りませんでした。
教えてくださってありがとうございます。

調べてみたらプリーツ式網戸（アコーデオン網戸）、ロールアップ網戸、
横引きロール網戸、折戸式網戸、といろいろあるんですね。

オプションでつけられるかどうか三井に訊いてみます。

[812: 匿名さん]

＞810さん

虫こないアースを窓や外壁にスプレーしておくと寄って来ませんよ。

私の経験では4階で網戸無し窓を開けてても、蚊も蝿もぜんぜん入って来ませんでした。
でも昨年の10月、ルサンクのラウンジ（高層階）の窓の外側に蚊がまとわりついて
いるのを見てびっくりしました。
目黒川の蚊は高層まで上がれるくらい進化？してるのでしょうか。

[813: 匿名さん]

>812さん
ありがとうございます。
うちのマンションは並木道沿いですが、2階の人は結構虫を嫌がってたのですが、10階だと全く気にならなかったんで高層のおかげかな、って思ってました。
けど、高層ラウンジでもたかられるなら自衛が必要ですね。

[814: 匿名さん]

低層だと階段使えるからエレベーターで朝とかイライラしなくていいよね。

[815: 匿名さん]

>814
ここは2台あるから割とエレベーターストレス少ないと思うけど
ただ2台分の管理費払うんだから、2階とかだと使う機会なくてもったいないよね(せこい？)

[816: 匿名さん]

まとめると、
高層→空が広い、視線が気にならない、虫が少ない、桜と緑見えない、値段高め
低層→桜と緑が近い、値段は安め（2階除く）、視線はある、エレベーター代もったいない(？)、虫が多い、囲まれ感あり
他に考慮すべきことあるかな？

[817: 匿名さん]

災害時は低層の方がいいかな？脱出とかエレベーターとまったりとかした時とか。
けど品川区によると水害だと2mくらいまで被害みとくべき地域だった気がするので、あんまり低いと部屋がやられるリスクもあるかな？

[818: 匿名さん]

ここはビルに囲まれてるから価格決定要素は高さより方角でしょ。高層フロアでも向きによってはお見合いだからね。

[819: 匿名さん]

方角かー、確かに80Aと80Bとかは端と端で方角も違うので眺望にずいぶん差がでますね。
でも中の方、例えば2Lは全部並んじゃってるし、さほど差がでないようにも思います。
そもそも間取りを先に決めちゃってると、同じ間取りは上下でしか選べないので、横位置の選択の余地はなくなりますしねー。
なんだか場所決定の決め手に欠く物件ですね。
抽選とかどうなるんでしょ。

[820: 匿名さん]

>>819
それってこの物件に限らず、どこでも同じこと言えると思いますが…。
場所決定の決め手に欠くとしたら、どの部屋も均等に抽選になるだけだと思いますよ。

[821: 匿名さん]

>>817
私は中目黒あたりの目黒川はよく知っているのですがそちらなら2mも警戒する必要性は感じなかったです。
ただ、大崎辺りは東京湾の河口にも近いし何だか別の川じゃないかってぐらい色が違う時があるので状況は違うかもしれません。レジデンシャルサロンのお姉さん(お母さん)たちは業界でも有名な勉強熱心かる不動産好きな方が揃っていて周辺をよく歩いて調べてらっしゃいますので彼女らに聴くのが一番確実と思います。

[822: 匿名さん]

＞821

＞レジデンシャルサロンのお姉さん(お母さん)たちは業界でも有名な勉強熱心かる不動産好きな方が揃っていて

それって受付の女性たちのことですか？
笑顔だけじゃないんだ。。。。訊いてみればよかった。

タワーの販売時に何人かいた女性営業（お母さん）は丁寧だったけど、
レジデンス棟の販売になってから来た女性営業は物件のことも不勉強だし、
対応も悪いです。

[823: 匿名さん]

>>822
レジデンシャルサロンのマダム達はある意味三井レジより自由かつマンションに詳しい先輩主婦の立場で物件や検討者を見ていますから彼女らの態度には結構本音が出ますよ。
男性管理職は売ってなんぼなので何でもかんでも勧めてくる契約社員が多いんですがサロンのマダムは違うのでここは買い、ここはちょっとね、などという文字がおでこのあたりをじいっと見ていると浮き出てきます。

[824: 匿名さん]

＞823

受付の白い制服来てたお姉さんたちは若いから違いますよね。

タワー一期の相談会の時は黒いスーツ？を着た中年の女性が何人かいて、
ちゃんと説明してくれました。

その後の営業も中堅で盤石でした。

新しく赴任した女性営業は質問しても答えられないし、んなこと知るかよ、
めんどいなあ的態度が見え見えです。
主婦目線はおろかそれでも営業？と思いました。

[825: 匿名さん]

>>824
そうですね、その黒い方が詳しいはずです、けっこうご本人たちも裕福な生活を送っているおばさんたちなので頼りになる小姑的な存在なはずなのですが意外ですね。

[826: 匿名さん]

要望書締め切り終わった訳ですが、状況聞かれた方いますか？良かったら教えて下さい。
自分は早めに出し過ぎて周りの動向がまるでわかりませんでした、、、次に行くときに聞くつもりですが気になってしまいまして。
宜しくお願いします

[827: 匿名さん]

>>826
明日はモデルルームお休みだし気になりますね。明後日電話で聞いてみてはいかがでしょうか。重複が無いといいですね。

[828: 匿名さん]

>826
私は聞き方がまずかったのか、日曜の時点では曖昧な感じでしか教えてもらえませんでした。
南西の上の方が人気ですね。でも、下の方も割と入ってますけどね。みたいな。
それって結局全部？？と思ったのですが、なんとなく追求できず、いずれわかるからいいか、と思ったりしました。
すいません、あんまり役立つ情報じゃないですね。。。

[829: 匿名さん]

予定価格を教えてください。

[830: 匿名さん]

>826
>827
どうもありがとうございます。
ついつい気になってしまいまして。
いい感じに加熱し過ぎず、かつちゃんと売り切れるといいなって思ってます

[831: 匿名さん]

>>829
350前後です

[832: 物件比較中さん]

400付近と思っていましたが、値下がりしたのですか？

[833: 匿名さん]

予定価格通りの400前後だと思います。

[834: 匿名]

350前後と400前後
どちらが本当で、どちらが嘘？

[835: 匿名さん]

2025年開通　大崎から羽田空港まで23分で結ぶJRの新線計画が出ましたね
りんかい線大井町から新線作ると書いてありますが　たぶん品川シーサイド辺りから貨物ターミナルまで繋ぐのでしょう！
それでこそわざわざ遠回りしてりんかい線を作った意味が今となって増すと言うことです
すこぶる便利になりますね
新宿　渋谷　池袋から羽田へのアクセスは格段に上がるでしょう

[836: 匿名さん]

>>835
素敵な話題提供ありがとうございます！
各ニュースによれば23分は新宿ー羽田空港の時間なので、大崎ー羽田空港は12〜13分になりますね。すばらしいです。

[837: 匿名さん]

400が本当です。それより高い部屋の方が多いかな。60平米で7100～7500です。

[838: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

新宿まで埼京線で12分だから本当に10分ちょっとで羽田に行けちゃう計算ですね！

[839: 不動産購入勉強中さん]

この利便性と引き換えに、大崎や渋谷上空の飛行ルートが容認されることになるのでしょうか？
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20140619/CK2014061902000100.ht...

ブラスマイナスで言うとマイナスかな。。

[840: 匿名]

>>839
それは、南風案２ね。案１にもし決まれば関係ない。

[841: 匿名さん]

>>839
既に大田区、品川区は、国土交通省案に対して騒音を懸念し、飛行ルートと高度の再考を求めています。新飛行ルート設定には、自治体の合意が必要なため、品川駅、大井町、五反田、大崎の上空を飛行するルートの実現はないでしょう。良い例として、過去には江戸川区と大田区も騒音が懸念される飛行ルートに反対し、騒音が懸念されるルートの実現を阻止をした歴史があります。

[842: 匿名さん]

向こうのスレに書いてしまった。

自治体の合意は必須ではないのでは？

[843: 匿名さん]

この場合、自治体の合意は必須です。

ですが、品川区長は、条件付き容認のようですね。

[844: 匿名さん]

同意が必須って、何処かに書いてあります？探しても見つけられませんでした。

[845: 匿名さん]

>>842
どういう文脈で言っているのかわからないので、確定的には言えませんが。

「合意は必要ないから、勝手に飛ぶのでは？」
との心配なら、「合意は必須」。

「必須か必須でないか」なら、「必須ではない」になるけど。
土地だって、強制収用できますから。

すでに、区長が落とし所を口にしてるんだから…
しかも議会は、自民公明でしめられてるから

[846: 匿名さん]

結局飛ぶけど、本数は少しは減らして配慮するってこと？それってもうこのマンションダメなんじゃ…。

ここは450メートル上空でしょ。最上階からだともっと近いよね。どんだけ飛行機に近いのよ？

[847: 匿名さん]

飛行機は今でも時たま大崎の真上を飛ぶことがある。
うるさいかといえば窓開けてるとびっくりするね。
窓閉めてると別に気にならん。
僕は飛行機の航路がどうなろうが気にしないが、どうしても気になる人は検討をやめたらいい。
コントロールできないからね。

[848: 匿名さん]

大崎の真上を飛ぶのは現状だと東京湾経由で羽田の着陸コースにいったんはいるが、混雑のためか羽田を通り過ぎて都心上空をくるりと回るって再度アプローチするというパターンが多いように思う。

[849: あた、]

ここは眺望がゼロ。

[850: 匿名さん]

>>846
本数を増やす目的で、都心を飛ばしたいのですから
本数を減らしたら意味がありません。

[851: 匿名さん]

自治体が合意する条件は騒音の影響が少ない飛行ルート、高度への変更。その条件を満たすためには大崎上空は避けるしかない。

[852: 匿名さん]

一期65戸約半分以上出し手きたけどこの価格についてこれるのか？

[853: 匿名さん]

品川5000億の再開発で資産価値安泰。
飛行機の騒音くらいでは下がらないのでは？

[854: 匿名さん]

>852
でも抽選あるって言われたよー

[855: 匿名さん]

>>851
大崎上空は避けると言っても
品川区内の上空を飛ぶ限り、騒音の影響が少ない飛行ルートがありそうには思えませんが？

[856: 匿名さん]

すげー！やっぱり坪400万以上だったんだね！大崎も手が届かない領域になってきたね。おまけに、品川大開発やりんかい線羽田直通が更なる後押し。

[857: 匿名さん]

5000億規模が如何にインパクトがあるか、わかりますね。

○渋谷再開発：1兆円
http://benatechno.com/architecture/tokyo-shibuya-redevelopment/

○赤坂アークヒルズの周囲で現在進行中の再開発：合計5000億はいかない？

・赤坂ツインタワー建替え（森トラスト）：？
http://www.kensetsunews.com/?p=29662

・赤坂一丁目（興和）：約800億
http://www.nskre.co.jp/company/news/files/20130920.pdf

・六本木三丁目（住友）：約1140億円
http://www.sumitomo-rd.co.jp/news/files/1310_0009/Roppongi.pdf

・オークラ建替え（オークラ）：約1000億
http://building-pc.cocolog-nifty.com/helicopter/2014/05/38200m-012e.ht...


○森ビルは、港区内で今後10件の大型再開発を総事業費１兆円規模。
http://www.nikkei.com/article/DGXNASDZ0400Q_U4A600C1EAF000/

[858: 匿名さん]

渋谷〜六本木〜赤坂•虎ノ門のラインは熱いよね。

[859: 匿名さん]

六本木ヒルズは2700億円。

[860: 匿名さん]

3連休でモデルルームではイベントも開催されるみたいだし混みそうですね。

[861: 匿名さん]

第一期一次で7割も出すって凄いね。それも坪単価400越えなのに。完全に新価格。タワーと比べても1割も坪単価が跳ね上がってるし、これで完売したら次のスミフは間違いなく400越えやな。。。もはや大崎すら買えない時代になってきた。

[862: 匿名さん]

タワーと違ってここは駅近物件ですから
坪単価が高くなって当然でしょう。
スーゼネが建てて建築費が高くなるし。

[863: 匿名さん]

>>862
駅に近いほど資産価値が落ちにくいというデータがありますしね！

[864: 匿名さん]

>>863

3分と6分じゃ下落率はほとんど変わらない。

[865: 匿名さん]

上昇率でしょ

[866: 匿名さん]

上昇率も下落率も3分間でさほど変りません。むしろ共用施設が充実したタワーの方が資産価値が高くなります。

[867: 匿名さん]

タワー見逃ちゃった人、高い買い物につきそうだね。
タワーでもなく川沿い低地かつ隣は超高層ビルと都営住宅と再開発から取り残された古いマンション。
徒歩三分だけを高値の正当化に使うの苦しくない？

[868: 匿名さん]

>徒歩三分

徒歩6分の、なんと半分の時間で駅まで行ける。
違いは大きいね。

[869: 匿名さん]

>>868

いろいろ我慢できるね

[870: 匿名さん]

徒歩3分と徒歩６分の違いは大きい。例えば、みたい番組が１９時から始まる場合、会社でて、ギリギリ間に合うか否かが、三分くらいの差で決まることも多い。

[871: 匿名さん]

>>870

テレビwwww
涙ふけよ

[872: 匿名さん]

価格については確かに高いかもしれないですが、その方が住民層はバラツキなくていいという考え方もありますね。
私も庶民ですが、やっぱり5000万円、6000万円台半ばまでの住戸だと手が届きやすいので、その価格が多いといくら自分の部屋が億ションでもマンション自体は庶民的になるでしょうね。
7000超えるとやっぱり余裕のある家庭だと思います。ここは7000超が8割近くだと思いましたので、「いい」マンションになりやすいと思います。
ホントの富裕層は大崎じゃないというのは分かってるので、そういう突っ込みはなしで。あくまで通常の勤め人の中で良い層という話です。

[873: 匿名さん]

こちらはタワーの売れ行きを見てから値段設定してますからね。戸数が少なくて確実に売れると読むだろうし、タワーに比べて割高なのは仕方ないですよ。

[874: 匿名さん]

赤坂の三井のタワーや、広尾駅近くの住友のタワー（になるかしら？）は、高くて買えないので無視するとして、次に都心ででる買えそうなタワーってありますか？

正直、ないですよね。

湾岸で妥協できる人はともかく、かけねなしに、最後の手が届くタワーでは？

次は、オリンピック明けですかね。

[875: 匿名さん]

目黒駅前再開発と渋谷駅前再開発が一応あるけど、かなり高そうね

[876: 匿名さん]

ありがどうございます。確かに目黒がありますね。個人的に対象外なので、忘れてしまっていましたが、高そうですね。

渋谷は、高そうですし、渋谷駅至近に住むのは微妙な気もします。

[877: 匿名さん]

>872
自分もタワー住まいですが、仰る通り4000万、5000万の住戸とかも結構あるので、住民はいろいろです。
設備はともかくとして、8000万円の家に住んでる実感はあんまり得られないですね。。。
特に子育て世代のお母様方の生活感丸出しの感じとかは、ここは湾岸かな…、と思うときもあります。
まぁそれが嫌ならタワーに住んじゃいけないんでしょうね。
それもあって私もここ見ましたが、まぁちょっと納得いかない部分もあって見送り濃厚なんですが。

[878: 匿名さん]

>>874

タワーじゃないけど

[879: 匿名さん]

あまり語られない話ですがキッチンや廊下の天井高、リビング等の下がり天井が2200なのも少し引っかかる。仕様が同じならタワーと同じ2300にしておけばいいのに。最上階の天井高は凄くいいと思う。

[880: 匿名さん]

>>879
同感だが、それは仕方ない。駅近以外の点ではタワーより劣る要素がいくつかあるのは事実だけど、それらを理解して購入するつもり。

[881: 匿名さん]

そっか涙ふけよ

[882: 匿名さん]

東向きの部屋を選択できない、川近、管理費高(タワーの共有施設使えない)、天井。これらを駅３分の利便性で埋め合わせたとする。その上で、同じ広さの部屋がだいたいタワーの１０％増の価格で販売される、そんなイメージ。

[883: 匿名さん]

タワーと違って希少性も価格に含まれてます。