パークシティ大崎 ザ・レジデンス（北品川5丁目再開発事業・高層住宅棟）

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在＝東京都品川区北品川5－565－2
交通＝山手線・埼京線・湘南新宿ライン・りんかい線大崎駅徒歩3分
総戸数＝116戸（事業協力者住戸24戸含む）
間取り＝1LDK～3LDK、42.18～95.66m2（トランクルーム含む）
入居＝2015年10月下旬予定

売主＝三井不動産レジデンシャル、日本土地建物販売、大成建設、大和ハウス工業、新日鉄興和不動産
設計・監理＝日本設計
施工＝大成建設
管理＝三井不動産レジデンシャルサービス

[717: 匿名さん]

>>715

まだまだ続くよ。

[718: 匿名さん]

>>716
もともとは大崎にとさつ場があったはずですよ。

[719: 匿名さん]

718さん
とさつばがあったのは、何年前のはなしですか？

[720: 匿名さん]

これみて勉強してください

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000010000/hpg000009945.htm

[721: 匿名さん]

ここはサウスゲート計画から外れていると思います。サウスゲート計画は東京の新たな玄関口として品川ー田町間を国際都市として整備してゆく国家的プロジェクトですが、ここは、昔からの町工場地区の活性化ぐらの地域開発レベル。あと数年で忘れられてしまう気がします。

[722: 匿名さん]

大崎にあったのは明治２６から昭和１１年までです。

麻布本村とな三田小山町とか再開発でいずれも三井の大規模マンションがたちましたよね。

ちなみに大崎のと場はゲートシティ大崎のある場所あたりだったそうです。

[723: 匿名さん]

>>721

このエリアもサウスゲートエリア同様に政令により、都市再生緊急整備地域に指定されています。
重要な国家プロジェクトの一つですよ。
だから容積率９００パーセントとかになるわけです。

[724: 匿名さん]

大崎は世界のS社次第ですね。　復活なるか。

[726: 匿名さん]

725は伸びしろのない人間

[727: 匿名さん]

と殺場って1世紀近く昔の話だったのね。

とさつ場さんは、何でそんなに昔の話にこだわってるの？
宗教的な理由で、過去に一度でも関わりがあった土地には住んではならないみたいな戒律があるんでしょうか？

[728: 匿名さん]

>>725
伸び代なかったら、こんなに地価上昇し続けないと思いますよ。

付近の再開発もまだまだ続くみたいだし、新しい大規模再開発は伸び代なかったらやらないと思いますけどね。

[729: 匿名さん]

>>728
もとの地価が安かっただけ。

[730: 匿名さん]

>>729

地価そのものではなく地価上昇率ナンバーワンがなぜ話題になるかというと、住宅地の上昇率トップの常連はずっと表参道とか代官山とかだったわけ。
それが住宅地としては知名度も低い大崎（北品川）だったから話題になった。

まあネガさん次のすみふを買えばいいよ。坪４００かもしれんけど。

[731: 匿名]

ここは直基礎ですか？
タワーと同じ制震構造か免震かどちらでしょうか？

[732: 匿名さん]

次のすみふ、期待しない方がよいかと。すみふ関係者に聞いたところ、タワマン予定しているが、建材＆人件費が上昇してゼネコンがどこも手を挙げてくれないと。なんとか建築費用を下げるため、外廊下にしてみたり、床暖房をやめる、などかなり仕様の低いマンションにせざるを得ないそうです。400だしてそれは嫌でしょ。その後この計画が進んでいるかは知りません。

[733: 匿名さん]

>>730
地価上昇率、のトップ常連になることの方が重要でしょう。
再開発を織り込まれた一発屋、で終わらずに。

[734: 匿名さん]

>>731

直基礎ただし一部杭基礎

[735: 匿名さん]

>>733

表参道だってずーっと地価が上がり続けてるわけではなく下がる時はガクーンと下がる。まあ実際は下げないと売れないけど土地の持ち主は表参道を安く売りたくないので取り引は実際には成立しないんだけどね。

で景気が盛り返すとドカンーと上がる。地価上昇率トップの実態はこんなもんだけどそこに大崎が入り込んだという不思議。

[736: 匿名さん]

本当に大崎入るなんて不思議。

[737: 匿名さん]

JR東日本の大崎駅の乗車数は18位。
毎年どんどん増えてってる。
http://www.jreast.co.jp/passenger/index.html

[738: 匿名さん]

18←19←23←23←24←26←26←33←36←46←50←63←71←70←70
素晴しいですね

[739: 匿名さん]

ごめん、三井の開発の合間に住友が高値で地価を維持して地上げしているにすぎない。争っているようで三井が上げて住友が維持する、そして貸し付けてるのは同じ三井住友銀行ってビジネスモデルができているだけですよ。
外部から人を集められないため知名度も人気もないからさ、大崎ってそんなには実力ないと思いますよ。目黒川がネック。

[740: 匿名さん]

>>738
りんかい線って大崎始発駅だからね。あれみんな大崎から乗車扱いだからさ、悩むことない。

[741: 匿名さん]

以前書き込みがありましたが、坪単価400万で駐車場２万８千円は、あり得ないでしょう。＠400万なら4万円、2.8万円なら
＠300強ぐらいじゃないですか？　どちらかが適正価格ではないと思います。私は真実を知りたいだけです。

[742: 匿名さん]

目黒川のせいか、なんかあの辺陰気な感じなんだよね。
ゲートシティが邪魔なのかな？

[743: 匿名]

タワーと比べて、コンシュルジュサービス、各階ゴミ置き場の有無とか、タワーのジム、ラウンドリー、ラウンジとか使えるんだっけ？
何か使えないサービスがあるにも関わらず、管理費を同じにしてたなら、その分若干駐車場を安くしたんじゃない？
あくまでも推測ですが。

[744: 物件比較中さん]

開発され高級化をたどる大崎界隈。
憧れの街になりました。
住んでてよかった。

駅前に三越か伊勢丹か高島屋ができればいいのに。
あと、フードコートもほしいですね。

[745: 物件比較中さん]

>>737
すばらしいですね。
品川、五反田、浜松町、田町、大崎が今後の東京の中心地になるでしょう。

[746: 物件比較中さん]

＞＞７４２
陰気？　には思えないけど？
人それぞれなのかな？

[747: 匿名さん]

車窓や写真だと普通の川だが水かさが増すと臭いし色が濁りきってるしで目黒川はこわい。

[748: 匿名さん]

>>747

涙ふけよ

[749: 匿名さん]

>>748
誰も涙ふかねーよ。
同じネタばかりでつまんねんだよ

[750: 匿名さん]

>>745
っていうか、有明や東雲などのりんかい線利用者の人口増で
りんかい線利用者が増えても
運賃計算上は大崎駅でＪＲ乗車になるからさ。大崎駅は通過するだけだけど。

[751: 匿名さん]

>>750
でその事とこの物件、何の関係があるので？

[752: 匿名さん]

素直にここの価値を認められない人がいるというだけ。

[753: 匿名さん]

価値のある物件は購入当初は高く感じ、過ぎてみれば買ってよかったと思うのが常です。ネガはいつもガミガミ言っているうちにいい物件を逃してしまう優柔不断な人たちです。

[754: 匿名さん]

ウエストシティタワーズの中古がいいよ。

[755: 匿名さん]

>>754
うん、やっぱそっち側なんだよね。山手線の外側だけどさ。

[759: 匿名さん]

モデルルームは予約しないとダメですか？

[760: 購入検討中さん]

1期では50～70中心に売るみたいですね。40や80より引きがあったんですかね。モデルルームの印象だとdinksか小さい子連れが多いように思ったんで、まさに妥当な結果な気もしますが。駅近ですが、あんまり単身の方とかみかけなかった印象でした。

[761: 匿名さん]

>>760
えっ？てことは、全戸即日完売できないんですか？
いまだに完売できないタワー棟よりも、こちらの方が良いのに。

[763: 匿名さん]

>>761
売り出す住戸は、事前説明会前にもう決まってたからね。
営業もだいぶ人数減らしたし、一気に出すと手が回らないんだよ。

[764: 匿名さん]

>>759
タワーのときは予約が必要でした。でも前日までに予約できなくても当日電話を掛けて予約したらOKでしたよ。

[765: 匿名さん]

目玉の高層階と中心のカーブした住戸、値ごろ感のある50と60を出すので倍率つく部屋が多そうですね。その過熱感を次期の販売につなげて売り抜く戦略かな、なんて勝手に考えてます。

[766: 匿名さん]

今日の目黒川も匂った。。
今週の台風が見ものだねー

[767: 匿名さん]

真面目に土嚢とか用意されておいた方が良いのではないでしょうか。敷地には流れ込まないようにしないと。

[768: 匿名さん]

↑タワーと同じやつの書き込みか

もういいって

[769: 匿名]

>>766
台風が見もの？
苦しむ人がいるのに？
人として終わってるな、お前。

[770: 匿名さん]

>>767

土嚢は目黒川沿いにはあちこちに積んでありますよ。
マンションは土嚢ではなく防潮壁ですけど。

[771: 匿名さん]

梅雨時の目黒川の臭いは無理。地下に埋めれば解決するが何十年後だろうな。

[772: 匿名さん]

臭い？
外国人がデータとカタログだけ見て買ってくれてるうちは心配ないよ。

[773: 匿名さん]

外国人が大崎なんて買わないよ。勘違いするなよ。

[774: 購入検討中さん]

聞き忘れちゃったんでどなたか聞いた方いれば教えて下さい。
こちらは車寄せってあるんですかね？雨の日とかないと不便ですよね。今のマンションにはなくてタクシーからダッシュなんで次は欲しいと思ってました。

[777: 匿名さん]

あの目黒川の匂いは三井に言ってなんとかしてもらいましょうよ。資産価値に多少なりとも影響しますよ。

[778: 申込予定さん]

川の話をこれ以上ここでするの止めません？繰り返し出てきて食傷気味です。
目黒川沿いには中目黒あたりからここに至るまで大量にマンションがあって住める人は住めるし住めない人は住まないだけ。これ以上話したければ目黒川スレでも作って川沿いマンションの人の意見を広く聞いて見るといいかもしれません。
このマンション本気で検討してる人が役に立つ場にしたい。

[779: 匿名さん]

>>778
賛成です。
川自体は確かに気になる存在ですが、ここでの議論きいてても役に立たないので物件の話したいと思います。
うちは二人で入居なんで2Lを見てるんですが、60A60B70Cと3択ですが、70Cは予算オーバーなんで（汗）実際は2択です。
ポジション的に60Bがいい場所なんだろうなと思いつつも、ちょっと洋室２の形状が個性的過ぎるかな…って。一方60Aは行灯部屋。
悩まれてる方いますか？

[780: 購入検討中さん]

うちも2L希望です。
Bの変な形の部屋は図面上では意外にベッドと机がおけて、そんなに変でなく感じたので子供部屋ならありと思ってます。
Aの窓のない部屋は可哀相かもっていう感じでまとまりつつありますが、違う意見ありますかね？

[781: 申込予定さん]

>>780
Aでも引戸をあけていれば光は入りますよね。まぁ勉強するのに閉めたら結局行灯なんで、子供部屋としてはイマイチかな？
ちなみに我が家は子供いないけど、妻がリビングインの寝室を嫌がりA却下…。別に起きたら他人がリビングに居るわけじゃないのになぁ、と思いつつも従いますが。

[782: 匿名さん]

60Bの部屋、やっぱり場所的には一番いいと思ったんですけど、広さにしては高いなぁと…他所なら3L買えそうですもんね
それとセンタービルのデッキからの視線とか考えると中層以上がいいなとも思ったんで、かといって70Cにいけるはずもなく（笑）
正直60Aでも高いと感じるので、二人なら収納スペースはかなりあるし50Aでもあり？
50切っちゃってるのが残念ですけど。。。
てか55Aみたいなのを6300とかで作ってほしかった（涙）

[783: 匿名さん]

７０００万出してリビング１１畳とかありえん、、

[784: 匿名さん]

ちなみにこのマンションの場合8500万出しても10畳って間取りもある。
けど、形とか窓とか天井高でだいぶ印象変わるから一概には言えないね。

[785: 匿名さん]

>>782
55A賛成！
タワマンじゃないんだから40の部屋とか作らなくていいから狭めの2Lでグロス下げてくれたら買いやすいのに
半分3Lのファミリーマンション買いたい単身者多いと思えないし、投資用になったらみんなやだよね

[786: 匿名さん]

60Bの洋室２も変ですが、60Aの洋室も２も柱の影響が半端ないから実は使える面積少ないです。
このお値段の部屋で柱が2本も宅内にあるって、最近のマンションではないですよね。
他の部屋は比較的柱を逃がしてる気がするんですが。
だから安めなんですかね？といっても一般論では全然安くないですけど。。

[787: 匿名さん]

ここで目黒川ネガしているのは
どうやら池袋からのようだ

[788: 匿名さん]

億ション2割、9000万以上5割、7000万以上7割5分を占める物件、そこまで考えると高額物件ですが。
6000万台が全くなくて、そこに突如5000万台しかも前半が20件ってなんか異常にバランス悪く感じますね。
南西面しかないマンションで部屋ごとの条件があんまり変わらない中特に不利な場所とかもないのに、どうしてそうなっちゃったのか不思議です。

[789: 匿名さん]

価格戦略の謎でいうと同じ間取りだと2階が14階よりも高い件、、、
桜が目下は確かにいいけど、3階の新設デッキには見下ろされて、鈴懸歩道橋と同じ高さでお見合いだし、値付おかしいような
桜は、虫も入ってこないガラス張りの2階のラウンジでいいっしょ。

[790: 匿名さん]

>>788

そこはグロス下げるために部屋小さくしたみたいですよ。最初より戸数も増えましたから。

[791: 匿名さん]

>>787
787さんが池袋スレを読むのと同様に
あちらも大崎スレを読んでる人がいるだけじゃないの

[792: 匿名さん]

大崎付近の目黒川の実情など周辺環境がどうであろうが買うと決めた方々での検討スレということでみなさんOKですね。
私は建物のスペックと駅への距離だけでここまでの資金を投入する度胸がないので降ります。
デベでは聞けなかった様々な情報を頂け感謝しております、ありがとうございました。みなさん引き続き頑張ってください。

[793: 匿名さん]

ここも、準工業地域ですか？

https://www.pref.aichi.jp/kankyo/kansei-ka/houreii/jyorei-1/rinku/souo...

によると、図書館等があると、5デシベル分、通常の準工業地域より低く抑える必要があるみたいですが、そういうの、こちらはありますか？

デシベルは単純に比例計算ではないので、http://www.geocities.jp/fkmtf928/dB_sound.html

５dbの違いはかなり大きいです。

[794: 匿名さん]

>>790
そこが理解に苦しみます。タワーじゃないんだから戸数的にそれなりの大きさとグロスでも十分売り切れるでしょうに。
この規模で住民層があんまり違うと、後々面倒かななんて懸念もあります。

[795: 匿名さん]

>>789
情報ありがとうございます。
最初に聞いたとき下層階の値段が決まってなくて、上は開放感、下は桜並木があるので、上下でそんなに変わらないと思うって言われました。　
実際には2階が一番高いとは…普通のマンションだと一番安いですよね(汗)
やっぱり部屋から桜に価値を感じる
人が多かったんですね。桜の時期は人も多く歩くし、下でシートひいて花見始まったら最悪だなぁ。
でも自分もバルコニーで酔っ払ってれば関係ないか(笑)

[797: 匿名さん]

>>796
再開発終わってプロムナードとデッキが出来たらわからんよ。
目黒のあたりなんて、そこ座る？みたいなとこにも沢山人いますから。

[798: 匿名さん]

今年近隣でお花見をしましたが目黒川は全然臭いませんでした。

[799: 匿名さん]

花見客が階下でうるさかったらやだなーという話から、再び川の臭いの話に持ってこうとされてましたね…本当にしつこいなぁ、臭いが嫌な人はもう板見てないから、どうぞ他でやって
せっかく検討板らしく具体的な話が出てきてたので、気を取り直して物件の話を続けましょう！

[801: 匿名さん]

階ごとの価格差がほぼ無いに等しいわけですが、何を基準に決められます？
外からの視線って意味では中層階以上がいいのかな、と思ったりもしますが。
一方で上になると緑が目に入らなくなって、ニューシティーの存在感が増す気もします。

[802: 匿名さん]

モデルルームで見たシミュレーションだと10階越えると空が広くなる印象でした。視線もないし、自分は上の方がいいと思ってます。

[803: 匿名さん]

うちはシミュレーション見てあんま変わらないね、ってことで、なら少しでも安い方がいいかって思ってます。
って訳で下層希望です。昼間いないし、洗濯物は浴室乾燥派なんで、デッキや向かいのビルから見下ろされても見られる心配なし！

[804: 匿名さん]

値段が変わらないなら上のほうがいいんじゃないでしょうか。
確か14まで行くと富士山見える（日もある）とか。
そんなに見たいか、って言われるそうでもないですけど、プレミアムがのってないならありですよね。
ニューシティーの上が抜け出すあたりだと思うので、普通に眺望は一番いいような。

[805: 匿名さん]

我が家も中層以上かな。川のそばで木も多くて結構夏場は虫が多いんですよね。自然が好きなら我慢しろと言いたいとこですが、家内は虫が苦手で(でも緑の近くに住みたいそうな…)

[806: 匿名さん]

桜の時期はもちろん、花が散った後の新緑の季節もきれいですよ。

私も緑が見えて鳥の声や虫の声が聴こえる方が好きです。
でもこういうマンションで網戸をするわけにも行かないですよね？（禁止かな？）

[807: 匿名さん]

え、網戸ダメなんですか？
あそこの低層階だと絶対虫入りますよね。
散歩しててもかなり蚊に刺されましたし。
蚊はなんとか対策できても大きいのとか迷い混んできたら我が家はパニックですな(笑)

[808: 匿名さん]

網戸は最初からついている。ついていないマンションは見たことない。

[809: 匿名さん]

>>808

タワーマンションなどはオプションってとこ多いですよ。
プリーツ式ならともかく普通の網戸は眺望の妨げになりますからね。

[810: 匿名さん]

網戸は出来るとしてバルコニーに虫の死骸とか大量にあったらやですよね(汗)
夜は周りが暗くて部屋だけ光ってるからよってきちゃいそう。考えすぎかなー。
どのくらい上層ならそういうの気にならなくなるかな。

[811: 匿名さん]

＞809さん

プリーツ式網戸、知りませんでした。
教えてくださってありがとうございます。

調べてみたらプリーツ式網戸（アコーデオン網戸）、ロールアップ網戸、
横引きロール網戸、折戸式網戸、といろいろあるんですね。

オプションでつけられるかどうか三井に訊いてみます。

[812: 匿名さん]

＞810さん

虫こないアースを窓や外壁にスプレーしておくと寄って来ませんよ。

私の経験では4階で網戸無し窓を開けてても、蚊も蝿もぜんぜん入って来ませんでした。
でも昨年の10月、ルサンクのラウンジ（高層階）の窓の外側に蚊がまとわりついて
いるのを見てびっくりしました。
目黒川の蚊は高層まで上がれるくらい進化？してるのでしょうか。

[813: 匿名さん]

>812さん
ありがとうございます。
うちのマンションは並木道沿いですが、2階の人は結構虫を嫌がってたのですが、10階だと全く気にならなかったんで高層のおかげかな、って思ってました。
けど、高層ラウンジでもたかられるなら自衛が必要ですね。

[814: 匿名さん]

低層だと階段使えるからエレベーターで朝とかイライラしなくていいよね。

[815: 匿名さん]

>814
ここは2台あるから割とエレベーターストレス少ないと思うけど
ただ2台分の管理費払うんだから、2階とかだと使う機会なくてもったいないよね(せこい？)

[816: 匿名さん]

まとめると、
高層→空が広い、視線が気にならない、虫が少ない、桜と緑見えない、値段高め
低層→桜と緑が近い、値段は安め（2階除く）、視線はある、エレベーター代もったいない(？)、虫が多い、囲まれ感あり
他に考慮すべきことあるかな？